淺談房地產公司財務風險分析—以美都控股股份有限公司為例

戴圣輝　豐楠

摘 要：房地產屬于高投資、高風險、高收益的行業，加上我國房地產業尚不夠規范化，金融體系也不完善，房地產業在高歌猛進的同時，也承受著巨大的財務風險。識別、分析、評價財務風險對房地產公司而言是尤為重要的，也是防范財務風險的基礎。本文主要以美都控股股份有限公司為例，從融資、投資和日常資金運作角度分析了美都控股股份有限公司現在面臨的財務風險狀況。

關鍵詞：房地產公司 財務風險 美都控股

美都控股股份有限公司是在上海證券交易所上市的股份制公眾公司，股票簡稱：美都控股，股票代碼：600175，注冊資本113328.8640萬元。公司創立于1988年5月31日，前身是海南寶華房地產綜合開發經營公司，是北京市房地產開發經營總公司下屬的獨立核算、自負盈虧的全民所有制企業。

美都控股從1988年成立至今，已有20余年的發展歷程，歷經1999年首次公開發行股票并上市，2002年美都集團重組，2005年股權分置改革，2007年向大股東定向發行A股， 2009年非公開發行A股，股本從最初的4000萬股增加到113328.8640萬股。截至2009年底總資產33.87億元，凈資產17.08億元。公司以房地產開發經營為主業，同時涉足貿易業、酒店服務業、金融及準金融業、股權投資等領域，曾于2005、2006、2007連續3年入圍中國民營企業500強。

一、籌資方面的財務風險狀況分析

（一）美都控股股份有限公司籌資方面的財務風險評估

美都控股股份有限公司的資金來源主要由公司的留存收益、預收賬款和長期銀行借款三大部分組成。對于長期融資風險，按照2012年前三季度的財務數據，美都控股股份有限公司長期銀行借款占總負債的17.88%，長期還款壓力較小。美都控股股份有限公司的資產負債率僅為56%，較同行業其他房地產公司（以房地產上市公司作為行業代表）平均資產負債率要低。美都控股股份有限公司2012年前三季度財務杠桿系數為1.26，也低于行業平均值。資產負債率和財務杠桿系數都表明美都控股股份有限公司長期融資風險不大。美都控股股份有限公司流動負債占總負債的82.12%，較高于行業平均水平，表示其短期償債壓力較大。但其流動負債中大部分為預收賬款，所占比例為53.4%，因為預收賬款是即將轉為主營業務收入的預售房產的款項，因此，縱向和橫向相抵消，表示美都控股股份有限公司短期融資風險與同行業相比較正常。綜上所述，美都控股股份有限公司長期融資風險、短期融資風險均在可控制范圍之內。

（二）美都控股股份有限公司籌資方面的財務風險表現

美都控股股份有限公司融資渠道尚需拓寬。美都控股股份有限公司公司除了自有資金之外，銀行借款和預售賬款是最主要的融資方式。實際上，房地產企業還有其他融資方式，如與海外機構合作、國內開發商合作、股權并購、借殼上市、委托貸款、資產證券化、過橋貸款等，這些方式在特定條件下具有一定的優勢。如銀行借款與國家宏觀調控政策關系密切，在國家緊縮銀根的情況下，公司解決資金來源面臨較大的壓力，轉向其他可替代的融資方式就很有必要。

二、投資方面的財務風險狀況分析

（一）美都控股股份有限公司投資風險

因為一些主客觀條件限制，本文將不采取前面所介紹的專家打分法和敏感性分析法對投資風險進行測度，不過將借鑒前文理論部分對識別房地產企業風險的分析模式。美都控股股份有限公司近年來先后投資瓊海美都半島花園、金尚海灣、灌云美都新城、宜城美都新城、石榴派、美都望城等。由于近年來國家宏觀經濟形勢較好，居民購房需求較旺盛，公司所有的投資開發的房產都取得了較好的利潤率。

房地產投資風險涉及政策風險、社會風險、技術風險、自然風險、國際風險等，而這其中對房地產投資影響較大，同時又是可以預測、可以規避的是經濟風險。經濟風險主要包含市場利率風險、資金變現風險、購買力風險等。

