如何推動江都樓宇經濟發展

摘 要 樓宇經濟并非單純發展房地產，而是指以商務樓及功能性板塊、區域為主要載體，通過開發、出租、售賣等多種形式引進企業，體現集約型、高密度特點的房地產業與現代服務業高度融合的一種新型經濟形態。樓宇經濟不僅有拓展政府新稅源和培育經濟增長點的現實價值，更具有整合區域資源、積聚發展的戰略意義，從而受到政府和學術界的關注。筆者立足江都，研究上海嘉里、杭州、寧波、揚州廣陵等地的樓宇經濟發展資料，就江都樓宇經濟發展提出一些粗淺想法。

關鍵詞 樓宇經濟 筑巢引鳳 江都

中圖分類號：F062 文獻標識碼：A

一、樓宇經濟的興起是經濟發展的必然

樓宇經濟在我國的提法始于上世紀90年代，是經濟學界提出的一種復合概念。樓宇經濟的概念和實踐首先出現在深圳和上海，隨后出現在沿海的一些經濟發達城市（寧波、福州、大連、天津等），并日益被其它一些城市政府所接受。樓宇經濟在我國的興起不是偶然現象，而是城市和社會經濟發展到一定階段所自然出現的經濟現象。

1、樓宇經濟的崛起是城市土地集約利用的要求。目前我國大城市土地資源越來越短缺，城市經濟要持續發展，必須集約利用土地，樓宇經濟正是一種以集約化發展為本質特征的經濟形式。

2、樓宇經濟的崛起是現代服務業集聚和輻射的必然結果。隨著各大城市工業的外遷和比例的降低，現代服務業在各大城市日益發展，并日益成為各大城市產業發展的支柱和方向。現代服務業在城市的集聚，需要樓宇提供辦公空間。

3、樓宇經濟的崛起是價值鏈分解的必然結果。在全球分工不斷加劇的大背景下，價值鏈不同環節呈現出快速分解的態勢，而相同或相近的環節在同一空間中不斷積聚，以至于出現各種專業性極強的功能區域。企業的管理功能更趨向于市中心，研發功能更趨向于科技園，生產功能更趨向于低價便宜的郊區或工業區。價值鏈各環節的分解和同類集聚，打破了過去傳統的企業自建自用的辦公場所，新的集聚需要新的商務樓宇提供空間支持。

4、樓宇經濟的崛起是樓宇本身集聚的要求。在樓宇出租競爭日益激烈的情況下，樓宇的集聚能提升樓宇集聚區的空間形象和吸引力，保持樓宇租金的增值。

5、樓宇經濟的崛起也是城市政府規劃引導的結果。城市政府為了促進本城市、本城區經濟的可持續發展，越來越加強規劃的引導。城市政府根據產業發展規劃和城市功能區的集聚規劃，規劃了各式各樣的城市功能區，而各功能區的功能實現必然要通過樓宇的建設提供空間載體。

二、江都發展樓宇經濟的可行性

當前，江都商務樓宇屈指可數，樓宇經濟尚處于起始階段，然而，突破資源瓶頸約束，實現制造業升級和產業結構調整等目標，都促使我們把發展樓宇經濟擺上比較突出和重要的位置。發展樓宇經濟將有助于提升區域競爭力，加速經濟社會轉型發展。置身長三角先進制造業集聚地的大背景下，加快發展與發達的制造業相適應、與日益活躍的商貿活動相呼應、與拓展現代服務業相吻合的樓宇經濟，可謂機遇與挑戰并存，優勢與劣勢同在。但總體來說，江都已具備良好的基礎和一定的條件，主要表現在：

1、良好的區位優勢是推動樓宇經濟發展的基礎條件。江都作為揚州市的新城區，城市化進程不斷推進，目前城市化率已經超過50%，同時作為長三角新興的濱江生態園林城市，寧通高速橫穿東西，京滬高速縱貫南北，長江、運河在此交匯，是重要的水陸交通樞紐所在地。蘇中機場的興建更實現了航空業發展\"零\"的突破，有利于進一步提高國際化和外向型發展水平。隨著揚州立體大交通框架的構建，江都區的區位優勢將更加明顯，具有發展樓宇經濟的地理優勢。

2、豐富的資源稟賦是推動樓宇經濟發展的重要保障。江都人流、物流、資金流、信息流高度集聚，資源稟賦十分豐富。江都歷史悠久，文化底蘊深厚，轄區內不僅集聚了大量的住宿餐飲賓館、銀行及保險等金融機構，而且教育、文化、衛生事業發達；生態江都創建積極推進，環境綜合整治成效顯著。\"平安江都\"、\"幸福江都\"建設有序推進，這些都為發展樓宇經濟提供了重要的人文支撐。

