人口老齡化背景下我國住房需求變化趨勢(shì)與養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展研究

摘 要：人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)住房市場需求會(huì)產(chǎn)生一定影響，本文從我國人口老齡化的現(xiàn)狀出發(fā)，指出了家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老模式下老年人的住房需求偏好和需求特點(diǎn)，在分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，提出了促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的思路和建議。

關(guān)鍵詞：老齡化；住房需求；養(yǎng)老地產(chǎn)

Abstract：The change in the demographic structure has an effect on the demand of the housing market. Under the backdrop of an aging population in China， this article analyses the preferences and the characteristics of the housing demand of the elderly. Based on the current situation of the pension real estate market，the article puts forward some thoughts and advice on how to promote the development of pension real estate market.

Key Words：aging population，housing demand，pension real estate

中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B 文章編號(hào)：1674-2265（2013）11-0028-05

收稿日期：2013-10-15

作者簡介：楊巧，女，中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院房地產(chǎn)研究所講師，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士，研究方向?yàn)榉康禺a(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融。

聯(lián)合國國際人口學(xué)會(huì)編著的《人口學(xué)詞典》對(duì)人口老齡化的界定為：當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)人口中60歲及以上人口所占比例超過10%，或65歲及以上人口所占的比例超過7%，則屬于人口老齡化國家或地區(qū)。從發(fā)達(dá)國家發(fā)展歷史看，人口老齡化對(duì)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展、公共政策設(shè)計(jì)、居民生活水平的影響不亞于工業(yè)化、城市化進(jìn)程所帶來的影響。改革開放以來，制度紅利與人口紅利的釋放使得中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入快速發(fā)展的軌道，而隨著人口結(jié)構(gòu)拐點(diǎn)的到來，理論界與實(shí)踐界對(duì)我國人口老齡化所帶來的系列問題進(jìn)行了研究。住房市場在國民經(jīng)濟(jì)中具有重要位置，近年來的住房市場調(diào)控政策大多從需求角度出發(fā)，人口結(jié)構(gòu)變化會(huì)對(duì)住房市場需求產(chǎn)生系列沖擊。本文擬從人口老齡化的角度分析這一趨勢(shì)對(duì)住房市場需求產(chǎn)生的影響，為養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供有效建議。

一、中國人口老齡化現(xiàn)狀

（一）老齡化程度指標(biāo)

按聯(lián)合國國際人口學(xué)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)，2000年我國65歲及以上年齡人口比重達(dá)到7%；同年第五次人口普查結(jié)果顯示，2000年60歲及以上人口比重為10.33%，兩項(xiàng)指標(biāo)均意味著從2000年開始我國正式步入人口老齡化階段。2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，全國60歲及以上老年人口已達(dá)1.7765億，占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)13.26%，當(dāng)年65歲及以上人口總數(shù)為1.1894億，占總?cè)丝诒戎貫?.9%。

我國老齡化程度近年來呈上升趨勢(shì)，但從全國水平看，這一指標(biāo)遠(yuǎn)低于其他國家。世界銀行數(shù)據(jù)顯示，截至2011年底，美、英、法、德、日5國65歲及以上人口比例分別為13.3%、16.84%、17.07%、20.59%和23.39%，金磚四國中巴西、俄羅斯和印度65歲及以上人口比例分別為7.19%、12.76%和4.99%，考慮到我國嚴(yán)格執(zhí)行計(jì)劃生育政策，因此從當(dāng)前數(shù)據(jù)來看，無論與發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家相比較，老齡化程度均相對(duì)較輕。

雖然從整體水平上看尚可，但國內(nèi)個(gè)別城市老齡化問題已較突出。以一線城市中的北京和上海為例，上海市老年人口和老齡事業(yè)發(fā)展數(shù)據(jù)顯示，截至2012年底，滬籍60歲及以上老年人增至367.32萬人，占全市總?cè)丝诘?5.7%，65歲及以上老年人口245.27萬人，占總?cè)丝诘?7.2%；截至2011 年底，北京市戶籍總?cè)丝?277.9 萬人，京籍60歲及以上老年人口247.9萬人，占總?cè)丝诘?9.4%，65歲及以上老年人口177.6 萬人，占總?cè)丝诘?3.9%。此外，從65歲及以上人口的區(qū)域分布來看，城市、鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村65歲及以上人口占到老年總?cè)丝诘谋壤謩e為26%、18%和56%，經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)老齡人口所占的比重卻最高。

