房地產企業多元化發展戰略風險評價研究

劉曉君 王少文

摘要：進入2012年以來，在房地產行業日益成熟、市場深度觀望的背景下，我國房地產領域積極探索多元化經營的發展之路。這一方面表明房地產企業有調整發展戰略的強烈訴求；另一方面也凸顯了房地產企業有從單一業務經營向多元化經營的客觀需要。大量研究和實踐表明多元化經營對于房企來說是一把雙刃劍，其在獲得多元化帶來的收益提升或成本降低的同時，無一例外都要面臨各種風險。因此如何識別風險、實施可控的多元化之路是房企在經營過程中首要考慮的問題。

關鍵詞：多元化；風險；層次分析法；灰色關聯綜合分析法

中圖分類號：F272.3 文獻標識碼：A

一、問題提出

經過兩年的政策調控，特別是限購政策以來，房地產市場呈現“有價無市”局面，多數房地產企業面臨資金鏈斷裂風險，房地產企業并購頻繁，引發了房地產行業的一次洗牌。前不久，全國政協常委、中國房地產協會會長劉志峰在“2012中國房地產500強峰會”上指出：我國房地產調控政策不會動搖，加快普通商品住房建設、擴大有效供給、促進房價合理回歸是調控的主要任務。房地產企業須正確認識中央調控，努力推動房地產業轉型發展。所以就有專家明確表示：今后國內房地產市場的重要發展方向之一，就是傳統的、單一的房地產格局將被多元化的房地產市場所代替。

同時據多方信息顯示：從2011年開始國內一批領先的房地產企業已加快實施多元化戰略，涉及商業地產、旅游地產、養老地產等。更有的房地產企業已經實現了橫向多元化戰略，向能源、金融、藥業、酒業和礦業等行業發展。多元化似乎是大家在調控政策下共同選擇的求生存、謀發展的戰略方針。進入2012年，在市場調整之際，在行業日益成熟的背景下，房地產企業更加積極地探索多元化經營。優勢房地產企業在這市場深度觀望的背景下實施多元化發展不僅能有效降低企業經營風險，更是企業著眼未來的重要布局。

房地產企業進行多元化發展有多種方式，但無論哪種方式，都需要充分認識到多元化過程中的風險問題。有效的多元化發展戰略，可以擴大和增加企業收益，降低單一經營的風險，分攤固定成本，以尋找更大的市場空間。然而企業的資源總是有限的，多元化的實施不僅會使企業在原有行業資金的投入減少，又會分散管理層的注意力，削弱原有產業。并且企業多元化發展所要進入的行業也是動態變化的，行業進入的風險也很難衡量，再加上企業多元化發展必然會增加行業的交叉性，將面臨更多的競爭企業。另外 ，行業的內部也有經營整合的風險，所以在房地產企業實施多元化發展戰略的過程中，一定要認清企業自身的資源能力，合理多元化，不斷提升企業的核心競爭力。

二、實施多元化發展的優劣勢分析

根據易居中國研發機構-易居研究院對福布斯世界100強企業的跟蹤分析發現：第一，在世界100強企業中，超過90%的企業均從事多元化經營，單一業務型企業占比不足10%；第二，在這些從事多元化經營的企業中，超過86%的企業從事的是相關多元化經營，僅有不足14%的企業從事的是無關多元化經營（非相關業務型）。

企業多元化經營是指企業在多個相關或不相關的產業領域同時經營多項不同業務的戰略，其分類見表1。

多元化發展的優勢在于其可以合理配置企業資源，提高企業資源利用率。一方面可以減少原市場的競爭壓力，另一方面有利于企業向前景好的行業轉移。同時實施多元化的發展戰略還可以分散風險，獲取更多的盈利機會，從而可以從一定程度上帶動原業務的發展。但在多元化的過程中我們也應該認識到它的劣勢，比如進入新行業會在一定程度上削弱原有產業，并且面臨著行業進入和退出風險，企業的管理機制也需要調整。所以在企業實施多元化前一定要考察企業的財務結構是否穩健，是否具備了多元化戰略所需的剩余資產，是否掌握了進入新領域所必要的知識和信息，不要盲目跟風。著名的經濟學家斯蒂格利茨說過：“某種制度在經濟發展的某個階段可能運行得非常有效，但在另一階段則可能變得有問題了”。這對企業進行多元化經營無疑是很好的啟示。

三、實施多元化發展的時機分析

進入2012年，在房地產行業日益成熟、市場深度觀望的背景下，我國房地產領域積極探索多元化經營的發展之路。這一方面表明在當前市場形勢下，房地產企業有調整發展戰略的強烈訴求；另一方面也凸顯了在當前產業發展階段，一些房地產企業有從單一業務經營向多元化經營的客觀需要。

1.我國房地產企業在過去的幾十年內主要業務是住宅地產，隨著住房保障制度和房產稅等國家政策的實施，住宅地產已進入成熟期，利潤空間降低、風險加大，企業應試圖尋找新的業務版塊來擴大規模，建立更加豐富的市場競爭體系。這無疑促使房地產企業實施多元化發展，比如橫向一體化，縱向一體化。

2.以商業地產、旅游地產和養老地產等與住宅地產相關性很大的產業處于成長期，屬于朝陽產業，住宅類房地產企業經過了十幾年的發展，已經具備了絕對穩定的競爭地位和市場占有率，在當前的外部環境推動下有理由也有必要介入這些發展潛力巨大的業務版塊，以尋求新的業務增長點。同時由于業務相關性大，可以建立在管理、品牌、商譽等方面的共享。盡可能追求業務的相關性，這也是西方發達國家多元化發展的經驗總結。

