土改為“鄉下人”重新定位

馬紅漫

“城里人”與“鄉下人”的身份標簽將隨著新一輪土地改革而變得模糊。據悉，國土部門目前已形成關于改革完善土地管理制度的框架建議。未來“農地”有望通過招拍掛等方式進行市場化流通，權益進行市場化分配。

根據現行土地管理法規定，“農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設”。但近年來城鎮化進程加速在實際上形成了大量土地需求。囿于法律束縛，許多農村土地交易不得不游走在灰色地帶，各種糾紛隱患醞釀滋生，在整治聲中“頑強”生長的小產權房就是一個典型現象。這些建設在農村集體土地上的房屋沒有房產證，交易行為也不受法律認可。

據媒體報道，在供求雙方的強力推動下，小產權房市場呈現出欣欣向榮之景，在許多城市的比重已達10%至40%的市場份額。一方面，農民可借由小產權房銷售突破制度瓶頸，獲得一定經濟收入；另一方面，由于小產權房與同區域商品房相比具有突出的價格優勢，且無需繳納土地出讓金及各種手續費，這些房源意外承擔起了保障房的供給功能。值得一提的是，小產權房雖然具有存在的市場基礎，但其間隱藏的風險因素也不容忽視。從長期看，隨著農村土地流轉改革的深入，未來在農地征補過程中農民獲得的補償收益將大幅提高。以此而論，當初“賤賣”小產權房使農民未能得享與市場定價相匹配的經濟利益，一旦由此產生經濟糾紛，買房者的切身利益無從保障。

從更為宏觀的角度看，在打通農村集體用地流通渠道之后，全國將形成城鄉一體化的土地市場，地方政府壟斷建設用地的局面將會打破，隨著住宅用地供給的有效增加，商品房市場的供求矛盾也將迎刃而解。這意味著，長期困擾決策部門的房價調控難題將獲得實質性突破。而且，農村集體土地在被納入到市場交易體系之后，社會資本可以通過批量購置農村土體投資現代農業，加速我國農業向現代化耕種模式轉型。此外，當農民以土地所有者的身份得享城鎮化紅利之后，他們中的一部分人可以根據自己的意愿擺脫小塊土地束縛，自由選擇生活方式：或進城務工，或利用當地特色資源開發鄉村旅游業，也可融入現代農業大軍中之中成為一名農場主。

可見，當農村集體土地在空間上實現優化組合，將使農民有了多種分享經濟高速發展成果的渠道。故而，以市場機制盤活農村土地資源已不僅僅是一項重要的宏觀政策改革，也因其直接涉及眾多經濟個體利益而備受民眾關注。但需要強調的是，土地是農民生存保障的最后一道防線，農村集體土地入市改革須放置在“保護農民利益”大框架下謹慎推進。農村土地制度成功改革的前提，就是首先要讓原本模糊的“集體土地”明晰、公平地劃歸到農民個體名下。顯然，這并非易事，農村土地流轉改革尚需邁過“確權”與規范流通這道坎。

實踐表明，農村土地流轉改革邁過“確權”與規范流通這道坎并非易事。因為在“農村集體”這個抽象概念下，集體所有土地主體實際上是虛置的。按照《土地管理法》規定，每戶農戶只能擁有一處宅基地，而歷經多輪土地承包經營權的變化更迭、再加上一些地方承包政策操作失序、不同基層單位執法尺度不一，農村土地權屬關系已呈現出較為復雜的局面，“有地無證、有證無地、一地多證、一證多地、無地無證”等現象頻出，各種利益糾結其中、千頭萬緒。恰因此，將農村集體名義下的土地權屬清晰地劃分到每個農民個體，相關確權過程十分繁雜，也給后續土地流轉帶來了技術性難題。此外，農村集體土地高效流轉，離不開規范的交易環境，決策部門也需要同時督促各地建立信息公開透明的土地流轉市場，在引入專業第三方評定的前提下，將待售地塊、成交價格、交易對象等供求信息充分披露，以此規避在集體名義下農村土地“灰色”交易等問題的發生。