基于宏觀經濟穩定增長的物業稅設計

王根賢

（廣東商學院，廣州 510320）

一、投資、消費比例失衡是我國經濟面臨的主要難題

改革開放以來，我國的經濟增長更多地依靠高投資率、出口導向型為主的外向型經濟拉動經濟。從圖中看到：在改革開放的最初三年，我國消費率是明顯上升的，1980年比1978年提高了3.4個百分點。這種上升的勢頭持續到“六五”時期，這個時期成為改革開放30年中消費率的最高點。消費率從1993年開始降到60%以下，一直到1997年都沒有再返回到60%以上。1998年的積極財政政策主要是把擴大內需作為實現經濟穩定增長的首要任務。而擴大內需又分為消費和投資二項。1998年始實施了八年的積極財政政策在啟動消費需求長期穩定增長方面失靈。1999年至2001年，消費率返回到60%以上，2000年達到62.3%的新高。從2002年又下降到60%以下，隨后消費率便呈快速下滑之勢，2007年降到了48.8%，這比2000年低了13.5個百分點，這與消費率歷史最高點的1981年低了18.3個百分點。

我國的投資對GDP的貢獻一直高達40%以上，比世界平均水平高近一倍，我國的消費率低，我國的消費率對經濟增長的貢獻只有世界平均水平的一半，而且我國家庭消費率更低，政府消費占了更多比重①張勇等：“中印發展潛力的比較分析”，《經濟研究》2009年第5期。。我國推動經濟的三駕馬車投資、消費和進出口的比例關系嚴重失衡。美國的金融海嘯使我國依靠投資、出口增長拉動經濟的增長模式的缺陷曝露無疑。

自2007年8月美國爆發次貸危機，隨后演變的全珠性金融危機以來，已經對發達經濟體和新興市場經濟體的實體經濟，產生了巨大的沖擊。對我國的影響主要是發達經濟體的經濟衰退導致的國外消費需求下降，直接影響到我國的商品出口下滑。

推動經濟的三駕馬車投資、消費和進出口，因出口主要是一個不可控的變量。目前可控的推動經濟的主要就是二駕馬車即投資、消費。而我國投資已經過高，推高消費才是解決問題的根本出路。因此，我國應把促進消費增長作為經濟發展的持久戰略。若消費不能提高，則可控的推動經濟的主要就是一駕馬車即投資。而投資又分私人投資和政府投資，在消費需求不足的情況下，必然私人投資意愿不強，這樣我國經濟仍陷入：政府投資→經濟增長→政府投資→經濟增長，這樣一種直接外部推動式的經濟運行特征。

當固定資產投資增加時，單純的投資增加，而沒有相應的現實消費需求，則投資增加產生的結果有二：一是沒有消費需求配合，若是私人投資，最終投資會下降；二是沒有消費需求配合，若是政府投資，最終是投資的浪費，表面上增加了即期的GDP，本質卻是勞民傷財。

消費是生產、交換和分配的最終目的，也是一切經濟活動的原動力。這是經濟學的基本原理。只有強勁的生產，沒有強勁的消費需求，最終生產也會放慢。因此，在經濟的循環流中，消費這是一個關鍵環節，消費需求是問題的核心。消費需求可分為國內消費需求和國外消費需求。但國外消費需求的增長對我國是一個不可控的變量，美國的金融危機導致我國出口下降已經是一個不可逆轉的現實，并且在相當時期內得不到有效恢復。因此，開辟國內消費市場是解決問題的關鍵所在。我國人口眾多，開辟國內消費市場廣闊。關鍵在于要有合理的宏觀經濟政策加以引導。如何避免政府投資→經濟增長→政府投資→經濟增長這樣的積極財政政策，核心問題就是提高公眾的消費水平，尤其是增加低收入群體的消費水平。

