我國房地產融資現(xiàn)狀及對策分析

李紹奎

摘要：房地產行業(yè)作為一個資金高度密集型行業(yè)需要大量資金，不僅在于其投資期資金需求量大，還因為其投資回收期較長，如果沒有大量的資金保障，房地產企業(yè)很容易遭受資金鏈斷裂的風險，最終走向破產，因此房地產發(fā)展過程中必須得到充足的資金來源。本文通過介紹房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)其融資存在的問題，提出相應對策。

關鍵詞：房地產；融資渠道；融資

近幾年來，我國房地產行業(yè)迅猛發(fā)展，逐步成為國民經濟的支柱產業(yè)：一方面，房地產作為投資，直接拉動經濟增長，據統(tǒng)計，房地產投資占我國固定資產投資的比重接近五分之一，另一方面，由于它的產業(yè)鏈較長，所涉及上下游企業(yè)范圍大，因此帶動作用比較大。但是，由于各種因素的影響，很多一線、二線城市房價上漲過快。房地產業(yè)出現(xiàn)畸形發(fā)展狀況，房價超出群眾承受能力，因此國家采取了包括差別化財稅政策、信貸政策、限購政策在內的一系列調控措施 ，這些措施再給房地產投資過熱現(xiàn)象降溫的同時也給資金密集型房地產產業(yè)產生了釜底抽薪的危機感和焦慮感，如，信貸政策造成房地產行業(yè)融資困難，限購政策又造成房地產行業(yè)資金回籠較慢，因此房地產行業(yè)面臨融資形勢嚴峻，資金壓力巨大。

一、我國房地產企業(yè)融資現(xiàn)狀

房地產融資就是房地產開發(fā)、流通和消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進行的籌資、融資及相關金融服務的一系列融資活動的縱橫。房地產開發(fā)周期較長，每個階段包括買地、建設、銷售等環(huán)節(jié)都需要大量的資金支持，因此房地產融資至關重要。

我國房地產融資渠道是以銀行信貸為主、企業(yè)上市融資、債券融資為輔。

銀行信貸在房地產融資中所占比重高達三分之二，許多公開報道指出，我國70%左右的土地購置和房地產開發(fā)資金都直接或間接來自銀行，目前針對房地產企業(yè)的銀行貸款形式主要有：土地儲備貸款、房地產開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款等，不僅如此，房地產銷售環(huán)節(jié)中的住房按揭貸款也來自銀行，因此銀行是房地產行業(yè)資金的主要支持者。

上市融資有很多優(yōu)點，例如：可以是企業(yè)獲得長期的資金來源，提高國內知名度，使企業(yè)受到投資者、證監(jiān)會的監(jiān)督，優(yōu)化公司治理結構和內部管理水平等。房地產企業(yè)進行上市融資無疑是個較好的融資方法，但是其上市門檻加高，審查較為嚴格，加之受房地產泡沫的影響及房地產行業(yè)業(yè)績波動較大的特點，國家為保護股東，對房地產上市的控制力度較大，因此，一般情況下也只有一些實力較強的房地產公司才可上市，如萬科。目前在滬深兩市1000多家上市公司中，房地產開發(fā)企業(yè)僅有60家左右，占全國3萬多家房地產開發(fā)企業(yè)的比例僅有0.2%。另外，即使是上市公司，也很少具備再融資的資格。

債券融資，由于債券利息可以在所得稅前扣除，因此債券融資成本較低，因此房地產企業(yè)可以將發(fā)行融資期限較長，利率比銀行貸款利率低的公司債券直接在資本市場上融資作為一種有效的融資渠道，但是由于債券融資風險較高，融資要求嚴格，因此這種融資方式在房地產企業(yè)全部資金中占有比重較小。據了解，只有萬科、金地集團兩家公司在2009年底有未償還的債券。

