湖北省城市土地出讓市場區域發展差異初探

摘 要 本文在運用極差、極值比、標準差、變異系數等相關測度指標定量測度湖北省城市土地出讓市場區域發展差異的實證基礎上，定性分析產生土地出讓市場差異的深層次原因，并針對現狀提出了相應的對策建議，為完善土地出讓制度和區域協調發展作出了有益嘗試。

關鍵詞 土地出讓 區域差異 協調發展

中圖分類號：F127.63 文獻標識碼：A

相關統計資料顯示，我國土地出讓收入逐年遞增，其占地方財政收入的比重也不斷刷新。縱觀近十年會發現，2010年土地出讓收入為2001年的近21倍，高達2.71萬億；與此同時，土地出讓收入平均大約占到地方財政收入的四成左右，更于2010年達到了驚人的76.62%；土地出讓市場在國民經濟中的重要性由此可見一斑。

一、基本概況

湖北省位于我國中部，地處長江中游，承東啟西的重要位置決定了其華中地區重要省份的地位。近年來，湖北省土地出讓市場取得了較大發展，市場化程度不斷提高。與此同時，各地區經濟差異也有明顯拉大的趨勢。因此，為了實現湖北省土地出讓市場的均衡協調發展，對現有土地出讓市場區域發展差異的研究就成為一種需要。通過對湖北省土地出讓市場區域發展差異的實證分析，可定位不同地區的土地出讓市場空間格局，也可以探究差異背后的深層次原因，為尋求切實可行的區域協調發展對策提供強有力支撐。

二、數據選擇及相關指標

本文在對湖北省城市土地出讓市場區域發展差異進行實證研究時，選取的數據指標主要為表征土地出讓市場發育程度的不同出讓方式下的土地出讓宗數、土地出讓面積以及土地出讓金。基于本文的研究定位，兼顧數據的可得性及規范性，本文主要選取2000-2009年湖北省下轄的各地級市（州、仙桃，潛江，天門和神農架林區合并為一個個體）的協議、招標、拍賣、掛牌四種出讓方式下各自的土地出讓宗數、出讓面積和土地出讓收入。數據均來源于《中國國土資源年鑒》。

本文選擇極差、標準差、極值比和變異系數等指標做初步的統計分析。

極差：R=Ymax一Ymin；極值比：I=Ymax/Ymin；其中Ymax和Ymin。分別為研究區域內單位土地出讓面積的出讓金的最大值和最小值。極差(R)和極值比(I)越大，說明區域絕對和相對差異的極端情況越嚴重。

標準差： ， 。

其中，S為標準差，Yi為i地區單位土地出讓面積的出讓金水平，Y為各區域的均值，N為區域個數。標準差(S)越大說明區域絕對差異就越大。

變異系數： 。

各項解釋同標準差，變異系數(V)越大說明區域相對差異越大。

三、湖北省城市土地出讓市場區域發育程度的差異測度

（一）全省土地出讓市場概況。

2000年以后，湖北土地出讓市場穩步前行，市場配置土地資源的作用得以顯現，整體發育程度日漸提高。由下表3-1可以看出，全省土地出讓面積總體呈增加趨勢，近兩年有些許回落，基本穩定在7000公頃左右，相比于2000年而言，增加了40余倍。于此相對應的是全省土地出讓收益的迅猛增加，從2000年的7591萬元開始，一路飆升，2001年突破2億元后，直至2009年的近355億元。由此可以推知近十年湖北省工業化、城市化之速。正是工業化、城市化的高速發展，才帶來了對土地的高需求和土地資源配置的高市場化，最終引致土地價格的持續上升。

就出讓方式而言，較低市場化程度的協議出讓方式所占比例從2000年的99.36%，跌至2008年的56.71%，相應的代表市場化程度較高的“招拍掛”出讓的土地所占比例則在不斷擴大，如2000年，全省通過招拍掛出讓的土地宗數所占比例不足整體的百分之一，2001年其所占比例已突破百分之十，之后逐年遞增，2008年達到高峰值43.29%，2009則回落至近三分之一。顯而易見，全省土地出讓的市場化程度在不斷提高，以往的以計劃體制方式配置土地資源得以不斷糾正，其對土地出讓市場的影響呈現出日漸遞減的趨勢。

（二）土地出讓市場發育程度的簡要描述統計。

為定量測度湖北省城市土地出讓市場區域發展差異的總體水平，本文從市場角度以單位出讓土地面積的土地出讓金作為測度土地市場區域發展差異的基本指標，用標準差、極值比和變異系數來測算土地出讓市場區域發展差異隨時間變化的絕對差異和相對差異，由表3-2可知：

