投資性房地產公允價值計量動因探究
———基于財務視角分析

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（麗水廣播電視大學 浙江麗水323000）

《企業會計準則第3號——投資性房地產》規定企業有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續可靠取得的，允許采用公允價值模式進行后續計量；對于已采用公允價值模式計量的投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。國內外學者研究表明公允價值計量具有較強的價值相關性，選擇公允價值計量將更真實地反映資產的實際價值。考慮到近年來我國房地產市場的蓬勃發展，上市公司選擇公允價值計量將帶來較大的財務影響，也容易使公允價值計量成為盈余管理的工具，因而從財務視角分析投資性房地產公允價值計量會計政策選擇的動因尤為必要。

一、公允價值計量會計政策選擇的財務影響

（一）財務報表項目

依據首次執行企業會計準則的規定，對于有確鑿證據表明可以采用公允價值模式計量的投資性房地產，在首次執行日可以按照公允價值進行計量，并將賬面價值與公允價值的差額調整留存收益；依據會計準則的規定，將會計政策變更累積影響數調整列報前期最早期初留存收益，其他相關項目的期初余額和列報前期披露的其他比較數據也應當一并調整。可見，上市公司無論是在2007年1月1日首次執行會計準則時采用公允價值計量，還是由成本計量模式變更為公允價值計量模式，均將對財務報表的相關項目帶來一定影響。

1.對資產負債表相關項目的影響。主要包括：（1）投資性房地產。公允價值計量模式下的投資性房地產按資產負債表日的公允價值計價，考慮到我國房地產實際發展狀況，公允價值將大于賬面余額，選擇公允價值計量將使企業的資產額增加。（2）盈余公積與未分配利潤。首次執行企業會計準則時，公允價值大于賬面價值的差額調整留存收益，也即調整期初盈余公積和期初未分配利潤項目；由成本計量模式向公允價值計量變更時，需追溯調整相關項目，對于以前年度產生的公允價值變動收益需要調整期初盈余公積和未分配利潤。（3）資本公積。投資性房地產由成本計量模式向公允價值計量變更時，追溯調整存貨、自用房地產轉換產生的公允價值大于賬面價值的差額計入資本公積。待投資性房地產處置時才將其轉入其他業務收入賬戶。（4）遞延所得稅負債。按照有關規定，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，可見公允價值計量模式下計算應納稅所得額時投資性房地產仍需計提折舊或攤銷。公允價值普遍大于計稅基礎，產生應納稅暫時性差異，帶來遞延所得稅負債的增加。

2.對利潤表相關項目的影響。包括：（1）公允價值變動損益。投資性房地產持有期間產生的公允價值變動對當期損益的影響反映在該項目中。（2）管理費用。公允價值計量模式下，投資性房地產不再計提折舊或攤銷，成本計量模式向公允價值計量模式轉換時，將原來計提的折舊或攤銷進行沖減時需要調整管理費用項目。（3）所得稅費用。公允價值大于計稅基礎而產生的遞延所得稅負債增加使當期所得稅費用也有所增加。（4）利潤總額與凈利潤。公允價值上升帶來利潤增加，且不計提折舊、不進行攤銷和不計提減值準備也均將使利潤增加，加大企業的利潤波動，上述項目的變化將影響利潤表中的利潤總額與凈利潤，通過這兩項指標可以綜合反映公允價值計量當期的利潤影響。

（二）財務指標

1.償債能力指標。其影響主要包括：（1）資產負債率。資產負債率為負債額與資產總額的比值。公允價值計量模式下資產的增加額為投資性房地產的公允價值與賬面價值的差額，其數值往往大于因此而產生的遞延所得稅負債的增加額。選擇公允價值計量將使企業的資產負債率下降。（2）產權比率。產權比率為負債與所有者權益的比值，投資性房地產公允價值計量帶來留存收益的增加額大于遞延所得稅負債的增加額，這將使該比率有所下降。

2.盈利能力指標。其影響包括：（1）凈資產收益率。凈資產收益率為凈利潤與所有者權益的比值，資產負債表日投資性房地產以公允價值計量，房地產市場的繁榮帶來利潤的增加。該指標的變化主要取決于期末凈利潤的變化與所有者權益的變化幅度，因而公允價值計量將增加該項指標的變化幅度。（2）總資產收益率。總資產收益率為凈利潤與平均資產總額的比值，投資性房地產公允價值計量帶來的凈利潤變化幅度大于平均資產的變化幅度，將帶來總資產收益率的上升；反之亦然。（3）每股收益。每股收益為凈利潤與股本總數的比率。房地產市場的快速發展使物業價值大大超過其成本，選擇公允價值計量模式通常會帶來凈利潤的增加，進而增加每股收益。

3.指標分析。投資性房地產選取公允價值計量后一般會帶來投資性房地產的增值，筆者選取增值額占轉換后投資性房地產價值的比例超過15%、披露數據較全的上市公司為分析對象，計算公允價值計量投資性房地產前后的償債能力指標和盈利能力指標，如表1所示。

可見，房地產企業的投資性房地產采用公允價值計量后普遍增值幅度較大，公允價值計量增強了企業的償債能力。凈資產收益率、總資產收益率和每股收益中方大A、金融街、昆百大A增幅比較明顯，中航地產降幅明顯。上市公司的盈利能力指標變化差異較大，中航地產盈利能力指標下降的主要原因是2008年度投資性房地產的公允價值下跌造成凈利潤下降引起的。然而，盈利能力指標的變化趨勢與投資性房地產增值額的變化不一致。

