資源環境約束下房地產轉型戰略研究

摘 要：在資源日益減少和低碳經濟發展趨勢日益增強的背景下，我國房地產市場面臨著巨大的轉型機遇和任務。這些轉型包括土地資源利用方式的轉型、房屋供給模式的轉型、低碳房地產的開發建設、房地產開發企業經營模式的轉變等方面。對于房地產轉型，政府要從我國資源和環境的實際情況出發，制定出房地產轉型的具體目標和相關制度，正確引導房地產商的開發行為，加強消費者的環保和節約意識。

關 鍵 詞：資源環境；房地產轉型；土地集約利用；低碳房地產；經濟發展方式

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-3544（2013）01-0045-04

房地產轉型是指房地產業發展方向、開發和運營模式及其資源配置方式的轉變，是房地產業進入成熟期的關鍵因素，標志著房地產業進入一個新的發展階段。所謂資源環境約束下的房地產轉型，是指在資源不斷減少和環境日益惡化的背景下，圍繞房地產開發所進行的具有可持續發展意義的改變。當前房地產市場出現的一些亂象，房價的不穩定等因素給我國的經濟和社會帶來諸多負面影響。而隨著我國城市化帶來的資源逐漸減少和環境不斷惡化，房地產的可持續發展急需依賴于房地產的轉型。

一、資源環境約束下房地產轉型的理論基礎與內在動力

（一）資源環境約束下房地產轉型的理論基礎

1. 馬克思的資源環境觀。 馬克思和恩格斯運用辯證唯物主義和歷史唯物主義的方法，揭示了“人與自然之間”以及“人與人之間”的關系， [1] 為我們今天處理經濟發展、環境和資源等問題提供了重要參考。應該說，馬克思在其著作中從歷史唯物主義和社會因素等方面對人與自然、人與社會都有深刻的闡釋。而自然界是馬克思研究人類社會的起點和基礎。正如馬克思所說：“沒有自然界，沒有感性的外部世界，工人什么也不能創造，…… 所謂人的肉體生活與精神生活同自然界相聯系， 不外是說自然界同自身相聯系，因為人是自然界的一部分?！?[2] 馬克思對自然界的這種厚愛深刻揭示了其博大深厚的環境觀。馬克思的土地資源觀體現在其地租理論。 地租理論是馬克思對有效利用土地資源的經典解說， 對我國現階段城市土地資源的可持續發展具有重要的借鑒意義。 馬克思將地租分為絕對地租和級差地租兩大類。 絕對地租是生產者對土地所有者支付的固定成本， 而級差地租則是根據土地的具體位置和相關因素等追加的額外成本。 絕對地租促使城市建設用地高度集約利用， 級差地租調節城市各產業建設用地的合理布局。 大城市昂貴的地價最終會形成一種排斥力， 將那些占地面積過大的企業或經濟效率不是很高的勞動密集型企業推向周圍地價相對較低的小城鎮，從而有利于城市建設用地的合理布局。 [3] 因此， 馬克思的地租理論對于城市土地資源的有效整合和集約利用都具有重要的指導意義和推動作用。

2. 可持續發展理論。上世紀五六十年代以來，國際社會逐漸認識到工業化對環境的嚴重影響， 并在聯合國的框架下逐步形成了可持續發展理論的思想。 可持續發展是指在滿足當前人的需要而又不損害子孫后代利益的情況下的經濟發展方式。 該理論目的在于節約資源和保護環境， 避免人類生產與生活由于資源的短缺和環境的惡化而無法進行。 自從工業革命以來，人類的經濟發展速度不斷加快，創造了無限的財富，但與此同時，工業化給自然界的資源和環境帶來的負面影響日益顯現。正是人類認識到資源的有限性和環境的脆弱性，可持續發展的發展理念才深入人心，并不斷得到實踐。在城市化的過程中，可持續發展理論是城市土地資源有效整合和利用效率不斷提高的理論依據之一。根據土地資源的具體特征、功能和用途，在特定的時間條件下，將國家的政策、工程技術、資金等人為因素和生態發展觀結合起來，通過對土地資源合理的開發、利用、治理和使用，實現人地關系，以及人與自然環境的協調發展，保持土地持續的高生產力水平，滿足當前及以后的人類生存發展需要。 [4] 因此，可持續發展適應了當前城市資源匱乏和環境惡化急需改善的需求。

