論房地產企業應增強法制意識履行社會責任

岳分責

摘 要 如今是法制的社會，一個企業要想得以生存和發展，增強法制意識，積極履行社會責任將是一個企業存在以及壯大的前提。本文分別以目前大家比較關注的房價，商品房的糾紛問題，土地使用權，城市房屋的拆遷問題以及環境問題，引申出進一步增強法制意識，積極履行社會責任對房地產企業的重要性。

關鍵詞 房地產企業 法制意識 社會責任

一、我國房價現狀分析

進一步增強法制意識，積極履行社會責任已成為全球的共識，是各個行業、各個企業義不容辭的責任，房地產企業亦不例外。

近幾年來，我國的房價持續攀升，早已超出了普通居民的購買能力，即房價的上漲幅度已遠遠超出社會平均勞動力價值的提升幅度。我國房地產市場供需不暢問題仍然是最主要的問題，巨大的住宅需求與大量商品房積壓的鮮明對比表明，住宅需求轉換為有效需求的瓶頸是住房價格過高，居民收入與房價差過大，房地產開發商趨利避害開發高檔樓盤以及房地產投機者的商業炒作，對房價的上漲起了推波助瀾的作用。房價的上漲，不僅在居住上面給予了居民沉重的支付壓力，還影響了很多購房和準備購房的家庭無力進行其他方面的消費，使其他很多行業、產業產能過剩。在這種情況下，房地產價格居高不下直接影響了國民經濟的健康運行和經濟的可持續發展。所以，國家及地方政府，應當從宏觀上對房地產業的發展進行調控，對商品房價進行監管，房地產企業應當在嚴格執行遵守法律法規的前提下，積極履行社會責任，與政府一起對安居工程予以扶持，逐步改善居民居住條件，帶動人民的生活水平的提高。

二、房地產企業應當履行的社會責任

（一）嚴格杜絕一房多賣，一房多抵押。例如，“天天花園詐騙案”是一女多嫁、一房多賣的典型。上海天富房地產開發有限公司為開發天天花園住宅小區，通過各種渠道籌集資金10億余元人民幣，為償還本息，該公司以天天花園的房屋抵債，并將同一套房預售、出售多次。據統計，天天花園每套房屋平均被重復賣出三次，受害者達數百人之多。所收房款相當一部分用于董事長蔡林芬個人消費。對于工薪階層而言，辛辛苦苦積蓄多年所購得的一套房屋隨著天富公司的破產付諸東流。對于房地產企業，應鑒于此案，應該以此為鳴，時刻提醒自身企業不再重蹈覆轍，來加強自身企業的經濟建設。

（二）加強物業管理，不出現爛尾樓。爛尾樓是指房地產在開發過程中因資金出現問題而停建或因拍賣市場不成熟而無法出售的不良樓盤資產。由于如今關于物業管理、爛尾樓的糾紛較為頻繁，房地產秩序混亂，房地產企業面臨嚴重的誠信危機。近年來，商品房投訴率以每年20%的速度遞增，2004年全國消協組織共受理商品房投訴20530件，但房地長企業糾紛解決率最低，只有10%左右。所以房地產企業應時刻自我反省，在公眾面前樹立良好的企業形象。

（三）保障房屋質量，做好售后服務。房價一直都是直線上升，那么怎樣去保證商品房的質量，也是目前人民大眾密切關注的問題，國家針對這一問題，頒布了相應的法律條例。根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明說制度的規定》，房地產開發企業應當向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。房地產開發企業應當對所受商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。房屋交付使用后，買受人認為主題結構質量不合格的，可以依照有關規定委托工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主題結構質量不合格的，買受人有權退房；給買受人造損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。這樣，買受人對房子的質量就會有了一定的信心，更能刺激房子的銷售量，當然這些都是建立在房地產企業依法辦事而言。

三、房地產企業應增強的法律意識

地為房載，房依地建，土地是房地產企業存在的前提。根據《中華人民共和國土地管理法》規定，任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地。國家依法實行國有土地有償使用制度。建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得；以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位，按照國務院規定的標準和辦法，繳納土地使用權出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。

根據以上所述，房地產企業要取得國有土地使用權進行房地產項目開發，必須和國土資源局簽訂《國有土地使用權出讓合同》，依法繳納土地出讓金并獲得《國有土地使用權證》之后，才能依法開展房地產開發項目建設、施工。在土地使用權的取得的方式有出讓、劃撥、審批三種，其中，出讓方式為房地產企業取得土地使用權的主要方式，房地產企業應進一步增強有關土地使用權方面的法律意識，嚴格按照程序辦理好每一步手續，這不但是對自身企業的負責，更是自覺履行社會責任的一種表現，那么該企業在人民大眾的企業形象自然更加嚴謹，公正起來，自然也就拉近了與人民大眾的距離。

