基于灰色關(guān)聯(lián)度的房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)度分析

冉瑩瑩　胡燕京

摘 要：改革開(kāi)放后，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)歷了曲折的發(fā)展過(guò)程，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中，占據(jù)日益重要的地位。當(dāng)房地產(chǎn)行業(yè)不景氣時(shí)，通常國(guó)民經(jīng)濟(jì)也會(huì)發(fā)生負(fù)面的連鎖反應(yīng)。通過(guò)在計(jì)算房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn)度的定量分析的基礎(chǔ)上，證明了房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的巨大影響，進(jìn)而分析房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的其他部門(mén)如何產(chǎn)生影響，并定量分析了與房地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系比較緊密的幾個(gè)部門(mén)，尤其是建筑業(yè)和金融業(yè)，為政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑或過(guò)度繁榮時(shí)，制定相應(yīng)的政策提供了理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)；貢獻(xiàn)度；灰色關(guān)聯(lián)度

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）36-0170-03

一、研究背景

房地產(chǎn)行業(yè)在中國(guó)的發(fā)展是呈由不太成熟到逐漸成熟的曲折的周期性成長(zhǎng)的。尤其是在改革開(kāi)放之后。1992—1993年全國(guó)范圍出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，在緊縮性宏觀政策的作用之下，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入收縮階段。1996 年將住宅建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)、1998 年取消福利分房等政策為標(biāo)志，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入相對(duì)穩(wěn)定的發(fā)展時(shí)期。2007 年，美國(guó)爆發(fā)了次貸危機(jī)并引發(fā)了全球的金融海嘯，美國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格、交易量及新屋開(kāi)工數(shù)量等指標(biāo)都步入了熊市，而中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)同樣是每況愈下。2008年，住房?jī)r(jià)格短期的下降后，天津、沈陽(yáng)、南京、西安等城市先后出臺(tái)了救市政策。于是，2009年中國(guó)房地產(chǎn)在美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格跌幅擴(kuò)大的同時(shí)，卻出現(xiàn)了逆勢(shì)上揚(yáng)，北京、上海等城市的交易量大幅度增加，甚至部分城市的月均交易量創(chuàng)出歷史新高。2010年房地產(chǎn)各項(xiàng)指標(biāo)全面上揚(yáng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)33.2%，施工面積同比增長(zhǎng)26%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積同比增長(zhǎng)33.2%，施工面積同比增長(zhǎng)10.1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增長(zhǎng)25.4%。房地產(chǎn)投資占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產(chǎn)信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。因此，2011年房?jī)r(jià)上升的壓力依然較大[1]。

房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)，關(guān)聯(lián)度大，能夠直接或間接地拉動(dòng)和影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展主要體現(xiàn)在住宅市場(chǎng)的快速發(fā)展上，它的發(fā)展帶動(dòng)了建材、冶金、紡織、化工、機(jī)械、交通、郵電通信、家電家具、金融等50 多個(gè)生產(chǎn)部門(mén)的發(fā)展，據(jù)統(tǒng)計(jì)，每100 元的房地產(chǎn)銷(xiāo)售能夠帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)170 元的銷(xiāo)售，其連帶和關(guān)聯(lián)效應(yīng)極其明顯 [2]。行業(yè)需求的增加會(huì)刺激消費(fèi)需求，進(jìn)而再次提高其他行業(yè)的總產(chǎn)額。因此，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和投資與關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)有著不可替代的作用。1998—2009年，房地產(chǎn)開(kāi)放投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率平均為10.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)平均為1個(gè)百分點(diǎn)。2009年，房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率達(dá)到19.4%，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)1.77個(gè)百分點(diǎn)[1]。

較高的住房?jī)r(jià)格，尤其是過(guò)高的住房?jī)r(jià)格是柄雙刃劍，在給房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供較大的動(dòng)力的同時(shí)，也會(huì)給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)一定的負(fù)面影響：首先，加大了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)之間具有高度關(guān)聯(lián)性。房?jī)r(jià)波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)將通過(guò)這種關(guān)聯(lián)性直接影響到中國(guó)的金融穩(wěn)定甚至金融安全；同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)與其他行業(yè)之間的高度關(guān)聯(lián)性也會(huì)導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)的劇烈震蕩。其次，扭曲了居民的消費(fèi)和儲(chǔ)蓄行為。目前房?jī)r(jià)大幅上漲，特別是一些大中城市房?jī)r(jià)上漲過(guò)快直接導(dǎo)致居民購(gòu)房負(fù)擔(dān)加重，最終導(dǎo)致市場(chǎng)失靈，甚至演化成嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題。

