房地產行業對遼寧經濟和稅收影響的實證研究*

孫培山 張鳳瑞 苗 壯

（遼寧省國家稅務局，沈陽 110016）

自1998年國家實施城鎮住房制度改革以來，遼寧房地產開發投資比重穩步提高，房地產業快速發展，房地產業已成為遼寧國民經濟的支柱產業和先導性產業。遼寧省2011年納稅百強企業排行榜中，房地產企業共上榜12戶，為各行業之首。但進入2012年，在國家房地產調控政策高壓態勢影響之下，遼寧房地產業稅收收入前6個月均為負增長，到6月末累計同比下降15.3%，增速比2011年全年回落了29.8個百分點，這引起了政府及其所屬多部門的高度關注。鑒于此，本文基于遼寧房地產業對經濟和稅收貢獻、房地產業與國民經濟發展水平協調程度、房地產業對相關產業的影響、房地產調控政策對遼寧房地產市場的影響等相關問題進行的分析，提出了保障和促進房地產業健康發展的對策建議。

一、房地產業對遼寧經濟和稅收貢獻分析

（一）房地產業對遼寧經濟發展貢獻、協調程度及對相關產業影響分析

1.房地產業對遼寧經濟發展貢獻分析。房地產業對國民經濟的影響，主要表現在房地產投資對GDP增長的貢獻作用。從表1數據可以看出，2001年以來，遼寧房地產市場發展迅猛，2001年至2011年間，房地產投資增長速度普遍在20%以上，平均增速為32%，2001年曾一度高達62.3%。房地產投資占GDP的比重由2000年的3.5%逐年遞增到2011年的20.4%，拉動經濟增長的作用十分明顯，即使是經歷了幾次的宏觀調控，其增速也一直保持著較高的水平。

為分析遼寧省房地產投資狀況對遼寧經濟增長的影響，選取1995-2011年間遼寧房地產投資（FDC）與GDP相關數據，建立GDP與房地產投資線性回歸模型。

回歸方程為：GDP=3574.3556+4.3524*FDC

?

從方程的系數關系可以看出，自1995年以來，遼寧房地產投資與GDP增長成正相關關系，相關系數4.3524。為進一步分析房地產投資與經濟增長的相互關系，對上述兩變量進行協整檢驗，檢驗結果表明，房地產投資與經濟增長之間存在協整關系。選取1995-2011年間遼寧省房地產投資與同期GDP相關數據，進行VAR模型預測（方程略）。我們得到如下結論：當年的房地產投資不僅影響同期的經濟增長，而且影響明年甚至后年的經濟增長；當年的經濟增長不僅受到當年房地產投資狀況的影響，而且受到去年甚至前年房地產投資的滯后影響。總之，兩個變量之間的相互關系不僅是當期影響，而且有滯后影響。為了進一步檢驗房地產投資與經濟增長的相互關系，對兩變量進行格蘭杰因果關系檢驗。格蘭杰檢驗的初步結論表明，在一年、二年的較短時期內，經濟增長與房地產投資增長之間的關系只是表現為經濟增長帶動房地產投資的增長，房地產投資在短期內并不是拉動經濟增長的主要原因。但從中期來看，兩者之間相互拉動、相互作用并相互影響。

2.遼寧房地產業與國民經濟發展水平的協調程度。根據房地產預警指標選擇標準，借鑒建設部推薦的指標體系和其它省市的預警指標體系，本文以遼寧GDP年增長率、固定資產投資、房地產投資及其增速、房地產開發資金、房地產開發自籌資金、施工面積年增長率、住宅銷售額等指標為基礎，構建出5個房地產業與國民經濟協調度指標。

A1：房地產投資增速/GDP年增長率

A2：房地產投資/固定資產投資

A3：房地產開發自籌資金/全部資金

A4：施工面積年增長率/GDP年增長率

A5：住宅銷售額/房地產投資額

根據5個構建指標，應用主成分分析法①主成分分析法principal component analysis（PCA）是一種數學變換的方法，它把給定的一組相關變量通過線性變換轉成另一組不相關的變量，這些新的變量按照方差依次遞減的順序排列。（SPSS19.0）計算出各年度協調度綜合得分，基于3σ法則②3σ法則是判斷一事件是否為小概率事件的標準。，選擇1倍和2倍標準作為協調度預警區間的界限。通過計算得到統計指標數據（經SPSS19.0標準化后的數據）的均值μ≈0和標準差σ=0.9428。

?

