信貸危機下的房地產企業—納稅籌劃

【摘要】房地產行業這個經濟發展中的“寵兒”，總是“榮耀”與“黯淡”集于一身的。當經濟繁榮時，它是利潤畸高的行業，是大家追捧的對象，相對的，當經濟動蕩時，它的反映也是最迅速的，波及范圍和帶來的動蕩也更大。作為近期信貸危機的主要“受傷者”，從稅收的角度又該如何來通過減輕稅負從而增加資金的融通能力呢？

【關鍵詞】房地產危機稅收政策營業稅土地增值稅稅收調節

近期“溫州危機”的爆發給房地產行業帶來的影響逐漸上升。造成溫州危機的主要原因就是民間借貸泛濫，民間借貸利率畸高。而民間借貸大部分流入了房地產行業。房地產行業由于它的高利潤引來大批資金的涌入，那么資金鏈一旦斷裂，對房地產行業的沖擊就不言而喻了。鄂爾多斯由于信貸危機引發的房地產崩盤更為嚴重。按照當地房地產開發規模計算，人均將擁有10套以上的房子，而這些房子都是以高息的民間借貸支撐的，其背后的危機遠遠大過溫州。

面對這樣的危機，我們除了分析深層次的經濟金融體制的原因外，作為房地產行業本身應盡快回到踏實穩健的運營中來，首要的就是迅速讓資金回籠，解決眼前的資金運轉困難。在這里，我想從稅收的角度來分析一下，房地產企業如何通過納稅籌劃減輕稅負，以達到籌措資金的目的。

房地產企業主要繳納兩種稅：營業稅和土地增值稅。

對于營業稅來說，房地產行業可以利用來進行納稅籌劃的條款不多，大致有以下幾方面：

一、分解業務，另簽合同

某建筑安裝公司承接了A公司的建設安裝工作，建設安裝中由A公司提供設備，此時這個建筑安裝公司可以把設備的提供單獨與A公司簽訂合同，對應稅勞務涉及的金額另外簽訂合同。稅法規定，提供建筑業勞務的的過程中，原材料和設備等其他物資和動力的價款要算作營業額繳納營業稅的，如果該建筑安裝公司沒有分開簽訂合同，那么設備的價款就要作為營業額的一部分繳納營業稅。但如前所述分分立合同的話，設備的價款就不必繳納營業稅了。

二、銷售額與折扣額要開在同一張發票上

如果在銷售中有折扣的出現，要將價款與折扣額在同一張發票上注明，這樣可以以折扣后的價款為營業額；如果將折扣額另開發票的，不論其在財務上如何處理，均不得從營業額中減除。

三、接受違約賠償盡量不要選擇違約金方式

營業稅相關法律規定，單位和個人提供應稅勞務、轉讓無形資產和銷售不動產時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業額中征收營業稅。所以，如果出現違約的情況，房地產公司盡量選擇違約金以外的利益方式來解決，比如更多的購買住房、盡早付清房款等方式，既有利于資金盡快回籠，也可以減輕稅負。

四、承包工程分包盡量與建設方簽訂合同

甲公司從乙公司承包到工程，隨后又把該工程分包出去自己并未參與施工，只是負責工程實施中的一些組織協調工作，那么此時根據稅法的相關規定，不同的業務處理，可以使營業稅繳納時相關行業的歸屬不同，從而帶來利率的差異。如果甲公司與乙公司簽訂建筑安裝工程合同，即使它沒有參與施工，也按建筑業3%的稅率征收營業稅；如果甲公司沒有與乙公司簽訂工程合同，就要按服務業5%的稅率征收營業稅。由此可以看出，稅率的差異為建筑工程公司進行納稅籌劃提供了操作空間。工程承包公司可通過與建設單位簽訂承包合同的方式達到節稅的目的。

此外，納稅人在對營業稅進行籌劃時，不僅可以從營業額方面進行考慮，也可以從納稅義務發生時間方面進行考慮，在稅法允許的范圍之內，盡量推遲納稅義務的發生時間，通過時間上的延遲，獲得資金的時間價值，從而降低了稅收負擔。

