港日韓房地產(chǎn)稅的比較與分析

王熙喜

摘要：近年來房地產(chǎn)過熱的發(fā)展，給社會帶來很多問題。通過對我國香港、日本和韓國在房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中采取的各種房地產(chǎn)稅和措施進(jìn)行對比，同時要參照不同大環(huán)境，對于我國制定相應(yīng)的措施有一定的借鑒。

關(guān)鍵詞：港日韓房地產(chǎn)稅比較

近年來，房地產(chǎn)市場蓬勃發(fā)展，房價不斷上漲，對此，國家相關(guān)部委不斷出臺各種調(diào)控措施遏制房價上漲過快，決定加快推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革試點工作，房地產(chǎn)稅再次成為公眾關(guān)注的熱點問題。不少人認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅是給房地產(chǎn)市場降溫的“靈丹妙藥”，并因而大力呼吁趕緊開征房地產(chǎn)稅。對此，從國外的經(jīng)驗來看，開征房地產(chǎn)稅并不意味著房價的下跌，不僅如此，只要房地產(chǎn)供需失衡狀況沒有得到根本性改變，有關(guān)房地產(chǎn)的其他稅收同樣有“稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁”功能，通過增加稅收打壓房價，是否是適宜之舉，通過參考我國香港、日韓等不同房地產(chǎn)稅收的情況比較與分析，獲得一定借鑒。

一、香港的不動產(chǎn)稅

（一）物業(yè)稅

香港稅法規(guī)定，房地產(chǎn)若作為出租使用，則其租金收入需要繳納物業(yè)稅。物業(yè)稅的計稅基礎(chǔ)是物業(yè)出租的年度租金收入，標(biāo)準(zhǔn)稅率是15%，應(yīng)繳物業(yè)稅等于應(yīng)評稅值扣減業(yè)主繳納的差餉20%的標(biāo)準(zhǔn)扣減率后的余額，乘以稅率15%。

（二）差餉稅

物業(yè)差餉是向土地及樓宇等不動產(chǎn)的擁有或使用人征收的財產(chǎn)稅。業(yè)主與物業(yè)使用人均有責(zé)任繳納差餉。如果業(yè)主物業(yè)自用，則由業(yè)主繳納差餉；如果物業(yè)出租，應(yīng)視物業(yè)擁有人與占用人租賃協(xié)議的條款確定納稅人，如無協(xié)議訂明由物業(yè)擁有人繳納差餉的，由占用人繳納，而對業(yè)主征收物業(yè)稅。

（三）遺產(chǎn)稅

遺產(chǎn)稅是對港人去世后轉(zhuǎn)移的財產(chǎn)征稅，納稅人通常是遺產(chǎn)的合法繼承人。

（四）印花稅

印花稅是對房地產(chǎn)交易征收的行為稅。凡與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租約和股票轉(zhuǎn)讓相關(guān)的文件，均繳納定額或從價印花稅。

（五）酒店房租稅

酒店房租稅是香港政府對酒店和賓館的房租征收的行為稅。納稅人為酒店和賓館的經(jīng)營者，計稅依據(jù)為酒店和賓館房租的收入3%。

（六）利得稅

利得稅是香港政府對從事行業(yè)、專業(yè)或商業(yè)經(jīng)濟(jì)活賺取或獲得利益的單位和個人征收的稅。

（七）分析與借鑒

香港的不動產(chǎn)稅制覆蓋了不動產(chǎn)取得、保有和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)。在保有環(huán)節(jié)征收了物業(yè)稅、酒店房租稅和差餉稅，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)開征利得稅和遺產(chǎn)稅，在取得環(huán)節(jié)征收印花稅。

不動產(chǎn)取得環(huán)節(jié)稅負(fù)較輕，鼓勵不動產(chǎn)的流動，刺激土地的經(jīng)濟(jì)供給和交易活動。利得稅只對房地產(chǎn)投機行為征稅。不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅種較多，稅負(fù)較重，以限制不動產(chǎn)的閑置和低效率使用，促進(jìn)不動產(chǎn)的優(yōu)化配置。

