房地產企業也需績效審計

□ 文/余美琴

房地產企業也需績效審計

□ 文/余美琴

企業績效審計的目的不僅僅是揭露問題，更重要的是通過發掘問題產生的根源、找出解決問題的方法，幫助企業改進管理、完善制度，增加企業效益

理論界在上世紀80年代初國家審計制度建立不久，就開始探討績效審計問題。國家審計署對此持積極態度，1991年審計署首次提出：“在開展財務審計同時，逐步向檢查有關內部控制制度和效益審計方面延伸”，這是我國政府部門首次提出績效審計的概念。進入上世紀90年代中期，在傳統的財政財務收支審計中體現績效審計思想的黨政領導干部經濟責任審計和專項資金審計得到發展。黨政領導經濟責任審計，既包括合規合法性審查，又包括對黨政領導任期內經濟性、效率性進行評價；專項資金審計，要求檢查財政資金支出的合法性、真實性，也包括對專項資金使用效果進行評價。近年來，績效審計概念逐漸引入企業中，績效審計越來越被企業內審人員所重視，但就目前來講，企業內審部門開展績效審計還處在零散、單個狀態，還沒有形成系統的、規范的、完全獨立的審計類型。

績效審計的目的和意義何在

企業績效審計是對企業經營行為的效益進行審查和評價。影響企業經營行為效益的因素有很多，公司戰略、機構設置、內控制度、內部流程等方面都會影響企業的財務結果。審計人員不能把目光僅僅停留在財務數據上，視野應該更廣闊一些，看待問題的角度應該更宏觀一些，要從多角度分析和思考問題，從而發現產生問題的根源，從現象深入到本質。同時要認識到，審計工作中有時候遇到的問題不一定是違法違規的，但可能是明顯不合理的；有些問題可能會給企業帶來效益，但同時給其他企業乃至社會帶來消極影響；有些問題可能給企業增加了近期利益，卻使企業長遠利益受損。這些問題通常容易被審計人員所忽略。

企業績效審計的目的是提升企業效益。只要對提升企業效益不利的問題，審計人員都可以提出來。也就是說，審計不僅僅是揭露問題，更重要的是通過發掘問題產生的根源，找出解決問題的方法，幫助企業改進管理、完善制度，增加企業效益，進而達到增強企業競爭力和提升企業價值的最終目標。

房產企業績效審計該如何規范

以浙江盾安房地產開發有限公司為例，目前公司對下屬項目公司實行的是“法人治理”模式，以計劃與預算為主線。計劃包括項目計劃與年度計劃，預算包括項目預算與年度預算。可以說，計劃與預算是項目管理的靈魂所在，這也是房地產開發企業績效審計的重要對象。

（一）目標體系的建立

房地產開發企業績效審計目標體系包括項目目標、年度目標、月度目標等幾個層次。其中，項目目標應從投資決策開始，在企業對項目投資決策審計時，應同時形成項目績效審計目標體系。項目目標體系層層分解至年度目標體系，年度目標體系分解至月度目標體系。

——項目目標體系。項目目標體系內容包括：銷售目標。可行性分析的主要部分就是根據市場調研確定項目定位，并初步確立銷售方案，從而形成項目的銷售計劃，體現在“項目損益表”中的銷售收入和“現金流量表”中的現金流入。從可行性報告的相關數據出發，建立起銷售計劃的銷售價格、銷售面積、合同簽約率（進度）和資金回籠進度，就形成了該項目的銷售工作績效審計目標。

項目進度目標。項目在決策分析時已經對項目的進度安排做了計劃，根據項目的進度做出項目的資金安排計劃。項目可行性分析的“現金流量表”的現金流出部分暗含了項目的實施進度，而且銷售計劃也與項目的形象進度有關。根據上述資料，可以制訂出各分項工作的進度節點要求，比如：拆遷工作完成時間、各項報建報批手續完成時間、開發四證辦理完成時間、預售許可證辦理完成時間、招投標完成時間，圖紙優化設計完成時間、工程進度計劃表、工程預算完成時間，從而形成項目進度績效管理審計目標。

項目成本控制目標。項目的成本目標體現在“項目損益表”和“現金流量表”中，分別體現了各分項成本的總額和支出進度，分項成本包括土地成本、前期開發成本、配套成本、建安成本等，也可以進一步細化，比較各單體主體工程成本，按開發成本明細科目建立開發成本明細表，根據項目的具體情況分解形成項目成本績效管理審計目標。

