小區業主應當知道的法律問題

文/宋純峰 李曉馨

小區業主應當知道的法律問題

文/宋純峰 李曉馨

問題一：鄰居“住改商”了業主如何維權

擅自“住改商” 法院判排除妨害

賈大爺為北京某小區居民，自從樓上房屋的業主林某將房間出租給一家公司作為辦公場所后，樓上每日人來人往的噪音，嚴重影響了賈大爺作息，加之其自身長期患有神經衰弱癥，原本安詳的晚年生活徹底被攪亂。無奈之下，賈大爺將林某訴至法院，要求法院判令林某排除妨害。林某則辯稱，自己有權自主地決定自家房屋的用途，他人無權干涉。故不同意賈大爺的訴請。

法院審理后，支持了賈大爺的訴訟請求。

法官評析：依據《物權法》第77條規定，業主不得違反法律、法規以及管理規約，將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的，除遵守法律、法規以及管理規約外，應當經有利害關系的業主同意。根據上述法律規定可知，業主不得擅自將住宅改為商用房屋，除非經有利害關系的業主同意。上述案件中，林某雖僅在自家專有部分內使用房屋，但其擅自“住改商”的行為屬于不當使用，賈大爺作為利害關系人，有權要求林某承擔排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失等民事責任。

就如何確定利害關系業主的范圍問題，為合理劃定一個便于操作的認定標準，避免條件模糊帶來適用上的困難，《建筑物區分所有權解釋》第11條綜合考慮“住改商”糾紛的實際情況，將有利害關系業主的范圍原則上確定為在本棟建筑物之內，該范圍基本上有效涵蓋了與“住改商”行為有利害關系的業主，在審判實務中也比較容易掌握和操作。

僅有部分業主同意 法院判停止營業

被告王瑩所有的位于某小區2號的房屋是居民住宅，其將上述房屋出租他人從事“串串香”餐館經營活動，該餐館的經營活動給周圍業主帶來較為嚴重的大氣污染、噪聲污染等環境污染。原告馬杰作為“串串香”餐館樓上一層房屋的業主，遂將王瑩訴至法院，稱由于自己家就在該餐館樓上，故長期生活在嗆人的火鍋味中，且該餐館長期半夜才停止營業，噪聲污染嚴重。王瑩未經自己同意，將居民住宅改變為商業用房，并經營“串串香”生意，其行為嚴重影響了整個小區業主的生活，現請求判令王瑩排除妨害，停止經營活動。王瑩辯稱，“串串香”餐館開業前是征得部分鄰居同意的，馬杰的反對并不代表多數人的意見，故不同意其訴訟請求，請求法院駁回。

法院審理后，判決支持了馬杰的訴訟請求。

法官評析：“住改商”中的“利害關系業主同意”究竟是指大多數業主同意即可，還是需要全部有利害關系的業主同意？《物權法》施行后，在實踐中，有按照多數決來確定有利害關系業主的意見的做法。但《建筑物區分所有權解釋》第10條第2款特別規定，將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的，不予支持。 故必須達到所有的利害關系業主均同意的情況下，業主才能進行“住改商”。上述案件中，王瑩擅自“住改商”的行為顯然未經該小區直接利害關系業主馬杰的同意，因其改變房屋用途的行為，帶來的噪聲污染、大氣污染也嚴重影響了小區的秩序和環境，造成了相鄰業主的利益遭到不同程度的妨礙，故馬杰有權要求王瑩立即停止經營。

“唉，好了，不說了不說了！這不是跟你打商量嗎？就這么激動！”媽竟然拉下臉，轉身扯了被子睡下了，留給易非一個冷冷的脊背。

法官提示：一旦發生鄰居擅自“住改商”的情況，業主可及時向小區業委會或物業公司反映，由小區業委會代表業主，聯合物業公司開展清理“住改商”戶活動。小區業委會和物業公司可以通過安裝門禁卡、禁止“住改商”戶使用電梯運貨、提高超人數的“住改商”戶的水電費等措施，請走擾民公司。在上述措施不足以禁止擾民情況的，可向物業服務企業進行投訴。在上述行為依然無法解決的情況下，有利害關系的業主也可有效地拿起法律武器，向人民法院提起相鄰權訴訟。

問題二：小區公共區域“私搭亂建” 業主如何維權

2013年8月，隨著北京人濟山莊樓頂違規建別墅事件的曝光，各地“最牛樓頂別墅”的新聞頻繁見諸報端，小區“私搭亂建”侵害小區公共利益這一普遍的社會問題再次引起了人們的關注。司法實踐中，何為物業公共區域？何為“違章建筑”？對于部分業主私自搭建“違章建筑”的行為，物業公司或自身權利受到侵害的業主應當如何作為？這些問題亟待澄清。

