低碳經濟環境下的房地產企業發展方向

2012年4月，國家財政部及住房和城鄉建設部聯合發布了《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》，其目的就是為進一步深入推進建筑節能，加快發展綠色建筑，促進城鄉建設模式轉型升級制定指導方針及實施細則。上海市早在2008年就開始推動綠色建筑發展，是全國最早開展綠色建筑示范的城市，目前已編制完成了《綠色建筑評價標準》，完善了符合上海市經濟發展趨勢、適合上海地域氣候特色的綠色建筑技術體系，并于2012年9月15日起實施《上海市建筑節能項目專項扶持辦法》，旨在推廣和鼓勵綠色建筑的發展。本文在解讀有關發展綠色建筑的基礎上，對房地產企業如何發展綠色建筑提出了一些建議。

一、綠色建筑的內涵和發展綠色建筑的意義

綠色建筑的基本內涵可歸納為：減輕建筑對環境的負荷，即節約能源及資源；提供安全、健康、舒適性良好的生活空間；與自然環境親和，做到人及建筑與環境的和諧共處、永續發展。根據2006年國家住房和城鄉建設部正式頒布的《綠色建筑評價標準》，綠色建筑的定義是指滿足《綠色建筑評價標準》（GB/T 50378-2006）的相關標準，在全壽命周期內最大限度地節能、節地、節水、節材，保護環境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠色建筑是綜合運用現代建筑學、生態學及其他高新科技的成果，把建筑建造成一個小的生態系統，為使用者提供貼近自然、方便舒適并節能的使用環境。所謂“綠色”并非僅僅指一般意義上的景觀綠化等，而是指對環境無污染的一種標志，本質是物質系統的循環，無廢無污、高效和諧、開放式閉合良性循環建立起建筑物內外的自然空氣、水分、能源及其他各種物質的循環系統。

發展綠色建筑是實現低碳經濟的必要措施。低碳經濟是指運用可持續發展的理念，通過技術創新、制度創新、產業轉型、新能源開發等多種手段，最大限度地減輕對高碳能源的依賴、減少溫室氣體排放，保障生態系統良性循環的經濟發展模式，發展低碳經濟，一方面是要積極承擔保護環境的責任，節能降耗；另一方面是調整經濟結構，提高能源利用效益，發展新型工業，建設生態文明。其核心問題就是綠色能源技術和節能減排技術的創新，產業結構的調整和產業政策的重新規劃。建筑業作為我國經濟的支柱產業之一，有規模大、投資大、能耗高、壽命周期長和相關產業鏈廣等特點，在低碳經濟的背景下大力提倡發展綠色建筑，對于我國經濟的可持續發展和生態環境的良性循環具有重大而深遠的意義。

我國政府在聯合國氣候變化峰會上所做出的承諾，我國在應對氣候變化方面將采取一系列強有力的節能減排措施，節能減排將作為約束性指標納入國民經濟和社會發展的中、長期規劃，保證執行受到法律和輿論的監督。而另一方面我國正處于工業化、城市化和新農村建設快速發展的歷史時期，根據聯合國經濟與社會事務部人口司于2010年3月發布的《世界城市化展望2009年修正版》的報告指出，我國的城市化水平從1980年的19%躍升至2010年的47%，預計到2025年將達到59%。目前，我國城鄉建設增長方式仍然粗放，發展質量和效益不高，建筑建造和使用過程能源資源消耗高、利用效率低的問題比較突出。節能減排目標和工業化、城市化發展的需求相沖突，而解決這一沖突的根本措施就是大力發展低碳經濟，推進產業結構創新；以循環經濟為核心，推進節能減排創新，發展低碳經濟產業，包括新能源、工業節能、資源回收、環保節能材料和綠色建筑等。