從以上數(shù)據(jù)可以看出，雖然從全國范圍看，我國人口老齡化程度尚不算太高，但一方面存在人口老齡化的地域差異，結(jié)構(gòu)性特點(diǎn)較為突出，另一方面我國人口基數(shù)大，整體比例雖不高，但老齡人口的總數(shù)量較多。

（二）老齡化速度指標(biāo)

國際上通常以65歲及以上人口比重由7%增加到14%所需要的時(shí)間來反映人口老齡化的速度，從發(fā)達(dá)國家老齡化的歷史看，日、美、英、德、法這5個(gè)國家65歲及以上人口比重由7%增加到14%分別經(jīng)歷了24、69、46、42、114年。由于1949—1957年是我國建國以后出現(xiàn)的第一次人口生育高峰，這期間出生的人口從2014年開始將依次達(dá)到65歲，即僅保持當(dāng)前速度，我國人口老齡化的速度也遠(yuǎn)快于美、英、德、法4國。從聯(lián)合國2010年的估計(jì)和預(yù)測看，2020年中國65歲及以上人口比重將提高到13.6%，2030年達(dá)到18.7%，2040年達(dá)到26.8%，2050年則會(huì)高達(dá)30.8%。此外，如表1數(shù)據(jù)所示，截至2012年底，65歲及以上人口占總?cè)丝诘谋戎匾堰_(dá)到9.4%，2000—2012年間65歲及以上人口數(shù)量年均增長3.1%，人口老齡化的速度快于全國總?cè)丝诘脑黾铀俣取：湍壳袄淆g化嚴(yán)重的發(fā)達(dá)國家比較，我國的人口老齡化呈現(xiàn)速度快、來勢(shì)猛的特點(diǎn)。

（三）社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響指標(biāo)

隨著我國老齡化社會(huì)的到來，老齡人口呈現(xiàn)總數(shù)量高、區(qū)域分布不均衡、人口老齡化速度快的特點(diǎn)，這為社會(huì)養(yǎng)老事業(yè)和經(jīng)濟(jì)增長也帶來了巨大的壓力。用來測度老齡化對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響的指標(biāo)包括少兒撫養(yǎng)比、老年撫養(yǎng)比和總撫養(yǎng)比。表1數(shù)據(jù)中顯示，2000年后我國老年撫養(yǎng)比呈不斷增長趨勢(shì)，截至2012年底，老年人口撫養(yǎng)比達(dá)到12.7%，與老年撫養(yǎng)比的增長相對(duì)應(yīng)，近年來少兒撫養(yǎng)比不斷下降，且下降速度遠(yuǎn)快于老年撫養(yǎng)比的下降速度，這也使得總撫養(yǎng)比指標(biāo)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。從今后趨勢(shì)來看，計(jì)劃生育的執(zhí)行、人口壽命的增加以及第一次、第二次人口生育高峰的人群逐步邁入老年，將進(jìn)一步帶來少兒人口的減少和老年人口的增多，這也是導(dǎo)致我國人口年齡結(jié)構(gòu)從成年型向老年型再進(jìn)一步向高齡化發(fā)展的根源。

從其他國家發(fā)展歷史看，經(jīng)濟(jì)發(fā)展與老齡化基本同步，對(duì)老齡化產(chǎn)生的影響能從經(jīng)濟(jì)上負(fù)擔(dān)。而我國人口老齡化超前于經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，人口老齡化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展不同步。在老齡化問題最為嚴(yán)重的日本，65歲及以上人口比例達(dá)到7%、10%、14%時(shí)，人均GDP數(shù)據(jù)分別為1967美元、11335美元和38555美元；而我國2000年進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí)，人均GDP為840美元。同時(shí)，2011年數(shù)據(jù)顯示我國人均GDP水平遠(yuǎn)低于金磚四國中的巴西、俄羅斯，也低于65歲及以上人口占比相當(dāng)?shù)男录悠潞退估锾m卡。未富先老的格局對(duì)社會(huì)保障與公共財(cái)政支出提出了更高的要求，也會(huì)對(duì)勞動(dòng)力供給質(zhì)量、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)增長水平造成一定影響。

二、人口老齡化對(duì)中國住房市場需求的影響分析

我國當(dāng)前的人口老齡化狀況決定了其對(duì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)各環(huán)節(jié)各部門的影響會(huì)持續(xù)增加，而在這個(gè)過程中，人口老齡化對(duì)住房市場的影響主要表現(xiàn)在需求領(lǐng)域。

