我國旅游地產項目的敏感性分析

　　 摘要：隨著我國經濟的迅速發展，人們收入不斷提高，現行休假制度的完善，為休閑消費奠定了堅實的基礎。與此同時，我國房地產市場的迅猛發展，給我國經濟注入了極大的活力。旅游房地產業作為將旅游與房地產相結合的一種產業，也正處于一種不斷上升的發展態勢。旅游地產項目作為一種高回報的投資，必然伴隨著相應的高風險。文章以FH島旅游地產項目為例，對該項目進行敏感性分析，對該項目的不確定性及風險水平進行了初步的衡量，得出了可以對其進行投資的結論，為投資者提供了相應的參考。
　　 關鍵詞：旅游地產；現金流量表；敏感性分析
　　 一、引言
　　 旅游業作為第三產業的重要組成部分，在經濟發展中也占有著很重要的地位。2008年金融危機雖然對全球經濟造成了一定程度上的影響，但我們經濟社會發展的戰略機遇沒有發生逆轉，我國旅游業發展仍屬于上升期。旅游地產的開發在大的范疇上屬于房地產的項目，而房地產屬于一種投資大、風險高的行業，我們有必要對項目投資的可行性進行一定的分析，通過對項目進行各方面的評估為投資者的投資決策提供一定的依據。本文以FH島旅游地產項目為例，對其進行敏感性分析，為項目投資者提供有益的參考。
　　 二、相關文獻綜述
　　 從近幾年的文獻來看，國外學者大多應用復雜的數理模型分析項目的不確定性。如Ken He（2007）通過研究提出一種實物期權的分析方法來減少投資的損失。通過研究，提出投資分析方法的適用性取決于投資成本相對于預期的收益，不確定性和靈活程度的大小。Heung-Suk Hwang（2010）在研究中關注貼現現金流方法，認為這是對未來價值增長的投資重點。這些方法之間定義的關系使人們有可能說明效率分析的主要觀點。
　　 三、FH島旅游地產項目的敏感性分析
　　 項目敏感性分析作為項目不確定分析的一種，是指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風險能力的一種不確定性分析方法。下文以FH島旅游地產項目為例進行項目敏感性分析。
　　 （一）FH島旅游地產項目介紹
　　 FH島旅游地產項目總投資為91085.4萬元，其中，五星級溫泉主題度假酒店投資為55002.6萬元，企業會所投資為22164.2萬元，漁人碼頭投資為9458.2萬元，游泳池及直升機停機坪投資為417.7萬元，園區綠化投資為202.5萬元，建設期利息3340.8萬元，鋪底流動資金500.0萬元。
　　 項目銷售計劃為2011年12月底竣工并投入使用，商業地產項目對外銷售進度為第一年40%、第二年40%、第三年20%，旅游設施按計算期平均收入測算。
　　 （二）FH島旅游地產項目的敏感性分析
　　 敏感性分析是研究分析建立項目的投資、成本、價格、產量和工期等主要變量發生變化時，導致對評估項目經濟效益的主要指標發生變動的敏感oo7MghCfwexB6s6wu+mgDQ==程度。項目評估指標主要是指項目內部收益率、凈現值、投資收益率、投資回收期或償還期。通過敏感性分析，要在諸多的不確定因素中，找出對經濟效益指標反應敏感的因素，并確定其影響程度，并計算出這些因素在一定范圍內變化時，有關效益指標變動的數量，從而建立主要變量因素與經濟效益指標之間的對應定量關系。
　　 將不同變量計算出對同一效果指標的不同變化率，再進行比較，選擇其中敏感度系數最大的變量因素為該項目的敏感因素，變化率小的為不敏感因素。可按下列公式計算敏感度系數：敏感度系數（E）■＝■。
　　 之后繪制敏感性分析圖，求出變量因素變化極限值的臨界點。作圖表示個變量因素的變化規律，可以更直觀地反映出各個變量因素的變化對經濟效益指標的影響，而且可以求出內部收益率等經濟效益指標達到臨界點時，各種因素允許變化的最大幅度，即為變量因素變化的極限值，所作圖示如圖1所示：
　　 圖1縱坐標表示投資內部收益率，橫坐標表示不確定變量因素的變化率，圖中按敏感性分析計算結果畫出各種變量因素的變化曲線，選其中與橫坐標相交的角度最大的曲線為敏感性因素變化線。同時，在圖中還應標出財務基準收益率或社會折現率。從某種因素對全部投資內部收益率的影響曲線與基準收益率或社會折現率線的焦點，可以得知該種因素允許變化的最大幅度，即變量盈虧界限的極限變化值。變化超過這個極限值項目就不可行。如果發生這種極限變化的可能性很大，則表明項目承擔的風險很大。
　　 變量因素盈虧界限的極限變化值的確定，可以用R＝■=■來表示，其中，V0是評估指標V的基準值，而X■■則為變量因素相對變化Xk的盈虧界限的極值變化值（臨界點）。根據變量因素的敏感度系數（E）和盈虧界限的極值（X■■）就可以對投資項目作出風險估計。這說明，變量因素變化給評估指標帶來的風險取決于評估指標對變量因素變化的敏感型和變量的盈虧極限臨界點。項目的風險性與變量因素的敏感性成正比，即敏感度系數大的敏感因素對項目風險影響大；而與變量因素盈虧極限的臨界點成反比，即臨界點越小項目風險性越高。
　　 就項目經營成本、銷售收入（價格）、運營收入、建設投資為變動因素對財務內部收益率、投資回收期、資本金內部收益率等指標的影響進行敏感性分析，如表1所示。由分析可以看出，經營成本、銷售收入的變動對項目收益的影響最大。經營成本每變動10%財務內部收益率變動5%左右；銷售收入每變動10%財務內部收益率變動14.78%。所以經營成本和銷售收入對項目的影響最大，因此，項目單位應加強營銷手段，確保實現營業收入尤其是企業會所的預期收入。同時，在項目運營中，要嚴格控制成本，加強項目投產后管理。
　　 四、結論
　　 通過對FH島旅游地產項目進行了敏感性分析，可以看出經營成本與銷售收入的影響最大，因此在項目的建設與運營過程中要加強對經營成本的控制，同時在其營運過程中采取各種有利措施增加銷售收入。從敏感性分析的角度來看該項目的風險相對較小，在可以接受的范圍之內，因此本項目是值得投資的。
　　 參考文獻：
　　 1.邱萌.建設工程項目投資有效控制研究[J].新西部(下