上海房地產市場為何持續火爆

孫華良

“四大金剛”購買力強勢支撐樓市交易量

今年上海高溫暑熱天氣創歷史紀錄，但酷熱氣浪并沒有擋住購房者加緊買房的腳步，上海房地產交易量不斷攀升，購房潮涌動。國家統計局數據顯示，8月上海新建商品房住宅價格漲幅與廣州并列領跑全國，這也是上海房價連續第十個月上漲。同時，高溫暑熱似乎又給開發商瘋狂掠地“火上澆油”，上海不僅各區域地王屢現，更出現了217億的上海總價地王冠軍。8月15日，浦東新區惠南拍出了樓板價9431元/平方米商住用地新地王，而此區域2009年的商品住宅銷售價格才6000元/平方米左右。2011年11月該區域同類地塊的樓板價才3648元/平方米。拍賣現場一位央企開發商不由地感慨：“開發商確實是戴著鐐銬跳舞，在玩火。” 是開發商玩火？還是開發商在搶新的起跑線？近期樓市熱鬧異常。唱多唱空兩重奏震耳欲聾，唱空者歇斯底里重復預言：樓市泡沫將破，鬼城將不斷涌現。甚至有人大聲疾呼：房價若繼續上漲，將出現大規模經濟衰退。萬科王石也站出來“撬邊”明言：“精明的李嘉誠先生在賣廣州、上海的物業，這是一個信號，小心了。”而唱多者氣宇軒昂般地視死回歸，爭搶新一輪經濟發展的起跑線。中國新首富萬達王健林公開宣稱：中國經濟增長離不開房地產，決策層將重估房產降溫政策。國家發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵表示：“中國還沒有出現大面積的房地產泡沫。一些中心城市房價被推高，是和民眾對相對稀缺的公共服務的追逐有直接關系。公共服務好的城市住宅資源稀缺，所以房價必然高。”甚至有人高聲喧叫：如果開放限購，北京房價今年能再漲100%。

專家預測唱多也好，唱空也好，輿論引導搶購也好，崩盤也好，總而言之，有點亂，真的讓廣大百姓不知所措，這就是今日之中國樓市冰火兩重天的混亂輿論現狀。

筆者既不愿意贊捧唱多者，也懶得去抨擊唱空者。只是想從上海市場供求現狀之角度，評說一些事實真相，讓大家明白一些因果邏輯關系，從而演繹出相對較合理的結論。

今年初，筆者就明確預言，今年上海商品住宅能超過1000萬平方米的交易總量，對房地產行業和地產人而言，這是一種福音。截至今年8月底，上海商品住宅交易量已達約800萬平方米，而2012年全年交易量是960萬平方米，2011年全年僅為760萬平方米。數據很清晰地表明，上海商品住宅的交易量是在不斷攀升，并顯示這種攀升勢頭，正在強勢突破“限購限貸”政策使交易量受阻之“緊箍咒”。媒體公開的全國房地產市場現狀是：今年上半年主要大城市供應量明顯不足，北京和上海顯現負增長。上海去年的商品住宅成交均價是約2.2萬/平方米，而今年上半年不僅站穩了成交均價2.4萬/平方米，并不斷向2.5萬元成交均價沖擊。很簡單分析就可以得出結論：上海今年商品住宅成交量肯定會超過1000萬平方米。若以100平方米一套住宅計算，是成交10萬套住房；若以上海成交均價2.4萬元/平方米計算，今年上海商品住宅交易總金額將超過2400億。

那么，最關鍵的問題奪目而出：是誰在購買上海貌似天量的商品住宅？ “限購限貸”為什么沒有截斷市場的持續購買鏈？為什么今年還有1000萬平方米以上的商品住宅交易量呢？筆者在分析之前，先把上海今年1-7月的房地產開發經營情況羅列如右圖。

以上數據顯示：其一，多數指標呈下降狀態，表明上海商品住宅的供應呈疲軟狀態；其二，上市銷售面積也僅為1000萬平方米，這是目前上海的購買承受范圍之內的；其三，去年上海的存量商品住宅也就是1000萬平方米左右。以靜態的購買力分析，上海的商品住宅的庫存量只能滿足約一年的購買力需要。

有房產專家曾經明確表示，如果上海商品住宅庫存面積逼近600萬平方米，市場就會出現供不應求的狀態，房價必然會大漲。

目前，上海商品住宅供求現狀基本和諧平穩。如果不出現極端的購買力萎縮和購買力大增，房價不會大跌或大漲。那么，上海商品住宅的購買力會不會萎縮呢？筆者認為也不可能，因為“四大金剛”購買力強勢支撐著上海樓市的交易量。