（一）家庭養(yǎng)老模式下住房市場需求

比較第五次和第六次人口普查結(jié)果（見表2），可以看到這10年間城市家庭戶數(shù)增加迅速，2000年城市一代戶家庭占家庭總戶數(shù)的比例為28.4%，2010年這一比例增加到41.2%，2010年比2000年增加了1.2倍，而同期二代戶家庭、三代戶家庭數(shù)量的增加倍數(shù)分別為0.23和0.32。一代戶家庭數(shù)量的迅速增加有嬰兒潮一代成家后獨(dú)立成戶的因素，另一方面獨(dú)生子女政策與城鎮(zhèn)化進(jìn)程也使得大量二代戶家庭在子女異地求學(xué)或者工作后形成空巢家庭。從全國數(shù)據(jù)來看，2010年一代戶中65歲以上的一個(gè)老人戶和只有一對(duì)老夫妻的家庭戶數(shù)量相比2000年增長了一倍，北京市和上海市這一數(shù)據(jù)分別增長了1.21倍和0.69倍。中國老齡科學(xué)研究中心2000年和2010年《中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》數(shù)據(jù)也顯示，無論城鎮(zhèn)還是鄉(xiāng)村，老年人①獨(dú)立居住比例呈上升趨勢(shì)，2000—2010年，城鎮(zhèn)空巢老年人的比例由42.0%上升到54.0%，農(nóng)村由37.9%上升到45.6%，增幅均較為顯著，其中城鎮(zhèn)獨(dú)居老年人比例由7.4%上升到8.6%，農(nóng)村從8.3%上升到10.6%；城鎮(zhèn)僅夫妻同住老年人的比例由34.6%上升到45.4%，農(nóng)村從29.6%上升到35.0%。

人口老齡化背景下家庭分裂速度的加快使得開發(fā)商進(jìn)行住房市場需求研究時(shí)需要進(jìn)行進(jìn)一步的細(xì)分。北京潤土咨詢公司《2012中國城市養(yǎng)老居住模式報(bào)告》顯示，在來自于上海、北京、石家莊、濟(jì)南的1000個(gè)樣本中，平均的養(yǎng)老金金額為2600多元， 60%的老人希望與自己的子女居住在同一小區(qū)或鄰近。這一調(diào)查結(jié)果顯示，老年群體仍傾向于和子女距離較近的家庭養(yǎng)老模式。對(duì)于城市空巢家庭老人來說，雖然大多擁有自己的房產(chǎn)②，但是房屋建成年代較早，房屋質(zhì)量和功能已經(jīng)老化，也沒有老年人生活所需的電梯、健身等設(shè)施，單獨(dú)居住并不方便，且當(dāng)前人口流動(dòng)的狀況使得很多空巢老人與子女并不在同一城市，在大多數(shù)老人和子女更傾向于居家養(yǎng)老的模式下③，將原有房屋在二手市場上變現(xiàn)，而在與子女生活較近、環(huán)境熟悉的城市和區(qū)域購置房產(chǎn)是其較優(yōu)選擇，此類住房需求的特點(diǎn)在于需求區(qū)域集中在大中城市、需求產(chǎn)品類型上偏好中小戶型，此外對(duì)居住環(huán)境和房屋設(shè)施有一定要求。而對(duì)二代和三代戶家庭，子女與老人共同居住，除了房屋功能分區(qū)、戶型設(shè)計(jì)減少互相干擾的要求外，在小區(qū)設(shè)施和物業(yè)管理上也需要提供針對(duì)老年人群體的服務(wù)。

表2：全國不同規(guī)模的家庭戶類別（城市）（戶）

[＼一代戶＼二代戶＼三代戶＼四代戶＼2000年＼24089165＼49344394＼11168865＼286614＼2010年＼52968879＼60675840＼14703720＼312275＼]

（二）社會(huì)養(yǎng)老模式下住房市場需求

隨著老齡人口規(guī)模的迅速上升，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式難以滿足多樣化和專業(yè)化的養(yǎng)老需求，社會(huì)化養(yǎng)老服務(wù)體系亟待發(fā)展。國務(wù)院《社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)規(guī)劃（2011—2015年）》提出，到2015年，中國將實(shí)現(xiàn)每千名老年人擁有養(yǎng)老床位30張，即3%的老年人要在專門的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。這一比例意味著到2015年，中國需要近700萬張養(yǎng)老床位，而截至2010年底，中國只有314萬張養(yǎng)老床位。養(yǎng)老床位供給稀缺為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展提供了空間。