香港不動產(chǎn)稅種有6個，不同稅種之間不存在重復(fù)征收和相互交叉，實現(xiàn)了稅制的簡化。在稅基較寬、征稅效率較高的前提下實行相對較低的稅率，即可降低征稅成本，又可增加稅收收入。

二、日本房地產(chǎn)稅

日本房地產(chǎn)相關(guān)的課稅類別涉及房地產(chǎn)的取得、保有和轉(zhuǎn)讓各個環(huán)節(jié)，分國稅和地方稅兩個層次。

（一）取得階段

有登記稅、印花稅、房地產(chǎn)購置稅，有針對房地產(chǎn)的繼承與贈予的課稅，購置房屋時還要繳納的消費稅。

（二）保有階段

一般要繳納物業(yè)稅和都市計劃稅，以及針對房地產(chǎn)收益的所得稅、法人稅和居民稅等。物業(yè)稅的繳納人，原則上是物業(yè)的所有者，即登記本或土地補充課稅臺賬上作為所有者被登記或登錄的人。物業(yè)稅不對借地權(quán)征收，由于土地所有人會將稅額轉(zhuǎn)嫁到借地費，可以說相當(dāng)于借地人間接的負(fù)擔(dān)了物業(yè)稅。通常借地費設(shè)定于物業(yè)稅額的幾倍，如果土地所有人全額負(fù)擔(dān)物業(yè)稅，借地人只需向土地所有人繳納借地費即可。

（三）轉(zhuǎn)讓階段

對出租收益和作為商品的房地產(chǎn)買賣收益征收所得稅、法人稅和居民稅等。征收房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅的目的主要是為了抑制投機行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。保有5年以上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅稅率為15%，居民稅稅率為5%；保有5年以下的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益所得稅稅率為30%，居民稅稅率為9%。日本在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅課稅中采取了減免措施。

（四）經(jīng)驗與借鑒

日本房地產(chǎn)通過設(shè)計合理的稅制促進(jìn)房地產(chǎn)流通、滿足供需平衡、抑制投機。對房地產(chǎn)價值追求合理稅負(fù)的關(guān)鍵是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓課稅和保有課稅相結(jié)合，從而發(fā)揮稅制的相乘效應(yīng)。從長期看，轉(zhuǎn)讓和保有稅率過高、過低對經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生不利影響，稅率過高在地價上升期會降低需求、阻礙流通，在地價下降期會造成房地產(chǎn)供大于求，供需不平衡導(dǎo)致房地產(chǎn)交易凍結(jié)；相反，稅率過低則起不到抑制投機的作用。

日本對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的征稅，根據(jù)房地產(chǎn)用途和納稅人負(fù)擔(dān)能力，采用差別稅率，體現(xiàn)在對計稅依據(jù)的調(diào)整上。對于受政策照顧的房地產(chǎn)，如公益事業(yè)、住宅、災(zāi)區(qū)等，計稅按照一定比例壓縮，以減輕稅負(fù)。按照公平效率的原則和收益負(fù)擔(dān)原則，房地產(chǎn)評估額通常設(shè)定得較低，收益高的商業(yè)區(qū)稅率高于收益低的住宅區(qū)，并根據(jù)各地區(qū)土地利用形式和取得的效益，采用相應(yīng)的合理稅率。

日本的財產(chǎn)登記制度和地價公示制度對于保障納稅人財產(chǎn)安全、確保稅收、維持評估的全國統(tǒng)一性起到了重要作用。

三、韓國房地產(chǎn)稅

從2000年房地產(chǎn)開始過熱，韓國政府為平抑持續(xù)上漲的房價，打擊房地產(chǎn)的投機行為，2005年開始對不動產(chǎn)的稅收制度進(jìn)行改革，2007年又進(jìn)行重大調(diào)整，整頓房地產(chǎn)市場，取得顯著的成效。

