我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題及對策建議

這些年，房價過高已成為國人共識，住房成為許多市民的不可承受之重，“房奴”、“蝸居”、“蟻族”等新詞的背后包含有太多人的辛酸痛楚。衣、食、住是人類生存的基本需要，住房更關乎國計民生，房價問題不僅是一個經(jīng)濟問題，更是一個社會問題。隨著問題的持續(xù)凸顯，住房也得到越來越多的重視，在今年的兩會上，代表們熱議房價，探討房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展的路徑，中央政府確立了“堅持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動搖，促進房價合理回歸”主基調(diào)，房地產(chǎn)業(yè)在今后相當長的時間內(nèi)，對我國經(jīng)濟社會的和諧發(fā)展將繼續(xù)起著重要的作用。

國家對房地產(chǎn)市場持續(xù)調(diào)控，廣大民眾期望房價回落，可以判定作為人民基本生活保障的住房問題一定會得到妥善解決。房價的合理回落需要找準問題“對癥下藥”。

一、我國房價過高、房地產(chǎn)業(yè)過熱發(fā)展的主要原因和問題

現(xiàn)今，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總體狀況是失衡的，主要表現(xiàn)在房價過高，與居民收入不成比例，與國民經(jīng)濟其他部門發(fā)展不協(xié)調(diào)，供需矛盾突出、投機嚴重以及發(fā)展過熱等方面。房地產(chǎn)業(yè)涉及眾多行業(yè)，利益鏈復雜，其中參與博弈方有：中央政府、地方政府、地產(chǎn)商、消費者甚至境外熱錢、投資者和投機客等，這使得房產(chǎn)產(chǎn)生了與其他商品不一樣的屬性關系，其交易的參與者不單單是購買者與出售者，在中國的市場環(huán)境下，在房地產(chǎn)的巨大利益面前，各種利益鏈盤根錯節(jié)，也注定了它的發(fā)展不會一路平穩(wěn)。概括起來有以下幾點：

（一）剛性需求的持高不下

隨著我國城市化進程的加快，大量農(nóng)村人口進入城市工作、居住，加上大學擴招以來，很多畢業(yè)生都有“走出來”在城市生活的愿望，大大增加了對城市住房的需求量。而與此同時，住房的供應量卻相對不足，因為住房供應受土地的影響大，其稀缺的特性決定了供給往往不能隨需求的增加而增加。在此情況下，本應加大保障性住房建設，但我國住房供應被高度市場化，地方建設保障性住房積極性不足，存在著大量的資金缺口，建設進度緩慢，遠遠不能滿足社會爆炸式增長的需求。

（二）住房投機的炒作泛濫

穩(wěn)定的國內(nèi)環(huán)境、投資渠道的單一加上房價持續(xù)走高預期，相比較實體經(jīng)濟的長期性和薄利競爭，社會上的資金更傾向于進行時間短、見效快的房地產(chǎn)投機活動，投機者大量炒房行徑導致了住房市場供不應求的假象，房價越抬越高，泡沫越來越大。

（三）消費者的傳統(tǒng)住房觀

在我國的傳統(tǒng)觀念上都認為“家”是安身立命場所，而“家”的直接載體就是住房。對我國居民來說，大多數(shù)人更傾向于直接買房而非租房，只有自己房子的住著才心安理得，導致住房租賃市場發(fā)展緩慢，交易不活躍，而自己直接買房又有很大困難，面對現(xiàn)實總是充滿了矛盾，并且在住房交易中相對于售房者處于信息弱勢方。

（四）開發(fā)商的唯利是圖

在整個社會住房供給總量不足的情況下，大部分住房資源被房地產(chǎn)開發(fā)商所壟斷，一些開發(fā)商一切向“錢”看，完全拋棄社會公德心和責任感，拿地后二次囤積，待價而沽，大賺不義之財。

（五）土地財政的推波助瀾

地方政府在土地出讓中一方面可以獲得大量財政收入，另一方面可以帶動地方GDP增加，顯示政績，可謂一舉兩得。賣地收入增加之快，占財政比例之高，地方政府日益嘗到了甜頭，往往利用手中的權力，低價征用高價出售，利用“價格剪刀差”坐收漁利。

（六）大城市的過度膨脹

如今資源高度集中于大城市，小城鎮(zhèn)、農(nóng)村地區(qū)發(fā)展舉步維艱。改革開放30多年來中國經(jīng)濟高度發(fā)展，帶了巨大的物質(zhì)繁榮，但城鄉(xiāng)之間、地區(qū)之間的差距也越來越大，大城市的居民不會想去小城市生活，城市居民更不可能到農(nóng)村定居，精明能干、年富力強的人紛紛涌入大城市。正是基于此造成了這種極端的供需不平衡，大城市過度的膨脹帶來了一些系列問題，其中之一就是房價飆升。

