房地產權登記的風險防范與控制

李平

摘 要 在我國目前的房地產權登記制度中，房地產制度本身不完善、審查義務趨于嚴格以及當事人過錯等已經成為危害房地產權登記工作正常進行的主要風險來源。通過完善審查工作機制、完善登記程序以及建立信息聯動機制等三種方式，能夠有效的防范與控制我國房地產權登記實務中的風險。

關鍵詞 房地產權 登記 風險 防范 控制

中圖分類號：D923.2 文獻標識碼：A

一、我國房地產權登記中的風險

我國房地產權登記中的風險主要包括三個方面的風險：第一，房地產制度本身不完善帶來的風險，主要表現為法律法規的不完善；第二，審查義務趨于嚴格帶來的風險，主要表現為房地產權登記具體程序上的不足；第三，房地產登記中的當事人帶來的風險，主要表現為當事人偽造材料騙取登記等行為。

（一）審查義務規定不明確所產生的風險。

在實踐中，以“房地產登記機關未盡到審查義務”為由提起的行政訴訟和信訪在房地產登記糾紛中占據最大的比例。目前我國關于房地產登記的法律法規主要是《中華人民共和國物權法》、《房屋登記辦法》以及《土地登記辦法》等法律規范，其中《物權法》作為法律其效力最高，《房屋登記辦法》和《土地登記辦法》是全國性的部門規章，這些法律法規構成了一個完整的房地產登記法規體系。在房地產登記法律體系中，《物權法》第12條規定，“登記機構應當履行下列職責：（一）查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料；（二）就有關登記事項詢問申請人；（三）如實、及時登記有關事項；（四）法律、行政法規規定的其他職責。申請登記的房地產的有關情況需要進一步證明的，登記機構可以要求申請人補充材料，必要時可以實地查看。”《房屋登記辦法》第18條則規定，“房屋登記機構應當查驗申請登記材料，并根據不同登記申請就申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正，以及申請登記材料中需進一步明確的其他有關事項詢問申請人。詢問結果應當經申請人簽字確認，并歸檔保留。房屋登記機構認為申請登記房屋的有關情況需要進一步證明的，可以要求申請人補充材料。”而在《土地登記辦法》第十三條中規定“國土資源行政主管部門受理土地登記申請后，認為必要的，可以就有關登記事項向申請人詢問，也可以對申請登記的土地進行實地查看。” 從立法描述來看，我國《物權法》、《房屋登記辦法》以及《土地登記辦法》等采取一種模糊態度，沒有明確規定房地產登記應采取形式審查還是實質審查，而是通過概括描述的方式規定登記機關應盡的審查職責。 對于這種概括式的描述，房地產登記機關與普通民眾之間對于登記機關的審查義務存在理解上的差異，所以經常發生以登記機關未盡到審查義務的行政爭議糾紛，登記機關審查義務規定不明確成為了房地產權登記中最大的風險。

（二）審查義務趨于嚴格產生的風險。

從司法實踐來看，越來越多的法院趨于要求登記機構作實質審查，法院傾向于將登記機構的審查義務實質化。 支持登記機構所作的形式審查的法院一般認為，登記機構對這些材料的審核要求僅僅是申請人所提供材料符合法定形式條件即可。這些法定的形式包括但不限于：（1）申請書原件即房地產登記申請書，需經轉讓人和受讓人兩人的簽名和印章；（2）雙方的身份證原件；（3）房地產權證書原件；（4）買賣合同或其他處分合同原件，或者公證文書；（5）契稅繳款書；（6）系爭房平面圖、宗地圖。法院認為對申請人提交的文件真實性不應由行政登記機構負責，而應由申請人負責。只要當事人提供的材料符合法條規定的條件，行政登記機構就應予以登記，即使這些文件是虛假的。只要登記機構審查了文件的形式，法院就認定登記機構盡到了審查義務。

隨著《物權法》的實施以及配套規則的完善，法院可能會改變支持形式審查的立場。法院認為《物權法》為登記機構設定了實質審查義務，從《物權法》所規定的登記錯誤的責任承擔上分析，法院的這種認識是成立的。從立法趨勢來看，越來越多的法律規范和規范性文件要求登記機構采取實質審查模式。例如舊《城市房地產管理法》沒有規定登記機構審查轉移登記的程序，而新《城市房地產管理法》第十條不僅規定了審查程序，而且第二十七條規定了登記機構審查的程度和內容。又如深圳市制定的《深圳經濟特區房地產登記條例》也體現了對登記機構嚴格審查義務的要求，且對登記機構的責任做了如下規定：因登記錯誤，給他人造成損害的，房地產登記機構應當承擔賠償責任，并建立了專門的賠償基金。

（三）當事人過錯所產生的風險。

實踐中，經常發生當事人偽造、冒用文書、簽名和證件，以及以不正當途徑獲得登記材料申請登記給第三人造成損害的現象，當事人騙取登記的行為不但侵害了第三人的合法權益，同時也給房地產登記機關的公信力帶來了損害。