3. 新城市主義規劃理論。二戰以后，一些西方國家經歷了不受節制的郊區化蔓延，出現了“增長危機”，即城市建設的高成本和低效率、生態環境的惡化、內城市衰敗等矛盾?！靶鲁鞘兄髁x”規劃理論為改變這種發展模式，強調通過重新改造由于郊區化發展被廢棄的舊城中心區，提倡探索郊區城鎮緊湊開發模式，它是一種西方對舊城更新、城市復興政策的深化。其基本模型就是“緊湊型城市”理念?！熬o湊型城市”模式體現了新城市主義規劃的基本特點，即緊湊、適宜步行、功能復合與多樣化、重視歷史與自然環境的融合、珍視建筑遺產等。 [5] 按照新城市主義的理論， 引導健康社區發展的原則包括以下幾點：（1）比傳統社區設計密度更高的密度，每一英畝容納6～12個住宅單元，而不是傳統的1～5個住宅單元；（2）混合利用， 包括每1/8或1/4英里的停車場；（3） 房屋面對街道，背靠車；（4）1/4英里以內接近交通。通過減少車輛的使用以及更有效地利用土地，適合行走的社區將提供更高水平的的生活。 [6] 如今，新城市主義理論思想遠遠超出了原先創建和諧社區和減緩擴張的主張。 該理論還包含著綠色建筑的理念。例如，新城市主義協會目前已與美國綠色建筑委員會合作創建美國綠色建筑協會（LEED），以取得新發展，并制定了第一個社區設計的國家綠色標準。 [7] 因此，新城市主義規劃理論是土地資源集約利用的經典理論之一，為指導我國房地產轉型中的土地集約利用提供了理論支撐。

（二）轉型的內在動力

當前，國際社會提出的低碳經濟發展戰略要求各國采取切實行動減少經濟活動對環境的污染。我國提出的科學發展觀也要求樹立全面、協調、可持續的發展觀，建立一條“經濟發展與人口資源環境相協調，人與自然相和諧，發展循環經濟、建設資源節約型國家、建設環境友好型國家，走生產發展、生活富裕、生態良好的文明發展道路”?？茖W發展觀適應了我國社會和經濟發展以及處理各種發展矛盾的實際需求。不管是國內社會還是國際社會，發展生態文明的訴求和期望日益深入人心。樹立生態文明理念，加快經濟發展方式轉變， 是破解日趨強化的資源環境約束的有效途徑， 是實現經濟社會可持續發展的內在要求。 [8]

1. 轉變經濟發展方式的內在要求。 轉變經濟發展方式，要求從以前的“高污染、高能耗和低產出”的經濟發展方式轉變為“低污染、低能耗和高產出”的經濟發展方式。而要實現這一轉變，就需要科技的創新。低碳技術的出現為“低污染、低能耗和高產出”的經濟發展方式提供了可能。 低碳技術在房地產業中的應用豐富了房地產轉型的內容。目前，我國建造和使用建筑直接、 間接消耗的能源已經占到全社會總能耗的46.7%。 我國建筑能耗所占能源總消費量比發達國家建筑能耗高2～3倍，這勢必極大地加劇我國能源需求的緊張局面。 [9] 因此，轉變房地產現有的發展模式直接關系著我國能源和環境可持續發展的切身利益， 是我國轉變經濟發展方式的重要內容和關鍵點。

2. 城市化發展的必然要求。 資源環境供需矛盾是城市化發展的內在動力。 [10] 當前，我國正處于城市化的中間階段、攻堅階段和重要時期。在這個時期，城市化需要解決人口、資源與環境的各種矛盾，如土地的有限性和城市人口的日益增多之間的矛盾、人口增多與低碳經濟發展要求的矛盾、資源的浪費與環境日益惡化之間的矛盾等。 當前我國城市化率還不到50%， 按照黨中央提出的要求，2020年我國城鎮化人口要達到總人口的60%。一方面，我們要滿足城鎮居民的改善性住房需求，另一方面還要滿足大量農村人口進入城市的住房需求，那么到2015年我國城鎮平均每年要增加1200萬套住宅。 [11]

3. 人民生活水平提高的重要標志。 資源的稀缺和環境的污染不斷影響著人們的生活，空氣污染、交通擁擠、 休閑娛樂場所和設施的短缺等問題逐漸成為人們生活必須考慮的日常話題。 在物質需求得到滿足的形勢下，人們的生活水平不斷高漲，對城市的高品質生活給予厚望， 而土地資源的短缺造成的高房價、環境污染造成的空氣危害、城市建設中的交通堵塞等問題卻違背了人們的這種意愿和期望。