四、房地產開發引發的問題及應對措施

（一）拆遷問題

現在很多地方都在進行拆遷，拆遷在為人民大眾帶來一定的效益的同時，由之引起的問題，更是數不勝數，這里面房地產企業扮演了一個較為重要的角色。所以，房地產企業，在認真嚴謹的按照規章制度辦好房屋拆遷許可證每一步手續的同時，更應安守本分，不得進行下列活動：新建、擴建、改建房屋；改變房屋和土地用途；租賃房屋，以免引起不必要的爭端等問題。在拆遷補償與安置上，房地產企業尤為需要按照《城市房屋拆遷管理條例》嚴格執行，其對城市房地產拆遷補償與安置有非常明確的規定。就連比較特殊的情況在《城市房屋拆遷管理條例》中也有明確的規定，例如對于設有抵押權的房屋拆遷補償。房地產抵押是社會經濟生活中的一種常見形象，為了保護房地產抵押雙方的合法權益，保證拆遷工作能按期完成，我國《城市房屋拆遷管理條例》第三十條明確規定：“拆遷設有抵押權的房屋，依照國有家有關擔保的法律執行?！钡盅喝撕偷盅簷嗳瞬荒茉诠嬉幎ǖ钠谙迌冗_成協議的，由拆遷人提出補償安置方案，報縣級以上人民政府房屋拆遷主管部門批準后實施拆遷，但在拆除房屋之前要辦理證據保全公證。拆遷設有抵押權的房屋，抵押人和抵押權人要重新設立抵押權，雙方重新設定抵押權不能達成協議的，由抵押人清償債務，債務清償后才能得到拆遷房屋的補償。這樣處理的目的是防止抵押人以房屋被拆遷為由擅自解除抵押關系，損害抵押人的利益。

（二）耕地保護問題

現今自然災害總是連連發生，由于耕地引發的問題更是接踵而來，水土流失，大發洪水，山體滑坡等等。對于此現象，國家頒布了一系列管理條例。依《土地管理法》第31條之規定，國家保護耕地，嚴格控制耕地轉為非耕地。國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量的耕地；沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，?？钣糜陂_墾新的耕地。房地產企業難免會占用耕地，那么就應當制定開墾耕地計劃，要嚴格按照計劃開墾耕地，配合政府部門的監督與驗收，并定期繳納一定的耕地開墾費，協助政府部門開墾新的耕地，為更好地保護我們居住的生態環境貢獻自己的一份力量。

（三）環境污染問題

房地產開發中的環境污染包括：

1、廢氣污染。房地產開發項目中的有害氣體對人的影響是很大的，例如建筑材料、裝飾涂料以及有害家具所散發的氣味，對人體的健康影響尤為嚴重。所以，房地產企業向大氣排放廢氣不論是否超過國家或者地方規定的排放標準，都有義務采取防治大氣污染的措施，而不是超標準排放污染物時才應當“負責自理”。

房地產開發中的大氣污染防治的重點是揚塵的防治。建筑施工場地必須設置統一的未來，拆遷施工現場應根據實際情況設置臨時圍欄。高層或多層建筑清理施工垃圾，必須搭設封閉式臨時專用垃圾道或采用容器吊運，嚴禁隨意凌空拋撒。施工垃圾應及時清運，適量灑水，減少揚塵等等，以保障對人民大眾的身體危害降至最低。

2、廢水污染。房地產開發項目的廢水污染主要來自項目施工期的施工廢水，運營期洗浴、沖廁、餐飲等生活污水。房地產企業應根據建設項目的性質、特點做相應的用排水平衡分析，明確建設項目污水量及排污去向。

房地產開發中的廢水污染防治的法律制度分為：（1）總量控制制度。指省級以上人民政府，對實現水污染物標準排放人不能達到國家規定的水環境質量標準的水體，可實施重點污染物排放的總量控制的法律規定。（2）城市污水集中處理制度。（3）公眾參與環境影響評價制度。要求報送建設項目環境影響報告書的單位，應當廣泛征集附近單位和居民對該建設項目可能對環境影響的意見，并如實連同環境影響報告書送交其主管部門預審，然后按照規定程序上報有關環境保護部門審批。房地產企業應貫徹落實廢水污染的法律制度，以此將廢水污染降至極限。

3、噪聲污染。房地產開發項目的噪聲污染主要來自空調、冷卻塔、風機、水泵、換熱站等設備的噪聲，以及房地產開發中的建筑施工噪聲污染。房地產企業在進行施工的同時，應該盡量減少對周圍居民正常生活秩序的打擾，以博得更好的企業形象。

4、固體廢物污染。房地產開發項目的固體廢物主要是建筑垃圾。建筑垃圾，是指建設單位、施工單位新建、改建、擴建和拆除各類建筑物、構筑物、管網等，以及居民裝飾裝修房屋過程中所產生的棄物、廢料及其他廢棄物。

五、樹立房地產企業良好形象的路徑選擇

一個企業的良好形象的建立是要經過日積月累，一磚一瓦給蓋起來的，但是一旦摧毀，其速度將是頗為可觀的，正如一句名言所說：千里之堤潰于蟻穴。那么，如何挽救房地產企業的良好形象？應做到以下兩點：

（一）在堅持發展作為第一要務的同時，正確處理好利益關系。要時刻銘記，房地產企業在開發建設中既要嚴格執行國家的標準，保證工程質量，又要嚴格企業管理，控制開發成本，為普通百姓多蓋房，蓋好房，從而使普通百姓和企業得到真正的實惠。通過技術革新減少生產活動對環境可能造成的污染，同時降低能耗，節約資源，降低企業生產成本，為實現人與自然的和諧相處做出貢獻。

（二）堅持統籌兼顧，依法經營，加強塑造企業的誠信精神。統籌城鄉發展、區域發展，統籌局部利益和整體利益、當前利益和長遠利益，充分調動各方面積極性，壯大企業經濟。依法經營是企業和生存發展的基礎，更是旅行社會責任的前提，房地產一夜應嚴格遵守合同約定條款能夠得到有效落實；努力做好售后服務工作，為業主提供優質、便利的服務等。企業誠信精神山谷塑造企業履行社會責任的重要體現，房地產企業要在思想上意識到誠信經營是企業價值和企業競爭力的重要標志，在經營活動過程中堅持恪守信譽和誠實經營。將企業誠信放在企業利潤之前，積極承擔社會責任。

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（作者單位：廣州市黃埔區人民檢察院）