新時期房地產市場調控政策的認識與思考

黃小花

摘要：改革開放以來，我國經濟取得了長足的發展，人民生活水平出現大幅提升。作為與人民生活密切相關的房地產行業也實現了飛速發展。房地產行業的發展在拉動經濟增長中發揮著舉足輕重的作用。但受各種不利因素的影響，我國房地行業在產業發展中依舊面臨著眾多問題。國家為此出臺了一系列調控政策。本文從房地產的發展現狀入手研究，分析了宏觀調控政策對于房地產行業的影響，同時對相關的經濟政策進行了思考和評價。

關鍵詞：房地產；市場；宏觀調控；稅制改革；政策

一、當前我國房地產行業存在的主要問題

（一）我國房地產存在金融信貸風險

從目前的發展來看，我國的房地產行業的金融信貸風險在逐步增加。有些開發商在購買土地進行項目籌建的過程中面臨著融資難的問題，開發商的自籌資金短缺，為了進行項目籌資就把矛頭指向金融機構，從銀行取得貸款，但是沒有合理的貸款比例，盲目貸款使銀行的信貸風險增加。購房者在購房時使用銀行貸款，或者進行房產抵押貸款也會增加潛在的金融信貸風險。此外，房地產被惡意炒作，出現產業泡沫，這也使得信貸風險增加。據統計，2010年，房地產資金來源中國內貸款為12540億元，增長10.3%；個人按揭貸款9211億元，增長7.6%。09年為貸款為11293億元，增長44.2%；按揭為8403億元，增長116.2%。以山東省為例，2010年上半年，地產開發企業資金來源為2132億元，是房地產開發投資的1.5倍，同比增長50%，增幅提高26個百分點。其中，國內貸款同比增長24%，占20%；利用外資同比下降10.8%，占0.4%；自籌資金同比增長50%，占42%；其他資金同比增長70%，占38%。

（二）我國房地產市場缺乏有效的市場調控機制

在房地產的發展過程中，市場調節機制的弊端和不足逐漸暴露出來。在經濟利益的驅使下，很多房地產開發商為了追求經濟利益而盲目的進行房價的操控，謀求暴利成為房地產開發商的目標。眾多的不合格工程、豆腐渣工程的出現給人們造成了重大的財產損失。房產價格的高漲使得房地產淪為開發商謀取暴利的工具。市場調控機制的作用沒有得到發揮，國家的宏觀調控也沒有與市場調控相結合。雖然近年來國家的房地產調控政策出臺的頻率在不斷增加，但是調控政策過于頻繁，且缺乏持續性和針對性，難以取得良好的效果。

（三）非法占地和盲目投資致使房地產市場混亂

在房地產項目開發中，獲取土地使用權時常有違法現象出現，有些開發商和政府進行勾結，強制占用國有土地、農業用地進行地產項目開發。在土地收購過程中濫用土地資源、非法占用農民用地的現象此起彼伏，造成了房地產開發的盲目擴大。更有甚者，有些開發商進行暗箱操作，利用非法手段低價取得國有土地使用權，引起國有資源的流失，損壞了國家土地儲備，給國民經濟的長遠發展帶來阻礙。2010年，全國的房地產投資規模達到了4.86萬億，其中在上半年的全國城鎮固定資產投資中，房地產投資所占比重為24.2%，比上年同期增長2個百分點；全國房地產投資增速為37.0%，超過城鎮固定資產投資11.5個百分點；在2011年，我國的房地產市場投資規模約為6.32萬億，投資增速在30%左右，這表明國家的宏觀調控政策并沒有降低房地產投資過熱的狀況。

（四）我國房地產項目開發結構失衡

我國房地產項目在發展過程中，在有些地產開發上，為了追求經濟利潤而盲目的進行大規模的高檔住宅的開發，對于中低檔的住宅無暇關注，這就使得房地產項目結構不合理，地產開發比例的不協調使得經濟適用房開發力度不夠，不能滿足人們的真正需求。而高檔房的入住率低，空置率高，房地產項目建設資金難以回收，延緩了房地產行業的持續發展，也擴大了貧富差距，不利于社會的和諧于穩定。例如，我國很多城市的房屋空置率達到了30%以上，房地產項目開發結構的失衡有很大的關系。

