基于理論價格法的廣東省茂名市房地產泡沫研究

黎會

摘要：運用理論價格法從定量分析的角度對廣東省茂名市房地產市場是否存在泡沫以及泡沫的程度進行研究。研究結果表明：茂名市房地產市場2008年基本無泡沫；2009—2011年這三年茂名市房地產市場存在泡沫，尤以2009年最為嚴重；2010年房地產市場過熱；2011年泡沫程度有明顯的上升的趨勢。

關鍵詞：理論價格法；理論房價；實際房價；房地產泡沫

中圖分類號：F293.3文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2012）15-0137-03

近幾年來，廣東省茂名市房地產市場發展迅速，住宅房價不斷攀升。在房地產業已經成為茂名市經濟發展舉足輕重的支柱產業情況下，房地產業的健康發展關乎茂名市整個社會經濟的平穩發展。因此，對茂名市房地產市場是否存在泡沫以及泡沫的程度進行研究具有理論和現實的重要意義。有鑒于此，本文運用“理論價格法”首先計算出茂名市房地產2008—2011年每年的理論房價，再與房地產的現實房價相比較，科學地實證測度茂名市房地產市場是否存在泡沫以及泡沫達到的程度。試圖為茂名市政府監督部門在對房地產業經濟運行過程中的有關指標變化持續監測的條件下，能夠從中得到有關房地產業總體經濟運行態勢和局部特征變化的準確判斷，以對其今后走勢作出正確的預期與評價，從而盡可能地提前采取監督調控措施，最大限度地促進行業經濟的持續良好運行，同時盡量避免那些可以避免的不良態勢或事件的發生。

一、房地產泡沫的定義

究竟什么是泡沫，如何看待和理解泡沫？國際上對泡沫的定義至今沒有一個統一的表述，但最普遍的一種說法是：某種或一系列資產在一個連續的過程中陡然漲價，使人們形成遠期價格將繼續上升的預期，從而吸引新的買主。這些買主中，大多屬于只想通過買賣牟取利潤，而對資產本身的使用價值不感興趣的投機者。但是，資產價格上升通常伴隨著預期的反向變化并帶來價格的暴跌，最終導致資產泡沫的破滅。房地產泡沫是泡沫的一種，是以房地產為載體的泡沫經濟，是指由于房地產投機引起的房地產價格與使用價值和適當的投資價值嚴重背離，市場價格脫離了實際使用者支撐的情況。通常表現為在經濟繁榮期，房價飛漲成泡沫景氣，但到達頂峰狀態后，市場需求量急劇下降，房價大跌，泡沫也隨之破滅 [1]。

房地產作為泡沫的載體，通常具有稀缺性、不可移動性和唯一性等特點，而且不太容易在短期內達到市場的供需平衡。因此，很容易成為投機者進行投機的對象。由此，房地產成了最為常見的一種泡沫載體，房地產泡沫也成為了我們經常會遭遇的一種泡沫。

二、理論價格法

一個廣泛的對房地產泡沫定義的經濟學解釋是房地產實際價格對其理論價值的偏離。毫無疑問，求出一項房地產的理論價格，再與其現實價格相比較，即可知道其實際價格中是否蘊涵泡沫。理論價格法就是通過建立數學模型來推算出房地產理論價格，然后同市場實際價格相比較來衡量房地產市場是否存在泡沫以及有多大程度泡沫的一種方法。根據推算房地產理論價格的思路不同，又可以分為兩類：一類是基于收益還原價值角度來找出價格泡沫，很多日本學者就是根據這一理論衡量了日本房地產泡沫，如日本學者野口悠紀雄和中尾宏。第二類是從市場供需因素的角度出發，通過用影響市場供需的變量，如房價、建筑成本、稅后抵押貸款利率、就業人口、人均可支配收入等這些變量來建立數學模型，利用模型來求出市場均衡時的住宅價格的理論值或者求出理論房價變動率，再和實際價格或實際價格變動率比較之后，便可以得出泡沫程度的結果，應用這類方法以西方學者居多。本文將采用第二類方法對茂名市房地產市場泡沫進行研究。

房地產泡沫程度可以采用泡沫度系數來衡量，泡沫度系數可以用以下公式進行計算[2]：

泡沫度系數B=

當泡沫度系數B＞1時，說明房地產市場中存在著泡沫成分；當泡沫度系數B≤1時，說明房地產市場無泡沫，房地產市場發展滯后于經濟的發展。

上述公式中的實際價格從歷年統計資料可以很容易獲得。理論房價的計算公式為：理論房價=上年房價×（1+理論房價增長率B0），而理論房價增長率B0可以用相關因素的變動率乘以各自的系數來表示，其計算公式如下：

理論房價增長率B 0 =c1d1+c2d2+c3d3+…+cidi

其中，d為相應因素的變動率，具體可以包括GDP、失業率、抵押貸款利率、CPI、房價、人均可支配收入等的變動率。由于研究時間和研究深度等各方面的原因，本文擬選取抵押貸款利率的變動率、居民消費物價指數的變動率和人均可支配收入的變動率來計算理論房價的增長率，分別表示為d1、d2、d3，于是理論房價增長率的公式可表示為：B 0 =

c1d1+c2d2+c3d3。

在將上述模型應用到對茂名市房地產市場的泡沫測度之前，還有一個重要的問題需要解決，那就是計算出模型中的系數c1、c2、c3。

由于美國的房地產市場起步較早，發展也比較完善，與國內的房地產市場相比更加理性和規范，因此，可以用美國房地產市場發展穩定時期的相關數據來計算模型中的系數。本文借用美國房地產1996—2002年（次貸危機出現在2007年）的相關數據計算模型中的系數c1、c2、c3。假設在1996—2002年間美國房地產市場不存在泡沫，那么其理論房價就等于實際房價，實際房價的增長率就等于理論房價的增長率。