二、保障房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展、促進房價合理回落的政策建議

房價直接影響到每個家庭的生活成本，關系到每個國民的生活幸福程度。讓眾人壓力很大，與居民收入不成比例的房價儼然已成為社會主義社會中不和諧的音符，作為關乎民生的住房問題合理解決勢在必行，如何抑制過快的上漲的房價，讓中國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展，筆者認為可以從以下幾個方面給予適當調(diào)整和改善：

（一）堅持房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控不動搖，促進房價合理回歸

在強大的國家調(diào)控面前，去年特別是下半年以來，上漲的勢頭被遏制，房價有下降跡象，房價拐點可能即將來臨。現(xiàn)在處于關鍵時刻，調(diào)控的力度不能降，否則可能重現(xiàn)金融危機后房價瘋狂反彈的調(diào)控悲劇，使前期的努力功虧一簣。

各數(shù)據(jù)顯示，當前下降幅度基本都在0.1-0.6%，房價依舊在高位徘徊，目前我國一線城市和部分二線城市的房價仍明顯高于普通居民的實際支付能力，大部分城市房價偏高的狀況尚未根本改變；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款金額大，在國內(nèi)投資渠道相對有限的背景下，促使房價反彈的因素依然存在；且房地產(chǎn)資金過度聚集、對實體經(jīng)濟形成“擠出效應”的基礎猶存，一旦放松房地產(chǎn)調(diào)控，房價、地價出現(xiàn)反彈，必然會吸引更多的資金再次沖向房地產(chǎn)領域，造成泡沫進一步聚集，而實體經(jīng)濟則會進一步萎縮。

另有資料顯示，在政策從嚴的基調(diào)下，北京、上海、杭州、重慶、成都、武漢、合肥、南京、常州、寧波、佛山、長春、蕪湖等超過14個城市對當?shù)氐臉鞘姓哌M行適當?shù)奈⒄{(diào)，內(nèi)容涉及限購門檻、普通住宅標準、放寬公積金、稅費優(yōu)惠及購房補貼等，雖然大多出臺不久即被叫停，但地方政府對樓市調(diào)控的態(tài)度顯露無疑，“明緊暗松”的跡象有增無減。從以上因素可以看出，當前調(diào)控正處于關鍵時間，應堅持調(diào)控不動搖，積極研究推進房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。

（二）增加供給，大力推進保障房工程建設，上下齊抓共建，把工作落實到實處

供求規(guī)律是市場經(jīng)濟的基本規(guī)律，在大量需求缺口面前，增加住房供給量才是根本之策。房屋歸根到底也是一種商品，擁有商品的一般屬性，當市場中住房供給小需求大時，直接的反應必定會引起房價上升，這是最簡單的經(jīng)濟常識。所以增加住房供給是調(diào)控房價的根本，只有加大供給量，使需求與供給達到基本平衡，房價才能回歸合理的水平。

但住房又不同于其他的一般商品，其所用資金量大、與民生息息相關、投機性嚴重等特征要求在住房供應中政府應加強保障房建設，而在這方面我國做的還遠遠不夠，現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)市場基本處于商品房一統(tǒng)天下的狀態(tài)，而其他很多國家保障房建設已成為國民住房主要選擇，比如新加坡政府建設的保障性住房，他們稱之為“公共組屋”，類似于我們的經(jīng)濟適用房，占整個市場供應量的80%以上，在這方面，我們還有很多借鑒的地方，我國的保障性住房建設潛力還很大。

在保障房建設中，首先應確保保障性住房用地供應，鼓勵房地產(chǎn)商積極參與保障性住房建設，并在規(guī)劃審批、土地供應等方面提供相關政策性優(yōu)惠；其次需要合理規(guī)劃，提高房地產(chǎn)開發(fā)中的土地使用效率，增加中低價位住房的供應量，大力建設廉租房和經(jīng)濟適用房，從而滿足社會底層居民的住房需求，為他們提供價格較為便宜的住房；同時應加強對地方保障性住房建設的監(jiān)管力度，進一步完善保障性住房建設的相關政策法規(guī)，建立打擊為應付檢查，只圈地建地基不落實的面子工程，將保障房建設納入地方政府官員政績考核機制，實行一把手負責制，把保障房建設工作落實到實處。只有切切實實增加了住房供應特別是保障房供給也能從根本上緩解住房的需求壓力，同時也可以改變市場對房價的過高預期，降低市場價格，達到調(diào)控房價的目的。