二、我國房地產企業(yè)融資存在問題

1.原有融資渠道存在問題

前文提到，我國房地產資金主要來源于銀行貸款，但過分依賴銀行貸款，對企業(yè)、銀行、政府都有一定的風險。首先是企業(yè)，由于銀行受國家政策影響較大，而近幾年來，政府為控制房價過快增長，給房地產行業(yè)降溫，相繼出臺了一系列的打壓房地產行業(yè)的措施，如政府分別與2007年、2008年、2010年分二十多次提高銀行存款準備金率，使得銀行存款準備金率一直處于上升趨勢，并且，政府出臺措施收緊銀行信貸額度，加大貸款難度，使得房地產企業(yè)貸款成本顯著提高，同時造成很多房地產企業(yè)資金鏈斷裂，給房地產企業(yè)融資帶來困難。其次是銀行，第一，由于房地產行業(yè)本身開發(fā)周期長，投資大，因此該行業(yè)本身具有高風險，加之，如果政府繼續(xù)打壓房價，使得房地產價格下降，許多房地產客戶會出現(xiàn)斷供、違約現(xiàn)象，使得房地產商資金鏈斷裂，最終破產，就會給銀行帶來無法彌補的損失，另外，由于房地產企業(yè)質量良莠不齊，銀行無法對這些企業(yè)進行充分信用評估，因此這又加大了銀行風險。最后是政府，由于房地產企業(yè)與銀行息息相關，牽一發(fā)而動全身，因此，如果對房地產打壓過重勢必會給銀行造成損失，影響整個金融體系，最終影響社會穩(wěn)定，這給政府調控增加難度。

由于我國股票市場不健全，監(jiān)管水平較低，法規(guī)制度不完善等問題存在，這就要求政府對上市公司資質采取謹慎態(tài)度，所以我國融資門檻較高，據了解，在A股上市比在美國上市要求還要高。股票市場無法滿足不同規(guī)模企業(yè)的融資需求，僅有一些規(guī)模較大，綜合實力較強的企業(yè)才具備上市資格。我國大部分房地產企業(yè)規(guī)模較小，無法達到上市要求，即使已經上市，仍會由于業(yè)績波動大等原因而不具備再融資機會。

2.債券融資渠道過窄

發(fā)行債券是一種成本較低的融資方式，但是在我國房地產融資中房地產債券所占比重較小，這是由于第一，我國證券市場發(fā)展不健全，規(guī)模較小，發(fā)行和持有風險較高。第二，我國對發(fā)行債券的主體要求較為嚴格，僅獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限公司才有資格發(fā)行，因此債券發(fā)行較為困難。

3.融資渠道單一，風險相對集中

雖然我國現(xiàn)在已經出現(xiàn)其他融資方式，例如：房地產產業(yè)投資基金、房地產信托融資、合作開發(fā)融資、買殼上市等渠道，但是由于我國房地產行業(yè)發(fā)展較晚，相關法律法規(guī)不健全，加之金融體系不健全，金融機構經營不規(guī)范，管理不嚴格等原因，很少有企業(yè)運用這些融資方式，使得房地產融資主要依賴銀行信貸，未出現(xiàn)多元化房地產融資體系，使房地產企業(yè)政策風險提高。

4.缺乏專業(yè)機構引導

目前，在我國缺少規(guī)?；?、專業(yè)化、多元化的房地產相關融資機構來幫助房地產企業(yè)融資，諸如專門房地產抵押貸款機構，投資機構，擔保機構，保障機構等。這些機構不僅可以豐富我國金融市場，而且可以為房地產融資提供服務，減少房地產企業(yè)融資成本。

5.監(jiān)管和調控機制不完善

我國房地產市場的法規(guī)建設相對于房地產市場發(fā)展而言是滯后的，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立資金運用規(guī)定外，還沒有專門的房地產金融監(jiān)管框架，房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待于制訂。