4. 國家科技創新的國際動力。 科技的創新是一個國家能夠得到持續繁榮的內在要求和本質特征。沒有科技作為支撐，經濟的發展必然受到制約。在城市規劃和低碳經濟發展方面，我們迫切需要尋找一些能夠真真切切解決當前資源短缺和環境惡化導致的嚴重問題的新技術和新方法。這就需要我們科學技術的創新。以低碳技術為例，當前國際社會都在不遺余力地提出低碳發展戰略并不斷探索低碳技術，這不僅是國際的發展趨勢，也給我們帶來科技創新的壓力和動力。因此，在房地產日益受到資源環境約束和科技不斷進步的背景下，房地產業的轉型為我們提供了一個發揮作用的廣闊舞臺。

二、當前房地產開發存在的問題

我國土地資源極度缺乏而需求十分巨大，但在房地產等領域同時存在著土地大量閑置和巨大浪費的矛盾。長期以來，包括城市房地產建設在內的工業化和城市化，一定程度上是建立在與土地稀缺狀況不相適應的土地低成本基礎上的，而土地價格過低的嚴重扭曲現象，反過來又助長了房地產土地資源高消耗和浪費，以及整個土地資源缺乏和供給緊張的形勢。 [12] 目前，我國土地與房地產業發展之間的矛盾表現在以下幾個方面：

（一）房地產的急劇增長與土地稀缺的內在矛盾

近年來，我國房地產開發進度不斷加快，房地產市場得到很大的發展。近年來我國房地產貸款余額不斷高漲，房地產貸款余額占商業銀行貸款余額比例較高。從國家統計局的資料可以看出，2001年，我國金融機構貸款余額為112 365億元，其中房地產貸款余額為11 214億元，我國房地產貸款余額僅占金融機構貸款余額的9.98%；2010年金融機構貸款余額為509 575億元，其中房地產貸款余額為90 959億元，占比達到18.25%。從金融機構貸款余額來看，2010年是2001年的4.53倍，而從房地產貸款余額來看，2010年則是2001年的8.11倍。這說明房地產貸款余額增速快于金融機構貸款余額的增速。這也從正面說明了我國房地產市場在入世后幾年中發展迅猛，甚至存在發展過熱的苗頭，也說明了房地產業已經成為我國國民經濟的支柱產業之一。

然而，隨著房地產開發的推進，隨之而來面臨的問題是土地越來越稀少， 越來越難以適應房地產發展的需求。土地的稀缺使得政府在土地上大做文章，不斷加大土地財政政策力度，地價也不斷高攀，近年來不斷出現的“地王”現象就是最好的例證。據報道，目前北京土地市場的戰火正在燒向城八區之外。北京五環外靠近軌道交通線的住宅用地遭遇開發商的激烈爭奪。參與競價和參觀競價的多家開發商表示，由于許多中小型開發商被擠出城八區，甚至大型開發商也不得不去五環外拿地， 北京位于五環外的優質土地將面臨開發商的激烈爭奪。 [13]

城市土地是有限的， 城市土地的擴張不可能無限制地進行， 而相對大量想在城市就業生存的人們來說，有限的城市土地永遠是供不應求的。因此城市土地的稀缺性決定了城市房價走高。而房價的虛高必定會給房地產市場帶來潛在的風險和不健康發展趨勢。 這種不健康的發展對城市建設和可持續發展都將帶來巨大的挑戰，甚至風險。

（二）房地產開發不合理造成城市土地利用效率低下與土地集約利用之間的矛盾

土地集約利用是指在既定的城鎮范圍內， 實行內涵式用地方式，對城鎮土地追加投資，集中高效使用，而不是靠外延或擴大城鎮范圍，分散使用土地。長期以來我國城鎮建設多走外延式發展道路， 土地利用效率低、利用方式粗放，忽視了城鎮土地的內部挖潛，造成了土地浪費。作為政府對土地資源配置控制的重要手段， 土地利用規劃工作一直沒有得到足夠的重視，缺乏科學性和權威性，造成土地利用規劃的指導性、規劃性和實效性差，難以發揮出應有的作用。城鎮中違反規劃的建設項目比比皆是：隨意設立各種名目的園區；做“形象工程”的大馬路、大廣場、 大高樓； 更有甚者在規劃的園區內土地大量閑置，早征遲用、征而不用等情況也時有發生。 [14]

在房地產開發和城鎮化過程中， 我國還缺乏整體協調性和科學性，致使城鎮居民生活壓力增大。由于在房地產開發和城鎮化過程中缺乏開發的整體協調性，使得城鎮中道路面積率低，運輸效率下降，交通事故增多；同時許多城鎮建筑密度過大，居住面積狹小，公共配套設施不完善，加之在城鎮房地產開發和再開發過程中缺乏足夠的文化、藝術、體育、娛樂設施，忽視城鎮的布局藝術。 [15]

