央行減息對房地產市場影響大

6月8日，央行突然宣布下調存貸款基準利率0.25個百分點，并擴大存貸款利率的上下浮動區間，以雙管齊下的方式力阻經濟增速下行的風險，從而向市場發出一個強烈的信號，政府對經濟的穩增長，有決心、有手段、有方式。利率調整后，一年期存款利率為3.25厘，一年期貸款利率為6.31厘。此外，上調存款利率浮動區間上限至1.1倍，下調貸款利率浮動區間下限至0.8倍。

可以說，這是人民銀行從2008年12月23日以來第一次下調存貸款基準利率，也是央行第一次調整存貸款利率浮動區間。這些政策的出臺不僅有利于股市的短期趨勢，有利于實體經濟發展，也表明國內貨幣政策開始出現周期性轉向。那么央行此次下調存貸款利率對房地產市場會產生什么樣的影響？

從市場反應來看，多數人認為，央行下調銀行存貸款利率有利于“剛性住房需求”購買者進入市場。因為，利率下調可降低住房購買者的成本。還有，貸款利率下調也有利于緩解房地產開發商的資金困境，低息環境有利于降低企業的融資成本。

如果說央行此舉對房地產市場的影響僅是這些，那么這種影響是微乎其微的。因為，利率與本金相比，其占購房成本的比例是很小的，住房價格下降，才是真的對其購房成本產生影響。

還有，當前的購房者是否能夠享受到貸款利率8折優惠，是不確定的。因為，這里所指的貸款利率可下浮到0.8倍，僅是商業銀行貸款時的下限，并不是一定要銀行按8折來計算貸款利率。從一季度央行貨幣政策報告的數據可以看到，今年一季度，全部貸款中在基準利率以下（不包括基準利率）的貸款比例不足5%，那還是在0.9倍貸款利率下限的情況下。因此，在信貸比較緊張的時候，個人住房按揭貸款的利率很難達到8折優惠的水平。這個政策對住房市場的影響不會太大。

對于房地產開發商來說，目前房地產市場的問題并非是資金鏈會否斷裂。這個問題其實根本就不存在。在當前住房庫存量十分巨大的情況下，為何房地產開發商不降價銷售？為何住房市場的價格很難快速下行？如果房地產開發商的資金鏈有問題，他們的住房早就降價促銷了。而央行降息對降低房地產商融資成本的影響根本上可以不計算在內。央行降息讓整個融資環境得以改變，房地產開發商更不愿意過早把手中住房銷售出去。

央行這次減息對房地產市場影響最大的是會改變市場的預期。央行減息向市場發出了一個強烈的信號，即不僅政府會力保經濟增長在規劃的水平上，如果沒有達到這個水平，政府還可能進一步放松貨幣政策。

央行降息可以讓房地產開發商、地方政府、住房投機炒作者意識到中央政府對住房市場宏觀調整政策將會如2008年下半年那樣出現逆轉，當前的房地產宏觀調控難以為繼，否則會影響國內GDP的增長。而要保證GDP在一定的水平上增長，政府就得保證住房市場投資增長，就得把當前的房價穩定在一定的水平。在這種預期下，經過兩年多的住房市場宏觀調整有可能戛然而止，或房地產企業又開始惜盤，不把手中的住房拿出來銷售，更莫說是降價銷售；地方政府又會不斷地出臺所謂的“軟性托市”政策，讓本地的住房價格穩定在他們所需求的水平上；住房投機炒作者更是會隨風起浪，逐漸地推高房價；對于住房消費者來說，當看到整個國內房地產宏觀調控失敗時，他們或是會涌入住房市場搶購房子，或是無能力購買住房再次遠離住房市場。

國內住房購買者，無論是投資者還是消費者，如果他們又開始涌入住房市場，住房市場短期繁榮開始出現，GDP增長下行的風險消失，中國住房市場的泡沫又進一步吹大，國內房地產宏觀調控也就此失敗。但是，盡管這種又一次吹大的房地產泡沫在什么時候破滅是不確定的，但它是一定會破滅的。因此，政府希望通過信貸的無限擴張來救經濟、救房地產市場，所產生的預期對房地產市場影響會很大。

總之，這次央行減息對房地產市場的影響是不可低估的，但是這種貨幣政策能夠走到哪里，還得進一步觀察，觀察穩增長政策的實際效果以及對住房市場的影響，這些都是未來中國貨幣政策變化的關鍵所在。