美國住房反按揭貸款經驗借鑒及啟示

【摘要】在住房反按揭貸款中，老年人將自有房產抵押給金融機構，在約定時期內，貸款機構定期向申請人發放日常養老的貸款。一旦借款人亡故，貸款機構則用房產來償還所欠的利息和本金。我國人口正日益老齡化，但由于我國的經濟不發達，社會養老仍存在覆蓋面小、養老保障水平低、社保基金缺口大等問題，難以滿足我國老年人養老的實際需要。住房反按揭貸款無疑可以成為一種理性的選擇。本文介紹了美國住房反按揭貸款發展的概況，提出我國可以借鑒美國經驗，推動我國商業銀行發展住房反按揭貸款業務。

【關鍵詞】反按揭貸款商業銀行抵押房地產社會保障

一、住房反按揭貸款在美國的發展

住房反按揭貸款是一種新型的金融工具，在住房反按揭貸款中，老年人將自有房產抵押給銀行等金融機構，在約定時期內，銀行等金融機構作為貸款人定期向申請人發放日常養老的貸款。一旦借款人亡故，銀行等金融機構則用房產來償還所欠的利息和本金。在國外，住房反按揭貸款是以房養老運行最佳的模式。住房反按揭貸款最早起源于荷蘭，而發展最完善、最成熟的國家則是美國。美國最早的住房反按揭貸款合同出現在1961年，美國早期的住房反按揭貸款一般由小銀行和地方政府共同發起并承辦。地方政府往往為維護自己的利益，規定住房反按揭貸款只能用于申請人繳納財產稅和房屋修繕。80年代后住房反按揭貸款在美國迅速發展。1981年美國成立NCHEC（The National Center for Home Equity Conversion），主要職責是向老年人推廣反按揭貸款產品。1987年美國國會設立房屋轉換按揭貸款（HECM）保險示范項目，由美國聯邦住房管理局（FHA）承擔反按揭貸款的公共保險。FHA通過向批準認可的金融機構發放的房屋轉換按揭貸款提供擔保，消除了潛在的貸款風險。1989年房利美開始購買所有合格的房屋轉換按揭貸款，形成了反按揭貸款的二級流通交易市場。目前美國有上百家金融機構提供住房反按揭貸款，還有一些政府機構和非盈利組織也提供類似的免費咨詢服務。1995年房利美推出了自己設計的住房反按揭貸款產品HomeKeeper，進一步促進反按揭貸款行業的發展。Homekeeper產品在首次推出后就受到美國老年消費者的歡迎。到了上世紀九十年代，美國一些大金融機構改進住房反按揭貸款的產品設計，同時通過兼并聯合，重塑了反按揭貸款行業的市場結構。美國ULLICO公司在1996年成立新部門，通過重新設計原有的反按揭貸款產品細分投資者。1999年隸屬于萊曼兄弟的老年人財務自由基金公司兼并了Transamerica Home First，同年8月萊曼兄弟把從老年人財務自由基金公司購買的反按揭貸款資產進行證券化，并由Standard & Poor對該項資產組合進行信用評級。2000年美國反按揭貸款行業進一步整合，老年人財務自由基金公司與萊曼兄弟的一個部門合并，又并購了Unity Mortgage Corporation的反按揭貸款業務。2001年老年人財務自由基金公司購買了Senior Homeowners Financial Service的反按揭貸款批發業務。目前，美國的反按揭貸款市場發展最為成熟完善，其反按揭貸款市場的運行機制被其他國家紛紛效仿[1]。

