個(gè)人投資者在城市化進(jìn)程中如何投資房地產(chǎn)

　　 摘要：目前對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，遇到的主要問(wèn)題是如何進(jìn)行投資以及怎么投資房產(chǎn)市場(chǎng)。文章主要通過(guò)對(duì)城市規(guī)模的差異化比較，旨在幫助個(gè)人房地產(chǎn)投資者選擇合適的房產(chǎn)來(lái)開(kāi)展投資。
　　 關(guān)鍵詞：個(gè)人投資者；城市化；房地產(chǎn)
　　 專家斷言，未來(lái)幾年我國(guó)政府對(duì)房市調(diào)控措施的力度將會(huì)越來(lái)越大，那么通過(guò)投資房產(chǎn)使資本升值是否還是一種必要的投資異化方式？雖然2011年國(guó)家先后出臺(tái)了多項(xiàng)政策來(lái)調(diào)控房屋價(jià)格，甚至動(dòng)用了行政干預(yù)的手段，重慶成為全國(guó)第一個(gè)征收房屋產(chǎn)權(quán)稅的地區(qū)，雖然重慶只是試點(diǎn)，但是從中可以看出，國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控的決心。但是，從2011年全年來(lái)看，全國(guó)絕大部分地區(qū)的房屋價(jià)格仍然保持著漲幅的態(tài)勢(shì)，只是同比往年，漲幅勢(shì)頭略有下降而已。所以，未來(lái)5-10年內(nèi)，投資房產(chǎn)仍然是一種使自己的資本活躍起來(lái)的良好方式。市場(chǎng)對(duì)房屋的剛性需求仍然很大，絕大多數(shù)投資者相信其決定著自己未來(lái)5-10年內(nèi)在資本市場(chǎng)上的成敗。
　　 面對(duì)實(shí)質(zhì)上并未降溫的房地產(chǎn)熱潮，近幾年，一方面出于自身發(fā)展的考慮，另一方面出于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的現(xiàn)狀，很多一線城市的個(gè)人房地產(chǎn)投資者已經(jīng)走出了本地，走向了全國(guó)性的戰(zhàn)略擴(kuò)張，走向了以二、三線城市為主的全國(guó)性擴(kuò)張。同時(shí)，也正是在此輪走出去的過(guò)程當(dāng)中，很多個(gè)人投資者看到了外地市場(chǎng)與一級(jí)城市市場(chǎng)的巨大差別。從政府部門到土地出讓，從建筑規(guī)劃到施工保證，從客戶習(xí)性到營(yíng)銷代理等等，與之前一貫的操作有了明顯的不同。正因?yàn)橛兄黠@的不同，造成了投資的“成王敗寇”。因此，目前對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，遇到的主要問(wèn)題是如何進(jìn)行投資以及怎么投資房產(chǎn)市場(chǎng)。
　　 要解決這個(gè)問(wèn)題，就要對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走高的根源進(jìn)行分析，這是和我國(guó)的城市化進(jìn)程密不可分的。我國(guó)最近15年城市化進(jìn)程明顯加快，這使得城市人口急速增長(zhǎng)，而我們與之相配套的保障性住房政策與建設(shè)具有明顯的滯后性，因此，人們?yōu)榱嗽诔鞘欣镉凶约悍€(wěn)定的位置，不得不花錢買套房子，這是城市房屋價(jià)格最初增長(zhǎng)的根本原因，隨著房屋價(jià)格的漲幅，人們發(fā)現(xiàn)原來(lái)房屋和股票、期貨一樣是可以用來(lái)投資的，這導(dǎo)致人們繼續(xù)投資購(gòu)買更多套的房屋。在投資的過(guò)程中，房屋所在城市的發(fā)展水平和房屋在城市中的位置決定了它的價(jià)格，處于人口規(guī)模較大的城市，并且周邊有良好的商業(yè)區(qū)的房屋具有明顯的升值潛力。
