住房抵押貸款保險的法律問題研究及條款設計

程 杰

(遼寧對外經貿學院 國際經濟與貿易研究所，遼寧 大連 116052)

住房制度改革起始于1980年鄧小平關于住房問題的講話，當時談到住宅問題，鄧小平說:“要考慮城市建筑住宅、分配房屋的一系列政策。城鎮居民個人可以購買房屋，也可以自己蓋。不但新房子可以出售，老房子也可以出售。可以一次付款，也可以分期付款，十年、十五年付清。”在1997年東南亞金融危機倒逼中國發展內需的大背景下，1998年時任國家總理的朱镕基同志提出住房全面市場化政策，把房地產行業作為支柱產業，成為后來中國經濟的主要增長點。伴隨而來的是中國人民銀行于1999年2月下發的《關于開展個人消費信貸的指導意見》在“積極開展個人消費信貸”的引導下，住房抵押貸款、按揭等新概念開始登陸中國內地。住房抵押貸款就是按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩定的收入分期向銀行還本付息，而在未還清本息之前，用其購房契約向銀行作抵押，若購房者不能按照期限還本付息，銀行可將房屋出售，以抵消借款。

基于中國人傳統的無債一身輕的觀念，最初購房者傾向于現金全款買房。1998年末住房抵押貸款余額426.2億元。而隨著住房抵押貸款日益深入人心，截至2009年底購房者選擇通過住房抵押貸款方式購買商品房的比例已過半，銀行住房抵押貸款規模已達到3.62萬億元。

一直以來住房抵押貸款被銀行視為優質貸款。因為有借款人的穩定收入和購房契約抵押作為償債保障。但是2008年一場始于次貸危機最后席卷全球的金融危機使銀行重新審視住房抵押貸款的風險，于是對住房抵押貸款的信用風險及風險防范措施的研究近年來成為一個學科的熱點問題，筆者就住房抵押貸款保險對住房抵押貸款信用風險的管理以及目前國內住房抵押貸款保險的種類，貸款人身份和保險人賠付條件進行闡述，以期可以從保險的專業角度來提出住房抵押貸款保險相關條款的設計思路，對于住房抵押貸款信用風險防范具有現實意義，對于保險理論研究具有一定的價值。

1 住房抵押貸款信用風險及成因

住房抵押貸款業務流程中存在債權債務關系，購房者作為借款人向銀行提出貸款申請后，銀行通過審核后對抵押的房產價值進行評估，根據借款人的還款能力和房產價值確定貸款金額。住房抵押貸款的信用風險也稱違約風險，主要是由于房地產價格波動、利率變動、借款人收入變化等因素引起的，由于借款人不愿或者沒有能力按時還本付息，而導致銀行貸款無法回收的風險。借款人的信用風險包括被動違約風險和主動違約風險，主動違約風險又分為理性違約風險和惡意違約風險。

1.1 被動違約風險

被動違約風險是指借款人由于客觀原因導致支付能力不足，無法如期償還住房抵押貸款本息的違約風險。

1.2 理性違約風險

房地產市場上的價格受供求機制的影響，當市場上待售的房子越來越多，供應遠遠大于需求，房價就再也不會上漲了，事實上房價開始下挫。這對仍在還月供的人來講，就形成了一個有趣的局面。他們鄰居的房子，都掛牌出售的時候自己的房子也跟著跌價，當自己的房子只值9萬元，那為什么還要償還30萬元的貸款?他們覺得繼續還貸毫無道理。即使他們還得起貸款也會棄房而去。這就是所謂的理性違約風險。當房價快速下降時，房產收益小于償還貸款本息，理性違約的概率較大。

1.3 惡意違約風險

惡意違約風險是指借款人主觀上惡意違約。包括在簽訂住房抵押貸款合同時，借款人作為當事人一方通過有意隱瞞或者欺騙的方式獲得貸款并沒有善意履行自己的義務的主觀意愿。另一種惡意違約風險的表現是第三方采取欺詐手段，利用住房抵押貸款騙取銀行的信貸資金。