二、公允價值計量會計政策選擇的動因

（一）融資因素

投資性房地產公允價值計量模式選擇往往帶來資產負債率、產權比率的下降，從賬面財務狀況的改善來看，將提高企業的融資能力。從上市公司披露的信息來看，投資性房地產選取公允價值計量后的一年內準備采取增發股票的包括臥龍地產、國脈科技、金融街；有意采取非公開發行股份的包括津濱發展、深發展A、ST百花、沱牌曲酒、中航地產、世茂股份、海南航空；發行債券的為泛海建設。在房地產行業較為景氣的情況下，投資性房地產公允價值計量將利于向利益相關者傳遞良好的訊號，緩解上市公司資金緊張的局面。

表1 償債能力指標和盈利能力指標變化情況

（二）粉飾業績因素

對于處于虧損狀態的上市公司，將更傾向于選擇公允價值計量投資性房地產。例如金宇車城在采取公允價值計量后，2009年實現了較大的公允價值變動損益，改變了其虧損狀態；昆百大A于2008年6月通過公允價值計量會計政策變更扭虧，使當年投資性房地產的公允價值變動損益占利潤總額的比重達到84.48%；ST天龍2008年存在巨額虧損，面臨著退市風險，2009年公允價值計量投資性房地產后，其比重達到90.97%，連續幾年彌補了虧損。

（三）境內外準則差異因素

在計價模式的選擇問題上，國際會計準則以公允價值為主導，而我國準則體現了對公允價值謹慎使用的原則。“A+H”上市公司除了要求按企業會計準則編制年度報告，還要求按國際會計準則要求編制財務報告。中國銀行與交通銀行投資性房地產采用公允價值計量并在境外披露財務報告，2007年1月1日境內首次執行企業會計準則時對投資性房地產業務便直接采用公允價值計量模式，使境內外財務報表得到更一致的反映，并實現中國與國際會計準則的差異最小化。2010年12月15日，港交所允許在香港上市的內地企業采用內地會計準則編制財務報表，該政策將消除該差異對會計政策選擇的影響。

三、影響公允價值計量會計政策選擇的財務因素

（一）收益不穩定性增強

2008年的金融危機使房地產市場發生了轉折，也對投資性房地產公允價值變動確認的變動損益帶來了影響，從而使收益的不穩定性增強。津濱發展2007年投資性房地產公允價值變動損益與利潤總額的比例為10.24%，而2008年是-1.17%，股價從每股10.7元下跌至3.03元。此外，物業投資價值的貶值也對股價的下跌起到一定的推動作用，導致了經營的不穩定。凈資產收益率指標可能由此有所下降，不利于上市公司的增發或發行可轉債。

（二）股利分配政策影響

采用公允價值計量模式后，投資性房地產公允價值變動產生的損益屬于浮動盈虧，并未帶來實際的現金流入，增加的收益與現金流不匹配。按規定，公允價值變動損益不參加利潤分配，若上市公司利潤分配方案中未能明確指出該問題，將對投資者決策帶來不利影響。

（三）公允價值獲取費用高

目前我國各地的房地產價格差異較大，尚不存在統一的活躍交易平臺，上市公司不易取得公允價值。截至2010年底，在已實施公允價值計量的上市公司中，14家采用房地產評估價格，5家采用參考同類房地產市場價格，2家采用調查報告，還有6家未明確披露。為使投資性房地產的公允價值更加公允，所聘請的專業評估機構導致了財務成本的增加。

（四）納稅調整

根據規定，投資性房地產持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額，因此，成本計量模式與公允價值計量模式下的應納稅所得額一致。若企業采用成本模式，由于新會計準則與稅法一致，計算所得稅較為簡單；而若采用公允價值模式，需通過納稅調整計算應納稅所得額，將增加上市公司的工作量。

四、推廣公允價值計量模式應用的建議

（一）政府建設統一的房地產市場信息平臺

我國房地產市場的發展并不十分成熟，公允價值的獲取還存在一定的難度，多數上市公司較大程度上依賴評估機構的評估報告。評估過程需要專業人士的職業判斷，在利益的驅使之下個別評估機構可能夸大企業投資性房地產公允價值，影響其可靠性。由政府主導建設的房地產市場信息平臺將為投資性房地產提供相對權威的公允價值數據，也將會降低上市公司的財務成本。

（二）加強信息披露，避免信息誤導

上市公司公布的年度報告應披露以下內容：（1）在利潤分配預案中說明不能進行利潤分配的投資性房地產公允價值變動累計收益金額。公允價值計量投資性房地產持有期間帶來賬面利潤的增加，然而這部分利潤并不會帶來現金流入，按證監會規定，公允價值變動損益不得用于利潤分配及轉增資本。（2）披露剔除投資性房地產公允價值變動損益的凈資產收益率，尤其是披露公允價值變動損益對利潤有突出貢獻的年度報告時。此舉可避免上市公司為了達到增配目的，滿足證監會要求擬配股公司最近三個會計年度加權平均凈資產收益率平均不低于6%的條件，有可能利用公允價值調節改善財務狀況以誤導投資者。

（三）加大監管力度，提高違規成本

首先政府部門應重視法規的執行監督，從制度上不斷進行完善；其次促進評估機構行業監管；減少通過評估進行的利潤操縱；再次健全上市公司公允價值計量的內部控制制度。此外，我國政府部門還需要有效地加大處罰力度，提高違規成本，避免公允價值計量成為上市公司利潤操縱的工具。