　　 人口規(guī)模的大小是體現(xiàn)我國(guó)城市發(fā)展水平的重要指標(biāo)之一，這是因?yàn)樵谖覈?guó)，一個(gè)城市人口的多少?zèng)Q定了勞動(dòng)力的密集程度、智力資源的豐富程度和消費(fèi)水平的穩(wěn)定程度。不同人口規(guī)模的城市，其房屋投資的方式是不同的。可以把我國(guó)的城市分為15萬(wàn)人口以下的小城市、50萬(wàn)人口以上100萬(wàn)人口以下的中等城市、100萬(wàn)人口以上1000萬(wàn)人口以下的大城市、以及1000萬(wàn)人口以上的特大城市。根據(jù)我國(guó)城市發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，15萬(wàn)人口以下的小城市對(duì)大城市的依附程度很高，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)往往比較單一，通常是某一產(chǎn)業(yè)占絕對(duì)的主導(dǎo)，除非該產(chǎn)業(yè)具有自己的特色，如旅游城市等，否則必定會(huì)逐漸走向衰落或者被吞并。在未來(lái)的5-10年內(nèi)，在如此規(guī)模的城市購(gòu)買住房，需要慎重考慮，如是具有開(kāi)發(fā)潛力的特色小城市，還是應(yīng)該在市中心，或者旅游景點(diǎn)附近進(jìn)行房產(chǎn)的投資。
　　 在50萬(wàn)人口以上100萬(wàn)人口以下的中等城市，經(jīng)濟(jì)重心集中在人口密度比較大的幾個(gè)商業(yè)圈內(nèi)，在那里，幾乎所有的住宅小區(qū)都最大限度地增加商業(yè)面積，以商業(yè)部分為盈利重點(diǎn)。因此，個(gè)人投資者應(yīng)考慮將房屋投資集中到這些區(qū)域，只要位置不是太偏僻，都能賣出好價(jià)錢。另外，在這類城市中，消費(fèi)水平呈現(xiàn)20/80法則，即城市中80%的消費(fèi)來(lái)自那20%的經(jīng)濟(jì)收入較高者。因此，對(duì)個(gè)人房產(chǎn)投資者來(lái)說(shuō)，應(yīng)關(guān)注住宅的檔次性，可將投資眼光聚焦到該城市中的最高檔住宅小區(qū)。此類住宅項(xiàng)目的最大特點(diǎn)就是，開(kāi)發(fā)商把它做成全城最高檔的住宅小區(qū)，將城里最有權(quán)和最有錢的金字塔尖人士一網(wǎng)打盡，這些人士更多時(shí)候是“不差錢”的，投資這里，相信會(huì)有很多的市場(chǎng)回報(bào)率。
　　 在我國(guó)，從2011年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，特大城市和大城市仍然是房地產(chǎn)的主要市場(chǎng)，這些城市房產(chǎn)投資的成敗很大程度上決定著個(gè)人投資者的命運(yùn)。從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)來(lái)看，2011年40個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)包括：
　　 第一，商品房銷售量方面，一線城市和杭州、蘇州等部分二線城市銷售額較為突出，前10名城市在40個(gè)大中城市中所占比例達(dá)到62.6%。
　　 第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額仍集中在一線城市和重慶、沈陽(yáng)等部分二線城市，但二線城市增速明顯快于一線城市。供求關(guān)系方面，40個(gè)重點(diǎn)城市商品房施工面積、銷售面積、新開(kāi)工面積、銷售面積比值中位數(shù)分別為3.8和1.1；深圳、上海和杭州市場(chǎng)供不應(yīng)求的壓力較為顯著。
　　 第三，住宅成交均價(jià)方面，2011年11月，深圳、杭州和上海位居前三位，只有少數(shù)省會(huì)城市如昆明、長(zhǎng)沙和沈陽(yáng)的住宅銷售價(jià)低于5000元/平方米。
