央行減息對房地產(chǎn)市場影響大

6月8日，央行突然宣布下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)，并擴(kuò)大存貸款利率的上下浮動(dòng)區(qū)間，以雙管齊下的方式力阻經(jīng)濟(jì)增速下行的風(fēng)險(xiǎn)，從而向市場發(fā)出一個(gè)強(qiáng)烈的信號，政府對經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)增長，有決心、有手段、有方式。利率調(diào)整后，一年期存款利率為3.25厘，一年期貸款利率為6.31厘。此外，上調(diào)存款利率浮動(dòng)區(qū)間上限至1.1倍，下調(diào)貸款利率浮動(dòng)區(qū)間下限至0.8倍。

可以說，這是人民銀行從2008年12月23日以來第一次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，也是央行第一次調(diào)整存貸款利率浮動(dòng)區(qū)間。這些政策的出臺(tái)不僅有利于股市的短期趨勢，有利于實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也表明國內(nèi)貨幣政策開始出現(xiàn)周期性轉(zhuǎn)向。那么央行此次下調(diào)存貸款利率對房地產(chǎn)市場會(huì)產(chǎn)生什么樣的影響？

從市場反應(yīng)來看，多數(shù)人認(rèn)為，央行下調(diào)銀行存貸款利率有利于“剛性住房需求”購買者進(jìn)入市場。因?yàn)椋氏抡{(diào)可降低住房購買者的成本。還有，貸款利率下調(diào)也有利于緩解房地產(chǎn)開發(fā)商的資金困境，低息環(huán)境有利于降低企業(yè)的融資成本。

如果說央行此舉對房地產(chǎn)市場的影響僅是這些，那么這種影響是微乎其微的。因?yàn)椋逝c本金相比，其占購房成本的比例是很小的，住房價(jià)格下降，才是真的對其購房成本產(chǎn)生影響。

還有，當(dāng)前的購房者是否能夠享受到貸款利率8折優(yōu)惠，是不確定的。因?yàn)椋@里所指的貸款利率可下浮到0.8倍，僅是商業(yè)銀行貸款時(shí)的下限，并不是一定要銀行按8折來計(jì)算貸款利率。從一季度央行貨幣政策報(bào)告的數(shù)據(jù)可以看到，今年一季度，全部貸款中在基準(zhǔn)利率以下（不包括基準(zhǔn)利率）的貸款比例不足5%，那還是在0.9倍貸款利率下限的情況下。因此，在信貸比較緊張的時(shí)候，個(gè)人住房按揭貸款的利率很難達(dá)到8折優(yōu)惠的水平。這個(gè)政策對住房市場的影響不會(huì)太大。

對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，目前房地產(chǎn)市場的問題并非是資金鏈會(huì)否斷裂。這個(gè)問題其實(shí)根本就不存在。在當(dāng)前住房庫存量十分巨大的情況下，為何房地產(chǎn)開發(fā)商不降價(jià)銷售？為何住房市場的價(jià)格很難快速下行？如果房地產(chǎn)開發(fā)商的資金鏈有問題，他們的住房早就降價(jià)促銷了。而央行降息對降低房地產(chǎn)商融資成本的影響根本上可以不計(jì)算在內(nèi)。央行降息讓整個(gè)融資環(huán)境得以改變，房地產(chǎn)開發(fā)商更不愿意過早把手中住房銷售出去。

央行這次減息對房地產(chǎn)市場影響最大的是會(huì)改變市場的預(yù)期。央行減息向市場發(fā)出了一個(gè)強(qiáng)烈的信號，即不僅政府會(huì)力保經(jīng)濟(jì)增長在規(guī)劃的水平上，如果沒有達(dá)到這個(gè)水平，政府還可能進(jìn)一步放松貨幣政策。

央行降息可以讓房地產(chǎn)開發(fā)商、地方政府、住房投機(jī)炒作者意識(shí)到中央政府對住房市場宏觀調(diào)整政策將會(huì)如2008年下半年那樣出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，當(dāng)前的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控難以為繼，否則會(huì)影響國內(nèi)GDP的增長。而要保證GDP在一定的水平上增長，政府就得保證住房市場投資增長，就得把當(dāng)前的房價(jià)穩(wěn)定在一定的水平。在這種預(yù)期下，經(jīng)過兩年多的住房市場宏觀調(diào)整有可能戛然而止，或房地產(chǎn)企業(yè)又開始惜盤，不把手中的住房拿出來銷售，更莫說是降價(jià)銷售；地方政府又會(huì)不斷地出臺(tái)所謂的“軟性托市”政策，讓本地的住房價(jià)格穩(wěn)定在他們所需求的水平上；住房投機(jī)炒作者更是會(huì)隨風(fēng)起浪，逐漸地推高房價(jià)；對于住房消費(fèi)者來說，當(dāng)看到整個(gè)國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控失敗時(shí)，他們或是會(huì)涌入住房市場搶購房子，或是無能力購買住房再次遠(yuǎn)離住房市場。

國內(nèi)住房購買者，無論是投資者還是消費(fèi)者，如果他們又開始涌入住房市場，住房市場短期繁榮開始出現(xiàn)，GDP增長下行的風(fēng)險(xiǎn)消失，中國住房市場的泡沫又進(jìn)一步吹大，國內(nèi)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控也就此失敗。但是，盡管這種又一次吹大的房地產(chǎn)泡沫在什么時(shí)候破滅是不確定的，但它是一定會(huì)破滅的。因此，政府希望通過信貸的無限擴(kuò)張來救經(jīng)濟(jì)、救房地產(chǎn)市場，所產(chǎn)生的預(yù)期對房地產(chǎn)市場影響會(huì)很大。

總之，這次央行減息對房地產(chǎn)市場的影響是不可低估的，但是這種貨幣政策能夠走到哪里，還得進(jìn)一步觀察，觀察穩(wěn)增長政策的實(shí)際效果以及對住房市場的影響，這些都是未來中國貨幣政策變化的關(guān)鍵所在。