二、美國主要反按揭貸款產品

美國住房反按揭貸款產品主要有五種。除了由政府機構和及其支持的公共公司設計的兩種產品以外，由一家私營貸款機構提供的三種產品也廣受歡迎。

（一）房屋轉換按揭貸款（HECM）

房屋轉換按揭貸款是一種國會授權的反按揭貸款產品，相關的運行接受國會的監督。房屋轉換按揭貸款保險項目得到政府支持。其中美國住房與城市發展部主要負責相關保險產品的設計與改進；聯邦住房管理局負責授權貸款機構、收取和管理反按揭貸款保險金，同時保證反按揭貸款的回收額多于抵押房產價值，負責貸款因無法回收而受損的賠償。房屋轉換按揭貸款的實際提供者主要是一些私營金融機構，但這些金融機構把所有發放的反按揭貸款全部出售給房利美。房利美是房屋轉換按揭貸款二級市場唯一購買者，同時負責制訂項目相關的原則與標準。房屋轉換按揭貸款的領取方式比較靈活，是美國反按揭貸款市場上交易規模最大的產品，占反按揭貸款市場90%以上。老年人只要年齡超過62歲，同時擁有獨立產權的住房，就可以申請這一貸款項目。

（二）住房持有者貸款

住房持有者貸款在反按揭貸款市場上的交易額僅次于房屋轉換按揭貸款。它由房利美設計并發行的一種反按揭貸款產品，與房屋轉換按揭貸款類似，但是貸款領取方式較少。由于住房持有者貸款不受房屋轉換按揭貸款借款最大數額的限制，高檔住宅持有者申請住房持有者貸款可借到更高的資金金額。在住房持有者貸款項目中，借款人在房產升值時可以享受房產增值帶來的部分好處。對于同時符合房屋轉換按揭貸款和住房持有者貸款條件的老年人來說，他們傾向于選擇房屋轉換按揭貸款，這是由于房屋轉換按揭貸款的貸款條件更為優惠。而對于具有較高房產價值的老年人則傾向于選擇住房持有者貸款。與房屋轉換按揭貸款相比，目前住房持有者貸款規模還較小。

（三）財務自由貸款

財務自由貸款是美國老年人財務自由基金公司推出的一款產品。目前該公司是美國反按揭貸款市場上唯一一家能夠設計提供相關產品的私營機構。財務自由貸款的限額最高為70萬美元，因此又被稱為大額貸款。財務自由貸款的結構與房屋轉換按揭貸款和住房持有者貸款有很大的不同，財務自由貸款的借款人在簽約后能一次性領取一大筆資金，借款人可以用這筆資金購買Hartford Life Insurance Company的年金，從而把擁有的房產價值轉換為按月領取的年金，使得老年人在住房出售后也可以按月獲得固定收入。由于財務自由貸款有房產價值分享條款，老年借款人可按合同保留一定比例的房產（規定的最高比例可達到房產價值的80%），借款人的后代可繼承這部分房產。

此后，美國老年人財務自由基金公司又開發出兩種新的反按揭貸款產品：分別是standard cash account和zero point cash account。其中zero point cash account是第一個沒有費用的反按揭貸款產品。私營機構提供的反按揭貸款產品沒有政府提供的保險，這是與美國公共部門反按揭貸款產品最大不同之處[2]。

三、美國發放反按揭貸款的特點

上世紀70年代美國逐漸進入老齡化社會，而伴隨著住房自有化程度的不斷提高，很多老年人在辛苦了大半生之后，雖然早以分期付款買下住房，但在退休以后高昂的生活和醫療費用使得其入不敷出，生活清苦。鑒于這種情況，在美國政府、國會的介入和相關政策的支持下，住房反按揭貸款逐步發展起來。到了90年代以后，住房反按揭貸款加速發展，年均簽訂住房反按揭貸款合約15000筆。住房反按揭貸款產品對美國老年人提高生活質量、維護社會穩定發揮了較好的作用。