　　 根據(jù)上述來(lái)看，100萬(wàn)人口以上1000萬(wàn)人口以下的大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模增速明顯，正如世界上沒(méi)有兩片相同的葉子，在這樣的城市中，人口的多元化是其一大特點(diǎn)，不得不引起關(guān)注，因?yàn)樵谶@樣的城市中。同一地域的人群往往生活在相似的環(huán)境中，他們對(duì)樓盤的選擇也是如此，誰(shuí)不希望自己的鄰居是老鄉(xiāng)呢？同時(shí)，對(duì)于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，還不得不關(guān)注其他宏觀和微觀因素，如開(kāi)發(fā)商的實(shí)力、政府的各項(xiàng)政策、購(gòu)房群體的背景、地理位置、媒體渠道等。在這樣規(guī)模的城市中，個(gè)人投資者的性格也會(huì)影響其對(duì)投資的選擇，表現(xiàn)如下：
　　 第一，對(duì)于穩(wěn)健型的投資者：建議他們購(gòu)買這個(gè)城市中的二手樓，特別是處在商業(yè)圈中，樓盤周邊配套成熟，且樓價(jià)穩(wěn)定，巨大的優(yōu)勢(shì)是可見(jiàn)的收益較多，風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較少。
　　 第二，對(duì)于冒險(xiǎn)型的投資者：建議他們投資一些極具潛力的樓盤，這樣的樓盤選擇面較多，甚至可以選擇購(gòu)買一手樓，之所以把一手樓劃為冒險(xiǎn)型的投資，原因在于這樣的城市中現(xiàn)時(shí)的一手樓的售價(jià)由開(kāi)發(fā)商定，他們定價(jià)時(shí)，只考慮利潤(rùn)收益，因?yàn)檎麄€(gè)城市化建設(shè)還不是很均衡，這樣城市的周邊地域顯得比較冷清，因此，在周邊區(qū)域的部分一手樓的配套設(shè)施并不完善，存在一定的風(fēng)險(xiǎn)性。如方小姐在購(gòu)買某小區(qū)花園時(shí)，銷售小姐告訴她的樓盤周邊的規(guī)劃藍(lán)圖十分完善，她認(rèn)為該樓盤可以購(gòu)買。她購(gòu)買不久后，政府出了文，在樓盤旁邊建起了一個(gè)變電站。方小姐的物業(yè)都沒(méi)有入住，樓價(jià)已向下跌，她真是損失慘重了。對(duì)于冒險(xiǎn)型的投資者，如果愿意承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)，不妨可以考慮購(gòu)買這些城市郊區(qū)的樓盤，現(xiàn)時(shí)這些區(qū)域的樓價(jià)相對(duì)較便宜，有一定的投資空間，但是客戶必須要守，守的時(shí)間長(zhǎng)短看政府、開(kāi)發(fā)展商是否有信心、有足夠的資金開(kāi)發(fā)它了。
　　 在1000萬(wàn)人以上的特大城市中，似乎遍地是黃金，投資就賺錢，這不無(wú)道理，但是，對(duì)投資者來(lái)說(shuō)，反而最難抉擇，特大城市的發(fā)展速度很快，像上海、北京，無(wú)論在基礎(chǔ)設(shè)施、經(jīng)濟(jì)、還是人文上，都已經(jīng)躋身世界發(fā)達(dá)城市行列，在這樣城市中生活的人群中，相當(dāng)一部分人不需要在商業(yè)中心就能獨(dú)立的生活和發(fā)展，甚至很多富有的人選擇住在郊外，因?yàn)槭兄行牡沫h(huán)境狀況達(dá)不到他們的要求，這點(diǎn)和歐美發(fā)達(dá)國(guó)家類似。因此，投資郊區(qū)和投資市中心的樓盤同樣具有競(jìng)爭(zhēng)力，甚至投資郊區(qū)的樓盤比投資市中心更有發(fā)展?jié)摿Γ杀据^低，收益潛力卻是巨大的。
　　 城市化，是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然結(jié)果，是經(jīng)濟(jì)形態(tài)向高層次發(fā)展的客觀表現(xiàn)形式。它不僅表現(xiàn)為人口由鄉(xiāng)村向城市轉(zhuǎn)移，以及城市人口的迅速增長(zhǎng)，城市區(qū)域的擴(kuò)張，還表現(xiàn)為生產(chǎn)要素向城市的集中趨勢(shì)、城市自身功能的完善以及經(jīng)濟(jì)生活由鄉(xiāng)村型向城市型的過(guò)渡。因此，不管在過(guò)去，現(xiàn)在，還是將來(lái)，城市化的發(fā)展是個(gè)人房產(chǎn)投資者在投資時(shí)不可忽視的重要因素。
　　 參考文獻(xiàn)：
　　 1.畢于榜.淺議城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展能力[J].消