房地產市場的利率變化風險是指利率的變化對房地產市場的影響和可能給投資者帶來的損失。當利率上升時，房地產開發商和經營者的資金成本會增加，消費者的購買欲望隨之降低。因此，整個房地產市場形成一方面生產成本增加，另一方面市場需求降低。這無疑給投資者經營者帶來損失。

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化而導致房地產商品不能按市場消化，造成經濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經濟體制中，需求是一個非常不定的因素。由于消費者的購買力是不斷發生變化的，受工作環境、生活環境、社會環境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給房地產投資商經營者帶來損失。

資金變現風險就是將非貨幣的資產兌換成貨幣的風險。不同性質的資產或證券變成貨幣的難易程度是不同的，一般來說，儲蓄存款、支票等的變現性能最好，股票外匯、期貨和債券投資等的變現性能次之，房地產投資的變現性能較差。房地產資金變現風險主要是指在交易過程中可能因變現的進間和方式變化而導致房地產商品不能變成貨幣或延遲變成貨幣，從而給房地產經營者帶來損失。

（二） 風險的變化趨勢及投資管理方面的缺陷分析

1.美都控股股份有限公司投資風險的變化趨勢

經濟風險降低，技術風險、政策風險增加。房地產投資經濟風險是指一系列與經濟發展有關的不確定因素給房地產開發經營所帶來的風險。隨著我國經濟發展以及整體經濟環境的不斷改善，美都控股股份有限公司面臨的經濟風險有所降低。經濟的發展使人們收入增加，實際購買能力提高，普通居民改善居住環境的要求將十分迫切，再加上境外人員和機構的大量涌入都使美都控股股份有限公司擁有一個更優越的經濟環境。房地產投資技術風險主要表現為開發商對房屋戶型設計、功能要求、智能科技含量的掌握上，隨著房地產市場化深入，房地產開發將面臨多元化的消費群體，它要求房地產開發企業具有雄厚技術實力，能夠及時掌握先進行業科技，同時又能準確判斷不同層次房地產市場對科技的要求，及時滿足更加苛刻和消費者需求的變化。房地產投資的政策風險主要指中國房地產市場中的政策行為，特別是現階段，國家對房地產行業宏觀調控的政策密集出臺，由此引發多種風險，這在近年的經濟生活中也常常遇到。表現為：前些年嚴重的通貨膨脹、物價上漲，誘發建材價格上漲，工程造價跟著上漲；貨幣發行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對房地產商就意味著籌資或變現風險。房地產供求形勢的變化。房地產供給嚴重不足的狀況已成歷史，現在的情況是供過于求，房價自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。四是房地產政策及由此形成的大氣候。如當前銀行對房地產業的支持重點從“開發”變為“購買”，這不利于剛開發并需持續投入的房地產項目的開展。

2.公司在項目投資方面存在一些缺陷

主要表現在以下三個方面：（1）在投資立項階段做的可行性分析不夠深入、細致。未采用標準的項目評估方法對未來的收益和風險做充分的測算，未充分考慮公司所面臨的各種風險因素，對采取一定方法項目現金流做出較為精確的估計，評估方法過于簡單，這容易產生由于決策失誤引致的投資風險。（2）公司的投資組合不盡合理。其一，公司現階段投資建設中以大中戶型的住宅為住，對于小戶型的住宅則供應不足；其二，公司還未進入商住樓、寫字樓等地產開發領域；其三，美都控股股份有限公司是一家區域性強的地產公司，尚未進行異地開發，因此投資組合單一，減弱了公司抗風險能力。（3）項目投資的階段管理還有待提高。雖然美都產公司積累了一定的投資管理經驗，但是各期項目前、中、后各階段在投資管理方面具有相當大的差異，各階段企業的現金流結構差異很大，面臨的風險也不盡相同，前期、前階段投資管理模式對后續有定勢思維的影響。這些潛在缺陷使公司在投資方面臨一定的風險。只要外在自然條件、宏觀經濟形勢等因素發生變化，如因為居民可支配收入降低，對大戶型的需求將大幅降低，公司將面臨較大的考驗。