3、良好的產業基礎是推動樓宇經濟發展的必備要素。過去的幾年，江都服務業得到了長足的發展，呈現出旺盛的活力。2010年江都實現服務業增加值176.3億元，比2005年增加110.48億元，增長2.7倍，年均增長21.8%，高于GDP年均增幅2.2個百分點。服務業增加值占GDP的比重由2005年的32.9%提升至2010年的36.1%。在總量擴大、比重提升的同時，服務業內部結構也持續優化。金融保險、房地產業、教育文化等新興服務業的迅速成長，逐步形成了以批發零售和住宿餐飲、交通運輸等傳統服務業為主要支撐，金融保險、房地產等新興行業競相增長的服務業發展新格局。雄厚的產業發展基礎，為樓宇經濟的發展提供最堅實的土壤。

4、巨大的企業需求是推動樓宇經濟發展的內在動力。近年來，江都通過一系列舉措，積極創造良好的投資環境與發展氛圍，形成了不同類型、不同性質的企業共生共榮的良好局面，先后引進落戶了中信泰富、中海工業、中材國際、中包集團、中遠太平洋等20多家\"中\"字頭、\"國\"字號企業，同時引進美國惠普、香港易寶等軟件企業；另外建有國家級和省級博士后科研工作站7家、省級技術研究中心2個、省級高新技術創業服務中心1個，孵化用房面積達1萬平方米。這些企業的產生、發展、壯大，為樓宇經濟發展帶來潛在的巨大需求。

三、如何推動江都樓宇經濟發展

目前江都樓宇經濟發展還顯得相對滯后，主要表現為：一是先天不足，沒有完整的樓宇發展規劃支持，沒有在黃金地段給樓宇讓出一定的空間，即使有一定的樓宇，也未形成規模；二是后天未補，缺少優惠政策的扶持，對樓宇現象的效應研究和分析不夠，沒有激勵政策支持，造成對發展樓宇經濟的積極性不高。滯后并不代表一定落后，這就需要我們后發制人謀超越。如果將樓宇比作“巢”，將入駐樓宇的企業比作“鳳”那么，發展樓宇經濟，就應該處理好\"巢\"與\"鳳\"的關系。對此，我們提出如下對策，以供參考。

（一）增強意識，統籌樓宇規劃。

在發展樓宇經濟的過程中，政府要起到統籌全局、主導規劃、積極引導的重要作用。比如杭州市根據城市總體規劃、土地利用規劃和現代服務業發展規劃，按照建設一批、盤活一批、改造一批的要求，對商務樓宇建設進行了整體規劃，形成了特色鮮明、功能完善、結構合理的樓宇經濟發展格局。以此為鑒，區政府應當進一步增強培育樓宇經濟發展意識，從經濟發展的全局出發，將樓宇經濟作為產業發展的重點，科學規劃、合理布局。根據現有樓宇的現狀和經濟條件，量力而行地做好\"三個一批\"：即在用一批、在建一批、規劃一批，做到年年有項目，年年有招商，年年有發展，逐步引導樓宇抱團發展、規模發展、聚集發展，增強樓宇經濟的輻射力和影響力，不斷壯大樓宇經濟的發展平臺。

（二）打造特色，提升樓宇品質。

要吸引優質企業入駐，發展樓宇經濟，樓宇品質非常重要。樓宇經濟在形成和發展的過程中，對配套設施有著越來越高的要求。根據相關資料顯示，客戶選擇商務寫字樓時最注重樓宇建筑的檔次形象;其次是交通便利程度，再次是租金和物業管理水平。從上海入駐樓宇的企業來看，國外跨國公司的辦事機構對于寫字樓的質量、辦公面積(如每層樓面的面積至少在2 000～3 000 m2)，甚至電梯的質量和速度，都有著比較苛刻的要求。因此，發展樓宇經濟就要以硬件設施和軟件服務為重點，以打造特色樓宇為亮點，注重提升樓宇品質。

一是在硬件設施方面，要做好基礎設施的完善，更要提高樓宇本身的配套設施水平，提供衛星會議、活動策劃、會展服務等現代服務。二是在軟件服務方面，培育或引進高水平的物業管理公司，提高物業管理品質。三是集中精力建設特色商務樓宇，注重整合資源，形成產業集合和產業鏈，鼓勵同行業企業入駐同一座樓宇，形成行業比較優勢，例如打造一批集團區域總部樓、中介服務樓、服務外包樓、科研樓等特色樓宇；同時要提高甲級寫字樓和“5A智能大廈”比重，高起點打造中央商務區。

