城市土地價格影響因素綜述

摘 要 在國家采取多種宏觀調控政策和措施的背景下，我國的土地市場和房地產市場依然高位運行。如何發揮市場價格機制在城市土地市場中的作用，是當前城市土地管理中噬待解決的問題。解決這個問題的關鍵即為科學地認識城市土地價格的影響因素。

關鍵詞 城市土地價格 影響因素 綜述

中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A

城市土地是人類社會生存和發展的基礎，是一切生產和經營活動不可缺少的基本條件。因此，影響城市土地價格的因素眾多且很復雜。據專家估計，具體影響因素可達100多種(歐陽安蛟，1996)。國內外許多學者對城市土地價格影響因素進行了定性分析。《城鎮土地估價規程》和《城鎮土地定級規程》也專門規范了城市土地價格的影響因素”。

一、城市土地價格影響因素的分類

（一）從需求和供給兩方面進行分類。

在短期內，對土地價格起決定性影響的是需求方面的因素，包括居民收入、環境的舒適性、教育等公共用品等因素；盡管在短期內，城市的土地總供給量幾乎保持不變，但是在長期，城市土地可以在不同用途間轉換，即供給也將表現出一定的彈性，對地價產生影響。通常情況下，影響城市用地供給主要有以下幾點因素：后備土地的可得性、土地使用的知識和技能、城市發展規劃等。（董鴻飛，2010）

（二）從因素與土地的關系及影響范圍進行分類。

按因素的影響范圍來劃分，可將城市土地價格影響因素劃分為宏觀、中觀和微觀三個層面，即一般因素、區域因素和個別因素。《城市土地估價規程》中也將城市土地價格的影響因素分為一般因素、區域因素和個別因素。一般因素是指影響土地價格的一般、普遍、共同的因素，通常是宏觀上對地區整體地價水平產生全局性影響的社會、經濟、政策等因素，是決定土地價格的基礎；區域因素是指直接影響城鎮內部地價結構的商服繁華程度、交通條件、配套基礎設施等；個別因素是指與宗地地價直接相關的宗地面積、形狀、容積率等。

（三）按研究對象范圍進行分類。

影響因素按較為簡單的分類可分為宏觀因素和微觀因素，宏觀因素是指對城市土地價格變化具有普遍性、一般性和共同性影響的因素，它決定了城市間的地價水平差異，而微觀因素是指在一定時間范圍內，對城市土地價格變化具有顯著性、特殊性和個別性影響的因素，它主要決定城市宗地價格的高低（周剛華，2004；羅罡輝，2007）。

二、宏觀因素對城市土地價格的影響

影響城市土地價格的宏觀因素一般包括經濟發展狀況、人均GDP、城市規模以及國家政策法規等（周剛華，2004）。由于土地市場的外部性，僅用市場機制來配置土地資源，難以使其效率達到最優，于是各國政府都采用各種經濟手段、法律手段以及行政手段來干預土地市場，希望借此提高土地資源配置效率。宏觀影響因素主要有以下幾類：

（一）土地使用規制對城市土地價格的影響。

關于土地使用規制對城市土地價格的影響，大多數研究結果表明是土地使用規制導致城市土地價格提高。

Green，R.K(1999)研究了土地使用規制對城市土地價格影響的問題。他認為“土地使用規制通常增加房屋的土地成本，這是一個沒有爭議的問題，因為土地使用規制限制了土地的供應，從而提高了土地價格和房屋成本”。他首先論述了土地使用規制對城市土地價格影響的機制，然后用美國威斯康星州瓦克薩縣的數據來驗證該假設，土地使用規劃提高了城市土地價格。

（二）城市規劃對城市土地價格的影響。

城市規劃一般被認為是一種對土地市場上個人活動進行限制的消極措施。聯合國出版的一份研究報告中指出：“土地利用規劃是用來限制開發進程，以保護農業用地、公共活動空地和自然保護區。有時規劃鼓勵高密度建設，以減少交通運輸開支，為此，規劃常采取限制可供開發的土地數量的做法，這自然會使地價上升”。大多數的研究結果表明城市規劃會導致城市土地價格提高，但也有的研究結論是混合的，也就是說，城市規劃對城市土地價格的影響并不確定。

（三）稅收對城市土地價格的影響。

眾多研究顯示，稅收對城市土地價格的影響是復雜的。很多學者的研究主要針對兩個問題：“稅收如何影響城市土地價格以及影響程度”“由誰承擔土地稅收”。

三、微觀因素對城市土地價格的影響

微觀影響因素的主要可分為個別、鄰里和區位三大類。個別因素是指城市土地自身特征，比如形狀、面積、自然條件和包括土地上建筑體的一些特征等。鄰里因素是指宗地附近影響土地價格的一些因素，比如學校、醫院等。區位因素也是指影響宗地價格的一些因素，但與鄰里因素相比，對土地價格的影響范圍更廣。

（作者單位：華中農業大學土地管理學院）

參考文獻：

[1]歐陽安蛟.容積率影響地價的規律及修正系數確定法.經濟地理，1996(1)：P97-101.

[2]董鴻飛.城市居住地價的主要影響因素研究——以25個代表性城市為例.吉林大學碩士論文，2010年4月.

[3]周剛華.商品住宅開發過程中受益形成與分配的實證分析.浙江大學碩士論文，1999年6月.

[4]羅罡輝.城市土地價格的微觀影響因素及其實證研究.浙江大學博士論文，2004年2月.

[5]李斌.商品住宅價格成因的定量分析.武漢城市建設學院學報，2002(2)：P1-14.

[6]葉霞飛，蔡蔚.城市軌道交通開發利益還原方法的基礎研究.北京鐵道學報，2002（1）：97-103.

[7]舒平，汪麗君.淺析城市住宅樓層與用地的關系.河北工業大學學報，2002（2）：15-20.

[8]鄭云有，周國華.容積率與建筑密度對地價的綜合影響研究——以株洲市商業用地為例.經濟地理，2002（1）：56-58.