房地產開發企業財務危機引發因素影響過程的分析

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（上海大學管理學院會計系 上海 200444）

一、引言

盡管房地產業被普遍認為是暴利行業，但事實上，我國房地產業的發展并非一番風順。在“2006年商業地產發展趨勢及如何促進中國商業地產健康發展的專家論壇”上，國務院發展研究中心金融研究所副所長巴曙松說:“1997年我國取消了福利分房制度，在隨后的幾年內，中國的房地產企業就如雨后春筍一般出現，由開始的一萬家、兩萬家發展到了去年的五萬家，其中一半以上的房地產公司年齡不超過五年。”由于行業的瘋狂發展，樓市蘊含著大量的泡沫，近年來，國家加大了對房地產行業的宏觀調控力度，自2010年以來，國家相繼出臺了“國十條”和“國五條”來試圖為“過熱”的房地產市場降溫。在降溫的過程中，房地產企業生存環境惡化，在面對不利的環境變化時，許多房地產企業出現了財務危機。

房地產行業作為一個特殊的行業，有著其特殊的行業特點，尤其是資金對房地產開發企業的生存發展至關重要，因此對房地產開發企業財務危機的一些引發因素進行分析具有重要意義，本文對此探討，并從資金管理的視角，對這一系列的引發因素影響過程加以分析，以期能對房地產開發企業有所幫助。

二、財務危機引發因素分析

從行業特點來看，房地產開發企業具有資金密集度高、開發周期長、區域差異大、受宏觀環境影響大、產業波及面廣等特點。房地產開發企業在運營的過程中，會遇到各種內外部不利因素的影響，如果企業不能有效的應對，就可能引發財務危機。引發房地產開發企業財務危機的影響因素主要有：

(一）外部因素

1.金融環境。房地產行業是一個資金高度密集型行業，房地產開發需要的資金量龐大，房地產業是“不是金融業的金融業”。在我國現有金融環境下，房地產企業的資金來源主要是依靠銀行貸款，我國房地產行業資產負債率明顯偏高，基本都保持在70%左右，個別資金狀況不好的企業甚至達到90%以上。每年償還銀行的本金和利息是房地產企業的一項重要的資金支出項，一旦金融環境變得不好，會嚴重影響企業的現金流，一部分資金比較緊張的房地產開發企業極易發生財務危機。

2.土地環境。眾所周知土地是房地產開發的基礎。自從我國實行土地使用制度改革以來，土地的價格一直在飆升。房地產企業所繳納的土地出讓金在企業經營開發成本中占了相大比重。近年來，這個比重已經升到30%-40%左右，因此，土地市場的各種變動，直接影響到企業開發成本的大小。同時，國家為了防止房地產企業大量囤積土地特別規定：閑置超過一年的土地要征收20%的閑置費。由于土地的高價值，對于企業來說，土地儲存過多，一定會占用企業大量資金，影響企業資金鏈的健康，而土地儲備少了，可能會面臨喪失市場機遇，影響企業的發展的狀況，所以國家的土地政策會影響房地產企業的土地購買的計劃進而影響企業的整體經營狀況。

3.稅收政策。房地產開發企業主要涉及營業稅、城建稅、教育費附加以及其他的一些地方性稅種。目前稅費已經占到了房地產開發成本的10%左右，國家或地方政府調節這些稅費會使商品房的成本發生變動。另外如果對房產征收物業稅，可能會影響對大戶型樓房的銷售。

（二）外部銷售環境

房地產企業主要受到房價的波動、限購政策和預售政策這三個外部銷售環境的影響。像所有商品一樣，房地產的價格變化受到房地產的供求關系的影響。由于房地產的供給嚴重依賴于土地供給，而土地有明顯的區域性和固定性，每個地區的房價差異很大，波動情況也不一致。為防止房地產行業產生過多泡沫，抑制國內一些一二線城市的房價暴漲，國家會采取一些限購的政策進行宏觀調控，以達到供需對等的平衡點。商品限購政策是市場經濟失靈狀態下的政府挽救之策。比如僅2011年一年有超過120個城市出臺了房價調控目標，46個大中城市出臺了“限購令”，限購令的出臺會影響房地產的銷量，使房地產企業的資金回流變得困難。預售一直都是房地產商快速回流資金的一個法寶，但是房屋預售具有較強的國家干預性。因此有關預售的變化會對房地產商的資金回流產生明顯的影響。我國對商品房預售的條件資格及程序作了規定，而且還要求在預售合同簽訂后向當地房地產管理部門辦理登記備案手續。預售政策的收緊和嚴格化，也將影響房地產開發企業的銷售和資金回流情況。

（三）內部因素

1.投資決策。由于前幾年房地產投資的高回報率，使得部分房地產開發企業在進行項目決策時忽視企業的高風險和行業發展的周期性，對未來困難估計不足。在沒有細致分析項目所處的環境、房地產市場的供求狀況及消費者的購買力等前提下，就盲目進行投資，同時由于房地產項目占用資金比較多，不少房地產企業在高利潤的趨勢下，不顧企業的能力，瘋狂的進行擴張，同時開發很多項目，這個過程就會占用大量資金，企業資金鏈緊張，在遇到不利的外部環境時，應對能力變得很弱。因此盲目的項目開發常常是引發企業財務危機的關鍵因素。

