“新城”不再成為睡城

“十二五”加大郊區(qū)城鎮(zhèn)建設(shè)

早在1990年代，上海市政府制訂了“一城九鎮(zhèn)”的“十一五規(guī)劃”。“一城”是松江新城，建成英國(guó)風(fēng)格。其余九鎮(zhèn)也在規(guī)劃中確定自己的風(fēng)貌特色，比如安亭鎮(zhèn)建成德國(guó)式小城；浦江鎮(zhèn)以意大利式建筑為特色……另外，它們還具有不同的經(jīng)濟(jì)格局，如安亭（汽車(chē)）、蘆潮港（深水）、朱家角（旅游）、楓涇（商貿(mào)）、高橋（港口城鎮(zhèn)）等特色鎮(zhèn)。

根據(jù)第六次人口普查的數(shù)據(jù)表明，上海城市人口的空間結(jié)構(gòu)繼續(xù)呈向郊區(qū)擴(kuò)散的趨勢(shì)，中心城區(qū)2010年人口密度為每平方公里2.41萬(wàn)人，與1990年相比，每平方公里人口減少1417人。上海近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)2010年人口密度分別為每平方公里4684人和1388人，與1990年的1362人和747人相比，增幅分別為2.44倍和0.86倍。

“郊區(qū)不是沒(méi)有吸引到人口，而是吸引人口數(shù)量沒(méi)有預(yù)計(jì)的那么多、那么快。”復(fù)旦大學(xué)社會(huì)發(fā)展與公共政策學(xué)院教授任遠(yuǎn)曾這樣表示。

盡管上海交通越來(lái)越發(fā)達(dá)，運(yùn)能逐年增加，每日早晚高峰卻更加擁擠，高架道路等越來(lái)越堵。這種現(xiàn)象產(chǎn)生的很大原因是，雖然中環(huán)、外環(huán)乃至郊環(huán)吸引了人口，但實(shí)際上都存在著“職住”分離的現(xiàn)象。于是，人們來(lái)回奔波于城中心和居住地，產(chǎn)生用能、用地、交通三大障礙，造成了“鐘擺交通效應(yīng)”。

而一些郊區(qū)城鎮(zhèn)也被戲稱(chēng)為“睡城”。這些人口相對(duì)集中的區(qū)域，由于缺乏成熟的如衣食住行、商業(yè)休閑、教育娛樂(lè)等城市配套，人口雖大量入住，但也只局限于晚上回家睡覺(jué)，人們白天照樣開(kāi)車(chē)或者乘車(chē)趕往市中心上班。

根據(jù)上海中心城區(qū)居民問(wèn)卷調(diào)查顯示，有高達(dá)77%的人不愿到新城居住、工作。其中，32%認(rèn)為新城就業(yè)機(jī)會(huì)少，26%認(rèn)為新城的職位和薪水比較低；認(rèn)為新城購(gòu)物不方便、中小學(xué)教育設(shè)施不理想、文娛設(shè)施不足及醫(yī)療條件差的分別達(dá)到39%、29%、23%和20%。

寄予厚望的“一城九鎮(zhèn)”規(guī)劃，雖未能達(dá)到產(chǎn)研融合的目標(biāo)，上海政府仍將發(fā)力新城鎮(zhèn)建設(shè)。“十二五”期間，上海將重點(diǎn)建設(shè)包括金山新城、嘉定新城、崇明城橋新城、松江新城、浦東臨港新城、青浦新城、奉賢南橋新城等一批新城。到2020年，嘉定新城、松江新城將利用京滬高鐵、滬寧城際和滬昆高鐵、滬杭城際、滬杭客專(zhuān)，初步確立其在長(zhǎng)三角地區(qū)綜合性節(jié)點(diǎn)城市的地位，聚集100萬(wàn)左右的人口；浦東臨港新城、青浦新城、奉賢南橋新城，將具備較高能級(jí)的城市綜合集聚輻射功能，聚集60萬(wàn)～80萬(wàn)人口；金山新城、崇明城橋新城對(duì)周邊地區(qū)發(fā)展的服務(wù)帶動(dòng)作用將明顯增強(qiáng)，聚集20萬(wàn)～40萬(wàn)人口。“新城群”規(guī)劃建設(shè)，成為推進(jìn)上海城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的重要舉措。

“城市綜合體”蔓延至郊區(qū)

談及新城鎮(zhèn)建設(shè)，不能不談如何進(jìn)行產(chǎn)研融合。有關(guān)人士認(rèn)為，新城在職能上不應(yīng)局限于制造業(yè)，也不應(yīng)只是服務(wù)于某個(gè)區(qū)縣的地方中心城市，而要賦予高能級(jí)綜合功能。過(guò)去，以資本和技術(shù)密集型為主的制造業(yè)帶動(dòng)新城就業(yè)系數(shù)不高，提供就業(yè)崗位有限。此外，在基礎(chǔ)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化娛樂(lè)等方面存在較大差距，限制了新城的規(guī)模和人氣。