由圖1可以看出，自2003年以來，遼寧房地產業與國民經濟協調度指數總體上處于穩定狀態，除2004年和2011年外，該指數均處于正常區間。究其原因，主要是2004年。

遼寧固定資產投資和房地產投資增長過高，分別達到44.1%和48.2%。這是在國家針對房地產以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調控措施背景之下，房地產開發企業投資大量流入遼寧的結果。2011年遼寧房地產業與國民經濟發展協調度偏離度高的原因，一是經回歸預測的房地產開發投資全部資金、自籌資金增長幅度過低；二是施工面積增速和固定資產投資增速急速回落，分別較同期回落了15.8個百分點和21.9個百分點；三是我國為應對2008年金融危機推出的4萬億投資以及各地政府對房地產行業的政策刺激等因素，對2010年、2011年的房地產業產生了影響。

3.遼寧房地產業對相關產業的影響。房地產業對相關產業的帶動效應主要是房地產業通過需求拉動和供給推動產生的總效應。應用投入產出技術，采用“完全消耗系數①是指某一部門每提供一個單位的最終產品，需要直接和間接消耗（即完全消耗）各部門的產品或服務數量。完全消耗系數是全部直接消耗系數和全部間接消耗系數之和。完全消耗系數揭示了部門之間的直接和間接的聯系，它更全面更深刻地反映部門之間相互依存的數量關系。矩陣”與“房地產業相對應的完全消耗系數列”表示后向拉動作用，采用“完全分配系數矩陣”與“房地產業相對應的完全分配系數行”表示前向推動作用，房地產業對同一產業的后向拉動作用和前向推動作用之和為房地產業對該產業的總帶動效應。

通過對比2002年和2007年投入產出情況，我們認為房地產業對國民經濟的拉動作用在降低。其中，房地產業對農業、科學研究事業、石油加工煉焦及核燃料加工業、其他社會服務業以及房地產業自身的帶動效應下降明顯。究其原因，一方面是統計上的差異，另一方面是在經濟社會不斷發展、調整、優化的過程中，遼寧的經濟和產業結構發生了明顯的變化。從2007年的數據可以看出，遼寧房地產業每增加1個單位產值，拉動國民經濟42個行業增加0.96個單位的產值。與房地產業關系最為密切的行業是金融保險業、批發和零售貿易業、化學工業、電力熱力的生產和供應業、租賃和商務服務業、信息傳輸計算機服務和軟件業、金屬冶煉及壓延加工業、其他社會服務業、交通運輸倉儲業、住宿業和餐飲業，合計帶動效應達到0.45個單位。

（二）房地產業對遼寧稅收收入貢獻分析

2003年-2011年，遼寧全部稅收收入的平均增速為20.9%，其中房地產業稅收收入年均增長34.6%，明顯高于其他行業。遼寧房地產業稅收收入占全部稅收收入的比重由2003年的4.7%提高到2011年的11%，增量比重也由2003年的8.8%提高到2011年的15.1%。

同全國比較看，2003年-2011年，遼寧全部稅收收入平均增速略低于全國，而房地產業稅收收入的年均增速則高于全國2.6個百分點。同時我們觀察到，自2003年以來，遼寧房地產業稅收收入比重始終高于全國，并且，比重提高的幅度明顯快于全國，2003年遼寧房地產業稅收收入比重比全國僅高出0.1個百分點，到2011年則高出近2個百分點。遼寧房地產業稅收收入占全部稅收收入的比重偏高，在一定程度上表明，遼寧整體經濟稅收由房地產業支撐的幅度偏大。因此，一方面，若房地產業經濟稅收形勢趨好，則必然快速拉動整體經濟稅收實現更快增長；另一方面，若房地產業經濟稅收快速下滑，則必然導致整體經濟和稅收加速回落。