2.營運問題。營運風險是指在企業的生產經營過程中，供、產、銷各個環節由于管理、決策上的失誤所導致企業未來收益的不確定性。由于房地產開發過程中涉及的問題多，項目的周期長，資金需求大，因此如果對項目成本、工程成本控制不利，內部各部門無法協調溝通，無法合理安排工程進度等，都會造成成本或者費用的增加，或者造成項目不能按預期完工，最終都會降低企業盈利能力。再者，在建造過程中如果質量控制沒有做好，項目的不合格也會給企業運營帶來不良影響。同時企業在產品銷售政策、貨款回收、信用政策等方面管理不善，也可能會引發企業財務危機。

三、企業財務危機引發因素影響過程分析

引發企業發生財務危機的因素有很多，這些不利因素的發生會對企業產生沖擊。本文從資金的角度，分析這些沖擊對企業的可能影響過程。房地產行業是一個“資金為王”的行業，金融環境的不利變化會導致企業的融資變得困難或者融資的成本變大。面對金融環境的不利變化，企業可能無法通過貸款獲得足夠的資金。有些金融環境的變化將使企業融資付出較大成本。總體上，金融環境的不利變化會影響企業當期的資金流入或者加大未來的資金流出。假設企業遭受了金融環境的不利變化，企業正常的信貸受到影響，如果企業本身財務狀況比較好，經過不利變化的沖擊后，企業的資金鏈依然是寬松的，那么這項沖擊基本上對企業沒有什么大的影響，企業也不會發生財務危機。假定企業因為金融環境的不利變化而產生了資金缺口，那么企業一般會先通過銷售存貨獲得銷售資金回流或者是變賣一些現金類的資產獲得資金補充，如果這樣就可以彌補這個資金缺口，那么企業不會產生財務危機。如果沒能彌補資金缺口，那么企業還可以通過減少一些支出來應對。企業的支出可以分為消耗性的資金支出和投資性的資金支出兩種，房地產開發企業以項目開發為主業，減少投資性的支出往往意味著減緩項目開發的進度，減緩項目進度也就預示著未來項目變現時間會推遲，對未來的銷售資金回流可能產生比較大的影響，導致未來資金回流不足而使企業產生資金缺口，因此一般來說當期可以減少的投資性資產支出非常有限。而消耗性的支出是比較少的，并且可節約的金額也非常有限。如果企業通過減少支出彌補了資金缺口，那么企業當期也不會產生財務危機。如果減少支出也不能彌補資金缺口，那么企業還可以利用一些非信貸的借貸獲得資金，如果當期可以借到足夠的資金彌補資金缺口，那么當期是不會發生財務危機的，但是由于這部分借款預示著未來的時間里需要還本付息，如果企業因為借款使得企業項目開發順利，未來有足夠的項目回流金額應對這部分資金流出，那么企業不會發生財務危機，但如果企業未來沒有足夠的資金回流支持這部分本金與利息的支出，那么還本付息的壓力將使得未來的資金缺口變大。如果通過非信貸的借款不能彌補資金缺口，那么企業就必須要變賣一些非流動的資產獲得資金支持了，當企業必須要依靠變賣固定的資產才能避免企業資金鏈斷裂時，就算當期企業資金鏈沒有斷裂，但因為變賣這部分資產一般會嚴重影響到企業未來的可持續發展能力，通常情況下，企業未來發生財務危機也在所難免。

土地政策和稅收政策直接影響項目投資的成本，使得投資的成本加大。一方面，項目投資的成本加大，預示著企業未來的盈利可能會減少。另一方面，將導致企業在開發的過程中投入更多資金。外部銷售環境的不利變化將直接減少資金的回流。對于房地產來說，除去外部的籌資來源，企業依賴的資金主要來源就是銷售的資金回流。不管是房地產的價格下降還是銷售量的下降，對資金回流都會產生不利影響。項目投資決策對企業財務的影響非常大，每一個項目的開發都預示著大量資金投入，并且由于企業的項目開發是一個長期過程，開發的項目多了，預示著企業需要一個持續的現金流出來支持項目的持續開發。營運失誤對企業的影響比較復雜，項目管理上的失誤會導致當期資金的支出加大，或者是減緩項目進度，影響未來的資金流入。而銷售政策等的失誤會影響企業當期的資金回流。不利因素的直接影響結果見上表。

我們發現這些不利因素的直接沖擊主要有四方面：有些是減少企業當期的資金流入；有些是增大企業當期的資金流出；有些會減少未來的資金流入；有些會增大未來的資金流出。總之，這些引發因素會對企業的資金鏈產生影響，使得企業的資金缺口變大。上文中，我們具體分析了企業受金融環境不利變化影響時可能的發展變化過程，企業面對其他不利因素而產生資金缺口的反應過程和前面的分析類似，只是由于信用貸款沒有受限，企業多了一個利用信用貸款獲得資金回流的環節，如果企業當期可以通過信用貸款彌補資金缺口，那么至少當期是不會發生財務危機的，但是企業借款就有還款的壓力，對未來會產生一定的影響。

不利因素的直接影響結果

四、結論

根據以上分析可知，在不利的內外部因素作用下，最終這些因素能不能導致企業產生財務危機是不確定的。因此，不能將這些因素歸結為導致企業財務危機的原因，而只能視作沖擊因素，這些沖擊對企業的影響如何，是否將引發財務危機還需要結合企業整體的情況，系統地進行分析。房地產開發企業要從資金的視角對本企業的財務狀況有一個清晰的了解，分清沖擊因素和導致企業發生財務危機的真正原因，及時幫助企業發現潛在的財務風險，降低危機發生的幾率。