2 我國開展住房抵押貸款保險的現狀

我國住房抵押貸款保險的險種包括房屋險和住房抵押貸款保證保險，而比較常見的做法是在通過住房抵押貸款方式購買住房的情況下捆綁銷售了一種住房抵押貸款保證保險，而這種保險的經營者也并不都是專業的保險公司，大部分都是一些擔保公司。保險公司在這方面的作為有限，既沒有辦法參與其中起到穩定社會經濟的作用，也沒有大力開展相關業務，通過競爭使相關利益主體真正得到保障，更沒有滿足社會大眾對保險的基本需求。所以大力發展住房抵押貸款保險及合理設計住房抵押貸款保險條款就成為當務之急。事實上我國目前普遍采用的這幾款住房抵押貸款保險屬于財產險的范疇。國際上的通行做法還包括財產保險范疇的住房抵押信用保險，以及人身險中的信用人壽保險。

3 關于住房抵押貸款保險的法律問題研究

3.1 住房抵押貸款保險中貸款人身份定位研究

(1)信用人壽保險是指借款人以自己為被保險人，向保險人投保的減額定期壽險，如借款人在保險期間因死亡、傷殘、失能等原因無力償還貸款，則由保險人向貸款人支付借款人所欠貸款本息的保險。該險種的保險金額應該依據住房抵押貸款本息和來確定。是一款和住房抵押貸款相關聯的人身保險。信用人壽保險條款中通常把貸款人作為第一順序受益人，受益份額以貸款本息償還情況為依據。隨著還款年限的縮短，貸款人的受益金額在不斷減少，而在貸款人貸款本息獲得補償之后，保險給付金余額由其他受益人或被保險人的繼承人取得。

(2)在住房抵押貸款信用保險和保證保險中貸款人的身份定位存在著區別。

住房抵押貸款信用保險中保險人對貸款人與借款人之間的借貸合同進行擔保，以承保借款人信譽風險，貸款人是投保人。當保單簽發后，貸款人即成為被保險人。當借款人無法歸還貸款時，債權人可以從保險人那里獲得補償。貸款人在獲得保險人的補償后，必須將債權轉讓給保險人，由保險人履行代位追償權。住房抵押貸款信用保險的承保金額是銀行貸出的全部款項。保險人在厘定保險費率時考慮借款人的資信情況。

住房抵押保證保險中貸款人是被保險人的身份。而借款人是投保人，如果作為投保人的借款人因失業等原因造成收入流中斷而不能如期償還貸款或者借款人因疾病、意外事故、失業等原因喪失還款能力時出現了信用風險，導致貸款人的債權無法回收，那么由保險公司賠償貸款人的經濟損失，并取得向借款人追償的權利。

(3)住房抵押貸款房屋險，是指貸款人為了保障貸款的安全，而要求借款人將作為抵押的房屋向保險人投保的房地產保險。在住房抵押貸款房屋保險中，投保人和被保險人都是借款人。抵押物的保全是抵押權人實現抵押權的基礎，因此引入房屋保險能最大限度地分散自然災害和意外事故對抵押物造成的風險。當因自然災害和意外事故導致抵押物價值減少而影響貸款人債權的實現時，抵押權人可以對保險金請求優先受償。但是由于我國《保險法》中沒有關于財產保險受益人的規定，而貸款人作為聯合被保險人又無法履行被保險人應該履行的義務，因為抵押品房屋由借款人占有居住，所以貸款人沒有辦法掌控保險標的，進而貸款人的身份一直很尷尬。

我國《擔保法》第58條規定，抵押權因抵押物喪失而消失，因滅失所得的賠償金，應作為抵押財產。《擔保法》賦予抵押權人的這種就抵押物取得的保險金優先求償權只能像抵押人行使，卻不能直接由抵押權人向保險人直接請求，因為這種優先受償權是抵押權人與抵押人之間在保險合同之外的法律關系，基于民法上的抵押權而產生，與保險合同無涉。因此引起的司法訴訟較多。

