關(guān)于簡化個人住房貸款資料的思考

隨著農(nóng)業(yè)銀行全新的信貸管理系統(tǒng)群（簡稱C3）在全國的正式上線運行，農(nóng)行的全部信貸業(yè)務(wù)已實行全流程網(wǎng)上作業(yè)，信貸業(yè)務(wù)內(nèi)部處理信息以系統(tǒng)記錄信息為準(zhǔn)，系統(tǒng)記錄信息與原紙質(zhì)文本記錄信息具有相同效力，農(nóng)業(yè)銀行內(nèi)外部各種檢查和考核也都將以系統(tǒng)信息為主。同時，所有的紙質(zhì)信貸業(yè)務(wù)資料，從業(yè)務(wù)發(fā)起環(huán)節(jié)開始，都要通過掃描形成電子檔案，上傳到C3相應(yīng)的檔案系統(tǒng)中。

這種信貸管理辦法的變化，對信貸工作提出了更高的要求。高質(zhì)量的系統(tǒng)信息依賴于高質(zhì)量的紙質(zhì)材料信息，紙質(zhì)資料的缺失將直接導(dǎo)致系統(tǒng)信息的失真，將影響全行的信貸管理工作質(zhì)量，窒礙新的信貸管理工作的發(fā)展。

房貸業(yè)務(wù)的特點是貸款戶數(shù)多、信貸資料種類多、集中作業(yè)時間性強。從我行幾年來的房貸工作實踐來看，大多數(shù)客戶反映面簽資料過多、耗時太長。能否合理簡化客戶簽字資料，縮短客戶辦理時間，提高工作效率，減輕客戶經(jīng)理工作強度，以更好地適應(yīng)新的信貸管理工作要求，做好做強我行的房貸業(yè)務(wù)。筆者結(jié)合工作實踐提出如下設(shè)想：

一、整合《個人購房貸款面談記錄》和《個人信貸業(yè)務(wù)申請表》

（1）按照銀監(jiān)會和農(nóng)總行《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，個人在申請住房貸款時，銀行調(diào)查人員至少與借款人面談一次，并做好面談記錄。通過面談過程，調(diào)查人員可以對借款人購房行為的真實性、信用狀況、還款能力等情況進(jìn)行相應(yīng)了解。在工作實踐中筆者感覺到，我行現(xiàn)行的面談記錄在某些方面還需要加以改進(jìn)。因為通過面談記錄所設(shè)定的詢問項來看，很多時候達(dá)不到了解購房人的真實情況的目的，面談往往形同虛設(shè)，成為一種形式。我行現(xiàn)行《個人購房貸款面談記錄》采用選項回答的方式，讓購房人在“是”與“否”之間做出選擇，而購房人在面對這些選項時，都是挑選“最佳答案”或者說是最保險的選項來回答的，以保證能夠順利獲得銀行貸款，因此往往怎樣對自己有利就怎么來選擇。比如第3項“購房目的”，共有“自住”、“出租”、“投資”、 “待人融資”、“其他”五個選項，購房人都會選擇“自住”而不會選擇其他選項。購房人的情況除了自住，其余一般都是投資，而投資的人都會清楚國家對自住購房需求是支持的政策，銀行對自住購房肯定會比投資購房使用更優(yōu)惠的利率。因此，投資性購房人絕不會選“投資”項回答的，也就是說購房人既不會說真話，銀行調(diào)查人員也問不出購房人的真實情況。又比如第5項“還款能力是否真實”，設(shè)有“真實”“不真實”兩個選項，購房人在面對這兩選項時，他別無選擇，只要他認(rèn)識字，他想要貸款，必須要選擇“真實”。通過以上例子，我們是否需要反思一下我們的面談記錄所設(shè)的這些選項的價值。再比如第4項“購房首付款繳納情況”，有“自籌并已全交”、“自籌并已部分交”、“尚未交納”、“他人代交”，購房人面對這些選項，肯定要選“自籌并已全交”，因為借款人會擔(dān)心不這么回答會惹麻煩，銀行可能不給貸款。而事實上，銀行方面根本用不著問購房人首付款繳納情況，通過購房人提交的購房首付款發(fā)票，就可以知道購房人首付款繳納情況，而至于說首付款的來源與貸款以后的月供還貸狀況似乎并無關(guān)聯(lián)，因此此項調(diào)查也多少顯得沒有意義。

