我國商品房價格的計量經濟學分析

【摘要】文章簡要分析了影響中國商品房價格的因素，收集了2009～2011年全國29個省的相關數據，從實證角度進行了計量分析，并基于模型結果提出了政策建議。

【關鍵詞】商品房價格 影響因素 政策建議

一、模型設定

（一）數據性質的選擇

為避免數據收集產生的誤差，本文選取了中國除臺灣、香港、澳門、西藏、上海等以外的29個省份的截面數據來建立模型。并在時間上進行了拓展，采用了《中國統計年鑒2009》《中國統計年鑒2010》《中國統計年鑒2011》中三年全國各省商品房的相關數據。

（二）影響因素分析

本文以各省商品房平均價格作為被解釋變量Y，選取以下幾個解釋變量作為其影響因素：首先，商品房價格成本的主要構成因素之一就是土地購置費用，當今土地的稀缺性導致了住房價格的不斷上漲，兩者之間為正相關關系。其次，城鎮居民人均可支配收入對商品房價格的影響也是顯著的，人均可支配收入與居民的購買能力成正比。經濟適用房以微薄的利潤保障了相對低收入家庭的住房需求，是具有社會保障性質的商品房，因此其對房價具有一定的抑制作用。商品房的施工和竣工面積反映了該省商品房市場供應量，由一般需求理論可知，實際需求量是由供給和需求函數共同決定的，與房價在理論上呈負相關關系。最后，由于經濟、社會和政策等方面的差異，使得我國東部沿海地區的房價明顯高于中西部，故引入虛擬變量D1，代表宏觀區位因素。將其它影響因素歸入隨機擾動項μi，設定模型如下：

其中Y為各地區的商品房平均價格（元/平方米）；X1為土地購置費（元/平方米）；X2為城鎮居民人均可支配收入（元）；X3為經濟適用房銷售面積（萬/平方米）；X4為商品房施工面積（萬/平方米）；X5為商品房竣工面積（萬/平方米）；D1為虛擬變量，中西部取0，東部取1。

二、模型估計

假定所建模型及隨機擾動項ui滿足古典假定，采用最小二乘法估計得如下回歸結果：

三、模型檢驗

（一）經濟意義檢驗

模型回歸結果說明：在假定其他變量不變的情況下，土地購置費、城鎮居民人均可支配收入、商品房竣工面積的增加，會帶來商品房平均價格的上升；經濟適用房銷售面積、商品房施工面積的增加，會使得商品房平均價格下降。虛擬變量的t值顯著，說明區位差異對房價有顯著影響。其中X5的系數與預期不符。

（二）統計檢驗

（1）擬合優度：修正可決系數=0.920616，說明模型對樣本的擬合很好。

（2）F檢驗和t檢驗：由于F=167.2239值較大，說明回歸方程顯著；給定顯著性水平α=0.05，查t分布表，在自由度為n-9=78時得臨界值為1.991，其中X5不顯著，表明可能存在嚴重多重共線性。

（三）計量經濟學檢驗

1.多重共線性的檢驗與修正

利用Eviews軟件，得各解釋變量的系數相關矩陣，其中X1與X2，X4與X5的相關系數較高，其他不高。采用逐步回歸法來修正，結果得到：

2.異方差的檢驗與修正

首先利用圖示法進行檢驗，從中大致看出e2i隨X1，X2，X4的變動呈增大趨勢，因此模型可能存在異方差。然后采用White檢驗，根據回歸結果得nR2=22.376226，在α=0.05下查x2分布表得臨界值x20.05(4)=9.48773，因nR2=22.376226>x20.05(4)=9.48773，說明原模型存在異方差。最后選用加權最小二乘法進行修正，經過反復嘗試發現以為權數效果最好，結果得到：

3.自相關的檢驗與修正

對樣本量為87、4個解釋變量的模型、1%顯著水平，查DW統計表可知，dL=1.44178，dU=1.58141，模型中dU

綜上所述，根據多重共線性、異方差、自相關的檢驗與修正，得到最終的結果為：

四、政策建議

（一）調控住房供給

房價的供給彈性并不大，反映出我國的房地產供給問題在結構而不在數量。因此，要著力于優化住房供給結構，一是要使住房供給適應需求，二是要加強保障性住房建設，健全住房保障體系。

（二）規范土地供應，合理確定地價

土地購置費對房價的影響最大。地價決定房價，房價反過來又會拉動地價上升。目前，我國的土地供應不足，購買欲望卻很旺盛，房價自然迅速飆升，因此，政府可根據對商品房需求量的預期來確定地價。

（三）依據地區差異調整政府行為

虛擬變量對房價有重大影響，說明區域差異對房價的影響很大。所以中央政府在制定調控政策時，應著重考慮各省的差異，使調控政策落到實處。

（責任編輯：劉影）