（一）申請反按揭貸款的條件

一是規定只有62歲以上的老年人才有資格申請。二是規定只有獨立擁有房屋產權的老年人才能申請辦理反按揭貸款。三是規定必須為第一順位債權，申請人須先償還全部房產債務，才有機會申請到反按揭貸款。申請人可與銀行進行協商，先從反按揭貸款中支取部分借款償還舊債。四是為維護老年人的權益，擁有房產所有權的老人并不把房產一次性出售給金融機構，通過把房產抵押給金融機構的方式每月獲得固定收入，借款人仍然擁有所有權和居住權，只有當借款人去世或搬離后才能獲得該房屋的所有權。五是發放反按揭貸款的貸款機構承諾借款人四大保證：居住保證，即不管借款人的貸款金額最終累積多少，貸款機構保證借款人有權居住在房屋里直至死亡；支付保證，即只要老年人活著并住在所抵押的房屋里，貸款機構必須每月向其發放年金貸款，如果老年人選擇一次性或定期領取借款等方式除外；償還請求保證，即貸款機構只有當約定的借款人死亡或者房產被出售時才可以要求償還所欠借款。無追索權保證，即貸款機構保證除抵押房屋外，無權要求對老年人的其他資產請求償還，同時保證不向其財產繼承人請求償還反按揭貸款。

（二）反按揭貸款的申請特點

在美國，對反按揭貸款的申請主要關注評估費用、借款總額、債務額度、猶豫期撤銷等因素。一是評估費用。反按揭貸款的評估費用大致有三部分：首先是借款初始費用，主要為咨詢和房屋評估費用。其次為貸款利息，占全部借款費用的絕大部分，反按揭貸款利率通常稍高于抵押貸款利率。最后為借款終結費用，主要有房產處置和結算費用。全部費用都要從申請人房產評估價值中扣除，實際上借款人最后得到的金額是扣除所有費用后的評估凈值。二是借款金額。借款金額的多少主要考慮申請人年齡、貸款利率及所持房產的評估價值等。通常申請人年齡越大、利率越低及所持房產評估價值越高，從貸款機構獲得的金額就越大。當然貸款機構還會依據不同的反按揭貸款產品及支付方式，借款金額也有所差異。三是債務額度：一般借款人所承擔的反按揭貸款債務額度等于借款金額和借款費用的總和。四是猶豫期撤銷：反按揭貸款有猶豫期。只要在成功辦理反按揭貸款后的規定時間（通常為三個工作日）內，申請人可以任何理由撤銷。

（三）反按揭貸款的領取方式

在取得簽訂貸款合約之后，申請人可自主選擇反按揭貸款的領取方式。反按揭貸款的領取方式通常有：一是一次性全額領取：反按揭貸款的借貸雙方聘請獨立的中介機構對房屋價值進行評估，然后確定一個公允價值，貸款機構扣除借款費用和貸款利息后，由借款人一次性領取剩余貸款。二是信用額度領取：目前最受申請人歡迎的一種領取方式。申請人根據需要與貸款機構商定最高支付額度，只要低于這個額度的任何款項，借款人可以不受限制隨時領取，既可以選擇一次性領取，也可以選擇多次領取。三是定期年金領取：反按揭貸款的借貸雙方確定房屋的評估凈值后，商定年金領取的時限，在該時限內，貸款機構保證不管借款人是否生存，承諾支付年金至約定時限期滿。四是終身年金領取：類似借款人用房屋凈值向貸款機構購買了終身年金，借款人采取養老金的方式領取貸款。五是混合方式領取：貸款機構把信用額度和年金領取這兩種方式進行組合，以滿足老年人的各種財務需要[3]。

四、發展住房反按揭貸款對我國的現實意義

目前我國人口正日益老齡化，因此進行養老方式創新刻不容緩。但對比歐美發達國家，我國由于面臨未富先老、經濟不發達的矛盾，因此我國的養老負擔更重，問題更為棘手。從家庭養老來說，由于我國家庭三代成員比例越來越呈現出“四二一”結構，與此同時空巢家庭大量涌現，這個現實使得老年人依靠子女養老越來越難。近年來，盡管我國政府采取了一系列社會保障制度改革，但囿于我國的經濟條件，社會養老仍存在覆蓋面小、養老保障水平低、社保基金缺口大等問題，難以滿足我國老年人養老的實際需要[4]。因此，住房反按揭貸款無疑可以成為一種理性的選擇。住房反按揭貸款作為一種成熟的融資方式，其在增加社會養老渠道、補充社保資金缺口、改善老年人經濟狀況和生活條件等方面具有積極作用。從美國的相關經驗和實踐來看，住房反按揭貸款的社會效應主要體現在：

