如何看待房地產的投資風險

【摘要】房地產投資企業要想發展壯大，開發項目要獲得成功，必須做好風險管理工作。文章就如何有效地防范與處理房地產投資風險進行探討，以達到減少事故頻率和損失幅度，保障項目順利進行。

【關鍵詞】房地產 投資風險 防范策略

房地產投資是進行房地產開發和經營的基礎，它的結果是形成新的可用房地產或改造原有的房地產。而在這個投資活動過程中，收益與風險是同時存在的，特別是處在經濟轉軌時期的中國房地產投資，風險更是在所難免。

一、風險防范

房地產項目風險防范是指房地產開發商通過對房地產項目風險的識別和衡量，發現某項房地產項目可能帶來風險，事先就避開風險源或改變行為方式，主動放棄或拒絕可能導致風險損失的項目活動，以消除風險隱患。就風險的一般意義而言，風險防范是處理房地產項目風險最強有力、最嚴格的手段，是一種完全自主型的風險管理技術，即有效地防范措施可以在房地產項目風險發生之前完全消除隱患，或在損失發生后給予一定補償的做法。

風險只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義，而一般開發商不可能對房地產項目中所有的風險都進行準確識別和衡量。由于風險防范措施通常與放棄某項開發活動相聯系，這雖然使開發商遭受損失的可能性減少，但同時也使其失去了獲得相關收益的可能性。

防范某種房地產項目風險，采用風險防范措施在經濟上不可能都是合理的。房地產項目中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險，如社會發展的周期性、氣候異常等都是難以回避的。房地產項目風險無處不在，有時避開了某一種風險卻又可能導致另外一種或幾種新的風險，不同的開發方案具有不同的風險產生，防不勝防。

在實施風險防范時，房地產開發商最好在開發項目的決策階段就作出是否運用風險防范管理措施的決策，同時，還必須首先確定需要防范的風險范圍，盡可能準確進行風險識別與衡量，并將其與其他風險處理方法進行優劣比較，這是運用房地產項目風險防范措施的前提。在實際的房地產項目活動中，開發商常用的風險防范措施有：一是放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動；二是改變房地產項目開發活動的性質、地點或工作方法。

二、損失控制

損失控制是一種主動、積極的風險防范對策。損失控制包括：減少損失發生的機會，即損失預防；降低損失的嚴重性，遏制損失加劇方面的工作。

（一）預防損失

風險防范是指在風險發生前，為了消除或減少可能導致損失的各項風險因素所采取的各種措施，以降低風險損失發生的概率。在房地產開發的各個階段，風險預防有廣泛應用。

1.投資決策階段。在投資決策階段，房地產開發商預防風險的任務：首先，是準確把握國家和地區經濟的發展趨勢，制定適合自身特點的開發策略，合理評價和選擇開發投資方案，從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險。其次，要樹立風險意識，建立風險管理機構，高度重視開發企業內部風險管理，強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習，加強風險損失資料的搜集整理和分析。第三，要健全風險預警系統，防范風險的關鍵是預先行動，即主動控制，項目進入實施階段時間越長，控制風險的成本就越高。

2.前期工作階段。在前期工作階段，為了預防風險，開發商應注意以下幾個方面工作：第一，積極與地方政府、各管理部門、金融機構等相關單位搞好關系，爭取獲得他們對開發項目的理解、支持和幫助；第二，到當地規劃、國土、電力、市政、城市檔案、文物等有關部門，了解地塊的自然條件及地下埋藏物等情況；第三，妥善處理征地、拆遷和安置補償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化。第四，增強合同意識，認真簽訂土地出讓合同、勘察規劃設計合同、拆遷安置補償合同、資金使用合同。

3.項目建設階段。在項目建設階段，風險預防的主要措施有：第一，采用系統的項目管理方法。第二，向施工方人員灌輸安全意識，做好現場容易出現危險的預案工作。第三，及時協調、處理設計、監理、施工、材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾。第四，合理布置施工現場。第五，盡快完成開發項目，縮短建設周期。

4.銷售管理階段。在銷售管理階段，為預防風險，開發商應做好如下幾點：房地產租賃合同應由房地產專業人士起草，并經律師或法律工作者審查，做到合同條款明確、詳盡、合法。定期檢查房地產狀況，發現和消除現有房地產存在的各種隱患。定期組織建筑物及附屬設備維修，將隱患消滅在萌芽狀態。

（二）減少損失

減少損失是在風險事件發生時或發生后，采取的各種降低損失程度，或縮小損失發生范圍的措施，以縮小風險的損失程度為目的。減少損失有兩方面的含義：一是風險發生時的損失最小化；二是風險發生后的挽救措施。在房地產開發中，可采用一系列特殊的手段將開發中的風險損失降低到最低程度。準確的預警預報；制定詳盡而周密的風險應急計劃；建立后備措施；保護現場，收集證據。

三、風險轉移

風險轉移是房地產投資項目管理中非常重要而且廣泛應用的一項策略，分為非保險轉移和財務轉移兩種形式。根據風險管理的基本理論，投資項目的風險應由有關部門分擔，而風險分擔的原則是：任何一種風險都應由最適合承擔該風險或最有能力進行損失控制的一方承擔。符合這一原則的風險轉移是合理的，可以取得雙贏或多贏的結果。否則，風險轉移就可能付出較高的代價。

（一）非保險轉移

房地產項目風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中，有意識地采取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而達到降低其自身項目風險發生概率和損失程度的目的。房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現：一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動；二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險，但與風險控制不同的是，他不是通過放棄、中止項目活動或采取積極預防和抑制的措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的，而是允許風險繼續存在，但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然，房地產項目風險轉移必須通過正當、合法的手段，而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外，房地產項目風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動，但卻不能因此將項目風險本身消除或從總量上減少。

（二）財務轉移

風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險財務轉移。非保險財務轉移是指單位或個人通過經濟合同，將損失與損失有關的財務后果（財產損失、人員傷亡等）轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式。其實質是通過風險的財務轉移，使轉讓人得到外來資金，以補償風險事故發生后所造成的損失。大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款來實現的。如在建筑承包活動中，建筑所有人可以通過合同將其他對公眾在建筑物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建筑承包商。保險轉移通常直接稱為保險。通過購買保險，投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任和賠償責任轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失。需要說明的是，保險并不能轉移投資項目的所有風險，一方面是存在不可保險的內容和項目，另一方面是因為有些風險不宜保險。因此，應將保險轉移與風險回避、損失控制與風險自留結合起來運用。對于不可保險，必須采取損失控制措施。即使對于可保險的風險，也應當采取一定的損失控制措施，這有利于改變風險的性質，達到降低風險的目的。