經濟適用房“內循環”模式探索

摘要：經濟適用房作為保障性安居工程的重要內容，受到社會各界的廣泛關注。近幾年，經濟適用房的建設已頗有成效，但現行的退出機制所帶來的問題也逐漸顯露。本文探索建立經濟適用房“內循環”模式，以期解決經濟適用房制度實施過程中的主要問題。

關鍵詞：經濟適用房 內循環模式 探索

2006年，《北京住房建設規劃（2006-2010）》中提出要“探索建立經濟適用房實行‘內循環’的流轉模式，即經濟適用房不得直接上市，由政府回購”。然而該項政策卻在爭議聲中悄然消失了。在之后通過市政府批準下發的文件中，原有的“內循環”模式說法被刪除。但就目前情況，這種模式仍值得深入探索。

一、經濟適用房

經濟適用房指已列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮低收入家庭出售的住房。它是具有社會保障性質的商品住宅，具有經濟性和適用性的特點。我國經濟適用房制度1998年開始實施，不斷完善，并逐步建立了廉租房和經濟適用房并行的保障房體系，近幾年更是得到了快速發展。2008年的保障性住房建設規模僅100多萬套，2010年達到580萬套，2012年達到700萬套。

二、實施中的問題

經濟適用房制度為解決中低收入家庭的住房問題做出了巨大貢獻，但在實施中暴露出給量不足、開發建設監督不力、購房者準入監管不嚴等問題，尤其是現行的退出機制不能保證經濟適用房的良性循環。

購買經濟適用住房滿5年就可以變成商品房上市銷售，只要這中間有利可圖，人們對經濟適用房的需求就會無窮大，因收入增加而騰退經濟適用房的人卻是寥寥無幾。而為了滿足新的低收入群體的住房需求，政府又需要投入新的土地和資金再建設經濟適用房，不斷加重政府的負擔。一套經濟適用房只解決一戶低收入家庭的住房問題，喪失了其循環用于低收入者住房保障的功能。

此外，經濟適用房作為保障性安居工程的一項，依收入分配，但實際操作過程中，由于收入情況不明，缺乏政府監管，一些人以權謀私，占有多套經濟適用房，并通過租賃、轉售等方式牟利。

三、經濟適用房“內循環”模式探索

“內循環”即經濟適用房不得直接上市交易，而是由政府回購。搶占經濟適用房者趨之若鶩，正是因為經濟適用房流向商品房市場可以帶來的超額價差收益，即使配套設施不完善，也是爭相購買。禁止經濟適用房直接上市，對于借經濟適用房投機牟利的行徑，可謂釜底抽薪。此外，政府提供的政策性住房尚屬稀缺，政府回購也可保證經濟適用房的良性循環和可持續發展。在“內循環”模式中，要注意以下幾方面的問題：

（一）定位

當前經濟適用房的雙重定位問題。據2007年頒布的《經濟適用住房管理辦法》（以下簡稱“辦法”），購買經濟適用房滿5年，購房人可上市轉讓，經濟適用房就從政策性住房變成了商品房。

而“內循環”就要對經濟適用房重新定位，即經濟適用房只具有政策性，而不具有商品性，不管使用多少年，都不能作為商品在市場上流通。

（二）產權

《辦法》規定，經濟適用房購房人擁有有限產權，但自住5年后，按標準向政府交納相關價款即可取得完全產權。經濟適用房以產權交易的方式出售給個人，一旦這個人收入水平提高，政府的福利就給了一個特定的人，而不是給了任意一個中低收入者的人。因此，經濟適用房不應當以產權交易的形式向個人提供。

而“內循環”模式的核心就是由政府回購，并始終以經濟適用房的性質出售。除政府外，業主不得向他人轉移產權，即這種買賣為業主與政府之間的限定交易，而非常規市場化的交易。業主只是房屋暫時或永久使用者，而非擁有者，在與政府交易過程中，也只是使用權的交易，而非所有權的交易。房屋產權應完全且永久歸政府所有，從而保證退出的經濟適用房內循環。

（三）準入

根據規定，經濟適用房統一向符合購房條件的低收入家庭出售，但現行體制沒法查清收入情況。實行經濟適用房“內循環”，建議不以收入水平作為限制條件，但必須保證自住且不能租售。有人也許會因此質疑經濟適用房的保障性，但如果中高收入群體也愿意住經濟適用房，從某種意義上節約資源、低碳生活，何樂而不為？當然，不限制準入的前提是完善的個人住房信息系統，以防一人占用多套住房。

（四）價格

現行經濟適用住房價格實行政府指導價，制定的價格與城鎮中低收入家庭經濟承受能力相適應，與同區域的普通商品住房價格保持合理差價。對于內循環的回購價格應明確說明，即按照原價（考慮通貨膨脹、房屋折舊等因素后）進行回購。同時，考慮到人民生活水平的提高以及各地方發展程度的不同，價格可以做相應調整，但必須由政府價格主管部門確定。

（五）新舊區別對待

筆者認為，對于新舊經濟適用房應該區別對待。要允許前面已經形成事實的這些存續的存量能夠按照以前制定的規則執行下去，將實行“內循環”的經濟適用房限定為“今后新建和銷售”的項目。進行“新老劃段”，時間標準以經濟適用房立項時間進行計算，對于已買未住，和已入住尚未領取房產證的，新政策都不溯及。

經濟適用房內循環，無疑有利于理清市場與政府的關系，還原經濟適用房的政策性，打擊借機投資投機行為。但必須強調的是，經濟適用房內循環的有序開展必須建立在完善的個人住房信息登記制度以及政府內部監管體系的基礎上，這樣才有可能避免有些人利用職權而使“社會內循環”變成了“政府內循環”。

參考文獻：

[1]邱磊.積極探索經濟適用房的內循環模式[J]. 時代經貿（中旬刊），2007，S2：13-14.

[2]趙秀池.經濟適用房良性循環機制研究[J]. 商業時代，2011，34：123-124