房地產產權登記一般由申請人向登記機關提出申請，經登記機關受理、審核后，對符合法定條件的，由登記機關在房地產登記簿上辦理登記，并向申請人頒發權利證書。原則上，只要申請人的申請符合法律法規規定的條件，登記機關即應予以辦理。但面臨的難題是：在偽造材料、證書及簽名等情況下，很容易導致核準登記因為不具有合法性基礎而被撤銷。一般認為對申請人提交的文件真實性不應由行政登記機構負責，而應由申請人負責。只要當事人提供的材料符合法條規定的條件，行政登記機構就應予以登記，哪怕這些文件是虛假的。 在司法實踐中，只要登記機構審查了文件的形式，法院就認定登記機構盡到了審查義務。例外情形是，在形式審查中，如果登記機構工作人員玩忽職守或者具有重大過失，應當查明而沒有查明登記文件的形式缺陷的，即有過錯，也應當承擔相應的賠償責任。另外，在當事人過錯申請登記案件中，登記機構經形式審查后所作的登記如果隨后經證明為虛假而被法院撤銷，雖然登記機構不必承擔相應的賠償責任，但登記機構的公信力將大打折扣。

二、房地產權登記中的風險防范與控制

防范與控制房地產權登記的風險，主要有三種方式：第一種，通過完善審查工作機制強化風險防范與控制；第二種，通過完善登記程序強化風險防范與控制；第三種，通過建立信息聯動機制強化風險防范與控制。

（一）通過完善審查工作機制強化風險防范與控制。

審查義務是房地產登記的核心內容。對于房地產登記應該遵循的程序、審查內容等，法律都有比較明確的規定，如《中華人民共和國物權法》第12條規定了登記機關的審查義務，《房屋登記辦法》第18條作了進一步規定。上述規章中的“查驗”是指對申請登記的材料進行檢查驗收，主要目的在于審查材料是否齊備、是否有權利瑕疵等。“詢問”是由登記機關就與登記事項有關的問題向申請人提出，其主要目的在于核對登記申請人提交的材料，以確定材料的真實性。一般來說，房地產登記機關必須履行法定、謹慎的注意義務，即須對申請人提供的材料加以審核確保書面材料無瑕疵，還須審查申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正等事項，經過上述程序的審查是房地產登記行為合法有效的基本條件。

通過歸納上述法條，我們發現對于確定房地產登記機關審查義務的尺度和程度，立法是通過一種對具體事項概況描述的方式予以規定的，而并沒有一個清晰、統一的審查標準。這導致當事人之間甚至當事人與法院之間很可能產生責任承擔上的分歧，一旦發生爭端，即使房地產登記機關履行了上述法律法規中的審查義務，但由于與司法裁判中偏向實質審查標準的不一致，仍可能承擔難以預測的法律風險。在司法實踐中，由于法院有主張登記機關進行實質性審查的傾向，所以房地產登記機關應加強審查義務，應盡可能形成程式化的操作規范。不僅要審查申請人提交的材料是否齊全、是否符合規定的登記條件，而且要對申請登記事項是否是申請人的真實意思表示、申請登記房屋是否為共有房屋、房屋登記簿記載的權利人是否同意更正、司法機關及其他有權機關是否已對登記事項作出了相關的裁判或其他具有法律效力的行為等事項進行審查，在必要時，還應進行實地調查。總之，房地產登記機關要不斷規范自己的登記行為，盡量避免法律風險。

（二）通過完善登記程序強化風險防范與控制。

房地產登記中，登記類型具體包括總登記、初始登記、經常登記，他項權利登記、設定登記、變更登記、注銷登記等等。不同種類的房地產登記的程序也并不一致，有必要根據不同的登記類型改進登記工作。由于房地產登記分為種類繁多，但是進行登記工作的卻是同一個登記機關，甚至是同一批登記工作人員。所以，有必要梳理各登記類型的登記程序，并針對各類型的登記實施不同的登記政策，這有利于明確房地產權利發生變動時登記應當注意的相關事項，做到有的放矢，為增強登記的公信力、維護房地產交易安全提供制度保障。

信息技術的發展，尤其是互聯網的擴張正在引起政府管理的深刻變革。 對于房地產登記機關而言，利用互聯網發布房地產登記信息也便利其管理和保存信息，減少事務性工作。

（三）通過建立信息聯動機制強化風險防范與控制。

從維護交易安全和交易秩序、保護當事人合法權利的角度出發，房地產登記機關在登記工作中有必要和其他部門建立聯動機制，建立信息共享機制。在登記實踐中，對于經常發生的偽造、冒用文書、簽名和證件的現象，需要專業的技術、方法和設備方能鑒定，登記機關并非專業的司法鑒定機構，難以憑自身的技術力量作出準確的判斷，在在偽造材料、證書及簽名的情況下，很容易導致核準登記因為不具有合法性基礎而被撤銷。所以，房地產登記機關有必要和公安等其他部門實施信息共享，借助專業部門的專業手段輔助登記工作。另外，對于其他機關出具的相關證明文件，房地產登記機關需要加強與出具證明文件的部門之間的配合和協調，盡量做到資源共享、信息銜接，尤其是電子數據的統一和銜接，以便及時發現證明文件的真偽。

此外，房地產登記機關可以建立相關信息的共享，以便房地產登記機關能夠知曉申請人的真實信息或者有關房產的真實信息，盡量避免申請人提交虛假材料騙取登記的情況發生。總之，由于房地產登記的復雜性以及牽涉面的廣闊性，涉及眾多部門的職能，各部門之間建立聯動機制，推進各部門信息共享，既有利于房地產登記工作，也有利于其他各部門的相關工作。

（作者：深圳大學法學院憲法與行政法研究方向碩士研究生，研究方向：憲法與行政法）

注釋：

洪祖.略論物權變動與原因行為的區分原則[A].王利明.判解研究[C].北京：人民法院出版社，2003，145

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王利明.民商法研究[M].北京：法律出版社，2001，261

金紹達.房地產權屬登記[M].北京：中國物價出版社，2000，69

汪玉凱、趙國俊.電子政務基礎[M].北京：北京中軟出版社，2002，6