房地產(chǎn)企業(yè)也需績效審計(jì)

□ 文/余美琴

房地產(chǎn)企業(yè)也需績效審計(jì)

□ 文/余美琴

企業(yè)績效審計(jì)的目的不僅僅是揭露問題，更重要的是通過發(fā)掘問題產(chǎn)生的根源、找出解決問題的方法，幫助企業(yè)改進(jìn)管理、完善制度，增加企業(yè)效益

理論界在上世紀(jì)80年代初國家審計(jì)制度建立不久，就開始探討績效審計(jì)問題。國家審計(jì)署對(duì)此持積極態(tài)度，1991年審計(jì)署首次提出：“在開展財(cái)務(wù)審計(jì)同時(shí)，逐步向檢查有關(guān)內(nèi)部控制制度和效益審計(jì)方面延伸”，這是我國政府部門首次提出績效審計(jì)的概念。進(jìn)入上世紀(jì)90年代中期，在傳統(tǒng)的財(cái)政財(cái)務(wù)收支審計(jì)中體現(xiàn)績效審計(jì)思想的黨政領(lǐng)導(dǎo)干部經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)和專項(xiàng)資金審計(jì)得到發(fā)展。黨政領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)濟(jì)責(zé)任審計(jì)，既包括合規(guī)合法性審查，又包括對(duì)黨政領(lǐng)導(dǎo)任期內(nèi)經(jīng)濟(jì)性、效率性進(jìn)行評(píng)價(jià)；專項(xiàng)資金審計(jì)，要求檢查財(cái)政資金支出的合法性、真實(shí)性，也包括對(duì)專項(xiàng)資金使用效果進(jìn)行評(píng)價(jià)。近年來，績效審計(jì)概念逐漸引入企業(yè)中，績效審計(jì)越來越被企業(yè)內(nèi)審人員所重視，但就目前來講，企業(yè)內(nèi)審部門開展績效審計(jì)還處在零散、單個(gè)狀態(tài)，還沒有形成系統(tǒng)的、規(guī)范的、完全獨(dú)立的審計(jì)類型。

績效審計(jì)的目的和意義何在

企業(yè)績效審計(jì)是對(duì)企業(yè)經(jīng)營行為的效益進(jìn)行審查和評(píng)價(jià)。影響企業(yè)經(jīng)營行為效益的因素有很多，公司戰(zhàn)略、機(jī)構(gòu)設(shè)置、內(nèi)控制度、內(nèi)部流程等方面都會(huì)影響企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)果。審計(jì)人員不能把目光僅僅停留在財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)上，視野應(yīng)該更廣闊一些，看待問題的角度應(yīng)該更宏觀一些，要從多角度分析和思考問題，從而發(fā)現(xiàn)產(chǎn)生問題的根源，從現(xiàn)象深入到本質(zhì)。同時(shí)要認(rèn)識(shí)到，審計(jì)工作中有時(shí)候遇到的問題不一定是違法違規(guī)的，但可能是明顯不合理的；有些問題可能會(huì)給企業(yè)帶來效益，但同時(shí)給其他企業(yè)乃至社會(huì)帶來消極影響；有些問題可能給企業(yè)增加了近期利益，卻使企業(yè)長遠(yuǎn)利益受損。這些問題通常容易被審計(jì)人員所忽略。

企業(yè)績效審計(jì)的目的是提升企業(yè)效益。只要對(duì)提升企業(yè)效益不利的問題，審計(jì)人員都可以提出來。也就是說，審計(jì)不僅僅是揭露問題，更重要的是通過發(fā)掘問題產(chǎn)生的根源，找出解決問題的方法，幫助企業(yè)改進(jìn)管理、完善制度，增加企業(yè)效益，進(jìn)而達(dá)到增強(qiáng)企業(yè)競爭力和提升企業(yè)價(jià)值的最終目標(biāo)。

房產(chǎn)企業(yè)績效審計(jì)該如何規(guī)范

以浙江盾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為例，目前公司對(duì)下屬項(xiàng)目公司實(shí)行的是“法人治理”模式，以計(jì)劃與預(yù)算為主線。計(jì)劃包括項(xiàng)目計(jì)劃與年度計(jì)劃，預(yù)算包括項(xiàng)目預(yù)算與年度預(yù)算。可以說，計(jì)劃與預(yù)算是項(xiàng)目管理的靈魂所在，這也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效審計(jì)的重要對(duì)象。

（一）目標(biāo)體系的建立

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)績效審計(jì)目標(biāo)體系包括項(xiàng)目目標(biāo)、年度目標(biāo)、月度目標(biāo)等幾個(gè)層次。其中，項(xiàng)目目標(biāo)應(yīng)從投資決策開始，在企業(yè)對(duì)項(xiàng)目投資決策審計(jì)時(shí)，應(yīng)同時(shí)形成項(xiàng)目績效審計(jì)目標(biāo)體系。項(xiàng)目目標(biāo)體系層層分解至年度目標(biāo)體系，年度目標(biāo)體系分解至月度目標(biāo)體系。