（一）提高了老年人的生活水平

老年人通過參與住房反按揭貸款得到的年金貸款，有助于提高其生活水平。通過養老金資產組合理論得出，由于大部分老年人的生活開支依靠養老金，而只有住房是老年人的可用來促進消費的重要資產，申請年金式住房反按揭貸款，能夠增加老年人收入。另外，住房資產的釋放，使得老年人易于籌措長期護理費用。尤其是低收入家庭，住房反按揭貸款增加了每月收入，對于降低社會貧困率等方面可以發揮不可小視的社會功能。

（二）有利于調節房價

住房反按揭貸款在增加金融機構中間業務收入的同時，也增加社會二手房上市量，對調節房地產價格起積極作用。對金融機構而言，雖然發放住房反按揭貸款可能面臨較大風險，相比金融機構其他貸款業務，住房反按揭貸款業務利潤率相對更高。住房反按揭貸款這種創新金融產品，一方面增加了金融機構中間業務，有望成為新的經濟增長點。住房反按揭貸款這種買房等同于積蓄的養老方式，既能拉動內需，還會使我國房地產交易趨于投資化而非投機化。

（三）有利于盤活住房資產

房改提高了我國居民住房的自有化率，為推動發展住房反按揭貸款創造了有利條件。我國通過住房制度改革及相關配套措施，目前城鎮絕大多數老年人擁有自己的住房，老年人住房自有化率甚至超過一些發達國家。但是由于多數老人只有一套房子，即使房子區位條件好，評估價值較高，老年人出于居住需要，很難通過出租或出售變現。因此如何通過金融創新，能夠使老人們在不需要移居他處的前提下盤活老年人住房資產，從而獲得穩定的收入貼補日常開支，出路就是發展住房反按揭貸款，它既可以作為社會養老的補充，又能幫助老年人實現以房養老[5]。

五、住房反按揭貸款在我國的實踐

近年來，我國一些商業銀行借鑒國外“以房養老”的經驗，對住房反按揭貸款補充養老金的思路進行探索和試點，并進一步設計出了我國的“反按揭貸款”信貸產品，這無疑對推動我國銀行業金融創新及創新我國社會養老模式具有重要意義。目前中信銀行已經針對老年客戶群體設計開發了專屬借記卡，該借記卡融入了住房反按揭貸款服務。中信銀行暫行管理辦法對養老反按揭貸款的主要規定有：一是對反按揭貸款借款人的要求：借款申請人要求必須年滿55歲；申請人必須無不良信用記錄，而且有穩定的經濟收入，能夠到期償還貸款本息。二是對反按揭貸款借款人抵押房產的要求：申請人如果有兩套或以上房產，要求共有人須同意將住房進行抵押；如果申請人只有一套自有住房，并進行抵押，申請人必須有另外一名擁有自有住房的法定繼承人或贍養人作為反按揭貸款共同借款人。三是對反按揭貸款用途的要求：住房反按揭貸款必須只能用于本人養老，借款人必須承諾貸款資金不得改變用途[6]。目前，我國推行反按揭貸款項目除產品本身的金融風險以外，還面臨著一些特殊的風險和障礙：