在這一點(diǎn)上，“城市綜合體”似乎滿(mǎn)足了城鎮(zhèn)化的要求，它將城市中的商業(yè)、辦公、居住、酒店、餐飲、文娛和交通等進(jìn)行組合，基本具備了現(xiàn)代城市的功能，所以也被稱(chēng)為“城中城”。

因市中心開(kāi)發(fā)空間有限，城市綜合體項(xiàng)目已向郊區(qū)挺進(jìn)。“一個(gè)簡(jiǎn)單的事實(shí)是，在上海的五個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，四個(gè)處于郊區(qū)，并且萬(wàn)達(dá)將在上海所有的郊區(qū)城市中心建造萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。郊區(qū)的城市綜合體建設(shè)，就是中心城區(qū)的等比例縮小版。”上海東江建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所副總經(jīng)理李曉表示。

隨著上海城市化建設(shè)的推進(jìn)，上海郊區(qū)的零售總額增長(zhǎng)迅猛。據(jù)上海商業(yè)信息研究中心教授齊曉齋介紹，去年上海郊區(qū)商業(yè)增幅顯著，8個(gè)郊區(qū) （縣）的零售總額比上年增長(zhǎng)19%，高于市區(qū)9個(gè)百分點(diǎn)。百貨銷(xiāo)售增幅前10名，有9家位于郊區(qū)，新城鎮(zhèn)已經(jīng)成為上海商業(yè)增長(zhǎng)的新空間。此外，大量的住宅人口導(dǎo)入給了區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展很大的動(dòng)力，勢(shì)必迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的大發(fā)展。

據(jù)仲量聯(lián)行初步統(tǒng)計(jì)，目前上海市高品質(zhì)的城市綜合體項(xiàng)目大約有60～100座，在建或規(guī)劃中的有40～50座。其中，浦東已建成的綜合體有30～40座，在建中的有10～20座。

目前，上海市的城市綜合體主要是商圈型、交通樞紐型和新興城區(qū)型。在過(guò)去幾年，商圈型城市綜合體存量最大，占上海總存量的55%，主要集中在南京西路、淮海西路、陸家嘴、中山公園、四川北路和五角場(chǎng)附近。交通樞紐型是未來(lái)城市綜合體新的戰(zhàn)略要地，目前占比32%，主要分布于鐵路站、機(jī)場(chǎng)及航運(yùn)等附近。

位于郊區(qū)板塊的新興城區(qū)型存量雖小，但是發(fā)展迅速，項(xiàng)目面積較大，主要集中在嘉定新城、松江新城、世博板塊、新江灣鎮(zhèn)、周浦等附近。從新增量來(lái)看，嘉定新城新增綜合體占總增量的16%，大虹橋地區(qū)新增占總增量的24%。

以嘉定區(qū)為例，陸騎麟認(rèn)為，這里的商業(yè)地產(chǎn)、綜合體項(xiàng)目尚處于起步階段。區(qū)域規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，并且在近期供應(yīng)的土地中，商業(yè)用地的體量相對(duì)較大，一旦集中上市并且運(yùn)營(yíng)之后，能夠帶來(lái)人氣的提升。不過(guò)，目前還是需要集中推出住宅項(xiàng)目并且具有良好銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，才能提升入住率，帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展。

而就在今年3月，浦東新區(qū)集中推介康橋、航頭、新場(chǎng)、宣橋、惠南等五個(gè)鎮(zhèn)的五塊城市綜合體地塊。其中，宣橋鎮(zhèn)重點(diǎn)推介的綜合體地塊23號(hào)地塊，定位為以商業(yè)文化休閑和居住為主的綜合社區(qū)，規(guī)劃已通過(guò)審批，23號(hào)地塊總用地面積2000畝。另外，位于野生動(dòng)物園站點(diǎn)兩側(cè)的24號(hào)地塊可供開(kāi)發(fā)用地540畝，還處于上報(bào)審批階段。同時(shí)，新一輪土地規(guī)劃將新增可供開(kāi)發(fā)用地1800畝。

導(dǎo)入人口、產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)綜合體發(fā)展

對(duì)于郊區(qū)城鎮(zhèn)大規(guī)模開(kāi)發(fā)綜合體，也有部分業(yè)內(nèi)人士提出了疑慮：會(huì)不會(huì)造成同質(zhì)化及供大于求的尷尬局面？

中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部總監(jiān)宋會(huì)雍認(rèn)為，大型綜合體的建立，要看周?chē)?公里輻射人口數(shù)量以及購(gòu)買(mǎi)力情況，100萬(wàn)平方米的綜合體銷(xiāo)售上會(huì)有壓力。定位中高端的綜合體項(xiàng)目，后期招商比較困難。宋會(huì)雍稱(chēng)，一些綜合體同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)喜歡照搬某些成功案例，結(jié)果造成項(xiàng)目定位未能契合市場(chǎng)需求，使得招商及運(yùn)營(yíng)陷入困境。另外，綜合體對(duì)于后期運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)要求較高，不少開(kāi)發(fā)企業(yè)是從住宅轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，并不懂如何去運(yùn)營(yíng)商業(yè)，這將造成綜合體建成后的運(yùn)營(yíng)困局。