二、綠色建筑的相關政策內容及解讀

近幾年來，綠色建筑一直是國家、政府部門和行業關注的熱點。早在2006年我國政府就頒布實施了《綠色建筑評價標準》，可見對綠色建筑發展的重視程度。為指導“十二五”綠色建筑產業科技發展，2012年我國針對綠色地產的相關扶持政策相繼陸續出臺并付諸實施，為傳統地產商的“轉型”指明了方向，為綠色地產商的發展奠定了基礎，這些將有助于大規模推進我國綠色建筑的發展。2012年4月，國家財政部及住房和城鄉建設部聯合發布了《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》（以下簡稱“實施意見”），這是我國首次以正式文件形式提出綠色建筑發展目標，其目的就是為進一步深入推進建筑節能，加快發展綠色建筑。實施意見中包括六大部分內容：一是發展綠色建筑的重要意義；二是推動發展綠色建筑的主要目標與基本原則；三是建立健全綠色建筑標準規范及評價標識體系；四是建立高星級綠色建筑財政政策激勵機制；五是推進發展規模化綠色建筑；六是引導保障性住房及公益性行業優先發展綠色建筑。實施意見中對發展綠色建筑提出的具體實施要求有四點：一是要求到2020年，綠色建筑占新建建筑比重超過30%，建筑建造和使用過程中的能源資源消耗水平接近或達到現階段發達國家水平。要求到2014年政府投資的公益性建筑和直轄市、計劃單列市及省會城市的保障性住房全面執行綠色建筑標準，力爭到2015年，新增綠色建筑面積達到10億平方米以上。二是首次明確了對高星級綠色建筑的獎勵標準：2012年獎勵標準為：二星級綠色建筑45元/平方米（建筑面積，下同），三星級綠色建筑80元/平方米。獎勵標準將根據技術進步、成本變化等情況進行調整。三是鼓勵和支持綠化生態城區建設：凡新建建筑全面執行《綠色建筑評價標準》中的一星級及以上的評價標準，其中二星級以上綠色建筑達到30%以上，2年內綠色建筑開工建設規模不少于200萬平方米的集中連片發展新城區，給予資金定額補助，資金補助基準為5000萬元，對規劃建設水平高、建設規模大，能力建設突出的綠色生態城區，將相應調整增補助額度。四是支持引導保障性住房及公益性行業優先發展綠色建筑。保障性住房發展一星級綠色建筑達到一定規模也將優先給予定額補助。鼓勵各地在政府辦公建筑、學校、醫院、博物館等政府投資的公益性建筑中，率先執行綠色建筑標準。從2014年起，政府投資公益性建筑全部執行綠色建筑標準。2012年5月住建部又下發《“十二五”建筑節能專項規劃》，提出將設立建筑節能和綠色建筑發展專項資金。科技部也印發了《“十二五”綠色建筑科技發展專項規劃》（以下簡稱《規劃》），其中明確提到，將加大財政對綠色建筑科技的投入力度。

國家針對綠色建筑相關扶持政策的密集出臺，表明我國政府對發展綠色建筑、大規模推進國內綠色住宅消費的態度和決心，這些將大大提高我國綠色建筑的發展水平，并撬動萬億元的綠色建筑產業。

三、發展綠色建筑是提高房地產開發商核心競爭力的重要舉措

隨著國家利好政策的出臺，綠色建筑成為未來房地產開發行業的發展主流方向，越來越多的房地產企業將開始轉型“綠色”，尤其是獲得相應認證的綠色建筑，正越來越多地受到國內外開發商的重視。根據中國建筑科學研究院上海分院估算的數據，近幾年，我國房地產開發商排名前十位的都在成體系的開發綠色建筑，而一些中型開發商甚至是把綠色建筑作為差異化競爭的主要手段。前者如萬科集團、綠地集團等；后者如南京的朗詩集團等。作為國內房地產開發商的龍頭，萬科集團也是綠色建筑的先導者之一，早在2004年萬科就在上海做了第一個綠色建筑“朗潤園”，當時也是上海市政府剛剛開始推行綠色生態建筑，朗潤園除了按當時的政府要求建成為“四高小區”外，還把節能率提高到一半以上，甚至為當時政府制定的一些政策提供了參考。綠地集團也是較早介入綠色建筑的開發商，在上海，綠地集團得到了上海市政府專向節能基金的資助；在其他一些地方，正是因為滿足了當地政府興建綠色生態小區的要求，綠地集團較為順利的取得了土地開發。

我國房地產企業在改革開發以來的市場經濟發展中已經從原始積累期發展到了穩定發展期。房地產開發商要做大、做強就要從單一的開發銷售轉變成房地產開發銷售、租賃與經營共舉，通過優質的資產沉淀獲得核心競爭力。這就要求房地產開發商必須要從開發建設（增量）為主轉向經營投資為主（存量），房地產企業的主要業務環節也將變為房地產資產全生命周期（從規劃設計、建設施工、運營管理直至報廢拆除）的管理，因此，未來建筑物業全生命周期內的能源消耗將是房地產開發商自身的一項重大成本支出，而誰能把這項成本降低，就將大大提高自身產品的市場競爭力，實現良性循環。而綠色建筑的所關注的核心點正是建筑物全生命周期內的節能減排，節約各類資源，因此開發綠色建筑可以使開發企業大大降低經營成本，從而在市場競爭中立于不敗之地。隨著房地產市場的日趨成熟，房地產開發企業的品牌效應越來越成為購房者選擇購房的重要因素之一，未來的房地產市場越來越成為品牌的競爭。開發商如果能將綠色建筑作為經營理念之一，則能夠加深購房者對開發企業的“社會責任感”印象，從而提高開發企業的品牌價值，增強品牌競爭力。

因此，應該說發展綠色建筑是今后房地產開發商提高核心競爭力的重要舉措。

就上海房地產市場而言，明確標明為綠色建筑的只有朗詩綠島、中鷹黑森林與印象鋼谷等，其他都是概念營銷，在某些部位使用了一些節能材料。“十二五”期間，上海計劃建設1000萬平方米綠色建筑，并在保障性住房中率先推進綠色建筑，使民生工程更惠民。2012年上海市當年度開工量10%以上的保障性住房必須按照綠色建筑標準設計建造，并且鼓勵設計建造二星、三星的高星級保障性住房。上海還將依托虹橋商務區等8個低碳實踐區和7個低碳新城建設，以及國際旅游度假區和世博后續開發利用兩個重大建設項目，將綠色建筑與可再生能源建筑一體化應用、低碳建設、運營與交通節能、低碳生活融為一體，引領和推進資源節約型、環境友好型城市建設。