2011年，遼寧房地產營業稅收入額為177.1億元，占遼寧全部營業稅的比重為31.8%，比全國及東部地區分別高5.6和5.3個百分點；2011年遼寧房地產企業所得稅收入額為99.9億元，占遼寧全部企業所得稅的比重為17.7%，高于全國及東部地區6.4和6.9個百分點。由此可以看出，遼寧房地產主體稅種對全部稅收的貢獻大于全國以及東部地區的平均水平。進入2011年以來，東部地區房地產業稅收收入增長明顯低于中、西部地區，遼寧房地產主體稅種收入增速則低于全國平均增速、略快于東部地區增速。2011年，遼寧房地產營業稅和企業所得稅分別比2010年增長14.5%和14.3%，分別比全國房地產業營業稅和企業所得稅增幅低1.5和7.4個百分點。2012年上半年，遼寧房地產營業稅和企業所得稅分別比上年同期下降21.2%和6.0%，全國房地產營業稅和企業所得稅分別下降8.5%和4.1%，遼寧下降速度快于全國。

二、調控政策下遼寧房地產業經濟和稅收趨勢分析

（一）房地產調控政策對遼寧房地產市場的影響

進入2010年以后，國家對房地產市場的調控力度逐步加大，房地產市場出現轉折。2011年，國家出臺了“國八條”、“限購令”等嚴厲的政策對房地產業進行調控，沈陽、大連先后出臺了配套政策和措施。宏觀調控政策直接干預經濟，不僅改變了房地產市場的經濟周期和市場格局，同時二手房市場、房屋租賃市場、保障性住房也產生了較大影響。

2001年-2006年，我國房地產業開始進入新一輪的上升期，這一輪增長的原動力較為充足且投資者進入理性開發階段，在經歷了2008年底和2009年初的蕭條期后，2009年4月房地產周期曲線應該緩慢上揚，持續到2013年初進入新一輪的發展周期。然而，在宏觀調控政策的影響下，我國的房地產周期曲線背離了市場規律。首先是2008年11月中央政府宣布4萬億元投資，加之各地方政府對契稅、購房補貼、公積金和銀行貸款等政策措施的刺激，加速了房地產價格的過快增長。2010年4月發布“國十條”和2011年1月發布“國八條”后，開啟了史上最嚴調控政策序幕，使房地產周期曲線再次背離市場規律。

遼寧“十二五”規劃綱要提出，在“十二五”期間要加大保障性住房供給力度，全省人均住房建筑面積達到32平方米。從2011年開始遼寧加大了保障性住房的建設和投放力度，盡管保障性住房的對應對象和商品房市場的銷售對象重疊度不高，但是，保障性住房大量入市也會影響房地產供求，政府加快公共租賃住房投資建設，也相當于增加住房供給，將相應減少住房租賃市場的需求，進而對商品房市場，包括新建住房和二手房市場的需求產生影響。

限購政策出臺以后，沈陽市二環內和大連5區內的新房房價雖然沒有下降，但成交數量明顯萎縮。二手房市場受到的影響較為明顯，近期出現了下降的趨勢。沈、大兩地房產交易權屬登記中心辦理商品房登記手續的服務窗口十分冷清，與“限購令”出臺之前的熱鬧景象形成了鮮明對比。與此同時，房屋租賃需求大大增加，這直接帶動了房屋租賃價格的猛漲。在沈陽、大連的主要商圈、街道的房租價格上漲十分明顯。

（二）近期房地產業發展趨勢的分析預測

1.近期房地產業主要經濟指標和稅收收入增長趨勢。自2010年國家加快房地產業宏觀調控步伐以來，全國房地產業各項主要經濟指標增速出現明顯回落趨勢。2012年上半年，遼寧房地產開發投資額增幅較同期回落14.2個百分點；房屋施工面積回落14.5個百分點；商品房銷售額回落50.1個百分點。房地產各項經濟指標增幅的快速回落導致與之相對應的稅收收入也呈快速下滑趨勢。房地產業稅收收入從2011年第四季度開始快速下滑，從圖4中可以看出，2011年上半年，全國及遼寧房地產業稅收收入累計增長分別達到34.9%和39.1%，之后逐期走低，尤其是進入2012年，除全國6月份數據外，其他月份均為負增長。

