房產稅試行效果評析

2011年1月28日，房產稅開始在上海和重慶試行。經過一年多時間，房產稅有沒有在合理引導房地產供求關系，減少囤房、炒房需求，提高不動產資源配置率，促進房地產業健康發展等上取得成效，本文將從微觀經濟學視角進行解答。

一、房產稅措施

房產稅是一種財產稅，以房屋為征稅對象，按房屋的余值(即房產原值按照規定減去一定比例)或出租房屋的租金收入征收。

（一）上海

試點范圍為上海市行政區域，征收對象為上海居民家庭新購第二套及以上住房（人均60平方米超出部分）和非上海居民家庭的新購住房，稅率規定應稅住房每平方米市場交易價格高于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2 倍的稅為0.6%，低于或等于2倍則為0.4%。

（二）重慶

試點的區域為主城九區，征收對象為存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購的第二套房，并根據住房建筑面積交易單價與上兩年主城就去年新建商品住房成交建筑面積均價的倍數實行差別稅率，3倍以下稅收為0.5%，3倍（含3倍）至4倍稅收為1%，4倍及其以上為1.2%。

二、房產稅的微觀經濟學分析

房產稅的出臺有調整財政結構、調節收入分配、抑制房價虛高等重要意義，而對于微觀的供求市場，我們將著重考察其對抑制房價虛高的作用。

（一）房地產稅收部分市場

從簡單的從價稅模型得出知道，商品彈性越小的一方，議價力越低，所負擔的稅額越重。結合征稅部分的房產市場的具體情況分析：

盡管住房是彈性較小的商品，但是兩地房產稅的征收對象主要是奢侈高檔住宅和投機性住宅而非普通居住性住宅，所以對于購房者而言征稅的住房彈性較大，負擔的稅額不低。而就我國近年來房地產行業蓬勃的發展態勢看，盡管2011年房產業經歷了寒冬但也已逐步回暖，故總體來說投資者仍極其愿意投入房地產行業的開發中，并不是隨房價的下降而大幅度減少供給或隨上升而大幅度增加供給，反而一直是維持在較高水平供給，即彈性相對較小，負擔的稅額比例不高。

所以，大部分房產稅的負擔落在了購房者的肩上，而我國房地產虛高很大程度上卻是房產商大力開發和相關房地產投資者炒作的緣故，所以稅收負擔較輕的供給方并沒有受到有效抑制，最終難以有效抑制房地產虛高。

（二）房地產市場總供需

征稅對供給方是一種消極刺激，會減少均衡產量，所以，理論上說征收房產稅會減少對房地產商的開發。并且征稅是一種信號表明了國家調控房價的決心，這也將影響那個房地產商的開發。從這兩點看來，住房的供給將會減少。然而，試行房產稅的稅率很低，僅占美國房產稅的四分之一不到。這種“溫柔”的征稅從理論上并不能帶來供給的大幅度下降，在房地產投資者如火熱情面前，溫柔的征稅將輕易被化解，降低供給的效果不佳。

征稅對需求方也是一種消極刺激，會減少均衡需求量，理論上可以抑制消費者需求。而征稅的信號作用反映了國家調控房價的決心，這將刺激居住型住房的需求，抑制投機型住房的需求。征稅對象又主要是針對高檔住宅和投機性住房，故應當能抑制投機性住房需求。但是不高的稅率會大大減弱抑制投機性住房需求的作用，加之居住型住房的需求增加，所以購房總需求可能不減反增。

綜合上述兩點可知，在房地產供需總市場上供給不能有效減少，需求可能不增反減，結果是難以成功控制房價。

（三）小結

從對征稅部分的房地產市場和整體房地產市的微觀分析可以看出，滬渝兩地稅收抑制房價虛高的作用并不顯著，主要原因體現在對房產開發商的抑制作用較弱和稅率較低兩方面。

三、房產稅施行后滬渝兩地房地產市場行情

自2011年起，滬渝的商品住宅開發和銷售速度放緩，而重慶于2012年一月份商品住宅開發經營情況有所回升，上海則沒有明顯好轉。

盡管縱向觀察可見，2011年開始，重慶、上海的商品住宅開發經營狀況得以“退燒”，日趨理性。但橫向觀察，2011年全國經濟形勢嚴峻，房地產行業經歷了寒冬，滬渝兩地的房地產行情并不罕見，甚至重慶的房地產情況在全國二線城市中還算比較樂觀。

所以，自2011年1月開始，滬渝兩地商品住宅開發經營“退燒”的現象主要源于收緊的貨幣政策和“限購”、“限價”、“限貸”等宏觀經濟政策，以及不景氣的經濟大環境。而“房產稅”在減少囤房、炒房需求，提高不動產資源配置率上并沒有顯著成效。

四、總結

通過從微觀經濟學視角進行理論分析和對房產稅施行后滬渝兩地房地產市場行情進行橫縱向分析得到：房產稅的施行沒合理引導房地產供求關系，不能有效減少囤房、炒房需求，主要原因是對房產開發商的抑制作用較弱且稅率較低。盡管房產稅沒能取得調控房地產市場的理想作用，我們也不能全盤否定房產稅，在優化稅收結構、調解二次分配、縮減貧富差距等上仍有巨大意義。

參考文獻

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作者簡介：王芮（1990-），女，漢族，重慶永川人，就讀于西南財經大學統計學院，研究方向：金融學、統計學。

（責任編輯：劉影）