目前， 我國絕大多數城市都存在這些矛盾和問題。廣州、江蘇、浙江等省份的單位土地GDP產出都非常低，遠低于日本、韓國、德國等發達國家。土地低效利用和浪費的現象還比較突出。 [16]

（三）房地產業的能耗非常大，不符合低碳經濟發展戰略

中國現在每年新建的房屋面積占到世界總量的50%，建筑節能減排已列入我國三大重點節能領域之一。目前我國的建筑能耗已經到了必須降低的時候。相關數據顯示，我國的建筑業每年消耗了全國消耗的50%的水資源和50%的原材料，而造成了50%的空氣污染、42%的溫室效應、50%的水污染及48%的固體廢棄物。數據顯示，目前建筑能耗占全國能耗總量的30%， 而每年的建筑電耗已達三峽年發電量的6倍。[17]

所有這些現實情況都說明，我國房地產業的能耗非常大。在低碳經濟發展勢頭不斷演進的背景下，我國房地產業的低碳任務非常巨大。

三、資源環境約束下房地產轉型的方向

資源與環境，永遠都是人類經濟發展的瓶頸和束縛，我們無法消除這種瓶頸和束縛，但卻可以通過采取一些切實可行的措施進行緩解。在資源與環境的約束下，房地產業必須遵循節約資源和保護環境的宗旨。為此，房地產轉型勢在必行。

1. 土地資源利用方式的轉型。 馬克思提出的絕對地租和相對地租理論對我國現階段的啟示在于：當前，我國城市規劃還很不合理，房屋密度、房屋高度都遠沒有得到合理規劃和統一，城市的建筑參差不齊，造成城市土地的利用率比較低。鑒于此，我們應該鼓勵城市土地的立體開發和建筑的立體規劃。所謂立體開發和規劃，即根據城市具體位置的具體情況，突破傳統的單一類型和形式，對各種不同需求類型的房地產進行組合，以達到方便居民和規范商業的目的。

2. 供房模式應以普通商品房、 經濟適用房和廉租房為主。現階段，我國大部分的城市居民只能消費相對廉價的房屋，我國的大部分商品房也只能是普通的商品房，而不能有太多的豪宅。這主要是因為我國還處在發展中國家，人均收入還比較低，而且我國土地資源（特別是城市的土地資源）十分稀缺。2010年3月國土資源部出臺的“19條”中規定：保障性住房、棚戶區改造、自住性中小戶型商品房用地供應比例不得少于70%。政府的主要精力應放在加強住房保障制度建設，以及逐步解決住房“夾心層”的問題。 [18] 所以，在發展房地產的同時，既要遵循自然界的客觀規律， 也要考慮廣大人民的生活條件和需求。在房地產市場化日益加深的背景下，如何使政府這只“看不見的手”的作用發揮到恰到好處，不僅關系到該行業的發展前景， 也關系到整個國民經濟和社會的發展與穩定。 在目前城市化的攻堅階段， 我國政府需要本著保護資源和環境的原則發展房地產業，這樣不僅有利于經濟的可持續發展，也有利于城市弱勢群體的基本生活保障。

3. 低碳房地產的開發建設。 從可持續發展的角度來看，綠色建筑全面節約資源，建筑的發展以最小的生態和資源為代價， 在廣泛的領域獲得最大的利益，是一種可持續發展模式。 [19] 在房地產的開發過程中要采用環保建材與綠色能源。 我國發展低碳住宅面臨的最大問題就是房屋隔熱保溫和綠色能源的使用。大力開發和使用新型隔熱一體化系統，降低房體和房間整體溫度， 從而減少對空調等耗能設備的使用，達到節能減排的目的。 [20] 綠色建筑不是一個或多個行業聯合，它是一個系統工程，包括從設計材料環節、建材的運輸環節、建筑過程中以及建筑完成后等各個環節。綠色地產不是看某個環節是否綠色，而是看他全壽命周期是否綠色。[21] 因此，在建設低碳建筑的時候， 要多方面多角度地考慮低碳建筑的衡量標準，注重每一個環節的實際操作。

4. 房地產開發企業經營模式的轉變。 在未來的發展過程中， 房地產開發企業必須轉變經營發展模式，采取綜合性的、一體化的生產和經營模式，突破傳統的單一的經營模式，在產品、技術和服務上都需要進行融合。商業模式和盈利模式的相關變化，使研發領域有所可為。房地產市場日益趨于成熟，對企業運營效率和產品質量提出了更高的要求，從而使研發領域成為企業新的利潤增長點，研發一體化成為很多房地產企業的必然選擇。 [22]

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（責任編輯：郄彥平；校對：盧艷茹）