通過這些例子，筆者想說明的是，面談記錄作為銀監(jiān)會和農(nóng)總行規(guī)定的個人住房貸款業(yè)務(wù)必要的調(diào)查過程和程序，是銀行調(diào)查人員重要的調(diào)查事項之一，必須要達(dá)到應(yīng)有的效果。而如果達(dá)不到應(yīng)有的效果，流于形式和過程，則失去了其本意。而要達(dá)到調(diào)查的目的和效果，就需要銀行方面在設(shè)置詢問選項方面進(jìn)行科學(xué)而合理的設(shè)計，以防止面談成為形式和過場。筆者認(rèn)為，面談記錄作為一種調(diào)查和了解購房人購房行為的手段，應(yīng)該賦予和發(fā)揮調(diào)查人員更多的主觀能動性，需要調(diào)查人員的職業(yè)敏感性和職業(yè)素養(yǎng)，調(diào)查行為僅僅靠幾個選項是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，調(diào)查形式不應(yīng)該僅局限于一張表格，通過面談形式，達(dá)到了解購房人比較真實的情況，得出能夠體現(xiàn)調(diào)查人員意見的結(jié)論。

從優(yōu)化面談記錄的內(nèi)容和形式，以及提高效率、節(jié)約紙張等方面講，建議取消單獨的“面談記錄”表格，而將其整合到《個人信貸業(yè)務(wù)申請表》中，作為單獨的一項欄目，由銀行調(diào)查人員對借款人予以重要提示。

（2）單獨設(shè)計“住房貸款申請表”。我行現(xiàn)行個人住房貸款業(yè)務(wù)使用的《個人信貸業(yè)務(wù)申請表》（ABC(2011)5012版），是集個人購房、購車、經(jīng)營、購買大額耐用消費品、旅游等各項消費貸款業(yè)務(wù)于一體的通用文本，因此表格涵蓋內(nèi)容太多、大而全。就個人住房貸款業(yè)務(wù)來說，只能用其中相應(yīng)的部分，而借款人在填寫申請表時常顯得無可適從，看表格需耗費很長時間。筆者認(rèn)為，總行應(yīng)該針對不同的信貸業(yè)務(wù)設(shè)計有針對性的表格，這樣雖然表格的種類多一些，但是針對性更強。從全國來看，各地業(yè)務(wù)需求千差萬別。就具體某一個支行，可能某一項信貸業(yè)務(wù)更多一些。比如筆者所在的支行，因地處新興國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，商品房市場一枝獨秀，個人住房貸款業(yè)務(wù)在個貸業(yè)務(wù)中占主要地位，而其他消費類個貸業(yè)務(wù)則很少。那么我們在房貸工作中就非常希望有針對個人住房貸款業(yè)務(wù)的專用“住房貸款申請表”。這樣有針對性的專用表格，適用性最強，表格內(nèi)容也可以得到最大優(yōu)化。我行有先進(jìn)的辦公網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，總行將各專項電子表格下發(fā)到分行，各基層行便可按需靈活使用。比如，房貸業(yè)務(wù)是我行主要的個貸業(yè)務(wù)，我們可以根據(jù)實際需要，申請批量印刷業(yè)務(wù)申請表，而對其他較少的個貸業(yè)務(wù)則在有業(yè)務(wù)需要時直接從電腦中打印，這樣可以最大限度地節(jié)約用紙，降低業(yè)務(wù)費用。

我行現(xiàn)行《個人信貸業(yè)務(wù)申請表》，有很多欄目內(nèi)容為選項式，比如“性別”欄設(shè)有“男”、“女”選項，“文化程度”欄設(shè)有“研究生及以上”、“本科”、“大專”、“中專/高中”、“初中”、“其他”六個選項。這種選項式表格有選擇內(nèi)容清楚全面、引導(dǎo)性強、便于填寫的優(yōu)點，但同時，由于有的欄目選項內(nèi)容多，往往占用篇幅較大；而事實上，并非所有欄目都適用選項式，比如借款人的工作單位和家庭住址就只能采用填寫的方式，因此，從有利于優(yōu)化表格內(nèi)容和縮減表格篇幅的角度講，筆者建議盡量將選項式欄目改為直接填寫式。比如對“性別”一欄，無非是男或女，內(nèi)容清晰，不會產(chǎn)生歧義，因此不必設(shè)“男”、“女”兩個選項，讓填表人直接填寫更好。同理，“文化程度”一欄，也不必設(shè) “研究生”、“本科”、“大專”、“中專、高中”、“初中”、“其他”多個選項，由填表人直接填寫，可以大大節(jié)約此欄目的篇幅。借款人只要是個初中畢業(yè)生，都應(yīng)該會填自己的文化程度，況且有買房貸款需求的人，從年齡上講基本都是年輕人，文化程度應(yīng)該都在初中以上，如果是不識字的人，全部是選擇項他也選填不上來。

