房地產業與地方財政政策關系的均衡與調節

■ 龔長蘭（四川天一學院 成都 610083）

房地產業對地方政府財政收入的影響分析

由于我國地方財政收入制度和地方政府績效考核機制的限制，目前我國地方政府財政對于房地產的依賴性較高，許多地方政府在追求財政收入和政府政績最大化的目標下刻意降低對房地產行業的政策約束力度，從而以其公共政策貫徹職能的部分缺失來換取自身績效評價的提升?；诖?，本文從房地產行業對地方政府財政收入的影響模式入手來分析房地產業的發展對政府決策可能產生影響的途徑。

（一）稅收收入影響

由于1994年分稅制改革和2002年所得稅分享機制改革的實施，我國地方政府財政收入來源有所萎縮，因此在地方政府財政收入中，對于商業企業的稅收征收和市場交易的稅收利益獲取的重視程度較以往有所上升。因此在地方政府的稅收收入提升目標驅動下，地方房地產行業越發達，房地產企業的所得稅支付、房地產交易的資本收益稅收支付等稅收越多，從而成為地方政府財政收入的一個重要來源。因此房地產業的發展可以通過擴展地方政府的稅收來源和稅收征收規模而對地方政府財政收入造成一定的影響。

（二）政府績效影響

長期以來我國中央政府對于地方政府官員和地方政府機構的績效考核僅僅集中在GDP、財政收入增長和就業增長幾個有限的指標上，而這些政績考核指標的完成很大程度上必須依賴于地方商業經濟的蓬勃發展。房地產業作為國民經濟的一個重要產業，其發展和活躍程度常?？梢杂绊懙降胤浇洕恼w增長速度，因此在大多數地方政府的政績最大化目標刺激下，政府部門往往難以冒著自身政績受損的風險完全依照中央調控政策的指示對房地產企業進行強力的調控。

同時，房地產的發展可以帶來地方GDP增長，從而增加地方經濟活力，與房地產配套的相關產業也將隨之發展，這些產業的增長又可以在另一方面增加政府的收入，因此房地產通過提升政府績效進而提升地方政府財政收入也是房地產業影響政府財政收入的一個重要影響途徑。

（三）額外收入影響

目前我國地方政府為了擴展自身收入，往往會通過預算外資金和預算外自籌資金的收取來獲取自身財政收入的額外增長，例如土地轉讓收入便是其地方政府財政收入的一大主要來源。由于預算外資金是地方政府征收的未納入國家預算的財政性資金，因此在該項資金的征收和安排上地方政府往往具有更高的自主權。而房地產企業對于土地的剛性需求又使其不得不接受地方政府在土地出讓金上的機制規定，因此房地產企業的土地購買資金是其發展過程中必須支出的費用，這些費用便構成了地方政府財政的額外收入，從而影響我國地方政府的總體財政收入規模。

地方政府收入與房地產業相關性實證研究

通過以上分析可以發現，房地產的發展對地方政府的財政收入存在較多的影響途徑，但是對于不同地區的地方政府，由于當地產業結構的差異和地方政府收入來源、績效成果構成、額外收入占總收入比的不同，地方政府收入與房地產發展的相關性往往存在較大差異。因而通過實證數據分析來了解地方政府收入與房地產行業發展之間的相關性，對于我國政府房地產調控政策的制定和對房地產政策實施過程的監督具有重要的意義。

（一）研究變量及樣本選取

為了有效地度量地方政府收入與該地房地產行業之間的關系，本文選取地方政府財政預算收入完成額作為表征地方政府財政收入的因變量。

財政預算收入完成額是指通過一定的形式和程序，由各級財政部門組織并納入預算管理的各項收入的完成額，是地方政府實現國家職能的財力保證，該統計額包括：各項稅收，包括增值稅、營業稅、消費稅、房產交易稅等；專項收入，包括征收排污費收入、城市水資源費收入、教育費附加收入、土地出讓金等；其他收入，包括基本建設貸款歸還收入、基本建設收入、捐贈收入等。為了有效度量政府的實際財政收入，并減少目前規模較大的地方政府負債金額的影響，本文所研究的該指標剔除了地方政府的債務收入，從而可以更加科學地研究地方政府財政收入與房地產發展之間的關系。

在自變量的選取上，本文為了有效地度量地區房地產業的發展，選取房地產開發投資完成額、住宅投資完成額、商品房銷售額、住宅銷售額四大指標，從房地產業的供給、需求兩方面對地區房地產業的發展進行刻畫，從而更加詳細科學地考察房地產業發展對地方政府財政收入的影響。各指標具體介紹如下：

房地產開發投資完成額指以貨幣形式表現的房地產開發企業在一定時期內進行房屋建設及土地開發所完成的工作量及有關費用的總稱。房地產開發投資額是完成的實物量指標，一般以形成工程實體為準。只是發生財務收支或沒有用于工程實體的材料和未安裝的設備，都不能計算投資完成額，從而剔除虛占土地并未建設的房地產項目對本文研究產生的干擾。

本文將住宅定義為房地產開發企業建設并出售、出租給使用者居住用的房屋，包括普通住宅、別墅、公寓、經濟適用房和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學生宿舍）等。但不包括住宅樓中作為人防用、不住人的地下室等，以更加精確地度量居民消費房產對于地方財政收入的影響。而對應的，住宅投資完成額指以貨幣形式表現的房地產開發企業在一定時期內進行的住宅房屋建設及土地開發所完成的工作量及有關費用的總稱。