“四大金剛”之喻是上海人傳統的早餐基本購買需求，比作上海樓市的四大購買需求也意喻為市場最基本的商品房購買需求。

商品房剛需和改善型購買需求

上海樓市最廣泛的購買需求是剛性的商品房購買需求和居住升級的改善型商品房需求，因此，筆者把這種購買力需求比喻為“大餅型”。

由于目前的政策是限制居民購買上海商品房，因此，具有購房資格的居民分為“首套”和“兩套”兩種。

首套購房者比較容易分類：如租賃無房者，二代或三代需分戶居住者等。上海的中低端商品房的購買主力群體是首套購房者，這種購房比例占整個上海交易量的60%以上。而兩套改善型購房群體今年明顯呈上升趨勢，上海中高端商品房的購買主力群體就是兩套購房者，而選擇首付六成房款的購房者大多數是改善型購房者，這種購房比例占整個上海交易量的40%左右。去年上海二手房全年交易量是25萬套，而今年1-6月是17萬套。這17萬套住房的出售者中60%以上是為了換取再次購房的資格，是標準的兩套改善型購房者。他們的購房動機基本上是為了改善居住地段和居住面積。由此分析判斷的結論就很簡單了，上海基本上沒有出現拋盤遠離樓市的狀態出現。那么，17萬套出售者的60%再去購買第二套改善型住房，以平均每套100平方米計算，這種市場購買力就超過1000萬平方米，是上海今年預判商品房總交易的數量。顯而易見，即使在“限購限貸”的政策下，上海也根本不缺乏市場購買力。這種強大的市場購買力存在，房價就不可能存在下跌的空間。預測上海房價要跌的預言為什么一直沒有實現，就是因為這些人不懂市場規律，沒有能力研究或者沒有水平去判斷市場購買力的存在數量。

動拆遷戶的購買需求

上海的動拆遷戶是指二級舊里以下住房改造和其他類型動拆遷房屋的居民。因為這種動拆遷是與政府市政改造和城市建設開發相關聯，是黏合型的主被動行為。因此，筆者喻為“粢飯型”購買需求。上海民間流傳這樣一句妙言：“窮人翻身靠動遷。”說白了，就是動拆遷居民的房子，必須給他們動遷費用，他們拿到這筆錢，就可以購房改善居住條件。今年7月上海市政府公布的資料顯示：“十二五”期間，上海要完成拆除二級舊里以下房屋350萬平方米，需投入資金4500億-5000億，每年平均投入近千億。

同時，上海有些地塊拍賣或其他經濟行為產生的居民動拆遷數量也是一股不可低估的樓市購買力。

如果按最保守的數據分析，上海每年有100萬平方米的動拆遷居民需要購買新的商品房，也就是舊房100萬平方米×2=200萬平方米的新增商品房購買力。筆者的分析結論就是，今年上海因動拆遷房屋而產生出的市場購買力，占據全年的交易量比例絕不會低于15%，而這是上海樓市一種“純天然”的市場購買力。

結婚用房的購房需求

上海的婚房購買一直是樓市的中堅力量，因為結婚用房比較“金貴”，同時，又是男女雙方意愿結合的結果。因此，筆者將結婚用房購買需求比喻為“油條型”。

上海每年有約15萬對本地居民登記結婚，如果以三分之一居民需要購買婚房計算是5萬戶，再以每戶平均購買住房面積80平方米計算是50000戶×80平方米=400萬平方米，可以占到全年商品房交易量的40%左右。這是目前樓市“限購限貸”無法阻擋的一股市場中堅購買勢力，也是一種無法改變的購買消費習慣。筆者的分析結論很明確，如果讀懂了這種中堅購房勢力，就不會對上海樓市的購買力產生懷疑。

外省居民和境外人士的購買需求

上海是一座人口導入型的國際大都市，上海商品住宅不僅吸引外省市居民，而且也受境外人士青睞。因為這種無法計量的購買力來自四湖五海，筆者定義為“豆漿型”泛濫購買需求。

真的很難準確判斷這股呈“豆漿型”泛濫狀態的市場購買力數量，但以筆者多年的從業經驗，可以提出幾種類型供大家研究判斷。

第一類：外省市居民在上海繳納社保基金滿一年的結婚者可購買上海的商品房，這項規定在去年重申強調，因此，此類想購房的外省市居民從去年開始繳納，目前已經具備購房資格的外省市購房者不斷涌現，而且呈現常態化增長的趨勢。上海在未來近十年的時間里，將導入1000萬人口，如果以每年導入100萬人口計算，這股來自外省市的“新上海人”購買力絕不可以低估。

第二類：境外人士一直是上海中高端商品房的購買者，隨著上海國際化程度的不斷提高，來上海工作和定居的境外人士會越來越多，他們的購買需求也在呈上升趨勢。同時，這類人中還有更具有購買實力和意愿的群體——持境外護照的中國人。他們購買意愿強烈，購買目的明確，并會以各種合法途徑來取得在上海購房的“珍貴資格”。

僅此兩類群體就已經構成了上海樓市永不枯竭的購買力活水之源。那么，筆者也不用再下什么預判結論來總結這股購買勢力的數量了。

“第五縱隊”

特殊形式的購買需求

假如知道“第五縱隊”的出典，就會理解筆者對于此類特殊購買群體的比喻是恰如其分的。

由于目前房地產“限購限貸”政策不是滴水不漏的，因此，上海樓市還存在一股“第五縱隊”的購買勢力來瓜分限購的商品住宅資源。這種特殊購買形式就是：其一，以企業名義購買商品住宅；其二，以合法或不合法離婚形式來獲得購房資格；其三，以他人名義獲取購房資格，私下進行財產公證；其四，沒有購房資格，但實際已購買商品住宅而不進行交易登記；其五，以各種“擦邊球”方式獲得購房資格，甚至違規騙取購房資格等等。

行文至此，筆者不由感嘆，上海的水很深，而且海納百川。上海樓市的購買力之源不會枯乏，因為它貫通五湖四海。