老齡人口年齡不斷增長，家庭的421結(jié)構(gòu)使得家庭養(yǎng)老負(fù)擔(dān)不斷加大，老人年紀(jì)越大，對(duì)社會(huì)化養(yǎng)老的需求也越高。根據(jù)社會(huì)化養(yǎng)老需要提供的護(hù)理水平的難易程度由高向低排列，社會(huì)需要的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目包括老年康復(fù)中心、養(yǎng)老服務(wù)中心、養(yǎng)老院和托老所幾類。老年康復(fù)中心服務(wù)對(duì)象是由于疾病失去了部分自理能力的老人，養(yǎng)老服務(wù)中心針對(duì)要求較高水平的生活照料和全面醫(yī)療護(hù)理服務(wù)的老人，養(yǎng)老院和托老所的服務(wù)對(duì)象為生活基本自理、身體較為健康的老人。從服務(wù)對(duì)象的差異性可以看到，未來我國社會(huì)化養(yǎng)老不僅面臨需求總量快速上升的特點(diǎn)，還有著各類不同層次的需求，需求結(jié)構(gòu)在不斷細(xì)化中。當(dāng)前社會(huì)養(yǎng)老在我國主要依賴政府出資建設(shè)的養(yǎng)老院與福利院，隨著老齡人口的增多，需要改變當(dāng)前供給主體單一的格局，鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)入，保障養(yǎng)老床位的供給并提供多樣化的養(yǎng)老服務(wù)。

綜合起來，無論是在家庭養(yǎng)老還是社會(huì)養(yǎng)老模式下，老年人對(duì)住房功能上的需求已不僅僅是居住功能，還包括醫(yī)療護(hù)理、生活休閑、文化溝通、精神與價(jià)值訴求等方面的要求，因此從需求特點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行的養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)，除了從設(shè)計(jì)上要能滿足老年人對(duì)居住的安全性和私密性的要求外，還需要建立完整的醫(yī)療服務(wù)體系、較為豐富的運(yùn)動(dòng)娛樂配套和方便學(xué)習(xí)交流的場所環(huán)境等。

三、我國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀

（一）養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品類型與運(yùn)營模式單一

從目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目定位和運(yùn)作情況來看，主要產(chǎn)品類型包括老年公寓、老年社區(qū)。養(yǎng)老公寓是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出幾棟樓，按照老年人居住的要求來設(shè)計(jì)并建造，將居家養(yǎng)老和小區(qū)針對(duì)老人的物業(yè)服務(wù)相結(jié)合，如北京萬科“幸福匯”下的活躍長者住宅，專為老年人設(shè)計(jì)，并在小區(qū)內(nèi)有配套“活躍老人之家”，由專業(yè)養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)上海親和源運(yùn)營管理，為老年人生活、醫(yī)療等提供服務(wù)；老年社區(qū)與老年公寓類似，但老年社區(qū)項(xiàng)目出售后并不對(duì)居住者有年齡等限制，建筑設(shè)計(jì)上也兼顧了老年人和家庭成員共同居住的需要，如北京太陽城，項(xiàng)目設(shè)在北京順義，戶型設(shè)計(jì)考慮共同居住需要，多為大戶型，針對(duì)老年人的項(xiàng)目配套包括大型康體中心、社區(qū)農(nóng)莊、老年大學(xué)等。從養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營模式看，有全銷售模式、銷售+持有模式、會(huì)員制管理模式和只租不售模式。全銷售模式下，一次性收回投資資金并實(shí)現(xiàn)利潤；銷售+持有模式下，部分項(xiàng)目完全出售回籠資金，解決資金瓶頸后，部分項(xiàng)目和配套對(duì)外出租獲取長期經(jīng)營收益；會(huì)員制管理模式通過會(huì)員卡的銷售，使購買者獲得一定期限內(nèi)的居住權(quán)；租賃模式下根據(jù)租住者承租時(shí)間、租住者的生活自理狀況和健康狀況分級(jí)別收取租金。