從遼寧省內部分城市情況看，大連、沈陽等省內一線城市（在全國為一點五線城市）下降趨勢明顯，部分省內二線城市（在全國為三線城市）降幅更大。2008年-2010年，大連市房價漲幅較大，房地產業稅收收入平均增速快于全省平均水平10個百分點左右，進入2011年之后，在房價快速回落的影響下，該市房地產業稅收收入增幅明顯低于全省平均水平；2011年，全省房地產業的營業稅和企業所得稅平均增長14.9%，大連市僅增長3.3%，2012年上半年各月累計下降幅度均達到和超過了30%。近幾年來，沈陽市房地產業發展較為平穩，商品房銷售均價始終保持穩中有升，進入2011年下半年以后，雖然該市房地產業稅收收入增長也呈現出回落態勢，但下降趨勢較為平緩。丹東和營口等省內二線城市，由于在2011年上半年之前房價漲幅過大，進入2012年房地產業稅收收入呈現大幅回落態勢，上半年，兩市房地產稅收收入增幅比2011年上半年分別回落64.1和63.3個百分點。

2.遼寧房地產業主要指標走勢及規模預測。根據2011年1月-2012年6月的遼寧房地產業主要指標，我們對近期遼寧房地產投資、商品房銷售額、房地產投資與房地產稅收收入間的相互關系進行了預測和分析，結果如下：（1）房地產投資和商品房銷售額持平趨勢明顯。遼寧近期房地產投資序列是非平穩序列，而其一階差分序列是平穩序列，其隨機誤差序列是一個白噪聲序列①對于一個純隨機過程來說，若其期望和方差均為常數，則稱之為白噪聲過程。；遼寧商品房銷售額序列是平穩序列②是指聯合概率分布函數不隨時間改變的隨機序列。。根據測算出的房地產投資和商品房銷售額這兩項指標的估計方程（方程略），遼寧未來近期內（主要指2012年，下同），房地產投資和商品房銷售額沒有明顯增長趨勢，但也無明顯下降趨勢，持平趨勢明顯。（2）房地產投資增量、商品房銷售額增量與房地產稅收收入增量之間呈現比較明顯的相關關系（方程略）。初步結論：房地產投資增長與房地產行業的稅收收入增長呈正相關關系，房地產投資比上年每增長一個百分點，就能帶動房地產業稅收收入增加0.2344個百分點；商品房銷售額增長對房地產行業的稅收收入增長也呈正相關關系，商品房銷售額比上年每增長一個百分點，就能帶動房地產業稅收收入增加0.2449個百分點。

3.遼寧房地產業稅收收入對全部稅收收入及相關行業稅收收入的影響。（1）遼寧房地產業稅收收入對全部稅收收入的影響。選取遼寧房地產稅收收入增長率（FSZ）與全部稅收收入增長率（QSZ）的相關數據（數據時期為2011年1月份-2012年6月份），可以看出各期變量之間存在線性回歸關系，建立線性回歸模型，用以預測2012年兩變量之間的影響關系。使用EVIEWS軟件，得到相關方程（方程略），方程中自變量與函數的乘數關系為1.5516。初步結論：第一，從稅收收入增長的總體變化趨勢上看，未來近期的房地產業稅收收入增長并沒有明顯的上升跡象。第二，如果房地產投資和商品房銷售額如上文分析，在未來短期內沒有明顯的增長趨勢，那么，房地產行業的稅收收入將基本保持在目前的增長狀態。第三，遼寧房地產業的稅收收入對全部稅收收入的拉動作用將比較有限，遼寧房地產行業的稅收收入很難成為未來近期內全部稅收收入有效增長的支撐點。（2）遼寧房地產業稅收收入對相關行業稅收收入的影響。根據前文，按照2007年遼寧投入產出表計算出的與房地產業關聯度最大的前10個行業，我們把這些行業的稅收收入增長變化情況進行整理，其中交通運輸倉儲業、租賃和商務服務業、化學工業、住宿和餐飲業、批發零售業，2012年上半年稅收收入增速較2011年全年增速有較為明顯的回落趨勢，短期看，這5個行業受房地產業影響較為顯著。雖然這5個行業目前回落的幅度小于房地產業自身，但隨著時間推移，房地產業當前的低迷狀態若持續下去，充分傳導到下游行業之后，這些相關行業的稅收收入預計將加大下降的幅度，包括金融業和黑色金屬冶煉及壓延加工業將會出現回落和持續下滑。