6.企業(yè)自我積累不足

隨著房價的攀升，對商品房的投資投機需求不斷增大，大多數人被飛快上漲的房價吸引，傾盡全力貸款拿地，蓋房，同時，上漲的房價吸引港臺及海外地產商的強勢加盟，市場競爭加劇，企業(yè)為增強競爭力盲目擴張，這些均導致企業(yè)發(fā)展缺乏理性，不重視自身資金的積累，一旦外界環(huán)境發(fā)生變化，企業(yè)將面臨巨大風險。

三、房地產企業(yè)融資對策分析

1.拓寬融資渠道

房地產商應當加深對各個融資渠道的了解，充分認識個融資渠道的優(yōu)勢，有效利用各種渠道融資。

（1）房地產產業(yè)投資基金：它是指通過發(fā)行基金受益憑證募集資金，將眾多分散資金集于一體，通過采用專家經營，專業(yè)化管理的手段，將資金投資于房地產領域或房地產項目，以獲取投資收益和資本增值的一種資金形態(tài)，其目的是聚集資金，分散風險，能夠獲得較高的回報，同時解決房地產企業(yè)融資難的問題，實現(xiàn)了房地產投資的大眾化和融資的社會化，有利于促進房地產企業(yè)健康發(fā)展。房地產投資基金按照是否直接投資于房地產劃分為兩類：一類直接投資于房地產公司發(fā)行的股票上，另一類是間接投資房地產業(yè)的基金，即房地產抵押基金。

（2）房地產信托融資：它有兩個層次的概念，一是房地產的擁有者將該房地產委托給信托公司，由信托公司按要求進行管理，處分。委托人從中獲益，信托公司收取一定管理費用的行為。二是資金擁有者將自己的資金委托給信托投資公司，有信托投資公司按委托人的意愿以自己的名義將資金投資那個房地產業(yè)并對其進行管理和處分的行為。近幾年這一形式雖然也被大量采用，但是仍然信托融資比例仍然不高。雖然房地產信托計劃的資金成本比銀行同期貸款利率上浮20%，但相比之下，信托計劃可以大大節(jié)省時間成本。是一種以資金成本降低時間成本的新型融資方式。

（3）合作開發(fā)融資：為了緩解和分散融資負擔，開發(fā)商可以尋找一家甚至幾家綜合實力較強的企業(yè)合作開發(fā)，合作方式多種多樣，可長可短，程度可高可低，這種方法有利于緩解開發(fā)商自身資金壓力，轉嫁風險。

2.建立多層次資本市場體系

上面講到房地產企業(yè)由于在資產規(guī)模、盈利能力、公司治理等方面達不到上市要求，所以很難通過上市融資，因此不同類型、不同規(guī)模的企業(yè)想要在資本市場上實現(xiàn)融資，只有建立多層次的資本市場體系，這樣才能真正做到分散金融風險，減輕房地產企業(yè)對銀行貸款的依賴。

3.完善企業(yè)債券市場

債券融資是一種成本較低的融資方式，為了擴大融資渠道，完善債券市場：（1）國家應當考慮放寬企業(yè)債券融資的準入門檻，增加試點城市以觀其效。（2）健全信用評價制度，信用評級機構做到客觀、嚴格、獨立的進行信用評價，國家監(jiān)管部門對信用評級機構進行有效監(jiān)管。（3）加快債券融資品種創(chuàng)新，便于投資者按需選擇。（4）建立與公開發(fā)行相對應的定向發(fā)行體制。（5）房地產企業(yè)上市公司應當提高自身素質，增強綜合融資能力，通過積極有效的項目組合和內部調整，建立符合債券市場要求的公司治理結構。

4.健全法律法規(guī)制度

通過健全法律制度來規(guī)范各種融資行為，建立專門的房地產金融監(jiān)管框架體系。同時加強監(jiān)督管理，防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發(fā)新的金融風險。

5.探索建立組合融資模式

目前，我國房地產企業(yè)融資方式比較單一，因此，企業(yè)可以根據自身需要，積極拓展多種融資渠道，將其進行有效合理的組合，從而有效緩解資金壓力，減少對銀行貸款的依賴，使其不但能夠滿足房地產企業(yè)發(fā)展，而且能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。

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