二、我國房地產市場的宏觀調控政策的現狀分析

對了扭轉房地產市場的尷尬局面，國家出臺了一系列的宏觀經濟政策進行調節，這些調控政策有利有弊，但是綜合來看是利大于弊。我國經濟發展中存在的不穩定因素使得經濟縮緊的現象日益顯露出來。我國為了緩解經濟緊張的局勢，推行了拉動內需的宏觀調控政策，這些政策在推進房地產行業的健康發展方面起到了一定作用。拉動內需的政策刺激了人們的消費，住房需求也不斷上升，需求的增加使得房價不斷升高，房地產出現強烈發展態勢。然而在這種經濟發展背景下，出現部分地區房地產行業擴張規模過大，市場結構出現不合理的現象，也引起了房價的快速上漲。據統計調查數據顯示：隨著我國城鄉居民收入大幅上升，住宅銷售增長已高達35%，房地產市場的風險加劇，出現泡沫經濟。為此，政府需要出臺有效的宏觀調控政策進行調控，維護房地產行業的健康發展。

近幾年來看，國家出臺的調控政策對房地產行業起到了積極的調控和促進作用。在初步取得成效的同時，存在的滯后性也阻礙了房地產行業的發展。要改變房地產市場調控政策的滯后性就要制定科學、合理的調控政策，這對整個行業的穩定發展有著非常重要的意義?？茖W合理的宏觀調控政策能夠引導房地產行業朝著正確的方向發展，對推進房地產行業的長遠發展，實現社會的進步具有深遠的意義。

三、新時期房地產市場調控的政策研究

（一）地稅體制改革的深入貫徹與執行

稅收是進行經濟調節的有利杠桿，國家出臺相關的地產稅率改革能夠積極有效的引導房地產市場的發展方向。制定房地產的稅制時要確保稅制的結構簡明、科學、合理。只有簡明的稅收體制才有利于吸引投資者進行穩定的投資，在進行投資可行性研究時才能夠做出明確合理的估算。稅制的簡單便于稅制的執行，稅項的種類、計征便利性都是一個稅制能否深入貫徹與執行的關鍵因素。在目前我國的房地產市場發展中，國家出臺的房地產稅制改革，實現統一的稅制標準，解決了房地產稅不統一的問題。此外，稅制要具有穩定性，不能進行隨意的更改，稅收的權威性是保證稅收穩定的前提，稅收的穩定性是維護稅收權威性的保障。

以北京、上海、廣州等一線城市為例，由于房屋空置率已經在30％以上，房價居高不下，如果能夠擴大房產稅征收范圍，尤其對擁有多套住房的所有者進行征稅，將會對新時期的房地產市場調控起到良好的作用。例如，一套價值200萬元的房屋，需要按照相關規定繳納2萬左右的房產稅，這對普通家庭來說是一個不小的負擔，能夠有效打擊房地產市場上的投機行為。因此，房產稅可以把別墅、多套房等為主要征稅對象，計稅標準可以從第二套房算起。

（二）利用信貸手段調控房地產市場

房地產市場發展的兩個關鍵因素是土地和資金。資金直接影響著房地產市場的發展，國家利用金融機構對房地產企業的信貸政策能夠對房地產市場進行調控。政府出臺存款準備金率的調整和變動貸款利率，有效的調控投放于房地產市場的資金的數量和結構。國家通常把信貸手段作為房地產市場調控的政要手段之一，這也是宏觀調控政策中經濟手段的關鍵內容。

首先，對投放到房地產市場中的資金數量與規模進行調控。房地產市場出現緊縮或者引發泡沫都與信貸資金的控制有著密切的聯系。目前，我國房地產市場有一定的泡沫存在，在這個發展的關鍵時期，國家進行信貸調節尤為重要。房地產項目中開發商的信貸資金與購房者的信貸資金要保持合理比例。

其次，對貸款期限和利率進行調整。因為利率是資金借貸的主要成本，也會在很大程度上影響市場上各方主體的未來收益。因此，在進行房地產市場調控時，尤其是在供大于求的情況下，相關部門可以采用提高開發商貸款利率、降低消費者購房利率的方法，這有助于宏觀調整目標的實現。例如，可以對首套房貸的利率給予9折優惠，而對于二套房貸要適當調高利率，對于三套房貸不予批復等措施，能夠起到良好的調控效果。

