西班牙樓市泡沫破滅的警示

如果一線城市的房地產泡沫越吹越大，泡沫的破滅給中國經濟造成的影響一定會遠大于西班牙。到那時，要想找辦法來救已是回天乏力了。

房地產泡沫破滅對經濟的危害性，盡管總有人不斷提醒，也列舉了不少例子，比如日本、美國、愛爾蘭、香港、臺灣等國家和地區的前車之鑒，但是，某些政府官員總是不以為然，以為中國的房地產與他國和地區不同，就算中國真有房地產泡沫，其破滅的危害性也是不一樣的。其實，任何房地產泡沫都是一樣的，中國也不可能例外，要是等中國房地產泡沫真正破滅時再找應對之策，恐怕為時已晚。最近，西班牙房地產泡沫破滅，我們不妨對其所造成的影響作點分析。

國際市場最為關注的西班牙主權債務危機及銀行危機，很大程度上就是西班牙房地產泡沫導致的結果。西班牙何時走出困境，取決于房地產泡沫的化解程度。

西班牙房地產泡沫是在2001至2007年吹起的。那幾年，西班牙住宅價格上升了約150%，部分地方更達兩倍以上。泡沫破滅后，即使是首都馬德里、巴塞羅那的住宅價格，也累計下跌30%以上，在供應過剩的華倫西亞等城市，房價最大跌幅達70%以上。房價快速下跌，不僅導致不少房企破產、城市就業下降，而且也迫使銀行收回開發商貸款違約的地盤。從2008年西班牙房地產泡沫破滅開始，這幾年西班牙銀行壞賬率上升到18年以來新高，54%的土地資產被國家銀行列為有問題資產，其10年期國債利率也升到7.29厘新高，使得西班牙銀行業及國家經濟處于嚴重危機之中。

和西班牙比較，中國不少地方的房地產泡沫有過之而無不及。比如從2003～2010年，北京房價已經上漲八倍，其他一線城市的情況也是如此。即使是一些小縣城，其房價上漲幅度都遠遠超過了西班牙。

國內房價上漲，完全是政府錯誤的房地產政策推波助瀾的結果。國內的房價為何能夠這樣快速上漲？房地產泡沫為何會吹得這樣大？其實并不是住房產品供不應求。最根本的原因就是，政府實行了過度優惠的住房信貸政策及過度優惠的稅收政策。而最為重要的，就是貨幣信貸發行過多。比如，1998～2002年，銀行信貸增加量是6.7萬億元，但到了2003～2007年，銀行信貸增加量達到14.7萬億元，而2008～2011年，銀行信貸更增加了28.8萬億。如果以年均計算，2008～2011年這四年是1998年度的近七倍。

可以說，當大量銀行信貸來追逐房地產時，房價的快速上漲也就是必然了。我們可以看到，2008年居民從銀行獲得貸款僅6000億元，但2009～2011年分別增長到2.46萬億元、2.9萬億元、2.5萬億元。也就是說，看到房價快速上漲，居民利用銀行信貸蜂擁進入住房市場，致使房價飚升。

那么，居民為何利用銀行信貸進入住房市場呢？問題的關健，在于這10年錯誤的房地產政策——政府為了GDP增長，刻意不把住房的投機炒作與住房消費區分開，鼓勵居民把住房作為投資工具。在這樣的情況下，國內房地產泡沫豈能不越吹越大？

有人會問，國內房地產泡沫吹得這樣大，為何沒有像西班牙那樣迅速破滅而對實體經濟造成巨大的沖擊？這是因為中國住房市場還處于一個發展時期，而且中國還是一個發展十分不平衡巨體經濟，具有無數差異巨大的可分割的市場，所以不會即時破滅。但如果一線城市的房地產泡沫越吹越大，泡沫的破滅給中國經濟造成的影響一定會遠大于西班牙。到那時，要想找辦法來救已是回天乏力了。

因此，對于擠出當前房地產泡沫，政府不僅要態度堅決，更應該使用稅收及信貸政策，讓中國住房市場實現根本的轉型。這也是西班牙房地產泡沫破滅對中國的警示。