（一）政策性風險

我國未來房地產政策的變化，對商業銀行發展反按揭貸款的業務會有很大影響。政策風險中有相當一部分屬于城市規劃風險。由于我國正處于快速城市化階段，各級城市的老城改造及新城擴張，發生的拆遷風波屢見不鮮。反按揭貸款機構手中的抵押住宅，在今后數十年的城市規劃中，可能會面臨因城市規劃設計的要求，要對某地段的房屋全部拆遷，和面臨其他不可預見的變動事項。這種拆遷引起的相關補償政策如何，產生的拆遷費能否根據市場價來彌補所損失的全部房產價值，以及不足部分的損失，房產市場價值與賬面價值之間差異產生的盈虧由誰承擔等等。這些問題的解決直接影響到金融機構參與反按揭貸款的開展。

（二）缺乏完善的房地產金融市場

目前，我國的房地產金融市場還不發達，與此相關的信用體系構建也不健全，房地產金融產品還不豐富，商業銀行在金融產品設計、風險管理技術與國外相比差距明顯。而住房反按揭貸款產品的設計開發非常復雜，涉及的技術廣、風險大，而且與老年人的社會養老問題緊密結合，商業銀行如果設計不當，很有可能會出現意想不到的結果，引起不必要的經濟糾紛。另外反按揭貸款的順利運行也需要有一個比較完善的二級市場的支持，這樣反按揭貸款的流動性就可以增加。盡管目前我國房地產抵押貸款市場的發展已初具規模，但層次低，房地產抵押貸款流動性較差。

（三）受到房地產泡沫的潛在威脅

商業銀行推出反按揭貸款的時候一定要預見到潛在的房地產泡沫的影響。尤其是近年來，我國東部經濟發達地區房地產價格猛漲，部分地區房地產市場泡沫的跡象已經顯現。由于老年人持有的房產是反按揭貸款的唯一還款保證，因此如果貸款到期時，抵押的房產價格正處于上漲階段，對于商業銀行來說，房產的出售價格會高于評估價格，商業銀行獲得較好收益。相反商業銀行就可能產生重大的虧損，極端情況下甚至有破產倒閉的風險。當然從長期來看，通常情況下房產價格從總體上保持一種上升的趨勢，但商業銀行如果對房地產市場發展趨勢判斷錯誤，把房地產市場泡沫的形成過程判斷為正常的升值，會造成嚴重的后果。這就要求商業銀行在設計反按揭貸款產品時，正確確定房產升值率[7]。

六、推動和發展我國住房反按揭貸款

在當前情況下，我國商業銀行全面推出反按揭貸款還存在一定困難。我國商業銀行對住房反按揭貸款的風險管理技術還不成熟，房地產二級市場以及房地產評估機構發展滯后，我國居民養老觀念有待轉變等。建議我國選取條件比較成熟的城市和商業銀行進行試點。試點城市應具備地方房地產二級市場規模較大、房地產市場的發展潛力較好、房地產評估機構比較發達、當地老年人的投資消費生活觀念比較先進、抵押的房屋產權比較清晰、相關法律法規比較完善、當地監管環境良好等，同時在稅收上當地財稅部門應給予經營反按揭貸款的商業銀行一定的優惠。進行試點的商業銀行必須在當地房地產金融業務上優勢明顯，對反按揭貸款的風險控制要相對較好，還必須有一定的可用資金規模[8]。

（一）政府財政支持反按揭貸款初期發展

因反按揭貸款產品設計具有很大的復雜性，在反按揭貸款發展初期政府應逐步推行、試點。此外，目前我國沒有諸如像美國聯邦住房管理局、房利美這樣的機構來開展反按揭貸款業務，建議由政府出臺政策并提供優惠方案、并由政府提供財政支持及相關配套措施，通過指定商業銀行進行銷售，待初具成效后，再完善違約保險機制，再進一步推行政府保障型住房反按揭貸款。住房反按揭貸款作為一個重大的金融創新，必然涉及到對現行法律的突破，因此，需要國家法律、政策的有力支持。首先要構建政策和法律保障。反按揭貸款需要保險公司等金融機構的介入，可能涉及保險資金投資房地產市場問題，因此需要調整相關法律；另外，由于我國老年人有把自有房產作為遺產留給子女進行養老的傳統，國家可開征遺產稅以增強反按揭貸款的吸引力；住房反按揭貸款的借款者一般都以經濟收入較低的老年人為主，對此國家應給予各種優惠政策支持。其次是制定合理的會計方法。由于住房反按揭貸款不同于與商業銀行的普通抵押貸款業務，其貸款額度的計算，更多與申請人的年齡、房產評估價值、貸款利率等多種因素相關，因此需要建立一整套更加合理的會計處理方法[9]。

