自貿(mào)區(qū)為何成為刺激購房者錢包的敏感詞

夏涼

中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)（簡稱自貿(mào)區(qū)）成為近期上海房地產(chǎn)市場最具煽動(dòng)性的樓盤促銷漲價(jià)的宣傳標(biāo)語，令人熱血沸騰。自貿(mào)區(qū)不僅成為一種政治經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“上海夢想”，更為樓市傳統(tǒng)的旺季“金九銀十”促銷漲價(jià)和瘋狂拿地風(fēng)潮火上澆油，或者說是對(duì)上海樓市的樓盤量增價(jià)漲和高溢價(jià)拿地產(chǎn)生了顯著的疊加效應(yīng)?！翱次鸲笔巧虾Ｈ藷o奈自嘲的說辭，“看勿懂”也是上海人沾沾自喜的表白。而近期發(fā)生在上海樓市中的有些事實(shí)真相真是讓人“看勿懂”，或者可以形容為——大跌眼鏡。

事實(shí)復(fù)述之一：自貿(mào)區(qū)四板塊新盤9月上半月成交面積超過8月全月，數(shù)據(jù)顯示，9月上半月，浦東川沙、外高橋、南匯祝橋以及臨港新鎮(zhèn)這四個(gè)與自貿(mào)區(qū)關(guān)聯(lián)板塊新盤住宅合計(jì)成交量約6.5萬平方米，超過8月份全月的成交量。與去年8月同期相比，增幅更是達(dá)到了294%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過全市同期數(shù)據(jù)。而外高橋板塊成交量比今年8月份同期相比猛增4倍多，且房價(jià)漲幅在10%以上。更為甚者，外高橋二手房交易熱情也持續(xù)高漲，尤其是兩房的住宅幾乎無房可賣。

事實(shí)復(fù)述之二：自貿(mào)區(qū)利好發(fā)酵，周邊區(qū)域房子也搭車漲價(jià)，并助推川沙土地市場拍出高溢價(jià)土地。9月12日，浦東新區(qū)川沙新市鎮(zhèn)城南社區(qū)住宅地塊拍賣，經(jīng)過18家房企的激烈搏殺，最終成交樓板價(jià)為18436元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)131.9%。今年以來，川沙板塊商品住宅成交均價(jià)僅為2.24萬元/平方米，而18436元的地塊樓板價(jià)已達(dá)到了當(dāng)?shù)胤績r(jià)80%以上的驚人水平。如果按房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律計(jì)算，樓板價(jià)只占樓盤銷售價(jià)三分之一的比例，那此地塊開發(fā)銷售的樓盤價(jià)格將超過單價(jià)5萬元。更令人難以接受的是自貿(mào)區(qū)的個(gè)別樓盤的單價(jià)，甚至已經(jīng)接近市中心區(qū)域的均價(jià)。

其實(shí)，自貿(mào)區(qū)樓盤交易量瞬間大增，房價(jià)一夜飆升，看勿懂可以慢慢理解和接受，但是否會(huì)過熱呢？

筆者也認(rèn)為自貿(mào)區(qū)的建立對(duì)浦東房地產(chǎn)市場，甚至對(duì)上海房地產(chǎn)市場肯定會(huì)起到巨大的利好作用，肯定能提高自貿(mào)區(qū)的樓盤成交量。也肯定能助推房價(jià)的上漲。但如此瘋狂的成交量和大幅漲價(jià)，是否又會(huì)將調(diào)控的政策逼上懸崖呢？國家統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，全國70個(gè)大中城市房價(jià)僅溫州跌，其余69個(gè)城市同比房價(jià)都呈漲價(jià)，其中北京居漲幅首位達(dá)19.3%，上海居季軍位置漲幅為18.5%。上海如此高房價(jià)漲幅讓調(diào)控房價(jià)的政策情何以堪呢？地皮熱和房價(jià)漲會(huì)不會(huì)引發(fā)調(diào)控政策預(yù)期的落地呢！

巨大問號(hào)和驚嘆句的背后，是無數(shù)購房者的無奈眼神，是無數(shù)購房者的復(fù)雜表情。因?yàn)樽再Q(mào)區(qū)樓盤漲價(jià)趨勢，深深地刺激了購房者的錢包，無論是愿意還是不愿意，他們都不得不為再次高漲的房價(jià)買單。

筆者始終堅(jiān)持上海的房地產(chǎn)市場應(yīng)平穩(wěn)健康地發(fā)展，并主張房價(jià)合理有序地上漲，而不是瘋狂地上漲。在一片自貿(mào)區(qū)禮贊聲中，筆者“斷章取義”地摘取上海市房地產(chǎn)科學(xué)研究院嚴(yán)榮副院長的一段話與大家分享。當(dāng)然，必須聲明的是，他的文章論述自貿(mào)區(qū)對(duì)房地產(chǎn)有何影響的分析主基調(diào)是充分肯定的，同時(shí)，也提出了一些新觀點(diǎn)：

“對(duì)待可能出現(xiàn)的負(fù)面效應(yīng)，要更多地從房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的角度進(jìn)行思考。

首先，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的境外融資活動(dòng)加強(qiáng)監(jiān)測。其次，要增強(qiáng)地方政府在房地產(chǎn)長效發(fā)展方面的政策自主性。再次，要繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)的市場化改革機(jī)制。

從現(xiàn)有政策框架看，自貿(mào)區(qū)建設(shè)與絕大多數(shù)普通居民的房產(chǎn)投資決策不會(huì)有太大的關(guān)聯(lián)。即便有，也只是間接性的，這種間接關(guān)聯(lián)來自于自貿(mào)區(qū)建設(shè)所帶來的改革和開放紅利?！?/p>