銀行住房貸款動力因何不足

中國銀行業自上世紀90年代末開始辦理個人住房按揭業務。不同于企業貸款，個人住房按揭貸款不是靠所支持資產產生的現金來償還，而是以全部個人收入來償還。并以貸款所購住房進行抵押。由于住房是面向消費者的最終產品，一般說來其變現能力高于土地、設備等其他抵押品。借款人的職業多種多樣，涉及千家萬戶，單筆貸款金額小，分散風險的作用非常明顯。

個人住房貸款增長率驟降

根據中國人民銀行《中國貨幣政策執行報告》，全國個人住房貸款由1999年底的1300億，猛增到2009年底的4.47萬億，10年間增長了33倍，年均增長約42%。2009年末，全國個人住房貸款不良率為0.60%。

個人住房按揭貸款期限長，穩定性好，國內外的實踐都證明了是不良率較低的優質資產。因此，自開展這項業務以來，銀行對其可謂趨之若鶩。在城市化加速的進程中，住房按揭貸款還被認為是一個長期存在和潛力巨大的市場。

但是2008年以來，個人住房貸款的增長出現了戲劇性的變化，走出了一個大大的倒V形。

導致這種變化的原因，首先是政府加強對房地產行業的調控，全國約有50個大中城市實施限購政策，房地產交易大幅下挫。其次，國家實施穩健的貨幣政策，對銀行貸款總量、投向和投放進度進行嚴格的監控指導，房地產按揭貸款的增長也受到明顯影響。

微小貸成銀行業務“新貴”

除此之外，還有一個重要原因，即銀行開展住房按揭貸款的動力開始明顯減弱。

銀行經營將長期面臨兩方面的壓力，一是不斷上升的盈利壓力，對上市銀行來說更是如此，可謂前所未有。二是以資本充足率為核心的資本監管壓力。2011年8月，銀監會公布《商業銀行資本管理辦法（征求意見稿）》，全面引入第三版巴塞爾資本協議確立的資本監管規則，并計劃于2012年1月1日開始實施。

資本充足率監管，為一定資本約束下的銀行設定了風險資產上限。為擴大盈利，銀行必須精耕細作，提高單產收益，即單位風險資產的收益。

在新監管規則下，個人住房按揭貸款有什么變化？

根據新監管規則，銀行對企業和個人債權的風險權重有了重大調整（見表1）：

1 .在對企業債權下，新增了微小企業分類，并將其風險權重由原先的100%，下調至75%。

2 .在對個人債權下，將個人住房抵押貸款進一步細分。首套房和二套房貸款的風險權重有降有升，分別為45%和60%，平均為52.5%，與原來的50%相差不大；三套以上住房貸款的風險權重升至75%，與微小企業貸款的權重相同；加按揭（即對已抵押房產進行再評估，銀行以再評估后的凈值為抵押追加貸款），風險權重更是飆升至150%。

3 .對個人其他債權由原先的100%下調至75%。

微小企業貸款與三套以上住房按揭貸款相比，二者具有相同的風險權重，都是75%。但微小企業貸款具有明顯的收益優勢：

1 .微小企業貸款的利率上浮幅度大、利差也大。根據國家差別化住房信貸政策要求，銀行對貸款購買第二套住房的利率不低于基準利率的1.1倍，對購買第三套及以上住房的，利率可進一步提高。但由于房貸涉及千家萬戶，貸款利率整體上大幅度提升的空間并不大。而微小企業貸款，利率動輒就上浮30%以上。

即使都執行標準利率，微小企業貸款的利差也大大高于住房貸款利差。為簡單計，假設微小企業貸款是一年期貸款，銀行為其匹配的資金主要是一年期存款；住房貸款期限在5年以上，為其匹配的資金是5年期存款。微小企業貸款利差是住房貸款的2倍（見表2）：

2 .微小企業貸款的派生存款、結算等綜合收益高。

3 .政策支持力度強。監管要求，銀行對微小企業貸款增速不低于全部貸款平均增速，支持發行專項用于微小企業貸款的金融債，發債所對應微小企業貸款不納入存貸比考核。

可見，從單產收益看，微小企業貸款相比三套以上住房按揭貸款，有明顯優勢。對于首套和二套房貸，它們的風險權重為45%和60%，雖低于微小企業貸款75%的風險權重，但考慮到利差相差懸殊，微小企業貸款的單產凈收益也高出首套和二套房貸。

因此，銀行大推微小企業貸款實出于自身利益需要，何況這樣做，銀行家們還切合了國家經濟結構調整以及促就業、保民生的政治訴求，何樂而不為？

同樣的分析，還可看出，其他個人貸款的風險權重下調至7 5%后，銀行開展商用房貸款、消費貸款、經營性貸款等個人貸款的熱情，相比房貸都會高漲。

因此，如果說以前銀行開展住房按揭貸款熱情高漲，現在則下降了不少，這是以前沒有的現象。在監管要求不變的前提下，即使政府放開住房限購政策與銀行信貸規模限制，住房按揭貸款的增長也會大為減弱。

考慮到銀行貸款是推動房地產市場需求的重要力量，三套以上住房又以投資和投機需求為主，而投資、投機是推動房價上漲的主要力量，因此，銀行住房貸款的沖動減弱，對房地產市場來說不啻釜底抽薪，即使放開各種調控政策，房地產過去10年的輝煌也難以再現。

作者為中國光大銀行信貸審批部副總經理

表2 微小企業貸款與住房貸款利差的近似值