改革開放以來，我國在啟動消費需求方面，政策效果嚴重不足。消費需求不足的深層次原因是我國分配制度存在重大缺陷，沒有形成有效的財富調節機制。在社會福利函數中，假定一個社會有N個不同的家庭，每個家庭消費的稅后價格的不同商品（qi，i=1，2，…，n）、工資（w）和家庭收入水平（I）作為變量，則家庭（j，j=1，2，…，n）效用函數是uj=vj（q1，q2，…，qn，w，I），當然每個家庭消費的商品是不同的。社會福利函數（W）形式采用伯格森—薩繆爾森（Bergson-Samuelson）形式：W=W（v1（·），v2（·），…，vN（·）），社會福利函數是由N個家庭的間接效用函數決定。若把這個社會福利函數簡化即W=W（Va，Vb），Va是窮人的間接效用函數，Vb是富人的間接效用函數。在Va，Vb如何配合才能使社會福利函數最大化，即 maxW=W（Va，Vb）。庇古認為，貨幣的邊際效用是遞減的，富人的貨幣的邊際效用小于窮人。因此，在社會福利函數中窮人的相對地位要大于富人即在社會福利函數中的權重是不同的。低收入家庭才會更看重錢的價值。因此，社會能以一定的方式把富人的一部分財富轉移給窮人，社會總福利就會增加，就能在一定程度加大儲蓄向消費的轉化，提高消費率。

基于以上我國宏觀經濟失衡的分析，物業稅主要應發揮促進消費、調節財富分配，保持經濟穩定增長和社會和諧的作用。

物業稅有效抑制了房地產的投機炒作后，使商品房價格回歸到正常區域。這樣可以產生兩方面的作用。一是合理的價格有利于擴大消費，釋放出的購買房的人確是需要房屋的人，這樣的需求是真實的，從而也就避免了一旦高房價崩盤而給銀行產生的風險；二是持有房屋多的富人，向國家交了物業稅，然后物業稅收入又用于保障性住房，既達到了財富重新分配又使居住到保障性住房的家庭安居樂業，增加公眾的消費意愿和消費能力，有利于經濟穩定增長和社會和諧。

二、基于經濟穩定增長的物業稅的設計

物業稅是對持有房屋而開征的稅，以房屋產權為基礎開征的一種稅收。物業稅要發揮社會財富重新分配的調節器的作用，要發揮抑制樓市投機，增加消費，則我國的物業稅就不是對所有房屋征稅。從房屋構造看，首先選擇別墅、擁有多套樓房征收。從地域看，首先針對當前矛盾突出的區域開征，然后逐步擴大范圍。據此理念，物業稅的開征線路圖是：房屋炒作最嚴重的→一線城市→二線城市等。當前主要是針對特定區域和超過一定標準的房屋征稅且持有房屋套數越多，稅負越重。物業稅收入主要用于政府提供保障性住房。

（一）納稅人

我國物業稅的納稅人應包括我國境內的各類企事業單位以及行政單位和個人。

單位主要包括各類企業（如國有企業、股份制企業、私營企業等），財政撥款的行政和事業單位原則上不是物業稅的納稅人，但這些單位的房屋是用于出租或營業進行獲利，則應和企業納稅人一樣。因此，我國物業稅的納稅人也包括了財政撥款的事業單位以及行政單位。個人主要包括中國或非中國公民且符合物業稅納稅標準要求的公民。夫妻以家庭為物業稅的納稅人。

（二）課稅對象

當前我國的物業稅要發揮調節社會財富分配的作用，則我國的物業稅的課稅對象就要具有嚴格的選擇性。只能是對特定區域和超過一定標準的房屋征稅。根據目前我國城市居民的實際情況，作為個人或家庭物業稅的納稅人的普通住宅且持有在規定面積以下的房屋應該給予免稅。根據我國的傳統習慣，省會城市以上的免稅的房屋面積可以和地級市有所區別。物業稅主要從擁有三套以上房屋的所有者開始課稅。對商鋪、寫字樓等營業性質的房屋也同時征收物業稅，對營業性質的房屋征收物業稅，為了避免重復征稅，在物業稅和營業稅的征收上應該有所甄別，要么取消營業稅只征物業稅，要么在空置的時候征物業稅，而在經營之中征營業稅。物業稅實行從價征收。有學者認為，物業稅的課稅對象應包括土地與土地上的附著物①龐鳳喜：“物業稅九大問題淺議”，《稅務研究》，2008年4期。。但筆者認為我國的物業稅主要是抑制房價的投機炒作，因而應目標明確地針對持有多套房屋者課稅，而不要對土地課物業稅，不要搞的復雜化，偏離物業稅的主要目標。也就是說，在我國人口眾多，資源有限的條件下，我們不贊成一人持有幾套、幾十套甚至于上百套房屋。在筆者的調研中發現，在廣州、深圳市，常能看到整幢房屋既不自己使用，也沒有出租，每晚看到整幢房屋沒有一絲燈光，資源沒有得到使用，這必然是浪費。但是，在市場經濟條件下，富人有這個財力持有幾十套甚至于上百套房屋，合法的私人財產是不可侵犯，法律是要保護私有財產的。不過持有更多房屋者也必然享受了更多的公共服務，從受益角度看也應當向國家交納物業稅，這也是國際通行做法。

