高校周轉(zhuǎn)房運作模式研究及管理信息系統(tǒng)設(shè)計實現(xiàn)

溫偉民 季景書 申小龍

[摘要] 隨著社會主義市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，我國高校住房改革也不斷深入。作為高校改革重要組成部分的高校周轉(zhuǎn)房建設(shè)和管理正朝著社會化、一體化和治理化的方向發(fā)展。文章對高校周轉(zhuǎn)房運作管理模式進(jìn)行了研究并對高校周轉(zhuǎn)房管理信息系統(tǒng)提供了設(shè)計方案。

[關(guān)鍵詞] 高校周轉(zhuǎn)房； 運作模式； 系統(tǒng)設(shè)計

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2012 . 24. 073

[中圖分類號]G64[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A[文章編號]1673 - 0194（2012）24- 0124- 02

高校周轉(zhuǎn)房的建設(shè)與管理是推動高校住房改革的重要組成部分。1998年7月3日國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知》（國發(fā)[1998]23號文），明確指出在1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。國家總體的房改政策是：停止住房的實物分配，由福利性分房向住房分配貨幣化轉(zhuǎn)變，進(jìn)一步完善住房公積金制度，建立住房補(bǔ)貼制度，繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有住房改革，加快實行住房商品化；改革住房供應(yīng)方式，逐步實行住房供應(yīng)社會化。

高校擔(dān)負(fù)著為國家經(jīng)濟(jì)建設(shè)、社會發(fā)展培養(yǎng)各類專門人才的重任。保障教職工的基本生活條件，改善他們的居住環(huán)境，不僅關(guān)系到高校教職工隊伍的穩(wěn)定和學(xué)校各項事業(yè)的發(fā)展，也關(guān)系到社會的穩(wěn)定與發(fā)展[1]。在當(dāng)前商品房價格居高不下的情況下，住房安置已成為非常突出的問題。目前，我國高校普遍存在因住房問題無法妥善解決造成優(yōu)秀人才流失的現(xiàn)象。由此可見高校的住房保障工作對提高學(xué)校競爭力的作用不可忽視。實行住房分配貨幣化后，新教師在購買住房方面面臨著許多現(xiàn)實困難。為此，周轉(zhuǎn)房作為這部分員工的過渡性住房解決方案被各高校廣泛采納。

1高校周轉(zhuǎn)房一體化運作的趨向

1.1高校周轉(zhuǎn)房運作管理的社會化趨向

高校周轉(zhuǎn)房運作管理模式的社會化趨向是指高校周轉(zhuǎn)房建設(shè)和運作管理模式具有高度開放特征，允許社會各方力量參與高校周轉(zhuǎn)房建設(shè)和運作的管理過程，實現(xiàn)高度的信息共享和創(chuàng)新資源配置的方式，鼓勵各方的協(xié)商參與，推動高校周轉(zhuǎn)房建設(shè)和提高高校周轉(zhuǎn)房的利用率，加快高校周轉(zhuǎn)房的流動速度。

1.2高校周轉(zhuǎn)房運作管理的一體化趨向

高校周轉(zhuǎn)房運作管理模式的一體化趨向表現(xiàn)在：① 高校周轉(zhuǎn)房管理系統(tǒng)的建立。各高校在建設(shè)周轉(zhuǎn)房時通過數(shù)字化信息化的高校住房管理系統(tǒng)，有效地管理所在高校各種類型的周轉(zhuǎn)房和其他住房[2]；② 高校周轉(zhuǎn)房管理系統(tǒng)一體化。高校周轉(zhuǎn)房管理系統(tǒng)通過將住房租賃管理系統(tǒng)、住房日常維護(hù)管理系統(tǒng)、住房社會化運營管理系統(tǒng)集成一體，推動高校周轉(zhuǎn)房運作程序一體化，提高周轉(zhuǎn)房的使用效率；③ 高校周轉(zhuǎn)房運作程序一體化。高校在周轉(zhuǎn)房實踐中初步形成房源搜集、單位出租、房源回收的運作程序。④ 高校周轉(zhuǎn)房出租市場與管理機(jī)構(gòu)一體化。高校周轉(zhuǎn)房出租市場需要依托高校和租賃市場。高校周轉(zhuǎn)房出租市場若按自由市場進(jìn)行，無疑會造成各高校周轉(zhuǎn)房出租市場資源之間分配的不平衡。

1.3高校周轉(zhuǎn)房運作管理的治理化趨向

高校周轉(zhuǎn)房運作管理順利推動的條件是運作管理的社會化，因此，需要運用合理的機(jī)制協(xié)調(diào)各方力量，明確各方在周轉(zhuǎn)房建設(shè)和管理中的權(quán)限，從而實現(xiàn)高校周轉(zhuǎn)房項目的多重治理目標(biāo)[3]。高校一方面通過與物業(yè)管理公司簽訂長期的租賃承包合同，降低高校周轉(zhuǎn)房運營的平均成本；另一方面通過與周轉(zhuǎn)房租賃者簽訂相應(yīng)的租賃合約，收取周轉(zhuǎn)房租賃者的租金，同時予以教職工一定的住房和其他補(bǔ)貼，便于周轉(zhuǎn)房的可持續(xù)運營。