從國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目類型和運(yùn)營模式看，目前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品類型較為單一，定位主要針對(duì)高收入老年群體；由于缺乏成熟的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和盈利模式，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目大多采取全銷售或者銷售+持有模式以期快速收回投資實(shí)現(xiàn)利潤，采取會(huì)員制管理的上海親和源項(xiàng)目和只租不售模式的燕達(dá)國際健康城項(xiàng)目均受制于土地使用權(quán)性質(zhì)（前者為公共建筑用地，后者為醫(yī)療用地）而不能出售，親和源通過會(huì)員卡形式一次性購買20—30年房產(chǎn)使用權(quán)來收回投資實(shí)現(xiàn)利潤，燕達(dá)國際健康城從出租經(jīng)營情況來看收益較差，投資回收期較長。

（二）養(yǎng)老地產(chǎn)亟待金融支持

養(yǎng)老地產(chǎn)涉及的產(chǎn)業(yè)鏈較長，投資規(guī)模大，投資回收期較長。在其規(guī)劃、投資、開發(fā)、持有、運(yùn)營和服務(wù)環(huán)節(jié)都需要金融業(yè)提供支持。

從國際經(jīng)驗(yàn)看，養(yǎng)老地產(chǎn)融資模式較為多樣化。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)管理主體包括三大類：投資商、開發(fā)商和運(yùn)營商。以美國為例，開發(fā)商根據(jù)投資商或運(yùn)營商的要求為其定制開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，并按照事先約定的價(jià)格將項(xiàng)目出售給對(duì)方；投資方有私募基金、非盈利性組織和REITs幾類，私募基金面向機(jī)構(gòu)投資人，關(guān)注資產(chǎn)升值收益，非盈利性組織主要利用政府補(bǔ)貼并接受捐贈(zèng)資金用于補(bǔ)貼中低收入群體，解決這一群體老年人的住房問題，REITs強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)的長期持有，以獲取持有期內(nèi)的穩(wěn)定租金收益和資產(chǎn)的長期增值為目的；運(yùn)營商則利用自身的管理經(jīng)驗(yàn)和管理的規(guī)模效應(yīng)盈利。由于資金來源多樣化和長期化的特點(diǎn)，再加上稅費(fèi)減免和貸款利率優(yōu)惠，國外養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有著足夠的金融基礎(chǔ)。

當(dāng)前參與我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的主體主要是房地產(chǎn)公司，此外還有部分保險(xiǎn)公司也在進(jìn)行養(yǎng)老社區(qū)的開發(fā)與建設(shè)④。養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)具有復(fù)合性，管理組織也較為復(fù)雜，其產(chǎn)業(yè)鏈的各環(huán)節(jié)都需要金融業(yè)的支持。從定位看，目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)投資商、開發(fā)商和運(yùn)營商的角色存在重合，金融業(yè)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的支持僅在前期開發(fā)環(huán)節(jié)體現(xiàn)，并且金融支持方式較為單一，主要來自銀行貸款，支持力度也較小。

四、我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展方向建議

人口老齡化對(duì)住房市場需求總量、需求區(qū)域、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和配套要求均產(chǎn)生一定影響，當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展還存在一定問題，需要進(jìn)一步從需求角度出發(fā)來推動(dòng)其發(fā)展。

（一）完善推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的政策和商業(yè)環(huán)境

發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)是解決老齡化社會(huì)老年人養(yǎng)老問題的重要思路。政府應(yīng)促進(jìn)和完善當(dāng)前的政策體系和商業(yè)環(huán)境。如設(shè)立有效的養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入退出機(jī)制，將老年住宅建設(shè)納入政府居住區(qū)規(guī)劃管理控制范圍等，目前國家出臺(tái)有《老年人建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》這一指導(dǎo)性文件，但缺乏具體明確的ISO標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)踐中還需要將設(shè)計(jì)規(guī)范的實(shí)施與城市規(guī)劃、土地利用管制等結(jié)合起來。養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需走產(chǎn)業(yè)化的道路，因此在商業(yè)環(huán)境的培育上，還可通過稅收減免、支持企業(yè)上市融資、利率優(yōu)惠或貼息等方式促進(jìn)金融業(yè)對(duì)該行業(yè)的支持。最后政策設(shè)計(jì)上應(yīng)鼓勵(lì)非盈利機(jī)構(gòu)的成立，接受社會(huì)捐贈(zèng)和政府撥款，以社區(qū)義工等形式提供服務(wù)，改進(jìn)獨(dú)居老人的生活質(zhì)量。

（二）從需求特點(diǎn)出發(fā)促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)供給類型的多樣化