（三）物業稅的稅率

物業稅稅率的設計理念也是根據居者有其屋，保持房地產業的穩定健康發展，防止房地產的投機炒作，促進資源的有效使用。基于此和參照多數開征物業稅國家的稅率，物業稅的稅率實行1%—3%的超額累進稅率。其累進依據是把持有房屋的套數和房屋的市場評估價值結合起來考察。比如，對于持有三套房屋和房屋的市場評估價值在一定范圍內稅率實行1%，對于持有四套房屋和房屋的市場評估價值在一定范圍內稅率實行2%，對于持有五套及其以上房屋和房屋的市場評估價值在一定范圍內稅率實行3%。具體標準由各地根據實際制定。

（四）物業稅的免征額

房屋是公民的基本生活必需品，因此，對于公民以住宅為目的每戶家庭擁有一至二套住宅且持有在規定面積以下的房屋免稅。根據我國的居住傳統，地級市的住宅免稅面積和省會城市以上的城市的物業稅免稅面積應該有所不同。同時考慮到房屋建構的復雜性，比如，別墅、平房、樓房等，可能會出現在同一地域面積相同但價值差異會很大。因此，除了考慮房屋的面積以外還要結合房屋的市場價值，制定免征額。

（五）征收管理

物業稅應設定為地方稅，由地稅機關按屬地原則負責征收。用于安排本地區的公共品支出。就當前我國的國情，物業稅收入應嚴格規定用于社會保障性住房。稅款的征收采用自行申報納稅。考慮到目前我國公民納稅意識不強，在開始實行的相當長時期內，由稅務部門和房產管理部門聯手摸底，然后向納稅人發出納稅通知書，同時要做好宣傳工作。

（六）其它問題

1.物業稅開征是否取消我國原有房地產的其他稅種問題。目前我國的房地產稅主要有房產稅和城市房地產稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅和契稅。我國現階段的房地產稅制結構存在重復征稅，稅種過多，各稅種之間的協調性不夠等突出問題，迫切需要進一步優化。物業稅開征可以考慮取消我國原有房地產的部分稅種。

2.物業稅與土地出讓金的關系。從理論上講，土地是全民所有或集體所有，每一個公民都應有一定免費面積的土地用于本人必須品的房屋。我國現在對商品房不加區別對待，收取土地出讓金，這是不合理的。但是，這同物業稅并不存在矛盾，我國的物業稅的課稅對象是對持有三套和超過一定住房標準以上的房屋所有者征稅。也就是說，第一、二套房屋是否收取土地出讓金，這和物業稅沒有必然的關聯，因為第一、二套房屋并沒有征收物業稅。

3.物業稅開征是否導致房價和房租上漲。物業稅是對擁有三套和超過一定住房標準以上的房屋持有者征稅。首先物業稅將加重持有三套房屋以上者的成本且持有房屋越多，物業稅越多。這必然會大幅度降低空置房，提高房屋的使用效益。把那些持有房屋作為投機工具的人排除出局，從而抑制房屋炒作。所以，物業稅開征必然導致房價的使用價值和房屋的市場價格趨于一致。

有一種觀點認為，物業稅將導致富人不持有多套房屋，從而出租房屋供給減少，導致租房價格上升。這種擔心也是沒有必要的。房屋價格炒得很高時，租房價格也會水漲船高。因此，房屋價格合理時，租房價格也會合理。市場經濟條件下，社會保障性住房、廉租房等針對弱勢群體的房屋保障是政府的責任。我們不能把政府應當做的事，推給市場，這樣只能是導致房地產市場更加混亂。

〔1〕[美]多恩布什·費希爾·斯塔茲著.宏觀經濟學[M].中國人民大學出版社，2002年.

〔2〕[美]哈維·S·羅森著.財政學[M]（第六版）.中國人民大學出版社，2003年.

〔3〕王小魯，攀綱，劉鵬.中國經濟增長方式轉換和增長可持續性[J].經濟研究，2009年第1期.

〔4〕王紹光.大轉型：1980年代以來中國的雙向運動[J].中國社會科學，2008年第1期.

〔5〕石堅.關于優化我國房地產稅制結構的設想[J].稅務研究，2008年4期.

〔6〕王智波.物業稅可行嗎？一個否定的回答[J].稅務研究，2008年4期.