商品房銷售額指考察期內房地產行業實際銷售房屋的總收入，即現房銷售中雙方簽署的正式買賣合同中所確定的合同價款。本文所指的實際銷售額包括正式交付使用的商品房屋在建設前期預收的定金，預收的款項、結算尾款及應付款。但不包括預售但未交付使用的商品房屋所預收的款項，從而剔除房地產企業促銷過程的非正常預售給本文實證研究帶來的干擾。

住宅銷售額指已簽訂房屋銷售合同并在考察期正式交付購房者使用的商品住宅的銷售額，即報告期銷售額。本文所考察的該指標不包括已簽訂預售合同尚在建設過程中的商品住宅的銷售額，但包括報告期或報告期以前簽訂了預售合同、在報告期竣工并交付使用的商品住宅的銷售額，從而以實際居民住宅使用為標準來度量房地產業的發展。

綜上，通過以上因變量和4個自變量的設計，本文選取自1998年以來我國31個省級行政區（剔除港澳臺地區）的月度數據作為研究樣本，以1998年1月-2011年12月我國地方財政收入和各地區房地產業的發展數據為基礎計算出以上5個指標的具體數值，以此為基礎來考察我國地方政府收入同房地產行業之間的相關關系。

表1 我國地方政府收入與房地產行業相關性分析表

（二）地方政府收入與房地產業相關性分析

通常來說，如果地方政府財政收入與房地產業的相關系數較大，說明其財政收入的增長很大程度上受到房地產行業的拉動，由此說明地方政府在中央房地產調控政策的實施過程中有可能存在貫徹不力的行為，因而本文首先對我國不同省份的地方政府收入與房地產行業相關數據進行相關分析，得到的結果如表1所示。

由相關性分析結果可知，我國31個省市的地方財政預算收入完成額與所有的4個房地產相關自變量的相關關系最差的顯著性系數也達到了0.4%，因而均可以通過1%的顯著性檢驗，顯示出我國地方政府的財政收入與房地產行業發展的相關性普遍存在。

（三）結果分析

首先，從總體上看，與我國地方政府財政收入相關性最大的指標為住宅銷售額，其平均相關系數為0.68495，其次為商品房銷售額。而住宅投資完成額與房地產開發投資完成額與地方政府財政收入的相關關系明顯小于銷售類指標，說明我國地方政府的財政收入的提升，尤其是來自于房地產行業的財政收入部分的提升主要還是來自于房地產交易過程中產生的稅收和費用收入，因而地方政府對于抑制房地產市場交易活躍程度的宏觀調控措施實施力度必然較小。這也說明了為何目前大多數城市所頒布的限購令措施在政府施政體系內面臨較大的松動壓力，歸根結底是因為地方政府的財政收入增長與房地產交易市場的活躍程度存在較大的內在正相關關系。

其次，地方財政收入與房地產投資完成額相關性達到0.7以上的省份除海南以外均為西北和西南內陸省份，同樣的趨勢也發生在地方財政收入與住宅投資完成額兩個指標的相關性研究上。說明在我國經濟發展較為落后的西北西南地區，地方政府的財政收入增長在很大程度上依賴于其地方房地產開發投資的開展所獲取的土地轉讓金，因而在這些地區，中央政府的土地調控政策存在一定的失效風險。

再次，地方政府財政收入與商品房銷售額、住宅銷售額的相關關系大于0.75排名前五的既包括天津和江蘇這樣的沿海發達省份和地區，也包括貴州、甘肅這樣的內陸省份，因此地方政府財政收入與房地產市場的交易狀況的聯系并不因為地方經濟總量和經濟發展上的差別而產生差別，而是與地方實際房地產市場的活躍狀況有關。因而對于限購令等調控房地產交易市場的經濟政策應當根據實際狀況制定，并且重點關注房地產市場交易量較大的省份和地區。

綜上，我國地方政府財政依然在很大程度上依賴于房地產經濟的發展，并且其對于房地產交易的依賴度要大于房地產開發活動，因而在我國中央政府的房地產調控政策的貫徹和實施過程中，對于抑制房地產市場交易，尤其是抑制投機性住房交易政策的實施過程中，相關監管部門應當對沿海和內陸省份中市場交易量較大的省份和地區如江蘇、天津、貴州、甘肅、寧夏、重慶進行更加嚴密的監督，以避免調控政策實施的部分失效問題。另外國家對于土地轉讓等影響房地產供給市場的調控政策應當在西北、西南、內陸地區省份和地區配以相應的監督機制，以避免政策調控效果的弱化。

研究顯示，我國地方政府財政收入對于房地產經濟的依賴往往導致其對中央制定的宏觀調控政策的貫徹力度不足，影響了政府宏觀調控政策的實施效果，因而本文通過分析我國31個省市的地方財政與房地產之間的關系，以期為中央政府的房地產調控措施貫徹過程中的監督機制構建提供科學的參考。

1.才元.我國房地產業波動對國民經濟的影響研究[D].吉林大學，2007

2.陳志勇，陳莉莉.財政體制與地方政府財政行為探討[J].中南財經政法大學學報， 2009，2