再次，控制貸款成數。這主要從兩個方面著手，一是指房地產開發商在申請項目貸款時應具備的自有資金比例；二是指房地產購買者在購買時可申請到的最高貸款比例。通過對貸款成數的高低的調整，可以有效控制房地產市場的活躍程度，打擊房地產市場投機等行為。

最后，建立和完善房地產金融市場，不斷提高房地產金融服務水平，通過資本市場的作用來規避或緩解房地產市場在發展中存現的各種問題，并積極展開政策性的住房金融業務，以促動房地產市場的良性發展，改善人民群眾的生活質量。

四、對目前我國房地產市場調控政策的思考

（一）我國房地產市場的調控政策，在短期內不可動搖

自從2010年頒布“國10條”至今，我國房地產行業的市場調控已經取到了初步性的成果，這首先表現在房地產市場投資和投機需求的降低，由于我國相繼出臺了一系列的限購、限貸政策，使得很多投機需求得到了有效的遏制，尤其是在我國的一線城市，房地產市場投資的利潤空間已經不大，加上國家在市場調控上的決心比較大，使得很多投資者放棄房地產住宅市場，開始尋求新的投資市場，例如北京2009年底投機性購房比例約為38%，目前已下降到10%左右；其次，我國房價上漲過快的趨勢已經得到有效的抑制，這是房地產市場調控政策實施以來，取得的重要成果。但是，我國的房地產市場調控，只是取得了階段性的勝利，如果市場調控政策稍有松動，將很有可能前功盡棄。因此，我國房地產市場調控的政策，在短期內是不能動搖的，以更好的鞏固當前取得的調控成果。

（二）我國的房地產市場調控政策存在一定的弊端

經過分析不難發現，雖然我國房地產的總體外部環境是良好的，但是目前我國房地產市場的變化并不是市場自動調節的結果，因此市場調控政策不能放松，但是我們也不能夸大了國家市場調整政策的作用，因為我國的房地產市場調控政策不是萬能的，只有實現與市場調節的充分結合，才能發揮最佳效果。例如，從總體上看，我國的房地產市場調控政策取得了一定的成果，一線城市的房價從表面上看，其發展態勢已經趨于平穩，但是在廉租房建設、經濟適用房建設方面還需要進一步改進，中小城市的房價還在出現不同程度的上漲。

（三）要尊重房地產市場發展的客觀規律

隨著我國市場經濟體制的建立和發展，房地產行業的發展和調整應當更加倚重市場自身的調節作用。房地產行業的利潤，應當根據各種費用和成本進行合理的確定，并將其控制在合理的范圍之內，再加上國家相關政策的引導，這樣就可以有效控制房價，減輕購房者的負擔，減少行業內的混亂現象，促進我國房地產行業的健康、可持續發展。

（四）房價的理性回歸還需要進一步的治理

中國的房地產調控政策，要避免“越調越漲”狀況的發生，需要進一步加大綜合治理的力度，除了需要采取更多精準有效的市場調控政策外，還需要推進整體上的改革，例如房貸規模有適當收縮，盡量控制在6萬億上下，對房地產開發商的預售制要進行規范和管理，適當擴大土地供應規模等。這雖然在短期內可能對我國的房地產市場產生一定的影響，但是從長遠看，只要政府下定決心對房地產市場進行整理，一旦過了陣痛期，對降低房地產市場的泡沫風險、促進房地產市場的可持續發展將是非常有利的。

五、結語

綜上所述，基于我國房地產市場發展的現狀，以及對新時期房地產市場調控政策的分析與思考，表明我國的房地產行業在發展過程中仍舊存在很多問題和弊端，如何單靠市場的自身調節或者政府部門的宏觀調整，都是遠遠不夠的，唯有實現二者的充分結合，多加強相關主管部門的政策引導，才能實現我國房地產市場的良性發展，使更多的人能夠買得起房、買得起好房，促進人們生活水平的不斷改善。

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