探討我國房地產存在的金融風險與防范

郭靜

摘 要：房地產業發展的一個重要方面就是房地產金融，房地產防范金融風險，不但是穩定與發展房地產業及其房地產金融業的要求，并且對穩定與發展金融業與國民經濟也至關重要。本文從我國房地產金融具有的特點入手，詳細闡述了諸如信用風險、市場風險、操作風險、利率風險等房地產金融風險，并提出了一些房地產金融風險的防范措施。

關鍵詞：金融風險；特點；防范措施

0 引言

伴隨我國國民經濟的迅速發展，居民的生活水平正在逐步提高，城鎮居民對住房的需求也日趨增長，另外住房消費受到國家出臺一系列鼓勵政策的影響，在我國國民經濟發展中使得房地產業逐步成為支柱產業，在帶動相關產業和自身不斷發展的整體經濟中處于先導性與基礎性的地位。毋庸置疑，房地產業屬于勞動密集型與資金密集型產業，具有商品價值大、投資周期長與投資規模大的特點。要想發展房地產業就需要投入大量的資金，這就需要金融部門的大力支持，因此這就決定了房地產業高度依賴金融，特別是銀行等金融機構的信貸，在房地產業的快速發展中房地產金融起到了不可小覷的保障作用。

1 我國房地產金融具有的特點

1.1 我國房地產金融起步晚，但發展快

就我國房地產融資的發展歷程而言，從上世紀九十年代末以后房地產才算真正進入融資階段，伴隨實施個人住房商品化以及個人購房按揭制度，房地產市場涌入了大量的購房者，僅僅過了幾年，我國在房地產開發以及個人購房方面的信貸余額大幅增長。

1.2 我國房地產金融的融資渠道單一

就我國房地產市場的具體運行和資金鏈而言，銀行房地產信貸是構成房地產金融最主要的部分，銀行信貸幾乎貫穿于房地產業整個運行過程，在我國房地產市場中銀行信貸是資金的主要提供者。然而我國房地產金融中的其他融資渠道還處在起步階段，例如住房資產證券化、房地產債券及信托等融資方式，它們占了很小的貸款比例，都可以忽略不計。

1.3 我國房地產金融的融資比例高

我國房地產金融另外一個明顯的特點就是融資比例高。大部分房地產企業在進行融資時都離不開市場、資源、資金這三者間的資本運作，是以銀行信貸為主，建立具有階段性的融資策略，以低成本進行融資實現高額利潤回報。前些年我國房地產企業在開發房地產過程中自有資金持有量都比較低，在項目總投資中自有資金所占的比例一般都要低于30%，甚至有些企業只有20%左右，而剩余部分的資金需求主要是通過銀行信貸等融資渠道來實現的。

2 我國房地產金融存在的風險

2.1 房地產金融存在的信用風險

房地產金融存在的信用風險指的是因房地產企業或者購房消費者沒有能力償還或不愿意償還，而造成不能按時收回或者是無法收回房地產貸款本息的風險。房地產企業缺乏穩定的收入來源，無法保障企業的償還能力；銀行存在貸款決策與信用評級方法的問題會面臨著信用風險，造成這一問題也許是在貸款前審查評估借款人資信時出現誤差所致，當然也有可能是在發放貸款后有些情況發生了變化，導致房地產金融出現信用風險，主要表現是房地產企業在銷售商品房時出現滯銷現象導致資金周轉不靈，或者是因經營不善而造成的嚴重虧損，甚至是關門歇業而無力償還，還有借款的購房消費者存在失業、意外支出增加、收入減少、死亡等方面的原因而造成沒有能力償還。

2.2 房地產金融存在的市場風險

近些年我國房地產業蓬勃發展，房地產市場吸引了大量外資，這些資金一旦撤出，必然會給經濟發展造成危害。所以短期持有是外資的主要目的，我國房地產市場如果出現問題，市場反映出的越來越有限的人民幣升值空間，外資就會出現大量兌換人民幣，并且撤出我國市場的情況，所以我國商業銀行最終將承擔這筆風險。雖然當前我國對外資還沒有完全開放，但國際熱錢已經通過各種渠道進入，存在一定的風險隱患。除此之外，近些年我國房地產出現了房價過快上漲、契稅收入緩慢增加及房屋存在大量空置等不正常現象，造成了房價長期背離均衡價格，房地產業呈現出泡沫化的經濟現象。還有房地產開發商囤積大量土地及逐漸增高的商品房空置率等情況導致了大量社會資源被嚴重浪費，潛在著許多社會風險，種種原因使得房地產金融安全遭受嚴重威脅。

2.3 房地產金融存在的操作風險

銀行員工缺乏風險意識，為了避免受罰完成既定的放貸任務，在審核貸款中注重形式，不深入調查存在疑問的相關資料，缺乏嚴格的審查。甚至有的信貸員對那些不滿足貸款條件要求的借款人給予幫助，虛構抵押品與收入證明等，以便套取銀行的房貸資金。正因為這些借款人不具備充足的還款能力，所以導致銀行不良貸款率攀升。因商業銀行之間為了爭奪市場份額，競爭日益激烈，有些商業銀行就會將審查標準降低，認為只要用房屋來抵押就不用擔心還款問題了，但是在實際操作中存在房屋變現難的問題。尤其是針對貸款人家庭的生活唯一住房，我國相關法律規定嚴令禁止拍賣。所以住房抵押就流于形式，即使貸款人拒絕償還房貸，銀行也無法將抵押的房屋進行變現。通過對美國次貸危機的具體原因進行剖析，進而對我國的房地產金融所具有的風險進行分析，不難看出與美國次貸危機相比我國房地產金融與其存在不少相似之處，例如房價虛高、高速增長的經濟，逐漸形成泡沫化；購房熱潮居高不下，個人按揭貸款大幅增長；在銀行信貸中房地產貸款比重增大，并且銀行逐漸下調信貸標準；貨幣政策漸漸收緊，導致企業還貸的壓力加大。

