抑制房價進一步改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的建議

摘 要：近年來房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，原因有多種，其中房地產(chǎn)稅收是影響房地產(chǎn)價格的重要原因之一。因此，針對房地產(chǎn)稅收方面的原因進行分析，并提出為抑制房價改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的建議。

關(guān)鍵詞：房價；改革；房地產(chǎn)稅制；建議

中圖分類號：F812.42 文獻標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2013）05-0050-02

一、房價過快上漲的原因分析

1.住宅市場供不應(yīng)求是房價上漲的根本原因

房地產(chǎn)歸根到底屬于商品，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)上的供需理論來說，一種商品的價格是由該商品的供給與需求決定的。因此，房地產(chǎn)的價格也是由住房的供給量與房地產(chǎn)的需求量共同決定的。2000年以來，我國城市人口年均增長3%—4%，意味著在人均居住水平保持不變的條件下，城鎮(zhèn)新增人口帶來的住宅存量增長需求年增長為3—4%。隨著經(jīng)濟增長和城鎮(zhèn)人均收入水平的持續(xù)上升，人們對居住設(shè)施齊備及居住空間的改善要求越來越強烈，年度城鎮(zhèn)住宅改善需求為2%—3%。由于經(jīng)濟增長快，我國城市1960—1980年的許多建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)上就注定其應(yīng)被廢棄，年度城鎮(zhèn)住宅折舊需求保守估計為2%—3%。以上諸項需求合計，意味著城鎮(zhèn)住宅存量的年均增長率應(yīng)達到5%—7%。上述需求包括了“剛性”的和“改善性”的需求，都是天經(jīng)地義、無可指責(zé)的需求，沒有包含所謂的投資、投機需求。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的新建住宅數(shù)據(jù)，近十余年來新建住宅量相當(dāng)于城市住宅存量的4%—5%。事實上，大量住宅需求缺口是通過未納入統(tǒng)計的“城中村”簡陋建房、城郊農(nóng)民簡陋建房以及舊城區(qū)居民簡陋建房來彌補的。粗略計算，供給增速與需求增速之間，存在大致為1—2個百分點的缺口（未考慮在長期必然發(fā)生的折舊需求）。這就是我國住宅市場供不應(yīng)求的基本格局。這種供求缺口的存在，是住宅價格快速上漲的根本原因。

2.我國土地供給制度缺乏彈性，推動房價上漲

在房地產(chǎn)市場中，由于最核心的土地要素供給缺乏彈性，無法適應(yīng)（伴隨城市化而來的）迅速增長的城市土地需求，對住宅市場供給的增長構(gòu)成硬約束。加上土地面積是有限的，容積率也不能無限制提高。任何一個城市的房產(chǎn)都不可能無限制增加。因而，加劇了住宅市場供不應(yīng)求的矛盾，推動了房價的上漲。

3.缺乏長期有效的稅收機制，是房價上漲的重要原因

目前我國針對土地和房屋的稅種主要有：城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、所得稅、契稅、印花稅、城市維護建設(shè)稅及教育費附加等。但現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系所存在的稅種復(fù)雜、稅收收入少、調(diào)控作用弱等問題開始暴露出來，帶來諸多矛盾。房地產(chǎn)稅收制度不健全，使擁有或囤積大量住房的成本過低，助長了投機。

從以上分析可以看出，導(dǎo)致房價過快上漲的原因是多方面的。近幾年來，國家政府通過行政、金融、稅收等“組合拳”遏制房價過快增長。2010年4月17日，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于堅決遏制部分城市膀價過快上漲的通知》，即房地產(chǎn)“新國十條”；2011年1月26 日國務(wù)院又發(fā)布了《關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，即以“限購、限貸、限價”為主的更為嚴(yán)厲的“新國八條”。這些政策的出臺從多個角度彰顯政府采取堅決的措施遏制房價的過快上漲，促進民生改善和經(jīng)濟發(fā)展的決心。但從近期房地產(chǎn)成交量和成交價格來看，限購、限貸為核心的行政手段干預(yù)的效果正在衰減，包括北京、上海、廣州、深圳等在內(nèi)的特大型城市房地產(chǎn)市場對這種干預(yù)手段在一定程度上已經(jīng)顯現(xiàn)出免疫效用。因此，目前在堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖的前提下，應(yīng)建立房地產(chǎn)調(diào)控的長效機制，尤其是以金融、財稅、信貸手段為主，通過市場規(guī)律的傳導(dǎo)，達到調(diào)整市場結(jié)構(gòu)的目的，而建立健全合理的房地產(chǎn)稅收體系，可以長期發(fā)揮稅收調(diào)控作用，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