因此，我們有必要研究房地產(chǎn)行業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門(mén)的關(guān)系。

二、房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他部門(mén)的影響[3～4]

通過(guò)研究房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的灰色關(guān)聯(lián)度，可以確定與房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)度大的產(chǎn)業(yè)及對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展做出預(yù)測(cè)；并從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)角度分析相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展問(wèn)題，并提出相應(yīng)的的建議。

1.模型的建立。設(shè)ηj是第j個(gè)方案向量Xj從屬于向量G的比例，則Xj從屬于向量B的比例為（1-ηj）。

三、結(jié)論

由計(jì)算結(jié)果可知，房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)性比較強(qiáng)的是建筑業(yè)、金融、交通、郵電、工業(yè)等行業(yè)。按照福利經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn)，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是以帕累托最優(yōu)作為資源配置目標(biāo)的。如果房地產(chǎn)企業(yè)存在過(guò)多的泡沫，引起房?jī)r(jià)的扭曲，對(duì)社會(huì)資源配置產(chǎn)生了異常的作用，雖然這樣實(shí)現(xiàn)了資源的優(yōu)化配置，但也造成了資源的巨大浪費(fèi)；一旦泡沫破裂，會(huì)引起相關(guān)產(chǎn)業(yè)的劇烈動(dòng)蕩，拖垮整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)，甚至造成金融危機(jī)。

根據(jù)以上的計(jì)算結(jié)果，我們可以得到以下結(jié)論：

1.與房地產(chǎn)企業(yè)最相關(guān)的是建筑業(yè)。與其他行業(yè)相比，建筑業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的占的比重名列前茅，其增長(zhǎng)速度與房地產(chǎn)業(yè)相比也只是稍有遜色，2001—2009年，房地產(chǎn)開(kāi)放的評(píng)價(jià)增長(zhǎng)速度為25.6%，而建筑業(yè)同期的平均增長(zhǎng)速度是22.35%。因此，房地產(chǎn)業(yè)可以通過(guò)建筑業(yè)帶來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的成倍增長(zhǎng)。由供需模型我們可以看出，在中國(guó)，供需不平衡，在城市化加快發(fā)展的現(xiàn)階段，中國(guó)面臨巨大的住房需求，但是，由于現(xiàn)在居民的購(gòu)買(mǎi)力還無(wú)法解決現(xiàn)在房地產(chǎn)供需不平衡的問(wèn)題，造成內(nèi)需不足，容易引發(fā)泡沫。因此，為擴(kuò)大住房消費(fèi)和投資，擴(kuò)大內(nèi)需，在對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行控制的同時(shí)，加大經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房、廉租房的供給，使房地產(chǎn)供給價(jià)格保持在合理的范圍之內(nèi)。同時(shí)，該措施同時(shí)，還支持了建筑業(yè)的發(fā)展，對(duì)其他相關(guān)行業(yè)，也有一定的帶動(dòng)作用。

2.由于房地產(chǎn)和金融兩行業(yè)長(zhǎng)久以來(lái)就存在較強(qiáng)的依賴性，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)金融企業(yè)的影響是雙向的，即房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、流通和消費(fèi)的整個(gè)過(guò)程中，進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動(dòng)，在既將金融行業(yè)提供的資源作為自己的生產(chǎn)要素的同時(shí)，還推動(dòng)著金融行業(yè)的發(fā)展。由于這個(gè)特性，使房地產(chǎn)與金融在長(zhǎng)期存在顯著的風(fēng)險(xiǎn)雙向傳染效應(yīng)，二者的行業(yè)的波動(dòng)會(huì)受對(duì)方顯著的影響，2007年的次貸危機(jī)而引發(fā)的次貸危機(jī)也證明，在房地產(chǎn)過(guò)熱的形勢(shì)下，要做好兩者的風(fēng)險(xiǎn)管理，二者積累的風(fēng)險(xiǎn)在對(duì)自己產(chǎn)生威脅的同時(shí)，也會(huì)通過(guò)傳染給另一方，造成風(fēng)險(xiǎn)效應(yīng)的擴(kuò)大，形成連鎖性的行業(yè)危機(jī)。