2高校周轉(zhuǎn)房運作管理要點

2.1明確產(chǎn)權(quán)，只租不售

為做到周轉(zhuǎn)房資源再利用，一定要明確周轉(zhuǎn)房的性質(zhì)是校產(chǎn)權(quán)房，產(chǎn)權(quán)屬于學(xué)校所有，專房專用，只租不售。并且周轉(zhuǎn)房在意義上不同于分配給職工的校內(nèi)住房，職工沒有長期使用權(quán)。對于周轉(zhuǎn)房的性質(zhì)應(yīng)該在學(xué)校的文件和與職工簽署的周轉(zhuǎn)房使用協(xié)議中明確其產(chǎn)權(quán)歸學(xué)校所有，職工只有短期租住的權(quán)利。

2.2完善制度，科學(xué)管理

進(jìn)一步完善周轉(zhuǎn)房管理制度，從法律和管理的角度認(rèn)真斟酌，規(guī)范周轉(zhuǎn)房使用管理規(guī)定和周轉(zhuǎn)房使用協(xié)議，明確責(zé)任和義務(wù)；加強(qiáng)周轉(zhuǎn)房管理的科學(xué)化水平，建立周轉(zhuǎn)房管理信息系統(tǒng)，利用網(wǎng)絡(luò)平臺，建立完整的數(shù)據(jù)庫，合理規(guī)劃，優(yōu)化分配，確保正常運轉(zhuǎn)。通過績效考核的方式進(jìn)一步實現(xiàn)對周轉(zhuǎn)房租賃者的內(nèi)部管理，避免周轉(zhuǎn)房租賃者將周轉(zhuǎn)房挪作私用，出租給校外租賃者。

2.3租期固定，租金浮動

要保證周轉(zhuǎn)房能夠周轉(zhuǎn)起來，必須嚴(yán)格控制租期，不能無故拖延。因此在租住雙方協(xié)議中就應(yīng)該明確租借時間和懲處方式，預(yù)防逾期不退情況的發(fā)生。針對目前房地產(chǎn)市場價格浮動較大的情況，周轉(zhuǎn)房租金也應(yīng)該參照市場價格進(jìn)行浮動，而不能一成不變，學(xué)校可以每年參照相同地段市場價租金確定本校的周轉(zhuǎn)房租金。

2.4定期維修，消除隱患

學(xué)校可以從周轉(zhuǎn)房租金中提取40%-70%作為周轉(zhuǎn)房維修、改造資金，針對周轉(zhuǎn)房的不同狀況進(jìn)行水、電、暖和墻體的維修改造。尤其是對電路老化和上下水管道的維修，可以防止安全隱患，為廣大青年教職工營造一個良好的居住環(huán)境[4]。

3高校周轉(zhuǎn)房管理信息系統(tǒng)設(shè)計實現(xiàn)

3.1建設(shè)原則

周轉(zhuǎn)房管理信息系統(tǒng)建成后將成為一個高度集成化的業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)，通過該系統(tǒng)可以方便、快捷、靈活地查閱校內(nèi)周轉(zhuǎn)房房源、租住人員基本信息，可以形成監(jiān)管統(tǒng)計，同時可根據(jù)實際需要生成打印相應(yīng)報表，在考慮整體設(shè)計過程中應(yīng)遵循以下原則：

（1） 實用性和可行性。主要技術(shù)和產(chǎn)品必須具有成熟、穩(wěn)定、實用的特點，實用性放在首位，既要便于用戶使用，又要便于系統(tǒng)管理。

（2） 開放性與標(biāo)準(zhǔn)化原則。應(yīng)用平臺應(yīng)是一個開放的且符合業(yè)界主流技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的系統(tǒng)平臺，并使網(wǎng)絡(luò)的硬件環(huán)境，通信環(huán)境，軟件環(huán)境，操作平臺之間的相互依賴小。嚴(yán)格執(zhí)行我校的有關(guān)信息系統(tǒng)的編碼規(guī)則。

（3） 可靠性和穩(wěn)定性。在考慮技術(shù)先進(jìn)性和開放性的同時，還應(yīng)從系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，技術(shù)措施，系統(tǒng)管理等方面著手，確保系統(tǒng)運行的可靠性和穩(wěn)定性，達(dá)到最大的平均無故障時間。

（4） 可擴(kuò)充性及易升級性。為適應(yīng)應(yīng)用不斷拓展的需要，應(yīng)用平臺的軟硬件環(huán)境必須有良好的平滑可擴(kuò)充性。

（5） 可管理性和可維護(hù)性。整個應(yīng)用平臺是由多個部分組成的較為復(fù)雜的系統(tǒng)，為了便于系統(tǒng)的日常運行維護(hù)和管理，要求所選產(chǎn)品具有良好的可管理性、可定制性和可維護(hù)性。另外可管理性和可維護(hù)性還包括對平臺的自身[5]。