3.2 住房抵押貸款保險的賠付條件研究

通過以上對各款住房抵押貸款保險的介紹，不難發現除了信用人壽保險，保險人承擔賠償或給付保險金責任的條件必須是貸款人的債權無法實現。一種情況是如果借款人無法償還貸款但是抵押品完好，購房契約又真實有效。貸款人完全可以根據《擔保法》的有關規定，收回抵押品進行處理，實現債權的全部或部分回收。在這種情況下貸款人的債權是可以實現的，所有保險公司沒有必要承擔賠償責任。另一種情況是雖然抵押品損毀，但是借款人有能力償還債務，貸款人的債權也可以實現。這兩種情況都不符合保險人承擔賠償或給付保險金的條件。真正符合抵押權人獲得保險公司賠償的條件必須同時滿足抵押品房屋損毀和借款人沒有償還債務的能力。

4 對住房抵押貸款保險條款設計的建議

4.1 在住房抵押貸款房屋保險中引入標準抵押條款

抵押權人在優先獲取保險賠償金的問題上有幾種選擇，比如購買單獨的保險、被保險人把保險單轉讓給受押人、向受押人賠償條款和標準抵押條款。標準抵押條款是國外的通行做法。在我國的住房抵押貸款房屋保險的條款設計中引入標準抵押條款，由借款人購買住房抵押貸款保險并以被保險人的身份出現，而抵押品房屋的抵押權人根據標準抵押條款享有保險金請求權，而其保險金請求權相對獨立于抵押品所有人與保險公司之間的權利義務關系。

標準抵押條款的引入使抵押權人可以順理成章地在抵押房屋遭受保險責任范圍的損失時，得到保險公司的賠償。不會因為單獨購買保險而增加成本，也不會因為被保險人的違約行為妨礙抵押權人獲賠。旨在保護抵押權人的債權的實現。

4.2 給貸款人提供主動取得保險金補償的選擇權

其實在抵押品房屋沒有滅失或者被保險人有償還能力的情況下，銀行債權的實現還是有可能的，這個時候不能滿足保險公司賠付的條件。然而在財產保險的經營過程中，雖然發生了保險事故但是不滿足保險人賠償條件的案例屢見不鮮，而且具有保險金請求權的被保險人都對保險公司合同條款是否霸王條款存在質疑。筆者認為投保人購買保險的目的就是希望在保險事故發生的時候能夠得到保險公司的及時補償，并能夠借保險公司之力向責任人或者債務人進行追償，而除了信用人壽保險之外的住房抵押貸款保險都有關于保險人代為求償權的規定，所以筆者建議在住房抵押貸款保險條款中設計給貸款人主動取得保險金補償的選擇權。

比如在住房抵押貸款房屋保險中，雖然保險標的抵押品房屋滅失，但是借款人具有償還借款的能力，保險公司可以不賠償抵押權人。但是如果抵押權人主動選擇獲得保險金補償，把其向借款人求償的權利轉讓給保險公司，保險公司應該接受，在抵押權人提出申請之后履行賠償義務，并取得代位追償的權利。這樣一方面保證了貸款人貸款的及時回收，另一方面又給借款人一定的緩沖，避免了失去了房產的同時又必須傾囊還債。

又如在住房抵押貸款保證保險和信用保險中，借款人出現違約行為除了惡意違約這種情況，但是房產完好，購房契約真實有效，貸款人完全可以選擇收回抵押品房屋，通過處置完成債權的實現。而不是由保險公司賠償，但是如果貸款人主動提出委付申請要求獲得保險金并轉讓抵押品房屋的處置權。保險公司完全可以考慮同意委付，賠償保險金之后取得抵押品房屋的處置權。以此緩解銀行和相關金融機構的資金鏈條的緊張，同時避免因為主動違約和被動違約導致大量房產囤積貸款人手中，最終導致房地產市場風險波及整個經濟社會，這樣保險的意義就實現了。

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