（三）打擊房地產(chǎn)投機行為，加大投機炒房的成本，適宜地區(qū)開征房產(chǎn)稅

在房地產(chǎn)總需求中投資、投機性購房占有很大比重，投機已成為房價虛高的一大弊病，必須嚴厲打擊，以維護市場正常的價格秩序。在我國目前居民儲蓄居高不下，大量國內(nèi)外游資尋找出口的背景下，單純依靠行政手段一刀切式禁止購房決非長久之計，妥切的措施是把行政手段與經(jīng)濟手段相結合，積極運用信貸和稅收等政策，增加投機成本和住房持有環(huán)節(jié)成本，壓縮投機所獲利潤期望值。比如：提高投資性、投機性購房貸款利率、縮短貸款年限；對房屋轉(zhuǎn)售收益收取個人所得稅，同時對持有多套住房者征稅等。

值得一提的是房產(chǎn)稅的開征，個人住房征收房產(chǎn)稅改革試點自去年二月在上海、重慶兩大直轄市啟動，歷經(jīng)一年之后，房產(chǎn)稅“實施效果逐漸顯現(xiàn)”，全國政協(xié)委員劉克崮在調(diào)研后表示：“重慶和上海試點運行很好，對促進當?shù)睾侠碛行褂猛恋亍⑼晟频胤蕉愺w系意義重大。”開征房產(chǎn)稅的長期目的在于調(diào)節(jié)財富分配，增加地方直接稅源。讓占有房地產(chǎn)多的人交稅，占有越多，交稅越多，這樣就可以通過稅收的調(diào)節(jié)作用，來抑制住房上的奢侈性消費，為社會節(jié)約住房資源和土地資源。實際上這是對住房消費行為的一種調(diào)節(jié)，進而還可以抑制房地產(chǎn)的投機行為。在本屆政府工作報告中，重慶市市長黃奇帆就直接建議指出在全國推開或多一些城市試點房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的開征使市場的投機行為成本增加，減少了房地產(chǎn)價格的波動性，對投資投機房地產(chǎn)的行為也是一個很好的打擊措施。

（四）普通消費者積極關注房產(chǎn)信息，轉(zhuǎn)變住房觀念，盤活二手房和租賃市場

市場交易中有句俗話：買的沒有賣的精。說的是在購買者和出售者之間，買方相對處于信息的弱勢方，出售者總是想方設法裝飾出售商品的形象以期最大限度抬高出售價格。在住房交易中也不例外，所以在住房購買中，消費者要睜大眼睛，樹立理性的消費觀念，積極關注房產(chǎn)信息，不要盲目投入到購房熱之中，正確看待住房，不要被房地產(chǎn)開發(fā)商一面之詞的廣告內(nèi)容所蒙蔽。

另一方面，消費者要轉(zhuǎn)變心態(tài)，改變傳統(tǒng)的一套房屋住一輩子的置業(yè)觀念，解決住房問題不僅僅可以通過購買新房的途徑，二手房、租賃業(yè)也是一種可供選擇的方式。消費者應根據(jù)自身實際情況，充分利用國家有關住房的優(yōu)惠政策，盡快實現(xiàn)安居夢。

（五）開發(fā)商要認清形勢，提升社會責任感，增加房產(chǎn)供給的流暢度

這次對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，已經(jīng)上升到政治高度，在持續(xù)不松懈的政治干預調(diào)控形勢下，開放商與房地產(chǎn)其他從業(yè)人員要清醒地認識到這次調(diào)控的政治意義，考慮問題的態(tài)度要從大局出發(fā)，而不能只是從局部市場、局部利益和小企業(yè)利益來理解目前的國家地房地產(chǎn)的態(tài)度，保持與目前國家輿論一致的方向才是正確的選擇。

面對一系列強硬的調(diào)控政策，開發(fā)商應謹慎面對開發(fā)項目的定位，建議開發(fā)商在開發(fā)時對客戶市場的研究要精準定位，不要為了博取超額利潤而盲目定位豪宅項目，應以市場需求和政策調(diào)控為導向，增加90平米以下中小套型普通商品房、低價位住房供應，減少對超大面積住房和資源、能源消耗較高的別墅類以及高檔住房所占比例，以迎合市場實際需求，這樣不僅有利于解決住房這一民生問題，促進了社會的和諧、安定，還很好地體現(xiàn)了一個負責任企業(yè)的文明素質(zhì)，提升了企業(yè)的社會形象。

房地產(chǎn)開發(fā)是一個經(jīng)濟現(xiàn)象，也是一個道德法律問題。一個企業(yè)長久的發(fā)展需要有高素質(zhì)、負責任管理者的領導，一個企業(yè)家需要有社會責任感，在追求利潤最大化和構建和諧社會中尋求平衡。一方面以需求為導向，進行多元化房地產(chǎn)結構開發(fā)，增加住房供應；另一方面嚴把質(zhì)量關，防止“樓脆脆”、“樓歪歪”現(xiàn)象再度發(fā)生，給人民群眾交上一份放心滿意的答卷。