以極差及標準差衡量的省際間絕對差異和以極值比及變異系數衡量的相對差異的變化趨勢基本一致，都經歷一個增加、減少、再增加的往復過程。

從絕對差異來看，極差值由2000年的120.31元/平方米升至2001年的443.54元/平方米，到2002年跌至286.02元/平方米，之后一路上升至2009年的902.07元/平方米，其增加、減少、再增加的往復過程及其明顯。標準差的變動和極差值變動基本一致，從2000年的36.2到2001年的119.7，2002年回落為81.48之后直線上升，2007-2008年較穩定，2009年達到227.14的新高。

從相對差異來看，2000-2004年相對差異變化較大，區域間差異總體而言是縮小的，極值比由最初的16.04升至歷年最高值58.26后，回落至3.73。變異系數做同向變動，在2001年出現歷年最高值0.91。在此期間，極值比和變異系數均出現所研究時段內的最高值。2005-2009年區域差異較為穩定，極值比在搖擺中穩定在6以下。變異系數與其一致，穩定在0.6以下。另外，從歷年的平均值可知，湖北省土地出讓市場的發育程度越來越成熟，單位出讓土地面積的土地收益從2000年50.28元/平方米逐漸增加到2009年的378.39元/平方米，并且在最近三年一直都處于300元/平方米以上。

（三）土地出讓市場出讓方式的區域差異水平。

通過分析2009年湖北省城市土地出讓的宗數、面積和出讓金收入，發現土地出讓金較高的城市為武漢市、宜昌市、孝感市、襄陽市、咸寧市、荊州市以及荊門市等七市，其中武漢因其低位的特殊性一枝獨秀，高達180余億元，荊門最低為12余億元。同時這七個城市的土地出讓收入總和占該年全省土地出讓總收入84.02%，這也就意味著其他七個地市的土地出讓收入僅占15.98%。而排在末三位的恩施自治州、鄂市州和十堰市的土地出讓收入，更是只占到微乎其微的5.38%。由此可見，湖北省城市土地出讓收入的地區差異非常顯著，梯隊間差距極為巨大。

從出讓面積來看，武漢市出讓面積最高，占全省土地出讓面積的23.02%，其次為宜昌，占全省土地出讓面積12.72%，其余城市皆在10個百分點以下。再結合各城市的土地出讓收入來看，可以認為武漢市市場化程度最高，而市場化程度最低的則是荊門市。在出讓總數上，荊州市、襄陽市、咸寧市和恩施州自治區位列前四，但是結合各城市土地出讓面積來看，武漢市的3.4公頃/宗和宜昌市的3公頃/宗位列前兩位，其余城市多在1公頃/宗以下，恩施州自治區更是僅有0.17公頃/宗。故除武漢市與宜昌市外，其余城市均呈現“多而小”的特征，即土地出讓的宗數較多，但平均每宗土地的出讓面積較小。恩施州自治區的數據體現出該地區土地需求的整體水平較低，同時出讓價格也不高，其土地市場的整體環境較差。

綜合上述可知，湖北省城市土地出讓市場的區域發展差異非常明顯，武漢市及其周邊城市與外圍城市差距尤為嚴重。武漢市及其周邊城市無論是在土地出讓面積上，還是土地出讓收入上，都處于絕對領先地位。外圍地區由于土地出讓市場的整體環境較差，致使其土地出讓的面積和收入均落后與全省平均水平，與武漢市及其衛星城市相比尚存在很大差距。

四、土地出讓市場區域協調發展策略

產生區域間土地出讓市場發育程度差異的直接原因是土地出讓結構比例及出讓價格的不同。同時經濟發展的規律及其大環境也是形成土地出讓市場區域發育程度差異的重要原因，如不同區域產業結構的差異及其帶來的就業結構和收入結構差異產生的衍伸效果以及土地市場的供需變化等等。同時，不容忽視的一點是在當今我國財稅體制和地方政績考核標準驅動下，地方政府基于自身利益最大化的考慮而產生的“非理性化”土地供應行為也是重要原因之一。基于上述原因，需從以下幾方面來協調土地出讓市場的相對平衡發展。

第一、準確定位城市功能，均衡發展區域經濟，不偏不漏，為土地出讓市場創造良好的經濟大環境。

第二、改進地方官員政績考核標準，扭轉非理性的城市經營理念。

第三、完善現有土地出讓制度，積極探索新的出讓方式。逆市場化的協議出讓缺乏公開性和競爭性，在難以實現其應有的實際價值的同時，帶來了尋租的不良契機。而當前“招拍掛”以價格為唯一標準也有其負面影響，那么如何完善拍賣制度、避免“投拍者”非理性盲目競爭以及如何避免掛牌帶來的不公平競爭等等都要求我們完善現有制度，探索新的更理性的出讓方式。

第四、研究建立土地出讓基金制度，推進土地出讓市場區域協調發展。參照澳大利亞、美國、中國香港、澳門特區的土地基金，以及中國內地不少地區對土地基金制度的探索和實踐，建議建立土地出讓基金制度，使其兼具公益性和投資性，以此促進各地區土地出讓市場協調發展。□

（作者單位：華中農業大學土地管理學院）

參考文獻：

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