我國(guó)商品房?jī)r(jià)格的計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

【摘要】文章簡(jiǎn)要分析了影響中國(guó)商品房?jī)r(jià)格的因素，收集了2009～2011年全國(guó)29個(gè)省的相關(guān)數(shù)據(jù)，從實(shí)證角度進(jìn)行了計(jì)量分析，并基于模型結(jié)果提出了政策建議。

【關(guān)鍵詞】商品房?jī)r(jià)格 影響因素 政策建議

一、模型設(shè)定

（一）數(shù)據(jù)性質(zhì)的選擇

為避免數(shù)據(jù)收集產(chǎn)生的誤差，本文選取了中國(guó)除臺(tái)灣、香港、澳門(mén)、西藏、上海等以外的29個(gè)省份的截面數(shù)據(jù)來(lái)建立模型。并在時(shí)間上進(jìn)行了拓展，采用了《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2009》《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2010》《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2011》中三年全國(guó)各省商品房的相關(guān)數(shù)據(jù)。

（二）影響因素分析

本文以各省商品房平均價(jià)格作為被解釋變量Y，選取以下幾個(gè)解釋變量作為其影響因素：首先，商品房?jī)r(jià)格成本的主要構(gòu)成因素之一就是土地購(gòu)置費(fèi)用，當(dāng)今土地的稀缺性導(dǎo)致了住房?jī)r(jià)格的不斷上漲，兩者之間為正相關(guān)關(guān)系。其次，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入對(duì)商品房?jī)r(jià)格的影響也是顯著的，人均可支配收入與居民的購(gòu)買(mǎi)能力成正比。經(jīng)濟(jì)適用房以微薄的利潤(rùn)保障了相對(duì)低收入家庭的住房需求，是具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品房，因此其對(duì)房?jī)r(jià)具有一定的抑制作用。商品房的施工和竣工面積反映了該省商品房市場(chǎng)供應(yīng)量，由一般需求理論可知，實(shí)際需求量是由供給和需求函數(shù)共同決定的，與房?jī)r(jià)在理論上呈負(fù)相關(guān)關(guān)系。最后，由于經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和政策等方面的差異，使得我國(guó)東部沿海地區(qū)的房?jī)r(jià)明顯高于中西部，故引入虛擬變量D1，代表宏觀區(qū)位因素。將其它影響因素歸入隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)μi，設(shè)定模型如下：

其中Y為各地區(qū)的商品房平均價(jià)格（元/平方米）；X1為土地購(gòu)置費(fèi)（元/平方米）；X2為城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）；X3為經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售面積（萬(wàn)/平方米）；X4為商品房施工面積（萬(wàn)/平方米）；X5為商品房竣工面積（萬(wàn)/平方米）；D1為虛擬變量，中西部取0，東部取1。

二、模型估計(jì)

假定所建模型及隨機(jī)擾動(dòng)項(xiàng)ui滿(mǎn)足古典假定，采用最小二乘法估計(jì)得如下回歸結(jié)果：

三、模型檢驗(yàn)

（一）經(jīng)濟(jì)意義檢驗(yàn)

模型回歸結(jié)果說(shuō)明：在假定其他變量不變的情況下，土地購(gòu)置費(fèi)、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、商品房竣工面積的增加，會(huì)帶來(lái)商品房平均價(jià)格的上升；經(jīng)濟(jì)適用房銷(xiāo)售面積、商品房施工面積的增加，會(huì)使得商品房平均價(jià)格下降。虛擬變量的t值顯著，說(shuō)明區(qū)位差異對(duì)房?jī)r(jià)有顯著影響。其中X5的系數(shù)與預(yù)期不符。

（二）統(tǒng)計(jì)檢驗(yàn)

（1）擬合優(yōu)度：修正可決系數(shù)=0.920616，說(shuō)明模型對(duì)樣本的擬合很好。

（2）F檢驗(yàn)和t檢驗(yàn)：由于F=167.2239值較大，說(shuō)明回歸方程顯著；給定顯著性水平α=0.05，查t分布表，在自由度為n-9=78時(shí)得臨界值為1.991，其中X5不顯著，表明可能存在嚴(yán)重多重共線性。

（三）計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)檢驗(yàn)

1.多重共線性的檢驗(yàn)與修正

利用Eviews軟件，得各解釋變量的系數(shù)相關(guān)矩陣，其中X1與X2，X4與X5的相關(guān)系數(shù)較高，其他不高。采用逐步回歸法來(lái)修正，結(jié)果得到：

2.異方差的檢驗(yàn)與修正

首先利用圖示法進(jìn)行檢驗(yàn)，從中大致看出e2i隨X1，X2，X4的變動(dòng)呈增大趨勢(shì)，因此模型可能存在異方差。然后采用White檢驗(yàn)，根據(jù)回歸結(jié)果得nR2=22.376226，在α=0.05下查x2分布表得臨界值x20.05(4)=9.48773，因nR2=22.376226>x20.05(4)=9.48773，說(shuō)明原模型存在異方差。最后選用加權(quán)最小二乘法進(jìn)行修正，經(jīng)過(guò)反復(fù)嘗試發(fā)現(xiàn)以為權(quán)數(shù)效果最好，結(jié)果得到：

3.自相關(guān)的檢驗(yàn)與修正

對(duì)樣本量為87、4個(gè)解釋變量的模型、1%顯著水平，查DW統(tǒng)計(jì)表可知，dL=1.44178，dU=1.58141，模型中dU

綜上所述，根據(jù)多重共線性、異方差、自相關(guān)的檢驗(yàn)與修正，得到最終的結(jié)果為：

四、政策建議

（一）調(diào)控住房供給

房?jī)r(jià)的供給彈性并不大，反映出我國(guó)的房地產(chǎn)供給問(wèn)題在結(jié)構(gòu)而不在數(shù)量。因此，要著力于優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)，一是要使住房供給適應(yīng)需求，二是要加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，健全住房保障體系。

（二）規(guī)范土地供應(yīng)，合理確定地價(jià)

土地購(gòu)置費(fèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響最大。地價(jià)決定房?jī)r(jià)，房?jī)r(jià)反過(guò)來(lái)又會(huì)拉動(dòng)地價(jià)上升。目前，我國(guó)的土地供應(yīng)不足，購(gòu)買(mǎi)欲望卻很旺盛，房?jī)r(jià)自然迅速飆升，因此，政府可根據(jù)對(duì)商品房需求量的預(yù)期來(lái)確定地價(jià)。

（三）依據(jù)地區(qū)差異調(diào)整政府行為

虛擬變量對(duì)房?jī)r(jià)有重大影響，說(shuō)明區(qū)域差異對(duì)房?jī)r(jià)的影響很大。所以中央政府在制定調(diào)控政策時(shí)，應(yīng)著重考慮各省的差異，使調(diào)控政策落到實(shí)處。

（責(zé)任編輯：劉影）