二、整合婚姻聲明等紙質(zhì)資料

對達(dá)到法定婚齡的單身借款人，我行除了要求其提供縣級以上戶籍地的婚姻登記部門出具的婚姻狀況證明外，還要求其本人簽署單身《聲明》。筆者認(rèn)為，完全可以將此份《聲明》的內(nèi)容并入住房貸款申請表中，而不必單設(shè)為一種資料，這樣既減少了資料份數(shù)、也減少了業(yè)務(wù)用紙。類似的情形還有《誠信保證書》和《個人住房貸款收入調(diào)查證明》。我行要求借款人簽署的《誠信保證書》，是要借款人就其家庭目前實有住房套數(shù)如實說明，其實也可以將其并入住房貸款申請表中，作為申請表中的一個選項，它的作用與單獨設(shè)置為一種業(yè)務(wù)資料是一樣的。還有《個人住房貸款收入調(diào)查證明》，是銀行調(diào)查人員經(jīng)電話調(diào)查借款人的工作情況之后出具打印的一種業(yè)務(wù)資料。如果將此份調(diào)查證明用紙取消，而在信貸管理系統(tǒng)的受理環(huán)節(jié)作以說明，便可以減少一張用紙，減少一份掃描紙張，有利于提高工作效率。筆者以為，對相關(guān)可以簡化的業(yè)務(wù)資料進(jìn)行整合，那么我行現(xiàn)有的房貸業(yè)務(wù)資料將大大減少，主要的大類基本上有“個人住房貸款申請表”和“個人購房擔(dān)保借款合同”以及房產(chǎn)抵押登記方面的資料，這樣可以大大減少借款人業(yè)務(wù)資料的簽字筆數(shù)和辦理時間，同時也減輕了銀行客戶經(jīng)理的工作強度，也減少了業(yè)務(wù)用紙，確實是一項值得各級行去研究和探討的問題。

三、關(guān)于抵押登記資料的歸檔問題

各地政府房產(chǎn)登記部門對住房抵押貸款要求提供的抵押登記資料不盡相同。以筆者所在地為例，貸款行在向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提供抵押登記資料時，需提供銀行和借款人共同出具的《房屋抵押、他項權(quán)利登記申請書》一份、《抵押登記確認(rèn)書》一份、《房地產(chǎn)抵押申請書》一份、《預(yù)購商品房抵押申請審批書》兩份。房產(chǎn)登記部門預(yù)抵押登記后，將簽字蓋章的兩份《預(yù)購商品房抵押申請審批書》返還貸款行一份，銀行據(jù)此向借款人發(fā)放貸款。

筆者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，一些基層行在上述這些抵押登記資料存檔上的做法不盡相同，有的貸款行要求借款人對上述四種抵押登記材料各簽署兩份，除了向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交一套外，自己還要留存一套歸檔。而有的貸款行只要求借款人按照房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)要求的份數(shù)簽署，最后只留存一份房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)簽字蓋章的《預(yù)購商品房抵押申請審批書》，而其余的抵押登記資料則不予留存。筆者調(diào)查當(dāng)?shù)亟ㄐ小⒔恍械冉鹑跈C(jī)構(gòu)的做法，他們也是只留存一份經(jīng)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)簽字蓋章的《預(yù)購商品房抵押申請審批書》，對其他的抵押登記資料也不予留存。在抵押登記資料的歸檔問題上，筆者同樣也傾向于后一種做法，即只留存一份《預(yù)購商品房抵押申請審批書》，因為此份《預(yù)購商品房抵押申請審批書》經(jīng)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)簽字蓋章，證明借款人所抵押的房產(chǎn)已在房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)抵押成功，銀行據(jù)此便可以放款，而銀行向房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)提交的其他登記資料，是抵押登記過程中按照房產(chǎn)部門的要求提供的，房產(chǎn)部門不在上面簽字蓋章，也不返還銀行，而且這些材料也不是房產(chǎn)抵押成功的證據(jù)，因此存檔的意義不大。為了簡化客戶的簽字手續(xù)，優(yōu)化存檔資料，提高工作效率，筆者建議我行借鑒建行等的做法。

信貸業(yè)務(wù)的高風(fēng)險性，要求信貸管理工作必須依法合規(guī)，要經(jīng)得起時間的檢驗。然而各種規(guī)定辦法又是不斷發(fā)展變化的。拿個人住房貸款業(yè)務(wù)來說，上級行為提高個人信貸業(yè)務(wù)服務(wù)水平和工作效率，不斷開展個人貸款資料標(biāo)準(zhǔn)化工作，對個人貸款資料進(jìn)行動態(tài)管理。我們希望各級行在調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，根據(jù)業(yè)務(wù)發(fā)展需要，不斷優(yōu)化信貸管理工作，以此來提高我行信貸工作管理水平，為廣大客戶提供更好的服務(wù)。

作者簡介：徐郭盼（1965-），男，遼寧省大連市人，會計師，就職于中國農(nóng)業(yè)銀行大連長興島臨港工業(yè)區(qū)支行，研究方向：金融。

（責(zé)任編輯：劉晶晶）