業主樓頂露臺私蓋陽光房法院判決限期拆除

王剛為新華小區業主，新華物業公司為上述小區提供物業管理服務。期間，王剛在未經規劃部門批準的情況下開始施工，于房間樓頂外的露臺上私自搭建陽光房一處，破壞了樓頂及隔離墻的原狀。新華物業公司據此訴至法院，要求王剛立即將搭建的陽光房拆除。王剛則辯稱，露臺由其單獨使用，其有權對露臺上進行加蓋，故不同意物業公司的訴請。

法院經審理后，支持了新華物業公司的訴訟請求。

法官評析：首先，應明確業主獨用露臺為業主專有部分還是小區公共部分。按照《建筑物區分所有權解釋》第2條第2款規定，露臺要成為專有部分的組成部分，必須具備以下條件：（1）符合規劃，即是經過規劃行政主管部門批準的規劃。（2）物理上專屬于特定房屋。（3）銷售合同有約定。即建設單位銷售房屋時已經根據規劃將露臺列入該特定房屋買賣合同中。除此之外，露臺一般應認定為小區公共部分，任何業主不得在上面私自搭建建筑物。

其次，應明確何為違章建筑。違章建筑是行政執法和司法適用中極為普遍的法律概念。一般來說，違章建筑物在本質上是違反了《土地管理法》《城市規劃法》等相關法律、法規的規定而建造的房屋及其設施。上述案件中，王剛在未經規劃審批的情況下，私自在屬于公共部分的露臺上加蓋的陽光房確屬違章建筑一列，既破壞了樓頂及隔離墻的原狀，改變了原設計用途，也影響了小區整體觀瞻，侵害了全體業主的利益。故王剛理應立即拆除違章建筑。

業主占用綠地擴大陽臺面積法院判決限期拆除

李欣為金府小區業主，金府物業公司為該小區物業服務企業。入住小區之始，李欣與金府物業公司簽訂的《前期物業管理服務協議》及《業主臨時公約》，均約定李欣不得將花園、窗戶、陽臺、戶門及外墻作任何更改，不得增加懸掛物，不得改變其外觀（封陽臺），不得改變其原設計功能和使用功能。李欣收房后，自行占用公共綠地面積，沿客廳陽臺延伸另行搭建封閉設施以擴大陽臺面積。金府物業公司與其協商未果，遂起訴至法院，要求法院判令其限期拆除違章建筑、恢復原狀。

法院經審理后，支持了物業公司的訴訟請求。

法官評析：依據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第4條規定：“業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨害物業服務與管理的行為，物業服務企業請求業主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，人民法院應予支持。上述案件中，李欣占用綠地擴大陽臺面積的行為，既是一種違反管理規約的違約行為，同時也是一種違反《土地管理法》《城市規劃法》等相關法律、法規的規定而建造違章建筑的違法行為。在此情況下，物業公司有權代表全體業主提起訴訟，要求違法、違約業主將違章建筑予以拆除，這既是物業公司的權利，同時也是義務。

業主起訴鄰居私搭亂建法院判決限期拆除

宋曉、王辛均為潤中小區一樓業主，二人東西相鄰。后宋曉在未與王辛協商的情況下，在自家房屋門前、王辛家的西側窗戶外建筑高平臺和玻璃房屋。王辛認為宋曉的行為侵害了其房屋的通風和采光，故訴至法院。法院經審理后，判決支持了王辛的訴訟請求，判令宋曉拆除上述違章建筑。

法官評析：根據《物權法》規定，不動產相鄰各方，應當依照法律、法規及社會公德等，本著方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。同時根據《物權法》第83條的規定，業主對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟，具有相鄰關系或利害關系的業主，可以損害自己安全居住利益為由向法院提起訴訟。上述案件中，宋曉私搭亂建的行為明顯有違法律關于相鄰關系的規定，侵犯了其鄰居王辛的利益。此時，作為具有利害關系的相鄰業主王辛有權訴至法院，要求宋曉立即拆除違章建筑，以便排除妨害，消除潛在危害。

法官提醒：在處理此類事件中，應當積極發揮物業公司或業主委員會的職責。部分業主私搭亂建，物業公司應當予以制止，制止無效的，可以代為提起訴訟。物業公司對業主私搭亂建行為進行制止既是權利，同時也是義務，如果其怠于履行制止義務的，應當承擔不利后果。如未予阻止，物業企業即負有管理不當的責任。