——項(xiàng)目目標(biāo)體系。項(xiàng)目目標(biāo)體系內(nèi)容包括：銷售目標(biāo)?？尚行苑治龅闹饕糠志褪歉鶕?jù)市場調(diào)研確定項(xiàng)目定位，并初步確立銷售方案，從而形成項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，體現(xiàn)在“項(xiàng)目損益表”中的銷售收入和“現(xiàn)金流量表”中的現(xiàn)金流入。從可行性報(bào)告的相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā)，建立起銷售計(jì)劃的銷售價(jià)格、銷售面積、合同簽約率（進(jìn)度）和資金回籠進(jìn)度，就形成了該項(xiàng)目的銷售工作績效審計(jì)目標(biāo)。

項(xiàng)目進(jìn)度目標(biāo)。項(xiàng)目在決策分析時(shí)已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)度安排做了計(jì)劃，根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度做出項(xiàng)目的資金安排計(jì)劃。項(xiàng)目可行性分析的“現(xiàn)金流量表”的現(xiàn)金流出部分暗含了項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度，而且銷售計(jì)劃也與項(xiàng)目的形象進(jìn)度有關(guān)。根據(jù)上述資料，可以制訂出各分項(xiàng)工作的進(jìn)度節(jié)點(diǎn)要求，比如：拆遷工作完成時(shí)間、各項(xiàng)報(bào)建報(bào)批手續(xù)完成時(shí)間、開發(fā)四證辦理完成時(shí)間、預(yù)售許可證辦理完成時(shí)間、招投標(biāo)完成時(shí)間，圖紙優(yōu)化設(shè)計(jì)完成時(shí)間、工程進(jìn)度計(jì)劃表、工程預(yù)算完成時(shí)間，從而形成項(xiàng)目進(jìn)度績效管理審計(jì)目標(biāo)。

項(xiàng)目成本控制目標(biāo)。項(xiàng)目的成本目標(biāo)體現(xiàn)在“項(xiàng)目損益表”和“現(xiàn)金流量表”中，分別體現(xiàn)了各分項(xiàng)成本的總額和支出進(jìn)度，分項(xiàng)成本包括土地成本、前期開發(fā)成本、配套成本、建安成本等，也可以進(jìn)一步細(xì)化，比較各單體主體工程成本，按開發(fā)成本明細(xì)科目建立開發(fā)成本明細(xì)表，根據(jù)項(xiàng)目的具體情況分解形成項(xiàng)目成本績效管理審計(jì)目標(biāo)。

項(xiàng)目質(zhì)量目標(biāo)。項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目的功能安排、總體規(guī)劃、配套設(shè)施配置上，而施工質(zhì)量是項(xiàng)目必須達(dá)到的基本目標(biāo)。綜合項(xiàng)目策劃所設(shè)定的所有功能要求、配套設(shè)施、施工質(zhì)量等形成項(xiàng)目質(zhì)量績效管理審計(jì)目標(biāo)。

項(xiàng)目融資目標(biāo)。項(xiàng)目可行性研究的資金安排計(jì)劃就是項(xiàng)目的融資目標(biāo)，包括融資金額、融資成本和時(shí)間結(jié)點(diǎn)。

費(fèi)用控制目標(biāo)。三項(xiàng)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。

其他客戶服務(wù)目標(biāo)。包括房地產(chǎn)初始登記完成時(shí)間、產(chǎn)權(quán)登記完成時(shí)間、房產(chǎn)證辦理完成時(shí)間。

——年度目標(biāo)體系。年度經(jīng)營目標(biāo)主要包括經(jīng)營方針、內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)成果、項(xiàng)目進(jìn)度四個(gè)方面。其中經(jīng)營方針包括以人為本（員工培訓(xùn)、人才戰(zhàn)略與人力資源管理、企業(yè)文化與員工滿意度）、企業(yè)創(chuàng)新（創(chuàng)新工作開展）、品質(zhì)至上（產(chǎn)品設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量）、持續(xù)發(fā)展（品牌建設(shè)、信用資質(zhì)）等4個(gè)方面。

內(nèi)部控制包括公司治理（法人治理、業(yè)務(wù)監(jiān)管、資產(chǎn)監(jiān)管），計(jì)劃、預(yù)算和績效管理，風(fēng)險(xiǎn)控制（危機(jī)與風(fēng)險(xiǎn)管理）等3個(gè)方面。

財(cái)務(wù)成果包括合同銷售額、房產(chǎn)預(yù)銷售回籠、結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入、凈利潤、管理費(fèi)用、營銷費(fèi)用、經(jīng)營性現(xiàn)金凈流量、新增融資授信額度、新增融入資金、歸還貸款等指標(biāo)。