（一）稅收體系

韓國與財產(chǎn)相關(guān)的稅種有三類十種。其中，繼承稅、贈與稅和綜合不動產(chǎn)稅為國稅，其他為地稅。

（二）保有環(huán)節(jié)

對于多保有不動產(chǎn)的納稅人除了繳納財產(chǎn)稅以外，還要再交一道綜合不動產(chǎn)稅，保有的房地產(chǎn)越多，稅負(fù)越重。通過加強房屋綜合不動產(chǎn)稅的征收，使擁有房地產(chǎn)越多的家庭每年繳納的房地產(chǎn)稅也越多。由于綜合不動產(chǎn)每年定期繳納，囤積房地產(chǎn)將給其擁有者帶來沉重的負(fù)擔(dān)，迫使其量力而行，及早出手多余房產(chǎn)，從而抑制投機和投資性需求。

（三）交易環(huán)節(jié)

韓國提高了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)，打擊投機行為避免一刀切的做法，更注重對高房價、多宅征稅。對于“一戶一宅”的房主出售房產(chǎn)，收取的資本收益為9%，而對于擁有兩處或兩處以上住宅者出售房產(chǎn)收取高達(dá)36%的資本收益稅，到2007年，對于擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭，轉(zhuǎn)讓收益稅稅率提高到50%，對于擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅，加上居民稅等，總稅率高達(dá)75%，也就是說，房產(chǎn)買賣的差價75%被征收為稅金，再加上中介手續(xù)費等，炒房投機行為得到抑制。同時，使房屋轉(zhuǎn)讓時，不得不考慮政府公布的評估價格，不能要價過高，從而有效抑制房地產(chǎn)價格快速上升。

（四）土地交易與配套完善

為了限制土地投機活動，韓國政府提高了土地交易條件，并與住房稅收政策相配套，對于非土地所有人自住的土地交易征收60%的交易稅，并引入基礎(chǔ)設(shè)施負(fù)擔(dān)金制度，以抑制房地產(chǎn)投機和盲目開發(fā)。同時，實施優(yōu)先為無房戶提供住房的制度，對此制度有非常嚴(yán)格的審查措施，建立嚴(yán)格的檔案制度，對于每個購房者的資料都進(jìn)行詳細(xì)調(diào)查。因此，韓國極少出現(xiàn)富人假冒低收入者享受優(yōu)惠的事件。

（五）經(jīng)驗與分析

韓國征收了較高的財產(chǎn)稅和土地稅，對于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收一定稅負(fù)，并對兩套以上房產(chǎn)的家庭征收較重，這樣能夠使投機和投資需求得到抑制，而且針對出售不同數(shù)量的房產(chǎn)征收的稅率不同；為了抑制房地產(chǎn)投機行為，制定了在房貸款額不應(yīng)超過市場房價的40%。同時，政府對那些急需住房的中低收入者提供低利率的貸款，以幫助他們購買房屋，這些措施有力地抑制住了較高的房價。

四、結(jié)束語

通過對香港、日本和韓國房地產(chǎn)稅收政策的比較和分析，國內(nèi)可以采取相應(yīng)的措施、政策對大量“炒房”等投機活動進(jìn)行抑制。但由于我國是一個人口眾多的大國，房地產(chǎn)市場環(huán)節(jié)極為復(fù)雜，整個社會誠信制度不完善或沒有建立，而且正在進(jìn)行城市化階段，住房需求有增無減，國外的大環(huán)境與國內(nèi)有很大不同，根據(jù)我國的具體國情、法制狀況都是制定制度的考慮因素。對于房地產(chǎn)市場逐漸顯現(xiàn)出來的稅制缺陷等方面，政府應(yīng)盡快建立完善的房地產(chǎn)登記制度、評價體系和定價制度，并建立常設(shè)監(jiān)督機構(gòu)對有可能投機的交易者進(jìn)行監(jiān)督，是房地產(chǎn)市場規(guī)范化、公平化、透明化，效率化，從而滿足廣大消費者的住房需求，使房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

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