小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)知道的法律問題

文/宋純峰 李曉馨

小區(qū)業(yè)主應(yīng)當(dāng)知道的法律問題

文/宋純峰 李曉馨

問題一：鄰居“住改商”了業(yè)主如何維權(quán)

擅自“住改商” 法院判排除妨害

賈大爺為北京某小區(qū)居民，自從樓上房屋的業(yè)主林某將房間出租給一家公司作為辦公場(chǎng)所后，樓上每日人來人往的噪音，嚴(yán)重影響了賈大爺作息，加之其自身長(zhǎng)期患有神經(jīng)衰弱癥，原本安詳?shù)耐砟晟顝氐妆粩噥y。無奈之下，賈大爺將林某訴至法院，要求法院判令林某排除妨害。林某則辯稱，自己有權(quán)自主地決定自家房屋的用途，他人無權(quán)干涉。故不同意賈大爺?shù)脑V請(qǐng)。

法院審理后，支持了賈大爺?shù)脑V訟請(qǐng)求。

法官評(píng)析：依據(jù)《物權(quán)法》第77條規(guī)定，業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。根據(jù)上述法律規(guī)定可知，業(yè)主不得擅自將住宅改為商用房屋，除非經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。上述案件中，林某雖僅在自家專有部分內(nèi)使用房屋，但其擅自“住改商”的行為屬于不當(dāng)使用，賈大爺作為利害關(guān)系人，有權(quán)要求林某承擔(dān)排除妨害、消除危險(xiǎn)、恢復(fù)原狀或者賠償損失等民事責(zé)任。

就如何確定利害關(guān)系業(yè)主的范圍問題，為合理劃定一個(gè)便于操作的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，避免條件模糊帶來適用上的困難，《建筑物區(qū)分所有權(quán)解釋》第11條綜合考慮“住改商”糾紛的實(shí)際情況，將有利害關(guān)系業(yè)主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內(nèi)，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關(guān)系的業(yè)主，在審判實(shí)務(wù)中也比較容易掌握和操作。……