3.2技術(shù)要求

周轉(zhuǎn)房管理信息系統(tǒng)采用面向?qū)ο蟮腂/S結(jié)構(gòu)，適合Unix、Linux、Widows操作系統(tǒng)。

（1） 開發(fā)語言：Java。開發(fā)技術(shù)采用J2EE （Java 2 Enterprise Edition） 標(biāo)準(zhǔn)、組件技術(shù)及在數(shù)據(jù)交換上對XML的支持，使系統(tǒng)功能最優(yōu)化，同時將整體系統(tǒng)內(nèi)部在技術(shù)上的相互依賴性減至最低[6]。

（2） 數(shù)據(jù)庫：采用Oracle或SQL Server數(shù)據(jù)庫[7]。

（3） 中間件：適應(yīng)WebLogic、WebSphere、JBOSS等主流中間件產(chǎn)品。

（4） 服務(wù)器端：Linux或Windows。

（5） 客戶端：安裝Windows98以上，IE5.0以上版本瀏覽器。

（6） 平臺接口：能夠為第三方軟件提供相關(guān)接口、開發(fā)規(guī)范等，特別應(yīng)提供與門戶平臺、統(tǒng)一身份認(rèn)證平臺等對接開發(fā)[8]。

（7） 擴(kuò)展性要求：應(yīng)用建設(shè)的長期性和內(nèi)容的廣泛性決定了系統(tǒng)在構(gòu)建和使用過程中，必然面臨著各類擴(kuò)展性需求，例如業(yè)務(wù)規(guī)模的擴(kuò)展、業(yè)務(wù)類型的擴(kuò)展、集成范圍的擴(kuò)展等。本項目建成的應(yīng)用平臺模塊間應(yīng)相對獨立，接口清晰，內(nèi)部的業(yè)務(wù)流程升級和改造與其他模塊無關(guān)，并為將來學(xué)校二次開發(fā)提供API等，因而應(yīng)用需極具擴(kuò)展性。

3.3業(yè)務(wù)模塊

周轉(zhuǎn)房管理信息系統(tǒng)內(nèi)容主要包括：

（1） 人員信息：包括入住人員相關(guān)基本信息，如職工號、姓名、性別、部門、職務(wù)、職稱，所住房屋編號、入住日期、合同到期日期、房屋租金、房屋押金、水費、房補(bǔ)情況、聯(lián)系方式。

（2） 房屋信息：包括房屋編號、房屋名稱、房屋類別、居室數(shù)、面積、租金、房屋用途、備注。

（3） 修繕管理：通過建立報修和修繕流水賬明細(xì)，嚴(yán)格控制維修成本，并可以深入進(jìn)行“維修部位、維修單位、維修情況”的分類統(tǒng)計分析，從中發(fā)現(xiàn)問題并為輔助決策提供依據(jù)。同時，多媒體照片和視頻的引入，滿足了“現(xiàn)場看得見”的管理需求。

（4） 綜合查詢：包括房源查詢、人員信息查詢及其他查詢。主要滿足用戶（領(lǐng)導(dǎo)、查詢?nèi)藛T）對周轉(zhuǎn)房情況的綜合查詢，可以快速利用系統(tǒng)自由靈活的查詢、排序、打印、統(tǒng)計功能，查詢到“每棟樓的情況、每個樓層的情況、每套房的情況、每間房屋的情況（用途、面積、朝向、裝修、設(shè)備、住戶等）”，不僅可以大大提高信息的反饋度，而且還可以為深入挖掘數(shù)據(jù)中隱藏的信息提供極大幫助，在減少平時大量繁瑣重復(fù)性的工作同時，也為應(yīng)對隨時發(fā)生的周轉(zhuǎn)房數(shù)據(jù)提取匯總需求提供了有力的支持保障。

（5） 電子地圖：實現(xiàn)對掃描圖形（校內(nèi)外周轉(zhuǎn)房概貌圖、樓層平面圖、房屋平面圖等）的無限級鏈接管理，用戶可十分方便地在掃描圖形上加注多種形式的信息點，并可以連接數(shù)據(jù)和圖層。可以實現(xiàn)“在周轉(zhuǎn)房概貌圖上點擊任何一棟樓，即可鏈接到其內(nèi)部任何一個樓層平面圖，然后點擊任何一個樓層即可看到該樓層的任何一個房間的布局、房屋情況、住戶情況、設(shè)備情況等”實現(xiàn)由圖形到數(shù)據(jù)的查詢[9]。

（6） 系統(tǒng)管理：包括編碼管理、權(quán)限管理、人員管理、角色分配、操作日志等。充分考慮到網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的使用安全，可以針對操作者做出十分細(xì)致的權(quán)限分配，確保數(shù)據(jù)安全、分級查看、流程控制，并記錄下所有數(shù)據(jù)操作過程生成日志，便于責(zé)任劃分。

（7） 數(shù)據(jù)分析：由于經(jīng)常需要一些特殊數(shù)據(jù)，所以要求系統(tǒng)具備任意組合條件查詢功能，同時具備任選項目的排序、分類統(tǒng)計和打印輸出功能，輸出的結(jié)果可以直接送到打印機(jī)或保存成網(wǎng)頁和Excel電子表格的形式。

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