（六）地方政府樹立正確的政績觀，走出“土地財政”怪圈，增加實業(yè)，擴大就業(yè)

土地資源是有限的，應當確保可持續(xù)發(fā)展，改變傳統(tǒng)的單一追求GDP的發(fā)展觀念，竭澤而漁式的“土地財政”已不再適合現(xiàn)代社會的發(fā)展理念。過去粗放型的發(fā)展模式已給我國帶來了深重的災難：環(huán)境污染、土地沙化、河流斷流、肆意攫取海洋資源等，代價巨大、教訓深刻，經(jīng)驗必須吸取，殺雞取卵的老路子不能再走。在當今房地產(chǎn)投機日益高漲的階段，地方政府不能再推波助瀾，繼續(xù)大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，通過高價拍賣土地，以達到擴大地方財政收入、推動當?shù)亟?jīng)濟增長的目的。

面對發(fā)展地方經(jīng)濟、增加財政收入的壓力，地方政府應著眼于未來，樹立長遠、大局意識，根據(jù)本地優(yōu)勢積極發(fā)展實體經(jīng)濟，多渠道開發(fā)就業(yè)崗位，優(yōu)化就業(yè)環(huán)境，逐步放棄過度依賴“土地財政”的收入模式，改變長期以來對房地產(chǎn)業(yè)政策傾斜，轉(zhuǎn)變政績觀，以綠色 GDP 發(fā)展觀念指導實踐，積極引導服務業(yè)、制造業(yè)、金融業(yè)、高新技術等產(chǎn)業(yè)的全面綜合發(fā)展，在這方面重慶市走在了時代發(fā)展的前列：隨著惠普、宏碁、富士康等一批批實體企業(yè)巨頭陸續(xù)入住重慶，整個中南部的經(jīng)濟逐漸被盤活，吸引了越來越多的企業(yè)家投資這片熱土，一時間重慶市的經(jīng)濟、市區(qū)面積、就業(yè)、社會環(huán)境、基礎設施建設（包括房地產(chǎn)）、居民收入等等得到很大提高，在重慶市委、市政府的正確領導下，這里實現(xiàn)了一個又一個區(qū)域發(fā)展的神話，一度被媒體稱作為“重慶模式”。眾多實體企業(yè)的引進，帶來了大量的就業(yè)崗位，人才的流入繁榮了當?shù)亟?jīng)濟，地方政府收入的增加水到渠成，這一切表明離開“土地財政”依然可以發(fā)展好當?shù)亟?jīng)濟，并且依靠實體經(jīng)濟帶動發(fā)展的模式具有可持續(xù)性，可以形成長期的經(jīng)濟增長機制。

（七）協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展，增加對周邊地區(qū)投入和轉(zhuǎn)移支付力度，加快城鎮(zhèn)化建設，逐步縮小地區(qū)差距

我國城市發(fā)展中存在的“馬太效應”日益明顯，大城市在發(fā)展過程中帶來了一系列問題，居高不下的房價只是其中之一。這就需要協(xié)調(diào)區(qū)域間經(jīng)濟的發(fā)展，逐步限制大城市的規(guī)模，增加對周邊落后地區(qū)投入和轉(zhuǎn)移支付力度，降低地區(qū)人口密度，平衡區(qū)域發(fā)展，加大基礎設施建設，使人們愿意到那些城市居住，降低大城市的人口密度，這對環(huán)境、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展以及房價均價的回落都是有利的。

加快農(nóng)村的城鎮(zhèn)化建設，逐步縮小地區(qū)差異，引導房地產(chǎn)業(yè)的合理布局，重點發(fā)展三線城市以及擴大鄉(xiāng)鎮(zhèn)建設規(guī)模，吸引一部分人向周邊地區(qū)轉(zhuǎn)移，減緩一線大城市及省會城市的承受壓力，減少房價波動。

總之，房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展要求房價回落到合理水平，這就需要從源頭上也即供需結構上進行調(diào)整，使其達到基本平衡，房價問題才可能被妥善解決。此外，需要綜合運用各種調(diào)控手段，輔以相關政策支持，把“看不見的手”和“看得見的手”相結合，協(xié)調(diào)地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間經(jīng)濟發(fā)展，進一步完善規(guī)范金融市場，同時消費者要轉(zhuǎn)變觀念、房產(chǎn)商提升社會責任感，房地產(chǎn)業(yè)降溫的愿景將指日可待，房價也會回歸合理水平。

參考文獻

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作者簡介：徐紅梅（1966-），女，上海人，西安建筑科技大學副教授，研究方向：區(qū)域市場經(jīng)濟理論與發(fā)展；張松領（1988-），男，河南商丘人，西安建筑科技大學思想政治理論教學研究院2009級研究生，研究方向：當代中國社會與經(jīng)濟發(fā)展。

（責任編輯：李敏）