項目質量目標。項目的質量目標主要體現在項目的功能安排、總體規劃、配套設施配置上，而施工質量是項目必須達到的基本目標。綜合項目策劃所設定的所有功能要求、配套設施、施工質量等形成項目質量績效管理審計目標。

項目融資目標。項目可行性研究的資金安排計劃就是項目的融資目標，包括融資金額、融資成本和時間結點。

費用控制目標。三項費用：財務費用、管理費用和銷售費用。

其他客戶服務目標。包括房地產初始登記完成時間、產權登記完成時間、房產證辦理完成時間。

——年度目標體系。年度經營目標主要包括經營方針、內部控制、財務成果、項目進度四個方面。其中經營方針包括以人為本（員工培訓、人才戰略與人力資源管理、企業文化與員工滿意度）、企業創新（創新工作開展）、品質至上（產品設計、工程質量）、持續發展（品牌建設、信用資質）等4個方面。

內部控制包括公司治理（法人治理、業務監管、資產監管），計劃、預算和績效管理，風險控制（危機與風險管理）等3個方面。

財務成果包括合同銷售額、房產預銷售回籠、結轉營業收入、凈利潤、管理費用、營銷費用、經營性現金凈流量、新增融資授信額度、新增融入資金、歸還貸款等指標。

項目進度包括前期工作、設計工作、工程施工、銷售等進度。

以上年度經營目標比較全面且基本是定量指標，是以項目預算為基礎，在對市場和項目公司進行研判的基礎上而做的年度預算的分解得出的。在年度經營目標的基礎上進行月度目標分解，并落實到具體部門、科室、責任人，這樣實現了方針目標的層次分解和落實。

有了上述目標體系，就可以考慮把績效審計工作和目標管理有機地結合起來。在公司制定績效管理目標時，用平衡計分法（BSC）、經濟增加值法（EVA）等工具，提出完善目標管理的建議。推行項目績效管理審計制度，通過檢查被審計單位管理效益水平，評價和分析影響整體管理效益的因素，找出提高管理效益的途徑，提出改進工作的建議，挖掘潛力，從而提高整體管理效益。

（二）細化績效審計思路

績效審計是一個管理全過程的審計，可分為：事前績效審計、事中審計、事后審計。房地產開發項目績效審計應主要集中于如下內容：對開發項目決策的審查、對項目計劃的審查、項目目標實施過程績效管理審計、項目目標成果績效審計。投資績效審計的內容應緊緊圍繞投資過程、投資結果這兩個重點：

——對投資項目進行全過程的分析與控制。對投資過程的審計內容可以用“3E”來概括：投資目標的經濟性、投資管理的效率性和投資結果的效果性。在實踐中，往往先看效果性，即項目是否達到預期目標；再看經濟性，有無損失浪費；最后分析效率性，投資是否高效，有無再提高的余地。具體而言，是查證以下四方面的問題：一是投資決策。投資決策的審查在投資初期主要是審查決策程序是否按照公司的制度進行。二是建設管理。是否切實地履行基建報批程序，征地拆遷、招投標、承發包和合同簽訂有無違規，建設管理、設計、監理是否到位，有無質量事故或延誤工期等等。三是資金使用。費用開支是否符合規定，成本核算(包括工程造價)是否真實、完整、合法等等。四是投資效果。是否及時驗收交付使用，是否達到決策目標，通過各項指標評價經濟效益和社會效益。項目基本結束后可以進行后評估，從而確認之前的投資決策是否科學并進行績效的綜合評價。

——對投資項目結果進行評價與借鑒。對審計發現的各類問題進行逐一評估和分析，剖析深層次的原因及其對項目效益的影響，例如是否建設管理機制不適應，人員素質是否符合要求，是否存在臨時性、非專業性等；領導決策意圖有無偏離，是否存在為搶工期而影響工程質量和投資、重大工程設計變更是否對項目銷售和成本的影響等等。

實際上，績效審計的內容是全方面的，根據審計方式不同，選擇的側重點也不同：事前審計，需從決策入手，重點查可行性研究、立項、概算、設計和籌資；事中審計(跟蹤審計)，需從管理入手，重點查招投標、建設、監理、施工、材料采購、價款結算等；事后審計，需從資金入手，重點查成本、質量、運營，進行后評估。

在具體項目實施中，應采取審計與審計調查相結合的方式，在重點問題、特殊問題、微觀問題上進行審計，在共性問題、宏觀問題、評價和分析上進行審計調查。

浙江盾安房地產開發有限公司)