3.以能源、礦業、金融等為代表的與住宅房地產非相關的橫向多元化之路由于其利潤豐厚，一方面可以為房地產業務進行融資，另一方面可以降低房地產業務由于受政策影響而帶來的負面影響。

4.大型房地產企業具備多元化所需的核心競爭力。縱觀多元化經營較成功的企業，無一不是在有了自己穩定的核心競爭力之后才實施多元化經營的。而且多元化戰略就是圍繞其核心競爭力的主業進行的。而我國大型房地產企業已經具備了自己的穩定的核心競爭力，包括核心的技術、管理能力和核心價值。這為企業實施多元化戰略提供了戰略基石。

四、多元化戰略發展風險評價

A房地產公司是我國大型房地產集團公司，一直從事的是房地產住宅開發，已經在市場上占據穩定的市場份額，現順應形勢和集團公司發展需要，企業決策者確定進行多元化發展來拓展公司業務，提高市場競爭力，為企業未來發展方向作出重大決策。

A房地產公司在多元化戰略實施的過程中，考慮最多的就是實施哪種模式的多元化發展。因而對每一種多元化方案的風險研究就成了擺在企業決策層和領導層面前的重要問題。房地產企業進行多元化發展戰略是企業未來發展的重要決策，本文試圖將AHP（層次分析法）與GRAP（灰色關聯分析法）有機結合，建立多元化發展風險評價模型。其中，運用層次分析法可以提供一種數學處理的方法，既可以使決策者的分析過程既有科學性，又有藝術性，又可以彌補灰色綜合評價法在確定評價指標的權重分配上的缺陷。而灰色綜合評價法可以較好地解決評價指標難以準確量化和統計的問題，排除人為因素影響，使評價結果更加準確。構建這樣的評價方法的基本思想是：先由AHP法構建層次結構關系圖，依據判斷矩陣定量計算出準則層和方案層中各風險因素的相對權重；然后，由GRAP法給出準則層中各風險因素重要度組成的待檢模式向量和由方案層中各因素相對權重組成的多元化風險特征矩陣，通過關聯度計算，得到企業實施多元化過程中各種方案發生某種風險可能性大小的順序。

1.建立層次結構模型。經過多方調查的信息反饋，可以看到房地產企業在實行多元化過程中遇到的主要風險有市場風險、信息風險、政策風險、產業風險、整合風險和資本風險六方面。其層次結構圖如圖1所示。

2.確定準則層中影響因素對目標層的權重系數。由A集團公司決策管理層與相關專家對企業多元化過程中各指標風險的影響程度大小進行兩兩比較，確定評分值，構造判斷矩陣，具體見表2。

通過分析可以看出，企業多元化戰略風險因素影響程度依次為：財務風險、市場進入和退出風險、產業風險、企業整合風險、市場與行業信息風險、宏觀調控政策風險。

3.確定方案層在準則層指標中的權重系數。方案層在市場進入和退出風險指標中的權重系數（見表3）。

同理可以求出方案層在宏觀調控政策風險指標中的權重系數：水平多元化wi=0.4626，集中多元化wi=0.3433，垂直多元化wi=0.1551，混合多元化wi=0.3901。

方案層在產業風險指標中的權重系數：水平多元化wi=0.1811，集中多元化wi=0.0614，垂直多元化wi=0.1281，混合多元化wi=0.6294。

方案層在市場與行業信息風險指標中的權重系數：水平多元化wi=0.1453，集中多元化wi=0.0697，垂直多元化wi=0.3073，混合多元化wi=0.4776。

方案層在企業整合風險指標中的權重系數：水平多元化wi=0.1696，集中多元化wi=0.1255，垂直多元化wi=0.2655，混合多元化wi=0.4393。

方案層在財務風險指標中的權重系數：水平多元化wi=0.1469，集中多元化wi=0.0888，垂直多元化wi=0.3251，混合多元化wi=0.4393。

經計算，上述一致性檢驗均符合要求。

由此可得出結論，A集團在實行多元化戰略上實行集中多元化風險最小，比如開發住宅類的房地產企業實行集中多元化應該向養老地產、旅游地產、商業地產等方向發展，既可以利用原有的生產技術條件，又可以建造與住宅地產用途不同的建筑產品來滿足市場需要，同時可以最大程度地控制風險。

五、結論

房地產企業實施多元化這種發展模式也有其局限性，只是在特定時期企業采取的一種發展戰略，并不是企業發展的最終戰略，也不一定適合所有企業。對于那些正在探索或者已經走上多元化經營的房企，目前迫切需要做的是：審時度勢，盡快調整企業戰略定位和目標，明確發展思路與企業規劃，完善對企業組織的管理體系。盡可能使多元化過程中的風險處于可控狀態，使多元化能夠實實在在地為企業創造利潤。

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A Study on Strategic Risk Assessment of Real Estate Enterprise Diversification

Development

LIU Xiao-jun，WANG Shao-wen

（School of Management，Xi′an University of Architecture and Technology， Xi′an 710055， China）

Abstract： In 2012，in the backdrop of the real estate industry increasingly mature and the market depth wait-and-see， the area of China′s real estate is actively exploring diversified development path. On the one hand， it shows that in the current market situation， real estate enterprise has strong demands to adjust the development strategy.On the other hand， it also highlights the industrial development of the current stage， some real estate enterprises have the objective need of from a single business management to diversified management.However， a large number of research and practice indicate that diversified development is a double- edged sword to real estate enterprise， is an opportunity as well serious challenges. At the same time of enhancing the benefits and reducing cost by the diversification， real estate enterprise faces all kinds of risk without exception.Therefore， how to identify risks， implement the road of controllable diversified real estate enterprises is the primary consideration.

Key words：diversification；risk；the analytic hierarchy process；gray relational analysis

（責任編輯：石樹文）