（三）注重服務，優化樓宇環境。

一流的投資服務環境是吸引國內外投資者的重要條件，也是樓宇經濟持續健康發展的重要保障。一要大力優化樓宇經濟生態環境。首先是交通便捷問題。\"環境生態圈\"中最值得注意的是要解決行路難、停車難等諸多不便，隨著城市功能的轉變，區域道路的擴容、停車場所的擴建勢在必行。其次是周邊生活設施。進一步完善樓宇附近公寓、商業、餐飲、郵政、醫療、教育、文化、娛樂、休閑等綜合配套設施，一幢商務樓宇的外部條件，被形象地比喻為產業和環境兩類，\"生態圈\"的好壞，可以放大或抵消商務樓宇的優勢。二要加大樓宇經濟政策扶持力度。正確的政策導向是推動樓宇經濟發展的堅強后盾。今年初我區服務業發展領導小組成立了物流業、總部及樓宇經濟、軟件及服務外包、商貿業及專業市場、文化及旅游業等五個重點產業發展推進小組，建立了服務業發展管理體系，制定了季度分析會機制。這些創新舉措，都將成為服務業加速推進的重要保障。但同時，我們應該加快研究制定相關促進政策，優化政策環境。一是分類制定扶持政策。針對樓宇發展成熟區域，如以江都商城為主的金三角區域，增強綜合配套服務，通過鼓勵商業、住宅區的投資來促進區域經濟增長；針對新建或改造提升區域，實行鼓勵政策，如在江都濱江新城、北城區通過對新建或改建商業樓宇提供方便、有效的綜合服務，通過商業租金減免、新建或改建商業樓宇減免房產地稅、財政各項補貼等措施進一步推進樓宇經濟發展。二是分主體制定扶持政策。完善對招商主體的獎勵政策，即實行樓宇招商屬地責任制與考核激勵機制，設立樓宇招商獎勵資金，積極鼓勵社會中介招商，對發展樓宇經濟有突出貢獻的單位、業主和個人給予獎勵；完善對入駐企業的扶持政策，即對符合城區產業發展方向的進駐企業，根據轉入和新進駐樓宇企業的注冊資金，以及當年對財政新增貢獻額等情況，實行財政資助，并對重大貢獻的企業，采取\"一企一策、一事一議\"的辦法予以扶持；完善對樓宇業主的獎勵政策，即確定一批重點培育的商務樓宇，實行樓宇業主獎勵與財政貢獻掛鉤機制，引導樓宇業主注重整體發展規劃、引進品牌企業、優勢企業。

（四）把握重點，推進樓宇招商。

通過研究福州、寧波、上海嘉里等地的樓宇經濟發展資料，我們發現，服務業在樓宇經濟中占據主導地位，同時總部型企業向樓宇集中趨勢明顯。如寧波海曙區，在2008年末，全區3290個樓宇法人單位中，服務業單位有3136家，占95.3%。現代服務業向樓宇集中趨勢明顯。2008年末，入駐樓宇的現代服務業法人單位達1619家，占全部樓宇法人單位的49.2%，高出非樓宇單位現代服務業比重24.5個百分點。服務業特別是生產性服務業是城市實現對外影響與控制的方式與主要途徑，對于正處于城市化進程中的江都來說，發展樓宇經濟必須重視提升服務業的層級，加快現代服務業態發展。因此，在招商引資過程中，不僅要簡化手續，改進服務，還要創新手段，通過主動出擊、項目包裝、集中推介、多渠道招商，更要把握重點，著力選擇發展前景好、對本地經濟發展有聯動的項目，著力引進大公司、大企業的區域性總部和其他各類機構以及資本運作、信息咨詢、商務中介、技術研發等各類現代服務企業。同時值得注意的是在周邊地區如廣陵區、泰州市、鎮江市大力發展服務業的情況下，我區應避免服務業同質化現象，注重差別化發展，加快包括總部及樓宇經濟、服務外包與創意、軟件和信息服務等在內的新興服務產業的培育和發展。

總之，樓宇經濟是一種全新的具有極大發展潛力的經濟型態，但并非\"通天坦途\"，其發展也要遵循一定的經濟發展規律，因此一定要堅持解放思想，實事求是，要結合江都實際情況，制定確實可行的思路和方法，堅持適度超前而不冒進蠻干，避免形成一窩蜂盲目上馬、不注重實效、不考慮實際的現象，確保樓宇經濟持續、健康、穩定的發展。

（作者單位：中共揚州市江都區委黨校）