三、日常資金運作方面的財務風險狀況分析

按單變量計算方法，美都公司2012年前三季度的流動比率為1.68，略低于全國房地產上市公司流動比率平均值為1.75。2012年前三季度的速動比率為0.58， 略高于全國行業平均值O.55。上述數據比較說明美都公司短期償債能力一般，日常運營資金比較充足。不過美都公司流動比率比速動比率要大得多，說明存貨在美都控股股份有限公司運營資本中占有很打的比例，應當引起足夠重視。美都公司日常資金運營風險總體處于比較好的狀態。工程管理、貨幣資金、應收賬款和存貨是影響公司日常運營風險四個重要的項目，其運營狀況如下：

（一）工程管理方面的風險問題

美都公司自開發瓊海美都半島花園至今，從前期的開發設計定位、項目報建、工程預算、合同管理、材料供應、現場施工管理，都積累了一定經驗，特別是工程現場施工管理方面。從有效防治建筑通病到提高工程管理技能方面，每開發一期都進行有效的總結。到美都御府時，美都控股股份有限公司通過對標段棟號的分段管理、責任落實到人，獎懲明確，達到點面的全面控制，各項工作指令得到具體的實施，確保工程質量、進度、安全三方面的有效控制，同時對教訓方面亦有所總結，有利于今后提升工程管理，降低工程成本。

（二）貨幣資金的風險狀況

對貨幣資金，公司通過編制滾動式現金預算，加強對現金需求的預測，以免發生現金短缺及高效利用貨幣資金。2012年前三季度公司貨幣資金存量和流量處于比較穩定狀態，日常營運正常，未發生重大的現金流短缺的問題。當然，公司現金管理也存在一些問題，主要是現金預算精確度不大，在集團層面上，公司有時候會出現輕度的短期現金流緊缺的問題，有時候存在大量貨幣資金閑置，公司大多數時間內，貨幣資金存量超過1個億以上，未對日常資金進行投資，這造成很大的資金機會成本，因此日常資金營運效率較低。

（三）應收賬款（其他應收款）的風險狀況

房地產公司與客戶的關系具有特殊性，應收賬款比率很小，客戶所占款項中，其他應收款和預收賬款比例最大。對于其他賬款，公司沒有建立相應的信用部門，沒有建立動態的客戶信用資料庫，比較容易發生壞賬。其他應收賬款管理未能引起公司財務部門的充分注意。另外，隨著公司業務的擴展，應收賬款比率可能增加，應收賬款管理將變得更加重要。

（四）存貨的風險狀況

存貨風險指企業存貨因價格變動、商品過時等因素而使存貨價值減少的可能性。存貨管理是日常資金風險管理的重點，存貨具有實效性和發生潛在虧損的可能性，對房地產企業來說，存貨主要是正在開發的“在建工程”、已經完工待售的房地產以及公司土地儲備。在一般情況下，房地產存貨不會發生減值，但是當房地產市場發生波動時，價值發生顯著變化。如宏觀經濟狀況轉差時，存貨管理不善將帶來較大風險，若存貨過多，而市場需求急劇下降時，將帶來重大資金運營問題。首先，存貨積壓占用大量的企業資金，影響日常資金支付，甚至會造成資金流的斷裂；其次，存貨價值減少，影響公司財務結構，影響公司償債能力，公司財務風險將更加惡化。再次，公司如果土地的歷史成本較高，而存貨（尤其是土地）市場價值下降時，嚴重影響公司定價能力，最終影響公司市場競爭能力。就美都公司而言，存貨占總資產的50.64%，雖然低于行業平均值的額，這個比率仍然比較大，雖然公司的銷售情況一向不錯，但是，如果宏觀經濟形勢發生逆轉，對公司財務風險的負面影響非常巨大。所以，公司應加強對銷售的預測和宏觀經濟政策的監控，采用多種銷售辦法，合理平衡銷售利潤率和存貨的周轉率。

責任編輯：楊再梅