郊區居民購買城市商品房驅動因素與驅動機理研究

摘 要 本文以武漢市郊區為研究對象，運用調查問卷和二項Logistic回歸等方法對郊區居民購房行為的驅動因素進行分析，并探尋各因素對郊區居民購買城市商品房的驅動機理。結果表明，郊區居民購房的主要驅動因素為子女結婚問題、子女教育問題、家庭構成、郊區住房規劃及公共設施、郊區交通條件以及家庭年收入，其中，郊區居民的子女結婚與教育問題對購房影響最為顯著，三口之家及家庭收入高者為主要購房者；郊區住房規劃落后、公共設施缺乏、交通系統不完備是郊區自建房價值貶低的直接原因。

關鍵詞 住房消費 郊區居民 購房行為 二項Logistic回歸模型

中圖分類號：F291 文獻標識碼：A

一、引言

我國郊區居民的住房消費行為與城市居民不同，郊區居民可以在宅基地上自建住房，也可以購買城市商品房。美國及歐洲發達國家的郊區住宅備受富人青睞，越來越多的富人從城市中心區向郊區轉移。

現階段，我國各大城市房價與居民收入水平不匹配，高房價在一定程度影響了人們的生活質量。至2009年起，政府就堅定了調控房價的決心。時至今日，調控房價的政策層出不窮，國家對房價的調控一度升級到“管制”高度 。在很多城市居民都“望樓興嘆”之時，為何有些郊區居民不選擇自建住房，而愿傾其積蓄、背負貸款壓力購買城市商品房？為深入探究郊區居民購買城市商品房的行為機理，筆者在對武漢市郊區居民進行問卷調查的基礎上，采用Logistic模型對其進行回歸分析。

二、方法概述

（一）二項Logistic回歸模型。

利用多元回歸方法分析變量之間關系的基本前提是因變量必須為連續定距型變量，當因變量為0/1二值品質型變量時，就需采用二項Logistic回歸方法。

二項Logistic回歸模型為：

LogitP= 0+ 1X1 (式1)

Logistic函數為：

P=(式2)

式中，LogitP=ln =ln， =

以上式子中，X1為自變量，Logit P為因變量，P代表事件發生的概率， 被稱為發生比，代表事件發生的概率和不發生概率之比。 是P的單調增函數，Logit P與 之間也呈增長或下降的一致性關系，且Logit P的取值范圍為(-∞，+ ∞)。

經推導可發現，自變量X1每增加一個單位，將引起Logit P增加 1，將引起發生比 擴大exp( 1)倍。另外，Logistic函數（式2）是典型的增長函數，反映了概率P和自變量之間的非線性關系。

（二）模型應用。

本文將采用二項Logistic回歸模型對郊區居民購房行為進行分析，模型中的因變量為郊區居民是否購買或計劃購買城市商品房，該變量為0/1二值品質型變量，變量取值1表示購買或計劃購買，0表示不購買或未計劃購買。模型中的自變量為可能影響郊區居民購買商品房的各種主觀因素和客觀因素（見表1）。

表1中的教育程度和家庭年收入為數值型變量，教育程度按高中以下、高中、?？?、本科、本科以上依次賦值1，2，3，4，5進行量化。家庭構成、子女結婚、經濟壓力等12個自變量為0/1品質型變量，對變量含義肯定回答者量化為1，對變量含義否定回答者量化為0。因變量和自變量經量化后，送入二項Logistic回歸模型進行分析。

三、數據采集與樣本描述

表2 被調查者基本特征統計表

（一）數據的采集。

本文數據通過調查問卷收集，所采用的抽樣方法為簡單隨機抽樣，問卷調查的時間為2011年12月，調查地點為武漢市東湖高新區左嶺鎮的部分村莊以及葛化社區（該地區原屬于洪山區）。該地區是武漢市郊區較偏遠街鎮，東與葛店經濟技術開發區毗鄰，南接武黃高速公路，北臨長江黃金水道。

在調查區域內，采取入戶調查為主，攔截式調查為輔的調查方式，被調查者現場作答。本次調查問卷共回收135份，剔除不合格或未填寫完的問卷后，有效問卷為121份，問卷的回收有效率為89.63%。