3 我國加強房地產金融風險的防范措施

3.1 對房地產金融風險的危害加以重視，提高防范意識

針對房地產市場銀行需要密切關注其發展動態，對市場加強調研與分析，掌握房地產市場具體走向與發展規律，根據實際需要對房地產金融業務適當調整經營方向和策略，推動房地產金融業務的持續穩定發展，需要對房地產貸款嚴格控制市場準入條件；對抵抗風險能力較弱、已有不良記錄的中小型房地產企業，以及自有資金存在嚴重不足的相關項目不得介入，不但需要做到支持那些有潛力的優質的個人購房和房地產項目開發，還要防范由于泡沫化的房地產而聚集的潛在風險，以促進房地產金融發展為目標逐步建立其有效的經營管理模式，從降低風險、規范操作、保障運行角度出發，使房地產金融擴大業務范疇，循序漸進的將房地產金融業務推向優質化、標準化、多元化的發展方向，采取適當的措施對當前存在的房地產過熱予以降溫，需要認真努力切實貫徹房地產金融的相關規定與政策，從強化房地產信貸管理著手，切實提高改善服務，盡快將房地產信貸業務引入良性的運行軌道上。

3.2 房地產業需要拓展融資渠道

房地產業具有風險大、資金密集度高及開發時間長的投資特點，其融資成本將直接受到投資方式優劣的影響。目前推動房地產融資發展，扭轉房地產業對銀行信貸過度依賴局面的重要形式，就是加強培育融資機制，對房地產業進一步拓寬融資渠道，并且以此充分規避化解風險。這就要求房地產業打破金融壟斷的市場形式，注重金融創新，并且充分發揮市場的資源優化配置，科學合理的分散風險。進一步擴大銀行的信貸規模，使現有的資產負債劣勢結構得到改善，運用投資證券化把風險推向市場，實現由直接金融代替間接金融的轉變，這樣也能使得房地產的資金結構更加趨向多樣化，積極推動房地產金融市場向健康穩定的方向發展。

3.3 加強管理，提高銀行防范風險的能力

商業銀行以房屋作為抵押的房地產貸款，一旦無法收回貸款本息就會拍賣房產，但是這是一種消極回避風險的做法。實際上商業銀行采取積極的風險防范措施不是進行事后補救，應該重視的是事前審查，銀行必須充分了解借款人的還款意愿、財務狀況以及抵押物的現值等信息，在發放房地產信貸時要嚴格遵循銀監會的相關標準，及時掌握房地產市場具體變化動態，對貸款投向要保證能夠及時做出調整。與此同時，要對信貸員開展定期或不定期的培訓工作，這樣既能提高他們的職業道德水平和風險意識，又能對其辦理的貸款申請進行有效的責任認定，以便更好的控制信用風險。

3.4 引導金融機構的良性競爭

政府有關部門需要對房地產金融的相關法規制度進行完善，使其行為得到規范，促進行業的良性競爭。對于商業性的相關房地產金融業務允許多家競爭，只要是經央行審查并具有資格的相關金融機構都可以經營，接受央行的嚴格監督，嚴令禁止不正當競爭與非法壟斷的行為。對于那些沒有資格或者是曾經有嚴重違規的相關金融機構無限期禁止經營房地產金融業務，避免造成消極的外部效應。在我國已經被批準允許經營人民幣業務的中外合資銀行與外資銀行，可以在規定的范圍內運行它們經營房地產金融業務，但是一定要控制住規模。主要原因是房地產業是個創匯能力弱的內向型產業，外資在回收貸款本息時需要將人民幣換成外匯才能拿回去，它們一旦發放過多的貸款，勢必會造成我國外匯失衡。由于房地產業所需的外匯量并不大，所以房地產開發不宜多舉外債。針對政策性的相關房地產金融業務，各地方政府部門應該選擇適當的銀行來辦理。這樣就能方便政府有效監管，在政策上容易保持統一性。政府強制征收上來的住房公積金，必須加強管理確保其安全性。辦理這方面業務的銀行，應當向政府承擔確保安全回收與按規定使用的責任，并且接受必要的政府補貼，有利于預定政策目標的實現。

4 結論

綜上所述，我國要想加強房地產金融風險的防范工作，就需要積極采取對房地產金融風險的危害加以重視，提高防范意識、房地產業需要拓展融資渠道、加強管理，提高銀行防范風險的能力、引導金融機構的良性競爭等措施，只有這樣才能使房地產金融滿足房地產業發展的需要，從而為我國房地產業提供更好的服務。

參考文獻

[1] 王希迎 《房地產企業融資新解》[M] 中國經濟出版社 2005

[2] 王玉楠 我國房地產金融風險問題分析[J] 黑龍江對外經貿 2008（9）

[2] 季輝 談我國房地產金融風險的化解[J] 現代經濟信息 2011（19）