沒有最高 只有更高 摩天大樓風(fēng)潮背後的商業(yè)邏輯

大陸摩天大樓首高的數(shù)字在不斷被刷新，450米、530米、660米、838米。有人曾調(diào)侃「如果有導(dǎo)演想要翻拍電影《金剛》中星星從帝國大廈墜落的場景，現(xiàn)在可以在大陸任意一個省份找到相似的外景地。」

高樓競賽欲與天公試比高

2012年6月24日，有媒體報導(dǎo)稱，根據(jù)美國「152米以上的建築為摩天建築」的標(biāo)準(zhǔn)，大陸在建摩天大樓總數(shù)超過了200座，相當(dāng)於美國同類摩天大樓的總和；大陸還在規(guī)劃超過400座摩天大樓。5年後大陸摩天大樓的總數(shù)將超1000座，達到現(xiàn)今美國擁有總數(shù)的4倍。

追高成「魔」，攀高成「病」。近兩年大陸各地爭建第一高樓之風(fēng)愈演愈烈，高樓一個比一個高。如今，封頂不到兩年的「京基100」，即將失去「深圳第一高樓」的桂冠。這座目前的深圳最高建築達到442米，但3個在建專案將在三五年內(nèi)擊敗「京基100」。其中最高的平安國際金融中心，高度660米，定於2014年底完工。另外兩個，一是佳兆業(yè)環(huán)球金融中心，高度518米；二是華潤總部大廈，設(shè)計高度460米。

各大城市中，深圳對摩天大樓的追求顯得尤為狂熱。全市現(xiàn)有7座超過350米的超高層建築在建，加上規(guī)劃中的專案，深圳未來將擁有111座超過200米的超高層，遠遠多於香港的10座、上海的63座及新加坡的12座。

廣州也不落後。由周大福集團建設(shè)的位於廣州珠江新城的超高層?xùn)|塔，設(shè)計高度約530米，2012年4月份規(guī)劃剛剛獲批，意欲成為華南第一高樓。但這一野心剛剛萌發(fā)，就受到了數(shù)個潛在對手的逆襲。

廣州高力國際提供的數(shù)據(jù)顯示，目前廣州超過200米的高樓已有22座，在建200米以上的10座，而處於規(guī)劃及籌備中的有30座，當(dāng)中便包括未來的大陸第二、廣州第一高樓——600米的鑽石大廈。

與此同時，青島的777大廈也步入選址階段，小小的珠海則宣佈要建680米高的橫琴十字門CBD地標(biāo)。

摩天競賽並非只是發(fā)達城市的愛好。在貧窮的貴州，省會貴陽已在規(guī)劃建設(shè)摩天大樓17座；經(jīng)濟實力排不上號的廣西防城港市，規(guī)劃建設(shè)的「亞洲國際金融中心」也高達528米。

誰都知道摩天大樓不是說蓋就能蓋的，這其中蘊含著諸多的風(fēng)險。單單建築過程中的技術(shù)難題，就不是每個開發(fā)商都可以勝任的。除此之外，摩天大樓開發(fā)週期長，對資金需求非常大，能不能支撐這個週期，對開發(fā)商考驗大。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，當(dāng)達到一定的臨界點後，樓層越高，增加的成本越多。300米的摩天大樓造價需要35億元（人民幣，下同），增加到400米需要多投入25億元，再往上增高100米的代價就變成了30億元。而成本回收更是一個漫長的過程，臺北第一高樓101大廈用了10年的時間才開始盈利。

但即使是面臨重重的風(fēng)險障礙，也沒有阻止住開發(fā)商對高樓的熱情。一個比一個高的摩天大樓還將繼續(xù)在大陸各地冒出，作為其背後推手的開發(fā)商和地方政府在這場瘋狂遊戲中各有所圖，利益得失之間他們心中早有「一本賬」。

地方政府好大喜功 政績工程

與國外不同，在大陸愈燒愈旺的這團「摩天火」則更有中國特色——政府主導(dǎo)。在摩天大樓的高度和外觀決定上，地方政府仍舊掌握著絕對的話語權(quán)。而在喜好上，設(shè)計公司似乎已經(jīng)摸出了一條鐵律——高度勝於一切。只要能贏得一個第一的頭銜，當(dāng)?shù)卣貢A力而助。

如果說北上廣的摩天大樓熱大部分是為了在有限土地面積內(nèi)實現(xiàn)最大的辦公居住需求，並作為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的高速發(fā)展與城市建設(shè)腳步加快的投射，那麼長沙的「天空城市」，貴陽的17座摩天大樓規(guī)劃，防城港的亞洲國際金融中心，這些並沒有足夠的「摩天大樓消費能力」的大陸二三線城市，對於摩天大樓的追捧就顯得更具象征意味。除了當(dāng)?shù)卣约赫J(rèn)為能拉動經(jīng)濟增長、提升形象外，這種千城一面的蓋樓熱更讓人容易想到的是政府好大喜功的面子工程。

開發(fā)商醉翁之意不在「樓」

「就像大陸的大多數(shù)五星級酒店都不賺錢，開發(fā)商都是為了週邊配套的寫字樓或者公寓，摩天大樓修建者的目的，通通不在摩天大樓本身。」

單單是拿地便宜這一條，就足以令開發(fā)商捨身取「益」。以遠大集團此前計畫開發(fā)的世界第一高樓「長沙天空之城」為例，整個專案的總建築面積高達100萬平方米，如果遠大最終的投資額只有40億元的話，那麼每平方米的投資額只有4000元。在大陸很多二線城市的核心區(qū)域，4000元甚至不夠土地單價。

作為大陸的「大摩」（摩天大樓）專業(yè)戶，綠地的超高層專案幾乎都是通過「捆綁土地」來攤平資金?！缸稣胱龅氖隆?，讓綠地專案融資大多有了保障，並獲得了當(dāng)?shù)卣摹感湃我鐑r」和「土地優(yōu)勢」。最近奠基的兩個「綠地系」摩天大樓，成都綠地中心是在成都東部新城文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)綜合功能區(qū)之內(nèi)的，而西北最高雙子塔——銀川綠地中心，也是隸屬於由綠地集團投資100億元開發(fā)建設(shè)的「中阿經(jīng)貿(mào)合作區(qū)」專案，兩個專案摩天大樓本身的占地均不到十分之一。

為了這場城市天際線的競賽遊戲，有的地方政府還設(shè)計出了更加令人瞠目的優(yōu)厚條件。2012年8月2日，廣西柳州市下發(fā)了一份「促進超高層建築專案建設(shè)發(fā)展的意見」，文件中如是寫道：若超高層建築超過300米，按現(xiàn)行規(guī)定計算150米以下部分的容積率，並依此計算土地出讓價款，150米以上部分不計土地出讓價款，鼓勵政策之優(yōu)厚令人咂舌。

「摩天城市」之所以在大陸形成熱潮，GDP崇拜、政績工程、長官意志、企業(yè)衝動等可能都是不可忽視的因素。那麼，一個城市該不該建摩天大樓？建多少摩天大樓？所建的摩天大樓多高較為恰當(dāng)和安全？所有這些，對於地方政府和開發(fā)商而言都應(yīng)當(dāng)三思而後行！