淺析房地產企業的稅收籌劃

程素文

一、稅收籌劃的理論基礎及進行稅收籌劃的必要性

（一）什么是稅收籌劃

稅收籌劃，是指在納稅行為發生之前，納稅人在法律規定許可的范圍內，通過對企業的各種生產、經營、投資活動進行事先安排和籌劃，實現免除、減少或者遞延納稅義務的目標，以謀求最大納稅利益，實現企業利潤或現金流量最大化的目標。

（二）房地產企業進行稅收籌劃的必要性

第一，進行合理的稅收籌劃，可以降低企業的稅收壓力，提高企業競爭力。房地產企業的涉稅項目多而復雜，主要包括土地增值稅、營業稅等流轉稅和企業所得稅等稅種，各種稅負占據了房地產企業成本的大部分。同時，隨著國家對于房價的調控力度加大，房價上漲空間受限，通過降低成本來增強企業競爭力成為了房地產企業的唯一出路。

第二，進行合理的稅收籌劃，可以改善企業的財務狀況，規范企業財務管理。稅收籌劃通過進行合理合法的事前籌劃，使企業減少或者遞延納稅，改善了企業的現金流，并且大大提高了資金利用效率，從而改善了企業的財務狀況。同時，進行稅收籌劃是一種高水平的財務管理活動，企業內進行稅收籌劃的學習和事件也有助于提高財務會計相關人員的業務水平，規范企業的財務管理。

二、結合實例對改善房地產企業稅收籌劃的建議

（一）背景狀況

河北省石家莊市一家房地產開發企業，注冊地為石家莊，開發項目為某縣。該企業在該縣另注冊一家分公司，負責銷售。

（二）營業稅的籌劃

根據稅法相關規定，營業稅的計稅依據是納稅人提供應稅的營業額，包括轉讓無形資產的轉讓額或者銷售不動產的銷售額。它是納稅人向對方收取的全部價款和價款之外取得的一切費用。

房地產企業在銷售過程中通常有多種促銷手段，比如在購房的同時贈送各種商品及服務，或者直接以折扣價銷售房屋。假設甲房地產開發公司準備為一個樓盤做促銷活動，并有以下兩種方案。一：開盤日購房的客戶均可獲贈熱水器一臺和香港旅游三日游，總共價值50萬元。二：公司財務折扣銷售方式，優惠2.5%，也是價值50萬元。對于方案一，免費總送的熱水器以及旅游在稅法上要視同銷售，要將所贈送的實物和勞務價值增加到房屋的銷售收入中，合并繳納營業稅。假設房屋銷售收入為2000萬元，則營業稅應為（2000+50）×5%=102.5萬元。對于方案二，公司將方案一中實物和優惠的價值直接作為折扣，按照稅法規定可以在成交價中抵減，按照折扣后的金額作為營業額，在房屋原銷售價值為2000萬元的情況下，應繳納的營業稅為（2000-2000×2.5%）×5%=97.5萬元，相比方案一節省營業稅5萬元。

綜上所述，就會計上來說，直接折扣對企業更有價值。當然具體使用什么促銷手段，還要具體分析。

另外，通常房地產企業銷售的房屋分為精裝修房和毛坯房。在銷售精裝修房的過程中，如果只簽訂一份合同，則應該按照合同上的價款按照“銷售不動產”征收5%的營業稅。但房地產企業也可以增設一份合同，將銷售房屋的過程分為銷售毛坯房和裝修兩個過程，分別簽訂合同。則可以將總價款分為銷售毛坯房的價款和裝修的價款，其中銷售毛坯房的價款按照“銷售不動產”征收5%的營業稅，而裝修的價款則按照“建筑業”征收3%的營業稅，從而實現了降低稅負的目的。

（三）契稅的籌劃

房地產開發企業通過購買、受讓、受贈、交換等方式取得土地使用權和房屋所有權時要繳納契稅。依據稅法規定：“企業依照法律規定、合同約定分設為兩個或兩個以上投資主體相同的企業，對派生方、新設方承受原企業土地、房屋權屬，不征收契稅。”利用這款規定，可以通過新設立分公司的形式來減免契稅。比如甲房地產公司欲轉移1000萬資產到控股的乙公司，依據契稅的定義，所有權發生了轉移，且甲乙公司投資主體不全相同，故應繳納契稅。此時，如果甲房地產公司新設立分公司丙，并且將新設立的分公司的注冊資本按照股份比例分配給甲公司原來的股東，則甲公司和丙公司的投資主體完全相同，轉移資產時便可以免征契稅。

（四）土地增值稅的籌劃

我國稅法規定，土地增值稅實行四級超率累進稅率。房地產企業建造普通住房出售，增值額未超過各項規定扣除項目金額20%的，可以免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超級累進稅率繳納土地增值稅。對從事房地產開發的納稅人可按取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本兩項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。通過上述規定可以看出，土地增值稅稅率較高，所以如何對其進行籌劃，降低土地增值稅的負擔尤為重要。

首先，根據“增值額未超過規定扣除項目金額20%的，可以免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅”這項規定，可以考慮使用臨界點的稅負效應對此進行納稅籌劃。對于上述條款，20%便是臨界點。在實際工作中，可以通過測算增值率，進行合理定價。比如一項房產的增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率，由于增值率由增值額和允許扣除項目的金額決定，則可以考慮適當降低房產價格或者增加扣除額來降低土地增值稅的適用稅率來減輕稅負。

其次，根據“對從事房地產開發的納稅人可按照取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本兩項規定計算的金額之和，加計20%的扣除”這項規定，該房地產企業可以加大公共設施建設的力度，比如小區內的棋牌室、臺球室等娛樂設施以及籃球場、單雙杠等體育鍛煉設施。這種做法不僅可以給房地產增加賣點，優化品牌形象，也可以將其成本列入房地產開發成本中加以扣除，降低稅收負擔。

（五）企業所得稅的籌劃

企業所得稅是針對企業生產經營所得和其他所得征收的一種稅，對于企業所得稅的籌劃主要有利用籌資方式、利用稅法規定的稅前扣除項目以及延遲納稅等幾種方法。

利用籌資方式降低企業所得稅主要是要合理安排籌資結構，特別要注意負債比例。一般來說，負債比例越高，避稅的效果也就越好。但負債比例的增加也會導致企業的風險增加，所以也不能單純為了避稅而不合理地舉債。企業應該根據自身的規模、現金流量以及風險承受能力等因素選定一個負債比率，以求在保守的前提下更好的達到節稅效果。

利用稅法規定的稅前扣除項目節稅主要是利用稅法規定可以稅前扣除的各種保險及公積金等費用調節企業所得稅。對于此類費用，企業應足額購買，這樣既可以起到降低企業所得稅的作用，又給員工增加了福利，有利于增強企業的競爭力。

房地產開發企業還可以通過延遲納稅的方法來達到稅收籌劃的目的。企業應該注意文件規定的完工條件，盡量拖延完工時間，延遲納稅。延遲納稅不但可以改善企業的現金流量，同時還獲得了貨幣的時間價值，并且可以降低當期的應納稅所得額。

結語：房地產開發企業想要在激烈的市場競爭中占有一席之地，必須重視稅收籌劃，謀求最大限度的納稅利益。同時，房地產企業的稅收籌劃也是一個復雜工程，納稅人應該具有正確的稅收籌劃意識，企業應配備高素質的財務人才，合理避稅，提高企業競爭力。