基于灰色關聯度的房地產行業貢獻度分析

冉瑩瑩　胡燕京

摘 要：改革開放后，中國房地產經歷了曲折的發展過程，在國民經濟的發展中，占據日益重要的地位。當房地產行業不景氣時，通常國民經濟也會發生負面的連鎖反應。通過在計算房地產行業對國民經濟貢獻度的定量分析的基礎上，證明了房地產行業對國民經濟的巨大影響，進而分析房地產行業對國民經濟的其他部門如何產生影響，并定量分析了與房地產業聯系比較緊密的幾個部門，尤其是建筑業和金融業，為政府在房地產市場下滑或過度繁榮時，制定相應的政策提供了理論依據。

關鍵詞：房地產行業；貢獻度；灰色關聯度

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）36-0170-03

一、研究背景

房地產行業在中國的發展是呈由不太成熟到逐漸成熟的曲折的周期性成長的。尤其是在改革開放之后。1992—1993年全國范圍出現房地產熱，在緊縮性宏觀政策的作用之下，房地產業進入收縮階段。1996 年將住宅建設作為經濟增長點、1998 年取消福利分房等政策為標志，中國房地產業進入相對穩定的發展時期。2007 年，美國爆發了次貸危機并引發了全球的金融海嘯，美國的房地產價格、交易量及新屋開工數量等指標都步入了熊市，而中國的房地產市場同樣是每況愈下。2008年，住房價格短期的下降后，天津、沈陽、南京、西安等城市先后出臺了救市政策。于是，2009年中國房地產在美國房地產價格跌幅擴大的同時，卻出現了逆勢上揚，北京、上海等城市的交易量大幅度增加，甚至部分城市的月均交易量創出歷史新高。2010年房地產各項指標全面上揚，房地產開發投資同比增長33.2%，施工面積同比增長26%，房地產開發企業完成土地購置面積同比增長33.2%，施工面積同比增長10.1%，房地產開發企業資金來源同比增長25.4%。房地產投資占城鎮固定資產投資比例從2009年的18.7%上升到2010年的20%，新增房地產信貸總額占新增信貸總額比例也從20.5%上升到25.4%。因此，2011年房價上升的壓力依然較大[1]。

房地產業產業鏈長，關聯度大，能夠直接或間接地拉動和影響相關產業的發展。房地產市場的發展主要體現在住宅市場的快速發展上，它的發展帶動了建材、冶金、紡織、化工、機械、交通、郵電通信、家電家具、金融等50 多個生產部門的發展，據統計，每100 元的房地產銷售能夠帶動相關產業170 元的銷售，其連帶和關聯效應極其明顯 [2]。行業需求的增加會刺激消費需求，進而再次提高其他行業的總產額。因此，房地產的開發和投資與關聯產業的帶動有著不可替代的作用。1998—2009年，房地產開放投資對經濟增長的貢獻率平均為10.4%，拉動經濟增長平均為1個百分點。2009年，房地產對經濟增長的貢獻率達到19.4%，拉動經濟增長1.77個百分點[1]。

較高的住房價格，尤其是過高的住房價格是柄雙刃劍，在給房地產業的發展提供較大的動力的同時，也會給經濟發展帶來一定的負面影響：首先，加大了市場風險。房地產業與金融業之間具有高度關聯性。房價波動的風險將通過這種關聯性直接影響到中國的金融穩定甚至金融安全；同時，房地產業與其他行業之間的高度關聯性也會導致國民經濟的劇烈震蕩。其次，扭曲了居民的消費和儲蓄行為。目前房價大幅上漲，特別是一些大中城市房價上漲過快直接導致居民購房負擔加重，最終導致市場失靈，甚至演化成嚴重的社會問題。

因此，我們有必要研究房地產行業與國民經濟其他部門的關系。

二、房地產行業對國民經濟其他部門的影響[3～4]

通過研究房地產業與國民經濟其他相關產業的灰色關聯度，可以確定與房地產關聯度大的產業及對相關產業發展做出預測；并從產業關聯角度分析相關產業協調發展問題，并提出相應的的建議。

1.模型的建立。設ηj是第j個方案向量Xj從屬于向量G的比例，則Xj從屬于向量B的比例為（1-ηj）。

三、結論

由計算結果可知，房地產業與建筑業的關聯性比較強的是建筑業、金融、交通、郵電、工業等行業。按照福利經濟學的觀點，市場經濟是以帕累托最優作為資源配置目標的。如果房地產企業存在過多的泡沫，引起房價的扭曲，對社會資源配置產生了異常的作用，雖然這樣實現了資源的優化配置，但也造成了資源的巨大浪費；一旦泡沫破裂，會引起相關產業的劇烈動蕩，拖垮整個國民經濟，甚至造成金融危機。

根據以上的計算結果，我們可以得到以下結論：

1.與房地產企業最相關的是建筑業。與其他行業相比，建筑業在國民經濟中的占的比重名列前茅，其增長速度與房地產業相比也只是稍有遜色，2001—2009年，房地產開放的評價增長速度為25.6%，而建筑業同期的平均增長速度是22.35%。因此，房地產業可以通過建筑業帶來國民經濟的成倍增長。由供需模型我們可以看出，在中國，供需不平衡，在城市化加快發展的現階段，中國面臨巨大的住房需求，但是，由于現在居民的購買力還無法解決現在房地產供需不平衡的問題，造成內需不足，容易引發泡沫。因此，為擴大住房消費和投資，擴大內需，在對房價進行控制的同時，加大經濟適用房、限價房、廉租房的供給，使房地產供給價格保持在合理的范圍之內。同時，該措施同時，還支持了建筑業的發展，對其他相關行業，也有一定的帶動作用。

2.由于房地產和金融兩行業長久以來就存在較強的依賴性，房地產企業對金融企業的影響是雙向的，即房地產業作為一個資金密集型行業，在房地產開發、建設、經營、流通和消費的整個過程中，進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列金融活動，在既將金融行業提供的資源作為自己的生產要素的同時，還推動著金融行業的發展。由于這個特性，使房地產與金融在長期存在顯著的風險雙向傳染效應，二者的行業的波動會受對方顯著的影響，2007年的次貸危機而引發的次貸危機也證明，在房地產過熱的形勢下，要做好兩者的風險管理，二者積累的風險在對自己產生威脅的同時，也會通過傳染給另一方，造成風險效應的擴大，形成連鎖性的行業危機。