根據表1選取1999—2001年的數據計算出相關因素的變動率（如表2所示）：

把表2的相應數據代入理論房價增長率公式B 0 =c1d1+

c2d2+c3d3，組成一個線性方程組如下：

5.89=-2.56 c1+2.29 c2+4.23 c3

3.23=-9.21 c1+1.56 c2+5.14 c3

7.53=7.25 c1+2.21 c2+4.88 c3

解此方程組計算得到：c1=0.1717，c2=2.3553，c3=0.2213，則理論房價增長率的公式為：

B0 =0.1717d1+2.3553d2+0.2213d3

理論價格法能較為準確測算出泡沫的程度大小，但理論價格法仍然有其弱點。其主要弱點是選進數學模型的因素具有主觀性。由于每一個學者都有自己對影響房地產價格因素重要性的理解，并對它們影響房價的方式有不同的看法，導致不同的學者選進數學模型的因素會各有不同，這體現在理論房價增長率公式中就是公式的結構多變，而且至今仍然沒有統一。因此，用不同“因素”測算出的泡沫結果可能會不同。

三、茂名市房地產泡沫系數的計算

從中國人民銀行和茂名市房產管理局官方網站及茂名統計信息網得到2007—2011年茂名市房地產相關因素的數據（如表3所示）。

由于買房具有一次性支出數額較大的特點，因此能一次性付清的人畢竟是少數，而且大多數家庭在短期內都無法償還貸款，于是絕大多數購房者都采取了首付+貸款購買，然后分期還款的方式，并且貸款期限一般為五年或五年以上。我國目前個人住房貸款業務主要有兩種，即個人住房公積金貸款和個人住房商業性貸款。作者認為，個人住房商業性貸款能更好地體現房地產行業的市場化狀況。因此，表3中的抵押貸款年利率采用的是對中國人民銀行官方網站上公布的金融機構五年以上人民幣貸款基準利率進行算術平均計算而得來。

其中，茂名統計信息網沒有公布2011年的城鎮居民人均可支配收入，其值通過如下思路進行預估：首先，分別計算出前四年的城鎮居民人均可支配收入的增長率；然后取其平均值作為2011年的城鎮居民人均可支配收入的增長率；最后，計算出2011年的城鎮居民人均可支配收入。同理預估2011年的CPI指數。

根據上頁表3的數據可以計算出與模型相關的因素的變動率（如表4所示）。

把表4的數據代入理論房價增長率公式并計算出茂名市理論房價增長率，并把計算出的結果再代入理論房價公式就可以計算出茂名市2008—2011年每一年的理論房價，進而計算出茂名市房地產市場2008—2011年每一年的泡沫度系數。

從表5的計算結果可以看出，2008年的泡沫度系數小于1，說明這一年茂名市房地產市場基本無泡沫；2009—2011年的泡沫度系數大于1，說明這三年茂名市房地產市場存在泡沫，尤以2009年最為嚴重；2010年的泡沫度系數為1.03，與1非常接近，說明茂名市房地產市場這一年的實際價格和理論價格基本相等，泡沫程度非常的小，出現了輕微泡沫，這些輕微的泡沫情況也可以稱為房地產過熱；而2011年泡沫度系數卻越來越高于1，說明泡沫程度越來越嚴重，且有明顯的上升趨勢。

四、結論

運用理論價格法首先計算出廣東省茂名市房地產市場2008—2011年每年的理論房價，再將實際房價與理論房價相比較，從定量分析的角度對茂名市房地產市場是否存在泡沫以及泡沫的程度進行研究。研究結果表明：茂名市房地產市場2008年基本無泡沫；2009—2011年這三年茂名市房地產市場存在泡沫，尤以2009年最為嚴重；2010年房地產市場過熱；2011年泡沫程度有明顯的上升的趨勢。因此，如果不對這種趨勢進行有效控制的話，則茂名市房地產市場將有出現嚴重泡沫的可能。

參考文獻：

[1]葛冬銘.上海房地產泡沫預測及風險防范問題研究[D].上海：上海社會科學院，2008.

[2]袁金劍.西安市房地產泡沫研究[D].西安：西安建筑科技大學，2011.

[3]徐青.蘇州市房地產泡沫測度及預警研究[D].蘇州：蘇州大學，2008.

[4]中國人民銀行.金融機構人民幣貸款基準利率[EB/OL].http：//www.pbc.gov.cn/publish/zhengcehuobisi/631/2011/2011040616530

8868396674/20110406165308868396674_.html，2011-04-06.

[5]茂名市1950—2010年統計資料[EB/OL].茂名統計信息網，http：//tjj.maoming.gov.cn/tjj_old/60nian/60nian.htm，2012-03-22.

[6]茂名市房產管理局.市區新建商品房交易信息[EB/OL].http：//61.146.235.49：8080/FQTJ_more.asp，2012-03-22.

The Research of the Real Estate Bubble in Maoming，Guangdong Base on Theoretical Price Method

LI Hui

（College of Science，Guangdong University of Petrochemical Technology，Maoming 525000，China）

Abstract：This paper uses theoretical price method to research if there is existence of the real estate market bubble and how large is the real estate bubble in Maoming，Guangdong Province from the angle of quantitative analysis. The result shows that：there is basically no bubble in 2008；There is bubble from 2009 to 2011 year，it is the most serious in 2009； Its overheated in 2010； In 2011，the extent of the bubble has obvious upward trend.

Key words：theoretical price method；theoretical price of the real estate；actual price of the real estate；the real estate bubble

[責任編輯 陳鳳雪]