二、現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制對房價影響的分析

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制體系所包括的稅種主要針對房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓等環(huán)節(jié)，而針對房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅種很少，因此很難達到調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的。

1.在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)稅負高，導(dǎo)致開發(fā)成本大

房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)成本主要有購?fù)恋乜?、開發(fā)成本、開發(fā)費用和相關(guān)稅費。在開發(fā)階段，房地產(chǎn)開發(fā)商所需要承擔(dān)的稅費主要有：城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、契稅、營業(yè)稅及其附加、土地增值稅等。除了這些法定稅負外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要承擔(dān)大量的費用支出，這些高額的費用支出直接轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，加重了消費者的負擔(dān)，嚴(yán)重扭曲了房地產(chǎn)商品的真實價值，同時也推動了房價的上漲。

2.交易環(huán)節(jié)稅負重，造成供房不足

在交易環(huán)節(jié)我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅制主要包括營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方征收營業(yè)稅是根據(jù)土地使用權(quán)和房地產(chǎn)營業(yè)額的5%實施的。然后按照實繳營業(yè)稅征收城建稅和教育費附加，并按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額征收0.05%的印花稅。在收益環(huán)節(jié)，征收土地增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅。國家實施“個稅新政”等都是針對流通環(huán)節(jié)實施的房地產(chǎn)稅收調(diào)控政策，主要目的就是打擊過度投機，減少投機賺取買賣差價的空間，使以短期投機為目的而持有商品房無利可圖。但是在二手房市場上，這些稅負表面是向賣方征收，然而卻由于房地產(chǎn)的有效供給不足而轉(zhuǎn)嫁到了購買方，增加了購房者的成本，并且在一定程度上限制了二手房的交易和流通，造成了二手房的有效供給不足，反而推動了房價的上漲。

3.持有環(huán)節(jié)稅負畸輕，助長投資需求擴張

在房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)，我國現(xiàn)行稅制征收的稅種是城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅。這兩種稅稅率低、免稅范圍大、稅收優(yōu)惠政策多，使我國房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的總體稅負水平畸輕。我國房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅負之輕，進一步造成房產(chǎn)供給不足，進而導(dǎo)致了房價的持續(xù)上漲。

4.房地產(chǎn)稅規(guī)模小，無法滿足當(dāng)?shù)卣斦枰?/p>

作為地方稅種，我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)稅主要有房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅。這些稅種收入規(guī)模小，不能滿足當(dāng)?shù)卣呢斦枰＿@種中央和地方利益分配失衡的情況，刺激了地方政府的土地政策擴張，對中央實施的新的土地政策采用敷衍態(tài)度，直接影響了國家調(diào)控房地產(chǎn)政策的實施效果。

三、改革現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制的建議

1.在開發(fā)環(huán)節(jié)完善各項制度，減少各項不合理收費

房地產(chǎn)開發(fā)是商品房的生產(chǎn)過程，若增加開發(fā)環(huán)節(jié)的稅賦，勢必會增加房地產(chǎn)的開發(fā)成本，進而提高商品房的價格，然而從上面對開發(fā)環(huán)節(jié)中房地產(chǎn)稅影響房價的分析結(jié)果可知，這個階段是稅負極易轉(zhuǎn)嫁的階段，增加的稅賦很容易轉(zhuǎn)嫁給購買者，因此增加稅負不能從根本上解決房價上漲的問題。在該環(huán)節(jié)稅收設(shè)計上只能通過完善各項制度、減少各項不合理收費來實現(xiàn)稅收政策的作用，如明晰產(chǎn)權(quán)、完善土地批租及土地出讓金等各項制度，全面推行市場化的產(chǎn)權(quán)交易方式，通過市場機制調(diào)節(jié)土地使用權(quán)的交易價格，使土地的真實價格公允、合法、合理。據(jù)統(tǒng)計，我國房地產(chǎn)開發(fā)成本中行政事業(yè)性收費占有相當(dāng)大的比重，以費擠稅、費大于稅等現(xiàn)象導(dǎo)致了房地產(chǎn)的高成本和高價格，嚴(yán)重扭曲了商品房的真實價值。因此，在該階段抑制房價過快上漲，主要著眼點應(yīng)放在減輕對房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的不合理收費上，正稅清費才能使該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅發(fā)揮應(yīng)有的作用。