土地增值稅作為房地產開發行業主要繳納的稅種，由于其計算過程相對復雜，在實際操作中可以進行納稅籌劃的方法較多。

（一）把普通住宅與其他房地產分開核算

作為房地產開發企業往往都是既建普通標注住宅又從事其他房地產開發，如果這樣，那么作為房地產開發企業，就應該注意普通標準住宅增值額超出扣除金額的比例了。如果其增值額剛好等于扣除金額之和的20%，或者該比例控制在20%以內，在這一價格水平下，該公司可享受起征點的優惠。按規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額與扣除項目金額的比例在20%以內的，免予征收土地增值稅。同時，房地產企業還應該注意將普通住宅和其他房地產開發分開核算，否則就不能享受普通標注住宅在稅法上的這一優惠。

（二）通過分散收入來降低稅率

土地增值稅主要是對出售房地產的增值額作為征收對象。同時，由于土地增值稅是采用超率累進的方法選擇稅率的。這樣，增值額的增長會帶來稅率檔次的爬升，可能會產生增值額小的增長幅度開來稅率大的增長幅度，從而使得納稅人稅負急劇上升。綜合上述兩點，增值額的確定在計算土地增值稅稅額時就顯得尤為重要，它的減少必然會減輕稅負。增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額，我們可以通過減少收入的方法來減少增值額，從而選擇相對較低的稅率來進行納稅，減輕稅負。比如我們可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離，或是分多次簽訂售房合同。

（三）選擇好提供金融機構貸款證明的時機

利息支出作為一項財務費用，在土地增值稅的相關規定中，它的扣除是有分別。這個分別為我們納稅籌劃提供了空間。比如某房地產開發公司該期發生的能夠扣除的利息支出為A元，如果該企業能夠提供金融機構的證明，這項費用就據實按照A元扣除（最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額）如果該企業不能提供金融機構的證明，那么財務費用這一項在房地產開發費用中就按照取得土地使用權所支付的金額與開發土地和新建房及配套設施的成本兩項計算的金額之和的5%以內計算扣除。假設該公司這兩項的金額之和的5%是B元，那么該企業就要合理的權衡A和B的大小了。如果A大于B，那么該企業就不提供金融機構的證明，因為這樣可以扣除A元。如果B大于A，那么企業就該提供金融機構的證明，這樣就可以扣除B元。適時的提供金融證明，可以使扣除額增加，從而達到減少增值額減輕稅負的作用。

（四）利用代收費用計價進行稅務籌劃

某房地產開發公司在出售房產時，代政府收取了部分費用，按照規定該項費用是不用繳納土地增值稅的，也就是說無論代收費用是計入房價中還是房價之外單獨收取，其增值額是相同的。但是，不同的方式卻會導致扣除項目的不同，如果計入房價中該項費用就可以在計算扣除項目金額中予以扣除，從而增加扣除項目金額，使房地產公司少繳納土地增值稅稅額。如果在房價之外單獨收取就不允許扣除這項代收費用。所以，該房地產公司應該把這項代收費用計入房價中，達到納稅籌劃的目的。

最后，企業可以利用國家正在加大廉租住房、經濟住房的建設這一條件。企業如果轉讓舊房，舊房的增值額未超過扣除項目金額20%的，在符合當地政策條件的情況下，可考慮轉讓舊房作為廉租住房、經濟適用住房房源，以便于充分享受稅收優惠政策，獲取更多收益。

以上是對房地產企業在稅收方面納稅籌劃的一些簡單建議，希望能給大家一些啟示。讓稅收在為國家履行財政職能的同時，更好的作為經濟手段在經濟的發展、企業的運轉中發揮調節作用。

參考文獻

[1]莊粉榮.納稅籌劃實戰精選百例[M].機械工業出版社，2010-3-1.

[2]翟繼光.新稅法下企業納稅籌劃[M].電子工業出版社，2010-6-1.

[3]土地增值稅納稅籌劃.會計之友，2010年第11期.

[4]淺談建筑施工企業營業稅納稅籌劃.中小企業管理與科技-下旬，2011年 第1期.

作者簡介：石文慧（1982-），男，蒙古族，通遼職業學院教師，研究方向：財務、會計。

（責任編輯：唐榮波）