（二）促進住房反按揭貸款市場的發展

可以通過成立反按揭貸款基金，提高商業銀行參與的積極性:反按揭貸款的推行背負老年人社會養老的責任，政府未來應鼓勵商業銀行發行依壽命期間為主的信貸商品；但反按揭貸款在房地產價值計量上有著不確定性，可能會造成商業銀行參與意愿不強，因此政府有必要通過提供一定財政支持的方式進行保障。而不少國家通過成立反按揭貸款基金，作為反按揭貸款的穩定機制。在住房反按揭貸款發展的期初，反按揭貸款基金與商業銀行達成協議，商業銀行以借貸雙方共同認定的房屋評估價值的一定比例貸款給申請人，如果借款人壽命超過商業銀行預估，之后改由反按揭貸款基金接手支付，但反之如果貸款申請人壽命低于商業銀行預估，商業銀行需轉讓一定比例的預期外利潤給反按揭貸款基金。在房價及貸款利率波動超過預估時，反按揭貸款基金也可以發揮同樣機制。另外，從美國反按揭貸款的發展經驗可以看出，如果初期政府能夠順利推行反按揭貸款，商業銀行及社會在逐步接受反按揭貸款后，政府應逐步開放其他金融機構進入反按揭貸款市場，不同金融機構發行差異化的反按揭貸款商品，不但提升市場效率，而且也減輕政府財政壓力。

（三）加強對住房反按揭貸款業務的風險管理

住房反按揭貸款的周期長，因此占用資金多，資金回收慢。如果商業銀行沒有比較穩定的資金來源，就極有可能發生嚴重的流動性風險，導致商業銀行破產。為了規避金融風險可以采取以下措施：一是提高商業銀行的準入門檻。監管機構嚴格審核申請住房反按揭貸款的商業銀行，只有具備較強風險管理能力、信用級別高、資產規模大的商業銀行才能開辦住房反按揭貸款業務。二是實行資產負債匹配法。開展經營的商業銀行可將住房反按揭貸款與傳統住房抵押貸款緊密結合起來，由于這兩種貸款的現金流是反向的，因此可以實現每期的抵押貸款現金流入與流出相互抵消。在實行資產負債匹配時，商業銀行要注意貸款數額、期限、結構比例匹配的合理性。三是以浮動利率進行計息。商業銀行根據具體情況定期對貸款利率進行適當調整。同時，為了更好地防范貸款利率變動帶來的房地產價值波動風險，如果貸款利率變動超過一定幅度，超出部分可以由保險公司承擔。四是分散住房反按揭貸款的地域分布。商業銀行為了盡可能減少抵押房產價格變動風險，在發放貸款時要注意分散貸款地域分布[10]。

參考文獻

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[6]慶陽銀監分局.國外開展住房反按揭貸款經驗借鑒及啟示[N].今日慶陽，2011-12-08．

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[8]2011中國養老金發展報告.住房反按揭貸款解決養老問題有待完善[R]，2012-01-16.

[9]沈靜.我國發展住房反按揭貸款風險及防范措施探討[J].現代商貿工業，2010（1）.

[10]馮靜生.住房反按揭貸款的國際借鑒與實踐建議[J].海南金融，2008（8）.

作者簡介：胡國榮（1976-），男，浙江蘭溪人，就職于湖州職業技術學院，德國漢堡大學企業管理學（金融方向），研究方向：資產評估與管理。