三、保障和促進房地產業健康發展的對策建議

遼寧應當充分把握自身優勢，切實兼顧各方利益，竭力規避房價大起大落，通過下列諸方面措施的研究制定和有效實施，有力地保障和促進全省房地產業持續、穩定地健康發展。

（一）改進財政分配體制，降低地方財政對土地的依賴

2011年，遼寧公共財政預算收入總額為2640.5億元，其中與房地產相關的各類收入①包括營業稅、企業所得稅、個人所得稅、城市維護建設稅、房產稅、印花稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅。共形成地方財力892.11億元，占遼寧公共財政預算收入總額的33.8%。國有土地使用權出讓收入為2452.5億元（全國為3.3萬億），占全部政府性基金收入的85%。擺脫地方政府過度依賴土地財政的困境，有賴于分稅制改革的進一步完善。合理界定各級政府的職能范圍，配之以相應的財權，科學調整稅種分成比例，實現財權與事權的協調和統一。

（二）改革完善稅制，推進房地產業健康有序發展

目前，世界各國針對不動產的稅收通常在取得、保有、轉讓三階段課稅，我國稅制主要問題是“保有”階段稅收存在空白。我國尚未開征遺產稅，使房地產可以零成本繼承，導致了富人將其他資產轉換為房地產，進一步推動了需求。

1.對房產保有環節征稅。借鑒上海、重慶開展房產稅改革試點經驗，積極申請試點開征房產稅，完善和改進征收管理方法，增加房產保有成本，調節房地產收益。通過抑制房地產投機來增加市場供應，以利于有效控制房價上漲。

2.對房產繼承征稅。改革開放30年，中國業已形成了龐大的富裕階層，房地產是這個階層的主要資產品種之一。如果對房地產征收遺產稅，可以有效地維護社會公平，促進社會和諧，維持社會穩定，也有利于我國房地產業的健康發展。

3.對房地產改征增值稅。銷售不動產營業稅改征增值稅，一方面可以在總體上減輕樓市交易稅負，樓市交易環節的總體稅負會比征收營業稅時減輕，從而可以促進房價理性回歸。另一方面，增值稅抵扣鏈條完善，可以促進房地產相關產業的發展，進而產生刺激產業間循環“規模”擴大和速度加快的功能。

（三）搭建政府信息平臺，提升行業管理服務水平

整合相關政府機構資源，搭建并推廣房地產市場信息平臺，為房地產企業經營決策和購房者購置房產提供有效的雙向指導和有針對性的咨詢服務。相關部門將分地區、分階層、分類別的房地產需求調查統計資料和結果及時進行加工整理，對未來潛在和未來可能的有效支付能力進行科學分析和預判，定期對社會公布，引導開發企業將有限的資源理智而合理地投入到相應的地區。及時提供存量房、保障房、公租房和二手房信息，方便廣大有購房需求的百姓量力而行地選擇相應的住房，同時也有利于治理房地產經紀活動中某些無序競爭行為。信息平臺亦可發布遼寧樓盤信息，搭建起溝通購銷需求的橋梁，產生必要的廣告宣傳效應，在服務購銷活動開展的同時，提升遼寧房地產市場管理水平，吸引省內外資金投入遼寧房地產行業。

（四）對房地產投資既要“堵”又要“疏”

近年國家出臺的一系列房地產調控政策對房地產投資（包括投機）主要是“堵”，同時今年出臺的放寬民間資本進入壟斷行業的一系列政策又隱含著“疏”。“堵”就是要分流投資和投機的資金，“疏”就是給這些“堵”回來的資金以更多的投資渠道。我們需要抓住這次機遇，在國家宏觀調控政策的大前提下，結合遼寧實際情況，制定適合本省的“疏導”政策。一方面，降低房地產市場交易的成本和費用，研究房產置換政策，調整房產供應結構，來吸引居民投資性需求，滿足百姓對改善住房條件的剛性需求。另一方面，以國家鼓勵民間資本為契機，研究民間資本投入到省內鐵路、電信、軍工、交通等領域的具體發展意見，制定發展規劃和可行措施，鼓勵民間資本參與進來，形成新的經濟增長點，逐步替代房地產業在投資中的主導地位，以利于遼寧經濟實現可持續發展。