2.在交易環(huán)節(jié)從供給和需求兩方面調(diào)節(jié)稅負，調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場

房屋作為一種特殊的商品，同時具有消費、投資和保值的功能。我國房地產(chǎn)市場的過熱需求正是由以套利為目的的投機性需求推動的，而交易環(huán)節(jié)的稅收政策應(yīng)該是為了打擊這種短線投機和保護長期投資，旨在通過調(diào)節(jié)過高土地增值而抑制炒買炒賣土地，投機獲取暴利的行為。交易環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)價格形成的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是由市場機制決定的，即受供給和需求的影響。因此，在該環(huán)節(jié)稅收設(shè)計上應(yīng)首先有效識別消費性需求和投機性需求，然后結(jié)合供給和需求兩方面考慮。在供給方面，通過調(diào)節(jié)稅負來合理規(guī)范房地產(chǎn)商的投資成本，從而促進投機者行業(yè)長期化或退出房地產(chǎn)投機市場；在需求方面，通過對房地產(chǎn)的取得方式、實際占用權(quán)屬時間來合理有效保護正常消費性需求和合理投資性需求，通過對特別商品房開征有差別的高檔住宅、別墅消費稅，規(guī)范房產(chǎn)交易的時間跨度和頻率，引導(dǎo)消費者樹立正確的、合理的住房消費觀，使我國的房地產(chǎn)市場趨于規(guī)范化、合理化。

3.在保有環(huán)節(jié)適度增加稅種和稅負，實行差別規(guī)范化征稅

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)是商品房形成的所有過程中稅負最不容易轉(zhuǎn)嫁的一個環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)商品流通的最后一個環(huán)節(jié)，根據(jù)上述分析結(jié)論顯示，這個環(huán)節(jié)也是房地產(chǎn)稅收政策最有效的環(huán)節(jié)。然而，在我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)中，保有環(huán)節(jié)相對其他環(huán)節(jié)而言稅賦較輕，這樣就使得房產(chǎn)投機者能以較低的成本積壓更多的商品房，造成商品房市場的供給短缺。供不應(yīng)求的結(jié)果必然是畸高的房價。因此，該環(huán)節(jié)在稅收設(shè)計應(yīng)把握寬稅基、差別化稅率的原則，將計稅依據(jù)調(diào)整為該房地產(chǎn)目前的評估公允價值，并且適度擴大征稅范圍，從而提高投機性購買的保有成本；還可以適度開征遺產(chǎn)稅和贈與稅。目前重慶市、上海市的房產(chǎn)稅試點改革爭議頗多，其中重要的一點就是征收范圍太窄。因此，房產(chǎn)稅應(yīng)擴大征稅范圍，對存量、增量房合并征收，把目前主要對新購房征收的試點方案改為向所有持有的房產(chǎn)征收，征稅對象逐漸覆蓋普通住宅。高檔住房是房產(chǎn)稅改革的重點對象，對高檔住房征收房產(chǎn)稅的確能夠起到很好的調(diào)節(jié)作用，但忽略對普通住宅的稅收管理，一方面不利于體現(xiàn)稅收公平原則，另一方面則難以遏制投機行為的發(fā)生。普通住宅要納入征稅對象，但可以通過免稅規(guī)定對普通住宅進行差別化管理，以低稅率為基礎(chǔ)實行差別化稅率。

稅率高低直接影響到納稅人利益。單一稅率看似公平實則并不公平；差別化稅率符合誰受益誰納稅原則，也有利于發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)作用。 因此，宜實行以低稅率為基礎(chǔ)的差別化稅率，將房產(chǎn)稅劃分為幾個檔次，賦予地方政府適當(dāng)?shù)淖灾鳈?quán)。這樣，一則可以實現(xiàn)地方組織財政收入的職能，二則可以起到促進經(jīng)濟發(fā)展的作用，三則能夠針對不同承受能力的人群進行差別化征稅，從而起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。

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[責(zé)任編輯 王 佳]