（二）樣本描述。

本次調查對象為武漢市洪山區左嶺鎮部分村莊居民以及葛化社區居民，包括教師、企業職工、務農、務工、個體戶等各種職業的人。被調查者的住房消費行為有宅基地上建造住房、購買城市商品房、即自建住房又購買城市商品房、租房以及福利分房等不同情況。

從表2中變量的均值、標準差和偏度值看來，各變量的離散程度較為合理，也沒有出現嚴重的偏差，表明調查數據具有一定的代表性。

表中數據顯示，受訪者的年齡多在40歲左右，主要為家庭戶主，平均教育程度接近高中水平，家庭年收入平均水平為2.565萬元，36%的被調查家庭為三口之家。受訪郊區居民的住房消費行為各異，78%的家庭在宅基地上建房居住，17%的家庭擁有購買的城市商品房，8%的家庭因拆遷或工作原因租房居住或享受福利分房。從以上數據看，現擁有城市商品房的郊區家庭占少數，但已經購買或計劃購買城市商品房的受訪者卻達到54%，表明逾半成的郊區家庭傾向于購買城市商品房。

四、模型計算與結果分析

（一）模型計算。

為探尋郊區居民購買城市商品房的主要驅動因素，并構建關于郊區居民購買城市商品房趨勢的預測模型，將郊區居民是否購買或計劃購買城市商品房（1表示已經購買或計劃購買，0表示不購買或未計劃購買）作為因變量，將表1中列出的14個變量作為自變量，利用SPSS17.0軟件，采用基于極大似然估計的自變量逐步篩選策略（Forward LR），進行二項Logistic回歸模型分析。

將變量進入模型的最大概率設置為0.05，被模型剔除的最小概率設置為0.10，因此，本次模型計算的置信水平為95%，進入方程的各因素的影響顯著性水平 為0.05。經六步回歸過程形成最終模型，最終模型中包括的自變量和各變量的回歸系數檢驗結果見表3。

表3 二項Logistic分析結果（一）（逐步篩選策略第六步）

（注：從步驟1至步驟6依次進入方程中的變量為子女教育、子女結婚、郊區交通條件、家庭年收入、郊區規劃及公共、家庭構成）

由表3得出，最終的模型中包含子女教育（1）、子女結婚（1）、郊區交通條件（1）、家庭年收入、郊區規劃及公共（1）、家庭構成（1）六個變量，各變量回歸系數顯著性檢驗的Wald觀測值所對應的概率P值（表3中Sig.列對應的數值）均小于顯著性水平 ，即0.05，表明這六個變量與Logit P的線性關系顯著，應列入最后的回歸方程中。自變量中的教育程度、郊區自建房檔次、工作距離問題、追求心理滿足、投資手段、改善居住條件、住房面積和經濟壓力等變量因Score檢驗的概率p值大于顯著性水平而最終未進入模型，表明這些變量與Logit P的線性關系不顯著。

根據表3數據和式1可列出表示Logit P與各影響因素之間關系的二項Logistic回歸方程：

LogitP=-5.871+2.104M(1)+1.487E(1)+1.371(1)+1.24p(1)+1.099I (式3)

根據式2、式3可以建立郊區居民是否購買或計劃購買城市商品房的概率P值的Logistic回歸方程：

(式4)

其中，M ：子女結婚；M（1）：買房為解決子女結婚問題；

E：子女教育；E（1）：買房為解決子女教育問題；

F：家庭構成；F（1）：家庭構成是三口之家；

P：郊區規劃及公共；P（1）：認為郊區規劃及公共基礎設施落后；

T：郊區交通條件；T（1）：認為郊區交通條件差；

I：家庭年收入（萬元）

（二）模型結果分析。

1、從式3和表3分析，考慮子女結婚問題的郊區家庭較不考慮子女結婚問題的郊區家庭使Logit P平均增長2.104個單位，結合發生比可知，考慮子女結婚問題的郊區居民的購房發生比是不考慮子女結婚問題的郊區居民的8.202倍（有95%的把握在2.588~25.994之間），顯然高出較多。

