房地產調控下銀行經營策略的轉變

【摘要】改革開放的縱深演進發展導致了我國各行業的經濟發展十分迅速，而房地產行業更是如此。為了防止房地產行業的過熱發展，國家政府在最近幾年采取了多種措施來對其進行調控，這對房地產行業中各個參與主體的經營行為帶來了一定的沖擊，而銀行更是如此，因此極有必要改善自身的經營策略。本文綜合分析了房地產調控對于銀行經營的影響，并提出了一系列房地產調控下銀行經營策略的轉變措施。

【關鍵詞】房地產調控 銀行 經營策略 轉變

一、房地產調控對于銀行經營的影響

伴隨著經濟社會的不斷發展，房地產市場成為我國經濟發展的重要助推器，而這種快速發展的狀況也凸顯了房地產市場的過熱，因此對于房地產市場進行調控也就十分必要。國家政府自2007年以來，對于房地產市場進行調控的力度逐步增強，而這在規范房地產業科學發展的同時，也為銀行的經營帶來了較大的影響。一般而言，這些影響包括如下幾個方面。

第一，由于國家政策對于住房貸款的要求有所提升，從而導致了銀行的放貸量急劇減少。國家購房政策對于首套房及二套房的貸款利率都進行了提升，這對于貸款買房的群體而言，意味著購房成本的上升，從而暫時延緩了購房的欲望。對于房地產商而言，由于手中的資金是有限的，在購房人群的延緩購買的前提下，可使用的資金數量也有所下降，從而使得其無法為購房者提供優惠的購房條件，這又進一步導致購房者臨時需求的下滑（鮑穎，王奇平，2008）。在以上兩種背景下，銀行的貸款規模必然出現下滑，而這顯然會影響到銀行的業務盈利狀況。

第二，房地產調控政策使得銀行的存款準備金率有所提升，而這也使得銀行可放貸的資金數量的減少。作為國家貨幣政策的有效實施途徑，存款準備金率直接影響著房地產市場的資金規模。國家對于存款準備金率已經延續了較長時間的高水平，導致了銀行不得不將更多的資金進行留存，不能將其放貸出去，而這減少了房地產市場的可使用資金。一般看來，貸款規模的下降不可避免地會使得銀行賬面利潤的減少，而不少銀行在可使用資金數量有限的情況下，有可能會維系對于房地產市場的貸款，而減少對于實業的貸款規模，因此導致不合理放貸現象的出現。

第三，國家政策對于房地產市場的調控有可能催生房地產開發商的違約行為的出現，從而使銀行經營的風險有所提升。伴隨著國家政策的出臺，我國不少地區的購房者對于房地產市場均進行了觀望處理，從而使得房產銷售的狀況較為慘淡。

總的來說，國家對于房地產市場的調控政策不僅對于房地產市場秩序、控制房價起到了一定的作用，但同時也為銀行的貸款、經營等帶來了一定的約束，銀行需要對這些政策進行適應與改變。事實上，政策的事實也在一定程度上促使銀行構建起符合市場發展規律的信貸體系，從而從可持續發展角度給予國民經濟以足夠的支持，也能夠保障自身在房地產市場當中具有足夠的地位，維系房地產市場的健康發展。

二、房地產調控下銀行經營策略的轉變措施

面對上述國家房地產調控政策給銀行帶來的影響，銀行有必要從多個方面入手，對自身的經營策略進行轉變，從而更好地適應國家政策，為自身發展帶來推動作用。一般而言，這種經營策略的轉變策略包括著如下幾個方面。

第一，銀行有必要對國家的宏觀政策進行長期的跟蹤分析。銀行在社會經濟發展中具有十分重要的保障性地位，因此有必要從社會經濟穩步發展的視角出發，對國家所實行的各項宏觀政策進行清晰的認識與分析，并進而結合當地、自身等的具體情況，對國家宏觀政策進行很好的落實，而這也有助于對于經營風險的防范。

第二，銀行有必要在國家政策的要求之下，對于房屋貸款的規模及時機進行有效的控制。銀行對于房地產業的貸款支持是該行業不斷快速發展的基礎性保障，在很大程度上決定了房地產市場的繁榮與衰落。因此，銀行對于貸款的發放應該嚴格根據國家政策的一系列要求，并在科學技術手段的支持之下，進行放貸活動。目前，國家對于不同類型住房采取著不同的政策，并在逐步進行舊房屋的改造、保障房的建設等工作。不同類型的房產體現出差異性的風險，因此銀行應努力根據政策環境狀況，加大對于低風險、支持國家政策等方面的貸款。

第三，銀行對于已經發放的貸款的使用情況應進行適時的監督。就目前國家房地產調控政策而言，針對不同用途的貸款要求并不相同，在貸款過程中難免會出現貸款者對于貸款目的的偽造現象（鄭云峰，2011）。因此，銀行對于已經發放的貸款的使用狀況應該進行必要的監督，而對于不符合貸款條件的組織或個人不發放相應貸款。事實上，對于貸款使用目的的不同對于房地產市場具有很大的擾亂作用，不僅使得各項統計數據出現偏差，而且也導致國家宏觀調控政策執行過程中阻礙的出現，影響執行的效果。

第四，銀行在進行房地產貸款的過程中應該強化對于貸款抵押物的控制。貸款抵押物作為銀行風險控制的有效工具，應該引起銀行的重視，而這也間接表明著貸款人員的償貸能力的大小。當然，對于不同的借貸者，銀行對于抵押物的管理也并不相同，有必要進行區別處理。但總體而言，對于房貸資金的正確使用、對于償貸能力的評價、對于抵押物的估價等方面均需要進行注意，根據貸款抵押的情況對風險進行防范。另外，在國家房地產調控以及穩健偏緊的貨幣政策的作用下，房地產開發商的資金鏈普遍緊張，因此，銀行也應提高開發商融資門檻，加強貸前審查與貸后管理。

參考文獻

[1]鮑穎，王奇平.房地產調控新政對銀行零售業務的影響及對策[J].金融與經濟，2008(04).

[2]鄭云峰.房地產市場調控背景下銀行信貸風險與對策探討[J].上海金融學院學報，2011(06).

作者簡介：胡浩（1974-），男，湖南寧鄉人，本科，會計師，經濟師，就職于中國建設銀行湖南總審計室現場審計二處，研究方向：金融經濟。

（責任編輯：劉晶晶）