商業銀行房地產抵押貸款風險及其防范

摘要：近年來，房地產抵押貸款業務成為各銀行重點經營的項目，但其發展過程中存在著諸多風險。本文從抵押貸款業務的發展歷程、特征、償還方式談起，對業務發展中存在的諸多風險，如借款人風險、流動性風險等一一作了分析，并從建立和完善商業銀行相關體系等多個角度提出可操作性措施。

關鍵詞：個人住房抵押貸款；發展歷程；風險；防范措施

一、個人住房抵押貸款概述

房地產抵押貸款是銀行或其他金融機構以借款人提供房產或地產作為還款的物質保證的抵押貸款。

中國人民銀行于1995年8月頒布《商業銀行自營住房貸款管理暫行辦法》，1997年4月28日頒布《個人住房貸款管理辦法》，標志著商業銀行住房貸款業務的開始；1998年修改《個人住房貸款管理辦法》，允許所有商業銀行開辦個人住宅擔保貸款。

我國個人住房抵押貸款具有如下特征：

1.貸款數量較大。貸款數額占放款總額的比例大，個人房貸的數額最多將占放款總額的70%，這個數字在1999年又被放大至80%。

2.貸款期限較長。《個人住房貸款管理辦法》規定做出降低貸款利率、延長貸款期限至30年的決定。

3.償還方式特殊。如下表。

二、個人住房抵押貸款風險的分析

2.1 借款人違約風險

違約原因分主觀與客觀兩種。主要原因是借款人有意賴賬、詐騙、假借款，惡意不還錢；客觀原因是借款人因破產、失業、傷殘、死亡，離異等原因導致借款人不能如期返還貸款本息。

2.2 流動性風險

按照《股份制商業銀行風險評級體系》的衡量標準，商業銀行存貸款比例達到65%以下的才能得到10分的最高分，為下限則不低于75%，根據央行2013年末對四大國有商業銀行的實際經營情況來看，只有中國銀行能得到10分，其他幾家銀行只是剛剛達到最低75%的要求。

2.3 利率風險

利率風險是指由于市場利率變動而引起的銀行收入或資本金變化的風險。我國利率受中央銀行管制利率，存貸利差固定。各大商業銀行的個人房貸品種分為兩種：等額本息，月還款數不變，本金逐月遞增，利息逐月遞減；等額本金，每月本金保持相同，利息逐月遞減，月還款數遞減。

由于住房抵押貸款一般是10-20年，有的甚至是30年，在這些時間里，利率波動可能性變大，這就會影響銀行對住房抵押貸款的收益。

2.4 違規操作風險

2.4.1 借款人基本情況審查違規

銀行競爭激烈，為了搶占業務量，對貸款人調查不細致，雖然要求出示收入證明，但其真實性、還款意愿只能被動評定，缺乏統一的標準格式和制約措施，過分依賴抵押物，而忽視了第一還款來源（合法收入）。不能及時預測、評估、應變、控制信貸資金運用中的不確定因素，有的甚至默認造假行為。

2.4.2 貸中管理不規范

銀行對開發商銷售情況、工程進度、資金流向等情況控制不夠，缺乏與房屋土地部門必要的聯系，抵押登記不落實，檔案管理不嚴，甚至丟失重要合同單據。在客戶還款能力和抵押品價值出現不利變化時，銀行無法及時采取措施。

三、銀行對個人住房抵押貸款風險化解對策

商業銀行要化解個人住房抵押貸款的風險首先要解決來自自身內部的風險。

1.加強貸前審查

要健全借款人還款能力及房地產開發商資質的審查制度，根據審查結果決定可貸成數及貸款期限。如下表：商業銀行個人住房抵押貸款的審查

2.加強貸款的始終管理

借款人違約，首先要區分喪失了償還能力還是有償還能力但不償還。喪失償還能力的，還要看是永久性喪失還是暫時喪失。永久性喪失是指借款人喪失永久地喪失金錢創收能力，如殘疾，年老體弱等。暫時性喪失，是在某個時段喪失。

貸款的事中管理解決辦法，如下表：

3.加強貸后管理，注重償還風險的預測

對借款人做跟蹤調查和分析，及時了解借款人在借款周期內的各種不利于銀行風險防范的因素。對開發商要做動態跟蹤，掌握工程進度、資金運用，登記造冊，專人保管，健全交接制度，加強抵押物管理。

4.開發保險新險種和保險新業務

對于個人房貸業務開設的保險極少，其抵御風險的能力也微乎其微，急需一些有針對性地險種和保險新業務來為個人房貸市場保駕護航。

5.開發住房抵押貸款新品種

商業銀行有浮動利率貸款和固定利率貸款，后者是當前住房貸款的主要方式。在風險的比較中，固定利率的抵押貸款的政策會使金融機構面臨較大的提前還款風險與利率風險。銀行要開發規避利率風險的貸款品種，如可變利率抵押貸款方式。在開發新品種時，首先要堅持貸款利率調整周期的多樣化，滿足居民需求，同時形成不同的風險分布結構，如半年、1年、3年或5年的風險結構。其次堅持貸款利率調整周期的多樣化，擴大對住房抵押貸款的需求。最后要堅持彈性利率體系制度，如對中低收入者采取浮動限制利率，對高收入者采用完全市場利率。

6.發展住房抵押貸款證券化

住房抵押貸款證券化，指住房抵押貸款的發放機構將其所持有的抵押貸款資產，匯集重組成抵押貸款組群，經過擔保或信用增級，以證券的形式出售給投資者的融資過程。

住房抵押貸款證券化是一種新型的住宅融資方式，核心是按照一定的標準，把金融機構的個人住房抵押貸款通過專門機構進行信用增級后，在資本市場上發行能夠提供穩定收益的債權。

開展個人住房抵押貸款證券化，可以調節商業銀行短存長貸的結構匹配，緩解商業銀行流動性壓力，增強商業銀行整體抗風險的能力，為社會投資者開辟新的投資通道，促進中低收入家庭住房條件的改善等諸多好處。隨著住房抵押貸款的進一步發展，銀行面臨的資金壓力、風險問題日益突出。進行住房抵押貸款證券化不失為一種明智的選擇，對商業銀行來說有特殊的意義。

四、結語

通過對個人住房抵押貸款對商業銀行所帶來的風險的研究和分析，使我對我國住房金融的現狀，風險的形成以及相應的解決辦法有了很深的理解。目前個人住房抵押貸款已經成為我國4大國有商業銀行重點貸款業務，并且比例正在逐年高速上升，可是某些銀行一味地追求利益，對借款者的信用調查很不認真，很不負責，這樣就會造成銀行的巨大風險隱患，將可能會使銀行蒙受巨大損失，這也是應該引起我們足夠重視的問題。

我們不能只看到個人住房抵押貸款發展對我國住房金融帶來的好處，同樣也應該全面認識到其風險所帶來的弊病。我國個人住房抵押貸款還正在發展階段，我們應該學習和注意國外優秀的經驗和例子，使得其發展更多的有利于人民，政府和金融機構。

參考文獻：

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