（五）借鑒國外經驗做法，促進遼寧房地產業行業健康發展

1.準確定位房地產功能，促進房地產業理性發展。近年來，遼寧部分沿海城市（大連、營口、丹東）房地產投資迅猛增長、市場結構失衡、房價上漲過快，引發了一些深層次問題，特別是如何正確認識房地產業在社會經濟發展中的功能和影響，是促進現階段房地產業健康發展所面臨的一個重要問題。參考和借鑒新加坡對房地產的行業定位：將房地產行業政策看成是社會政策，而非經濟政策。房地產的首要功能是實現“居者有其屋”目標，經濟則是其次要功能，要充分認識到住房不僅是一個經濟問題，更是一個社會問題，是人們安居樂業和社會穩定的關鍵。

2.借鑒澳大利亞經驗，激活二手房市場。二手房交易在澳大利亞非常活躍，占整個住房交易市場份額的90%以上。在澳大利亞外來人口不斷涌入，住房消費需求不斷增加的情況下，政府主要是通過激活二手房交易，促進住宅消費。澳大利亞二手房市場繁榮發展的主要原因是房地產中介機構極為活躍。由于律師費、中介費等都能抵繳一定的所得稅，凡是需要買賣、租賃和建造房屋的家庭和個人，均需聘請中介機構和專業人員幫忙。澳大利亞房地產市場上，開發商只展示樓盤，而房地產中介機構卻掌握著大量信息，澳大利亞房地產業協會的成員遍布在各地的房地產中介機構，活躍的二手房市場是一個國家房地產市場發展到成熟階段的主要標志。遼寧省內除沈陽市外，其他城市二手房交易量普遍較低，政府還需在搭建交易信息平臺的基礎上，進一步采取有效措施加快二手房市場發展步伐，其中包括大力發展房地產中介、經紀業，培育住房服務市場，適當降低交易費用，對二手房購買者加大金融支持力度、拓展融資渠道等。

〔1〕 廖明球.投入產出及其擴展分析（第二版）.首都經濟貿易大學出版社，2011年.

〔2〕 賈俊平.統計學（第三版）.中國人民大學出版社，2008年.

〔3〕 薛薇.SPSS統計分析方法及應用（第二版）.電子工業出版社，2009年.

〔4〕 易丹輝.數據分析與EViews應用.中國人民大學出版社，2008年.

〔5〕 唐小飛，李琛，王錚等.中國房地產走勢預測.宏觀經濟研究，2012年第3期.

〔6〕 鄭成華.關于房地產投資與區域經濟發展適應性分析方法.中國經貿導刊，2012年第2期.

〔7〕 孫雅南.房地產業發展對國民經濟帶動效應的實證分析.統計與決策，2011年第22期.

〔8〕 王晶，翟萌.沈陽房地產新政分析.東方企業文化，2011年4月.

〔9〕 陳酉宜.保障性住房政策對房地產市場影響研究.經濟縱橫，2009年第4期.

〔10〕遼寧省統計局.遼寧統計年鑒.中國統計出版社，（2002－2011）.

〔11〕國家稅務總局.全國稅務統計.中國稅務出版社，（2002－2011）.

〔12〕 Quigley J M．Real estate prices and economic cycles[J]．International Real Estate Review，1999-2.

〔13〕趙兆，于文濤.房地產市場發展趨勢及政策建議.宏觀經濟管理，2012年第1期.

〔14〕杭榮.從國外經驗看中國房地產市場何去何從.中國外資，2012年3月.

〔15〕郭淑敏.遺產稅應該盡快出臺.中國房地產金融，2012年第1期.

〔16〕楊木旺，龍勝平，王金成.低碳房地產發展戰略與路徑研究.生態經濟，2012年第1期.

〔17〕張廣見，海云桃，李振宇.地方財政的土地依賴行為探析.金融理論與實踐，2011年第11期.

〔18〕王冰，朱愛國.新加坡房地產發展概況及啟示.金融實務，2011年第8期.

〔19〕澳洲房地產運作啟示錄.房地產導刊，2004年第16期.