在今年浦東新區(qū)五鎮(zhèn)推介綜合體會(huì)上，幾名鎮(zhèn)政府的相關(guān)負(fù)責(zé)人試圖用數(shù)據(jù)來(lái)打消業(yè)界的擔(dān)心。惠南鎮(zhèn)政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展辦公室主任蔡國(guó)明介紹，惠南鎮(zhèn)現(xiàn)在近30萬(wàn)人口，未來(lái)五年，人口集聚可能近50萬(wàn)。蔡國(guó)明說(shuō)：“惠南鎮(zhèn)整體購(gòu)買(mǎi)力還是可以的。現(xiàn)在很多惠南鎮(zhèn)居民因?yàn)橘I(mǎi)不到中高檔的商品，都到浦西和第一八佰伴消費(fèi)，很需要一個(gè)中高端定位的綜合體。”

航頭鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長(zhǎng)施學(xué)軍同樣表示，航頭鎮(zhèn)總?cè)丝诮?2萬(wàn)，五年內(nèi)大型居住區(qū)還將導(dǎo)入約20萬(wàn)人。康橋鎮(zhèn)則稱(chēng)，轄區(qū)康橋半島、中茂城等大量的居住區(qū)都已經(jīng)成熟了，常住人口接近30萬(wàn)，加上周康地區(qū)有50萬(wàn)人口。

一位商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則指出，現(xiàn)在能否消化不是最關(guān)鍵的問(wèn)題，“只要地價(jià)夠便宜，就不是問(wèn)題。莘莊北部，熱帶風(fēng)暴對(duì)面，有一塊地樓板價(jià)5000元/平方米，40萬(wàn)平方米，被新加坡一家大型地產(chǎn)投資公司拿走了。”

在當(dāng)天的推介會(huì)上，浦東五鎮(zhèn)還打出了一張迪士尼的王牌。對(duì)此，漢宇地產(chǎn)市場(chǎng)研究部經(jīng)理付偉認(rèn)為，迪士尼確實(shí)是一張好牌，能夠聚集到大量的人氣，但單靠這一張牌還遠(yuǎn)不夠，“本次大浦東綜合體概念的重點(diǎn)推薦地塊，都有一個(gè)突出的共性——所屬城鄉(xiāng)接合部，人口密度、交通便利度，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況等基礎(chǔ)指標(biāo)較為落后。”

宋會(huì)雍同樣認(rèn)為，從國(guó)外迪士尼布局來(lái)看，都是采取封閉式運(yùn)營(yíng)，人群很難流向五六公里外郊區(qū)的城市綜合體。

再把視線轉(zhuǎn)回嘉定新城，據(jù)同策咨詢(xún)研究部數(shù)據(jù)顯示，嘉定區(qū)人均GDP與城鎮(zhèn)居民家庭人均年可支配收入呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)。2011年嘉定區(qū)的常住人口為150.6萬(wàn)人，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為29764元，較2010年同期增加3153元，增幅為11.8%；人均GDP在2011年為60744元，較2010年同期增幅為10.8%。

同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉指出，這與嘉定區(qū)實(shí)施的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入有很大的關(guān)系，安亭的汽車(chē)城就是以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入助推人口導(dǎo)入，推動(dòng)商業(yè)發(fā)展的實(shí)際案例。

中房信研究總監(jiān)薛建雄亦認(rèn)同產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的作用，但他表示，導(dǎo)入過(guò)程所帶來(lái)的消費(fèi)力全面體現(xiàn)到商業(yè)上，需要5～10年。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)能級(jí)之間的差異巨大，人口導(dǎo)入的消費(fèi)能力同樣存在差異，這取決于商業(yè)地產(chǎn)的定位。

據(jù)悉，目前城市綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式有兩個(gè)先決條件：首先，產(chǎn)業(yè)和交通配套是聚集人流、交通輸送的必要條件；其次，強(qiáng)大的融資能力，是決定綜合體發(fā)展商成長(zhǎng)速度的關(guān)鍵。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，同一區(qū)域內(nèi)的綜合體必然需要差異化的競(jìng)爭(zhēng)，他們必須尋找差異化的產(chǎn)品來(lái)面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，否則必將慘淡收?qǐng)觥?/p>

有關(guān)人士表示，開(kāi)發(fā)商在郊區(qū)的集中式商業(yè)項(xiàng)目中，應(yīng)適當(dāng)減少奢侈品比重，增加大眾品牌比例；注重營(yíng)建“體驗(yàn)式”的購(gòu)物環(huán)境。相對(duì)市區(qū)中心講究高密度、高容積率的城市綜合體，郊區(qū)的綜合體應(yīng)更注重提供消費(fèi)者和自然親近的機(jī)會(huì)。