項(xiàng)目進(jìn)度包括前期工作、設(shè)計(jì)工作、工程施工、銷售等進(jìn)度。

以上年度經(jīng)營目標(biāo)比較全面且基本是定量指標(biāo)，是以項(xiàng)目預(yù)算為基礎(chǔ)，在對(duì)市場和項(xiàng)目公司進(jìn)行研判的基礎(chǔ)上而做的年度預(yù)算的分解得出的。在年度經(jīng)營目標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行月度目標(biāo)分解，并落實(shí)到具體部門、科室、責(zé)任人，這樣實(shí)現(xiàn)了方針目標(biāo)的層次分解和落實(shí)。

有了上述目標(biāo)體系，就可以考慮把績效審計(jì)工作和目標(biāo)管理有機(jī)地結(jié)合起來。在公司制定績效管理目標(biāo)時(shí)，用平衡計(jì)分法（BSC）、經(jīng)濟(jì)增加值法（EVA）等工具，提出完善目標(biāo)管理的建議。推行項(xiàng)目績效管理審計(jì)制度，通過檢查被審計(jì)單位管理效益水平，評(píng)價(jià)和分析影響整體管理效益的因素，找出提高管理效益的途徑，提出改進(jìn)工作的建議，挖掘潛力，從而提高整體管理效益。

（二）細(xì)化績效審計(jì)思路

績效審計(jì)是一個(gè)管理全過程的審計(jì)，可分為：事前績效審計(jì)、事中審計(jì)、事后審計(jì)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目績效審計(jì)應(yīng)主要集中于如下內(nèi)容：對(duì)開發(fā)項(xiàng)目決策的審查、對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃的審查、項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)施過程績效管理審計(jì)、項(xiàng)目目標(biāo)成果績效審計(jì)。投資績效審計(jì)的內(nèi)容應(yīng)緊緊圍繞投資過程、投資結(jié)果這兩個(gè)重點(diǎn)：

——對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行全過程的分析與控制。對(duì)投資過程的審計(jì)內(nèi)容可以用“3E”來概括：投資目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)性、投資管理的效率性和投資結(jié)果的效果性。在實(shí)踐中，往往先看效果性，即項(xiàng)目是否達(dá)到預(yù)期目標(biāo)；再看經(jīng)濟(jì)性，有無損失浪費(fèi)；最后分析效率性，投資是否高效，有無再提高的余地。具體而言，是查證以下四方面的問題：一是投資決策。投資決策的審查在投資初期主要是審查決策程序是否按照公司的制度進(jìn)行。二是建設(shè)管理。是否切實(shí)地履行基建報(bào)批程序，征地拆遷、招投標(biāo)、承發(fā)包和合同簽訂有無違規(guī)，建設(shè)管理、設(shè)計(jì)、監(jiān)理是否到位，有無質(zhì)量事故或延誤工期等等。三是資金使用。費(fèi)用開支是否符合規(guī)定，成本核算(包括工程造價(jià))是否真實(shí)、完整、合法等等。四是投資效果。是否及時(shí)驗(yàn)收交付使用，是否達(dá)到?jīng)Q策目標(biāo)，通過各項(xiàng)指標(biāo)評(píng)價(jià)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。項(xiàng)目基本結(jié)束后可以進(jìn)行后評(píng)估，從而確認(rèn)之前的投資決策是否科學(xué)并進(jìn)行績效的綜合評(píng)價(jià)。

——對(duì)投資項(xiàng)目結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)與借鑒。對(duì)審計(jì)發(fā)現(xiàn)的各類問題進(jìn)行逐一評(píng)估和分析，剖析深層次的原因及其對(duì)項(xiàng)目效益的影響，例如是否建設(shè)管理機(jī)制不適應(yīng)，人員素質(zhì)是否符合要求，是否存在臨時(shí)性、非專業(yè)性等；領(lǐng)導(dǎo)決策意圖有無偏離，是否存在為搶工期而影響工程質(zhì)量和投資、重大工程設(shè)計(jì)變更是否對(duì)項(xiàng)目銷售和成本的影響等等。

實(shí)際上，績效審計(jì)的內(nèi)容是全方面的，根據(jù)審計(jì)方式不同，選擇的側(cè)重點(diǎn)也不同：事前審計(jì)，需從決策入手，重點(diǎn)查可行性研究、立項(xiàng)、概算、設(shè)計(jì)和籌資；事中審計(jì)(跟蹤審計(jì))，需從管理入手，重點(diǎn)查招投標(biāo)、建設(shè)、監(jiān)理、施工、材料采購、價(jià)款結(jié)算等；事后審計(jì)，需從資金入手，重點(diǎn)查成本、質(zhì)量、運(yùn)營，進(jìn)行后評(píng)估。

在具體項(xiàng)目實(shí)施中，應(yīng)采取審計(jì)與審計(jì)調(diào)查相結(jié)合的方式，在重點(diǎn)問題、特殊問題、微觀問題上進(jìn)行審計(jì)，在共性問題、宏觀問題、評(píng)價(jià)和分析上進(jìn)行審計(jì)調(diào)查。

浙江盾安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司)