以上分析表明，子女結婚問題是郊區家庭購買城市商品房的主要驅動因素之一，且影響顯著。在模型分析的過程中，自變量改善居住條件并沒有進入最終方程，反映了多數郊區家庭購買城市商品房并非為改善居住條件，子女結婚才是促使郊區家庭購房的主要因素。在對已購房的郊區家庭的調查中，有89%的郊區居民購房是為子女結婚做準備。國家統計局總經濟師姚景源也曾提出，雙方父母和祖父母為獨生子女購買婚房的“第三方埋單”現象已經非常普遍，80后買房“啃老”也已經司空見慣。

2、分析結果顯示，考慮子女教育問題的郊區居民較不考慮子女教育問題的郊區居民使Logit P平均增長1.487個單位，結合發生比可知，考慮子女教育問題的購房發生比是不考慮子女教育問題的4.424倍，影響雖不及子女結婚問題，但也十分明顯。在對已購房的郊區家庭的調查中，有54%的居民認為購房便于子女接受更好的教育。目前，子女教育受到家長越來越多的關注，很多郊區居民購房時重點考慮住宅周圍是否具有較完備的教育設施。

同時分析結果顯示，三口之家的郊區家庭較多子女郊區家庭使Logit P平均增長1.371個單位，三口之家的購房發生比是非三口之家的3.940倍。家庭構成對郊區家庭購房發生比的影響符合常理，購房的意愿和能力必然建立在經濟基礎之上，三口之家較多子女家庭經濟負擔小，購房意愿自然強烈。另外，模型結果還表明，郊區居民家庭年收入每增加一萬元，使Logit P平均增長1.099個單位，使郊區家庭的購房發生比擴大約3倍，恰好反映了經濟收入對購房的直接影響。

3、從模型結果看出，認為郊區住宅規劃和公共設施落后的郊區家庭較對郊區住宅規劃和公共設施滿意的郊區家庭使Logit P平均增長1.241個單位，使購房發生比擴大3.459倍；認為郊區交通條件差的郊區家庭較對郊區交通條件滿意的郊區家庭使Logit P平均增長1.194個單位，使購房發生比擴大3.301倍。以上數據表明郊區的住宅規劃、公共服務設施和交通條件對郊區家庭購房有一定的驅動影響。田淑敏對北京郊區農民住宅建設意愿的調查數據顯示，郊區居民對住房規劃、道路交通、水電基礎設施、垃圾處理等問題存在不滿。本次調查郊區居民自建住房的成本在15萬左右，面積在250平方米左右，一般為2~3層樓房，均價約600元/平方米，而億房網數據顯示武漢市2011年12月份的商品房均價為7802元/平方米，二者相差甚遠。盡管郊區居民的自建住房擁有成本低、面積大等突出優勢，但郊區住宅規劃落后、房屋隨意建設、排列無序等導致郊區居民的自建住房價值大幅降低。另外，郊區村莊內部道路系統落后，雨天泥濘不堪的現象也導致郊區自建房的價值降低。這些因素驅動郊區居民背負貸款壓力購買城市商品房，也是郊區發展和提升郊區居民生活品質需要高度重視的問題。

4、方程式4為郊區居民是否購買或計劃購買城市商品房的概率P值的回歸方程，對郊區居民購買城市商品房的行為具有一定的預測意義。開發商或相關部門可在郊區家庭構成、經濟收入水平等宏觀數據和對郊區規劃、公共設施、交通條件狀況評估的基礎上，結合本文得出的回歸方程，對郊區居民的購房趨勢進行一定程度的預測。

五、研究結論

本文利用對武漢市郊區的一手調查數據，對郊區居民購買城市商品房的行為特點進行初步探析。通過模型結果分析，可提煉出以下論點：（1）子女結婚與教育問題為郊區居民購買城市商品房的主要驅動因素，現階段多數郊區家庭為解決子女結婚或教育問題而買房；（2）三口之家與經濟收入高的家庭購房可能性大；（3）郊區住宅規劃落后、公共基礎設施薄弱、交通系統不完備導致郊區自建住房價值貶低，驅使郊區居民購買城市商品房，是郊區發展需特別關注的問題；（4）在統計數據和評估的基礎上，該模型可為政府、地產開發商了解郊區居民購房趨勢和意愿服務?！?/p>

（作者：郭來君，現為華中農業大學經濟管理土地管理學院土地資源管理專業碩士研究生，主要研究方向：土地資源管理、房地產中介；梅昀，陳銀蓉，均為華中農業大學土地資源管理學院學生）

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