問題三：小區植入廣告收益算誰的

居民住宅小區以其超高的人員密集性，越來越受到廣告商的青睞。尤其是諸多中高檔小區, 電梯、路燈桿、燈箱、墻壁、樓層牌、停車場入口等各處，花樣繁多的廣告可謂是“你方唱罷我登場”，小區已經成為商家的廣告戰場。但是，這些鋪天蓋地的廣告是如何進來的？廣告費究竟有多少？廣告的收益到底該歸誰？對這些情況恐怕少有業主知道。

物業公司“私吞”公共收益法院判返還

2002年11月25日開始，新華物業公司為富潤小區提供物業管理服務。2008年6月21日，業委會根據業主大會作出的實施業主自治的決議，終止與新華物業公司的物業管理服務合同。后雙方辦理交接手續時，業委會認為，雙方的移交清單沒有囊括物業公司在2004年至2007年間對小區共有部分收益的廣告、經營等收益，故訴至法院，要求物業公司返還在2004年至2007年間收取的小區共有部分收入600萬元。新華物業公司稱，2004年至2007年的共有部分收益的分割應當以公司有收入的純利潤為前提，但公司在上述期間不存在可分配利潤，故即使業委會有權主張該部分收益，也因公司無利潤可分而無法主張。

法院審理后，支持了業委會的訴訟請求。

法官評析：共有部分的物業管理收益應為共有部分收入與成本支出的差額。依據《物業管理條例》第55條，利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。另外， 根據《中華人民共和國物權法》第72條的規定，業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務。

由此可知，對于小區公共區域做廣告得來的收益，確定無疑是屬于全體業主所有的，并主要用于補充小區業主的共益支出。但同時考慮物業服務企業在獲取上述收益時作出的貢獻，可以適當地享有一定比例的收益，即除去物管公司為設置、維護廣告投入的必要成本和相應的勞務費用外，其他部分應當屬于全體業主所有。上述案件中，因業主與新華物業公司對收益如何分配并未作出約定，故根據公平原則的要求，同時考慮到雙方自行協商確定的2008年上半年共有部分收益的分配方案為業主得七成、物管企業得三成，法院最終認為，該案對共有部分收益分配的比例為業委會得70%、物業公司得30%較為合理。至于新華物業公司是否有利潤，并非其合理抗辯理由。

以公共廣告收入沖抵物業費法院判駁回

王英作為富潤小區業主，自2008年至2013年期間，從未繳納物業服務費。物業公司訴至法院，要求王英繳納上述期間的物業服務費。王英則辯稱，新華物業公司為富潤小區提供物業管理服務期間，將該小區內大量公共電梯、燈箱等用于廣告位租賃，賺取了大量廣告費，廣告費應當歸全體業主共有，其作為業主也享有收益部分，且該公司從未進行過賬目公開。故不同意繳納物業費，要求用廣告費用進行沖抵。

法院審理后，駁回了王英的抗辯主張。

法官評析：物業費的性質并非物業服務企業的酬金，它的90%以上都用于業主公共部位的維修養護及其它公共開支，業主不繳納物業費，是損害業主共同利益的行為，因此，業主沒有理由拒絕交納物業費用。同時，公共區域廣告收益應當由全體業主共享，但應由小區業主委員會代全體業主行使權利。個別業主是無權代表全體業主提出將公共廣告收入沖抵個人物業費主張的。故法院對王英要求行使抵銷權的抗辯不予支持。

倘若業主認為物業服務企業涉嫌“侵吞”了公共收益，可以提請業主委員會要求物業公司公開收支賬目，要求其限期改正。期限屆滿不改正的，可以由業主委員會代表業主提起訴訟，要求其承擔返還義務。物業公司實在不勝任的，還可以將其解聘，另聘用其他物業服務企業進場，而不應通過不交納物業費的方式表達異議。

法官提醒：1.業主不能自行主張以公共收入沖抵個人物業費。業委會是通過業主大會選舉產生的，由業主授權對小區進行管理，業委會委托物業公司執行具體事務。故在小區里發布商業廣告，應當經過業委會或物管企業的同意。同理，當針對小區共有部分之收益出現糾紛，即全體業主的合法權益受到侵犯時，業委會應為全體業主主張權利，而不能采取個別業主分別主張的解決方式。2.公共收益分配，應適當考慮物業公司付出的管理成本。同時應注意的是，公共區域雖然歸業主共有，但收益分配時應考慮到相關收益的產生，在很大程度上也得益于物業公司的管理行為，故對該部分的收益分配，全體業主和物管企業可以通過合同約定進行分配，在沒有約定的情形下，應當依法分配。

責任編輯/項利軍