從我國實(shí)踐出發(fā)，今后需要建立以家庭養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托，社會(huì)養(yǎng)老為補(bǔ)充的服務(wù)體系。不同的養(yǎng)老方式對(duì)居住的要求也存在差異，以此為前提，養(yǎng)老地產(chǎn)的供給也應(yīng)分別基于家庭養(yǎng)老和社會(huì)養(yǎng)老角度對(duì)住房要求的特點(diǎn)出發(fā)。在家庭養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品上，向日本學(xué)習(xí)，推進(jìn)大型社區(qū)的“住宅適老化”，除了在老年公寓和老年社區(qū)的戶型設(shè)計(jì)上注重居住的舒適性、安全性（如衛(wèi)生間扶手桿的設(shè)計(jì)、廚房與餐桌的距離較近、樓房通道的無障礙通道設(shè)計(jì)等），還要在社區(qū)和物業(yè)服務(wù)中提供必要有效的醫(yī)療設(shè)施、活動(dòng)設(shè)施、老人看護(hù)及餐飲服務(wù)等，讓獨(dú)居老人和幾代戶家庭都有較好的居住體驗(yàn)。在社會(huì)化養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目供給上，老年康復(fù)中心、養(yǎng)老服務(wù)中心、養(yǎng)老院和托老所分別針對(duì)有著不同要求和支付能力的養(yǎng)老群體，政府福利型的社會(huì)養(yǎng)老模式主要應(yīng)集中力量針對(duì)中低收入和積累少的老年人群體，通過政策優(yōu)惠等方式鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入中端市場提供社會(huì)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品。

（三）促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營主體的獨(dú)立化和連鎖化運(yùn)作

養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)營需要專業(yè)的管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的后續(xù)運(yùn)營主體和投資人、開發(fā)商的角色是重疊的，大多數(shù)項(xiàng)目出售后的后續(xù)管理無法得到有效保證。由于養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品消費(fèi)過程中不僅是房屋使用價(jià)值的維護(hù)，還需要提供各方面的專業(yè)服務(wù)，因此需要有獨(dú)立專業(yè)的運(yùn)營主體來完成。從規(guī)模效益角度看，連鎖化的運(yùn)作模式也有利于有關(guān)運(yùn)營主體降低管理成本，分?jǐn)偨?jīng)營開支，總結(jié)提煉管理經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)一步促進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

（四）以“反向住房抵押貸款”金融創(chuàng)新產(chǎn)品推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

老齡人口數(shù)量不斷增加的現(xiàn)實(shí)下，傳統(tǒng)養(yǎng)老觀念也在改變。在推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，可以考慮引入反向住房抵押貸款這一金融創(chuàng)新產(chǎn)品，老人將產(chǎn)權(quán)房反向抵押給金融機(jī)構(gòu)，以此獲得養(yǎng)老院的居住權(quán)益，費(fèi)用由金融機(jī)構(gòu)承擔(dān)，金融機(jī)構(gòu)委托房屋銀行對(duì)房屋進(jìn)行日常出租管理，獲取房屋租金。該模式既可以推動(dòng)社會(huì)化養(yǎng)老業(yè)務(wù)的發(fā)展，又有利于金融機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)創(chuàng)新和房屋中介的業(yè)務(wù)拓展，老年人也比較能夠接受以個(gè)人房屋產(chǎn)權(quán)換取社會(huì)專業(yè)化養(yǎng)老服務(wù)的模式。

注：

①該調(diào)查針對(duì)的老年人年齡為60歲及以上。

②2010年《中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》對(duì)城鎮(zhèn)老年人在住房、居住意愿與環(huán)境方面的調(diào)查結(jié)果顯示，城鎮(zhèn)老年人擁有自己產(chǎn)權(quán)住房的為75.7%，屬于子女的為14.8%，租公房為4.9%，租私房為1.6%，其他占3.0%。

③2010年《中國城鄉(xiāng)老年人口狀況追蹤調(diào)查》顯示，城鎮(zhèn)老年人愿意住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的比例2000—2010年10年間從18.6%下降到11.3%，農(nóng)村老年人則從14.4%下降到12.5%。

④中國人壽在河北廊坊投資1000億元在建設(shè)中的養(yǎng)老社區(qū)，合眾人壽投資100億建設(shè)的合眾健康社區(qū)等項(xiàng)目。

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（責(zé)任編輯 耿 欣；校對(duì) XQ，GX）