對我國房地產市場的經濟學分析

【摘要】近些年來，我國房地產市場持續高漲，導致了商品房等住宅價格過高。對此，我國政府已經開始了最為嚴厲的房地產市場宏觀調整，以此為背景，本文分析房地產價格高企的經濟學原因，并為當前的房地產宏觀調控提供一些思路。

【關鍵詞】房地產市場宏觀調控需求-供給理論經濟學原理

一、房地產市場的需求-供給理論

經濟學的最基本理論就是需求-供給理論，當需求和供給達到均衡狀態時，形成市場的均衡產量和均衡價格。而對于我國的房地產市場來說，由于當前處在一個特定的發展階段，人多地少的矛盾比較突出，再加上房地產市場可使用的土地數量是有限的，且按照規劃來逐步釋放，這就導致了我國房地產市場上的土地供給基本上處于較為穩定的狀態，出現大幅波動的可能性不大，而對房地產的需求卻會受到價格的影響而出現較大范圍的波動，所以說，我國的房地產市場存在著需求彈性遠大于供給彈性這樣一個現狀。

需求彈性遠大于供給彈性的事實，使得供給曲線對價格的影響程度會遠遠小于需求曲線對價格的影響程度。因此，對我國房地產市場的經濟學分析主要是考慮需求因素的變動，只有較為有效地控制好對房地產市場的需求因素，才有可能實現對房地產市場的有效調控。

二、對我國房地產市場的需求分析

有學者認為，我國的房地產市場的需求可以分為基本性需求、改善性需求、投資性需求和投機類需求四類。為了分析的方便，筆者對以上四種需求進行合理歸納，將改善性需求納入到基本性需求當中，兩者同屬于生活性需求；將投資性需求納入到投機性需求，二者都是為了通過低買高賣的手段獲利。而當前我國的房地產市場正面臨著如下的一種現狀，即基本型需求得不到滿足，投機性需求過度。而產生這些問題的原因主要如下：

（一）我國房地產市場發育尚不成熟，市場監管機制滯后

直到1998年我國才開始通過市場化的手段來分配住房，房地產市場經過10多年的發展，尚未形成有效的競爭機制。在實際的房地產市場上，開發商數量少，以資金為規模的行業壁壘很高，因此競爭的內容幾乎僅僅只有拿地一條，只要開發商能夠拿到地塊，基本上就可以保持住高額的利潤。而對于后期開發、物業管理等重視明顯不夠。

（二）開發商的對房屋銷售的壟斷

由于房地產商品的特殊性，使得開發商可以通過時間差來獲得更多盈利。一是在銷售時計提銷售價格溢價，二是通過提前售賣的形式回籠資金，并間接獲取高額的利息收入。另外，考慮到房地產商品數量的有限，實際上形成了開發商的一種壟斷行為。開發商可以通過控制這些房產資源來待價而沽，獲得高額利潤。

（三）房地產商品的結構不合理

這主要體現在：一是許多的開發商開發的房屋面積過大，并且大戶型所占的比例也過高，使得居民難以承受高額的房屋總價；二是房屋供給結構不合理，制約了一般居民的住房需求，譬如說許多開發商將100平米以下的房屋統統設計為一居室，無法和居民的住房需求適應；三是好的城市低端的房屋幾乎全部為高檔住宅，使得一般群眾只能在偏遠處購買房屋。而出現這些問題的根本原因是開發商實施的壟斷政策。

（四）我國經濟發展的特定階段，居民收入差距過大

居民收入差距過大的問題使得收入高的階層擁有好幾套住房，而收入低的階層對第一套住房的支付都可能要花費幾十年的時間。

三、解決我國房地產市場供需結構不合理的策略

（一）改善土地及商品房的供應環境，盡可能實現供給與需求的同步發展

（1）在進行土地劃撥之前，做好市場調研工作，盡量保持其平穩供應。

（2）對房地產的開始時間和上市時間進行限制，促使房地產商品的連續供應。許多開發商囤積商品房，有意延遲上市時間，變相抬高房價等等行為也要嚴厲打擊。

（二）對房產稅的征收實施改革，調節商品房的供需不平衡矛盾

（1）對于非常住人口征收更高的房產稅。因為非常住人口往往在其常住城市已經擁有住房，因此通過征收高額房產稅的形式來減少其需求行為，將更多的房產賣給更需要的人手中；

（2）對不同檔次的住房征收不同稅率的房產稅。高檔住房或者是面積過大的住房，只有少數投資或投機者才能買起，因此通過房產稅的形式，可以適當的減少其炒高房價的行為；

（3）采用累進制征稅方式來限制房產購買者購入過多的投資或投機性住房。投資性或投機性住房的過度需求，直接影響到了基本需求者的住房需求，也對我國的社會安定帶來隱患，因此嚴格執行累進制征稅，有利于解決這一問題。

（三）大力推進廉租房、保障房、經適房的建設力度

由于我國房地產市場的極度扭曲，使得許多低收入人群買不起放、租不起房，這些都可能成為影響安定團結的導火索。而通過對廉租房、保障房、經適房的建設力度的推進，一方面可以減少對商品房的需求，另一方面也使得對商品房的炒作失去物質基礎，因為所有的炒作都是建立在過度的需求之上的，當居民的生活基本住房需求多數依賴于廉租房、保障房、經適房的時候，房屋的炒作就失去了經濟基礎，其價格回落也是必然趨勢。

（四）深入分配體制改革，對基本住房需求實施一定的補貼措施

通過改革收入分配體制，增加中間收入人群的數量，可以使房屋的需求相對平穩，減少投機性的住房價格炒作。伴隨著越來越多的人群擁有住房之后，群眾就會對過高的房價不聞不問，因此炒高房價同樣失去了基礎。因此，逐漸滿足更多人的住房需求，是解決當前住房矛盾的一條重要措施。

除了分配體制的改革之外，通過對基本住房需求者以更多的住房補貼，使其更容易獲得住房。雖然當前許多企業都有住房公積金，但是其數量對于大多數人來說，仍然是杯水車薪，因此仍要適當的加大補貼的力度。而具體的執行當中，政府可以減少對企業增收營業稅等多種稅收，并直接將減稅額存入公司員工的住房基金當中，并設立一定的補貼額度。這樣就解決了補貼的資金來源問題。

參考文獻

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[2]王明明，羅浩.中國房地產市場需求模型實證研究.征信，2011年第3期.

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作者簡介：曹艷玲（1984-），女，漢，山西省太原人，就職于山西焦煤集團西山煤電屯蘭礦多種經營公司機修廠，經濟員，研究方向為經濟學、工商管理。

（責任編輯：陳岑）