物業管理早期介入時機選擇與應注意的問題

摘 要：現代建筑設計復雜，技術含量高，安裝、施工難度大，新材料使用多。為了能對物業實施有效管理，確保物業正常使用和發揮功能，需要物業管理企業的早期介入，充當顧問的作用，以使開發出的物業最大限度地滿足業主的需求和物業管理的需要，為以后的管理創造條件。本文主要分析了物業管理早期介入的時機選擇以及在介入過程中應該注意的問題。

關鍵詞：物業管理；早期介入；時機選擇；注意問題

一、物業管理早期介入必要性分析

物業管理是指業主通過選聘物業管理企業，由業主和物業管理企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序等。目前物業管理絕大多數未涉及到早期介入，經常出現以下問題：物業規劃設計和施工安裝存在問題，如設備配置不當、物業工程質量缺陷等；建設單位不按規定提供物業管理的基礎條件，如管理用房、物業檔案缺漏等；工程質量保修和工程遺留問題處理不及時等。

為了避免出現上述問題，物業管理企業的早期介入，有著重要的現實意義。

1.完善物業的規劃設計和使用功能

物業的設計人員不是專業的物業管理者。在項目規劃設計階段，規劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能全面考慮后期的物業管理經營中可能出現的問題，或者很少從業主長期使用和后續物業管理正常運行的角度考慮問題，造成物業建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

2.更好地監督施工質量

積極參與工程監理工作，從物業管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進行全面監控，及早發現和解決問題，避免物業建成后給使用和管理服務帶來缺憾。因此，物業管理早期介入可以為今后的維修養護工作省去很多麻煩。

3.為竣工驗收打下基礎

提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規范做好接管驗收工作，確保物業管理企業從物業投入使用，即能為業主提供良好的物業管理服務。物業管理企業早期介入后，房地產開發商可以得到物業管理企業的緊密配合，使其專心開發建設。物業管理企業則可以根據物業管理的技術規范要求，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與施工單位交涉，監督并促使改進發現的問題，避免扯皮推諉事情的發生。

4.便于日后物業管理服務工作的開展

由于有了早期介入，物業管理企業對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌。可能發現的問題也在施工方尚未退場前已經解決，既節省了費用，也大大縮短了物業開發、經營和使用之間的過渡期。

5.有利于促進物業的銷售

先進的物業管理可以使物業保值、增值的作用日益顯著。物業管理企業可以配合開發企業制定出更符合業主需要的設計方案，在銷售前擬定能滿足潛在購房者需要的可行性方案，大力宣傳該物業的獨到之處及物業投入后所能提供的優質服務水準，達到吸引更多的消費者，進而達到物業旺銷、獲利的目標。

二、物業管理早期介入的時間選擇

根據早期介入階段的不同，它可分為項目開發初期階段、中期階段和晚期階段三類。初期階段介入是指物業管理公司在項目可行性研究階段就開始介入；中期階段介入則是在項目施工階段開始；在工程基本結束、準備竣工驗收和接管驗收時介入看作晚期階段介入。

1.項目開發初期階段介入

現目開發初期階段介入，是指在物業項目剛剛立項，進行可行性研究時介入的。從項目設計開始提前介入，參與物業建設項目的優化設計，對物業實施超前管理，為完善物業建設提出建設性意見，避免物業建成后的使用和管理問題。物業公司的作用體現在以下幾點：

（1）完善物業規劃設計與使用功能。物業管理企業介入住宅小區的設計，應完善幼兒園、學校、商場、郵電、交通、娛樂場所、餐飲等基本的配套設施的設計。

（2）完善水電設備安裝設計。房屋的機電設備在安裝設計時，要考慮到將來檢查、維修的方便，避免遺留隱患；電路設計不僅要考慮當前線路的負載能力，還應考慮未來一個時期電器負荷增加的需要；管路、線路鋪設應不影響室內外的美觀，其有關資料應保存完好。住房設計應考慮空調、煤氣、熱水器、抽油煙機、洗農機及其他大型家用電器安裝或安放及其進排水、廢氣排放管道的適當位置等。

（3）完善消防設施的設計。在建筑設計中，消防設施設計是有嚴格要求的，自動滅火器及滅火器材的位置、自動報警器的位置、扶梯、安全出口、滅火通道等設計都應有利于防災、滅災。

（4）完善環保設施及設備、綠地、園林的規劃設計。工業物業的“三廢”的處理、住宅和商業物業污水的處理，是物業設計必須考慮的。工業和住宅物業要考慮綠地、園林的規劃設計。在現代物業設計中，還應考慮垃圾的收集、存放、處理問題。由此可見，初期階段的介入可以從業主和管理者的角度參與規劃設計方案的討論，完善設計細節，提出一些合理的建議，使物業的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效避免因設計的缺陷或不足而給業主使用和物業管理帶來的麻煩。

2.項目開發中期階段介入

（1）在項目的施工階段。開發商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上。從開發商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業達到優良乃至優質工程的目標，但往往由于人力、技術、精力等方面的原因，忽視了對工程質量的全面監控。雖然我國已經實行工程監理制度，但是監理不是物業建成之后使用維護的參與者。從使用方便的角度來說，監理很難發現施工中存在的問題。物業管理企業可根據以往的物業管理經驗，總結物業在使用過程中常暴露的各種工程質量問題，通過參與施工監理，加強監理的力度，盡可能把施工質量問題消滅在建造過程中，消除隱患，確保物業的工程質量。同時，物業管理企業參與物業建造過程的質量監理，可以提高物業驗收工作質量，縮短驗收時間，使驗收不至于成為“走過場”的程序，也為以后接管物業打下良好的基礎。

（2）在項目設備安裝階段。有的開發、設計單位在物業配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足。特別是在接管驗收階段，開發商往往只注重物業整體的交付使用，而很少考慮到物業公司接管后細微全面的需要，給物業建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業管理單位順利、及時地為業主提供良好的管理服務帶來影響。有物業管理公司提前介入后，發展商可以得到物業管理公司的緊密配合，從而專心開發建設。物業管理公司可以根據物業管理的技術規范要求，對接管的物業從使用功能上嚴格把關，就日常管理維護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監督并促使其解決發現的問題，避免扯皮推諉的發生。同時，由于有了提前介入，物業管理單位對物業的總體規劃布局、結構和管線布置、設備設施能基本做到心中有數，對物業可能出現的隱患了如指掌：所發現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節省費用，又大大縮短物業開發、經營和使用之間的過渡期。

3.項目開發晚期階段介入

在工程基本結束、準備竣工驗收和接管驗收時介入。此時，物業的建設已經基本完成，物業公司的介入對物業本身品質的提升已無任何幫助，其任務就是幫助開發商進行物業的銷售?？偟膩碚f，物業公司的作用體現在以下兩點：

（1）有利于促進物業的銷售。先進的物業管理和服務工作無疑是對購房者消費心態的滿足與保證。物業管理前期介入將工作重點放在營造出一種富有特色的企業文化上，樹立物業品牌。

（2）有利于物業管理公司的準備工作。物業管理前期介入可以使物業管理公司提前熟悉樓宇中的各種設備和線路，收集、掌握房屋及公用設施設備的第一手資料，建立原始檔案，為以后順利管理帶來便利。此外，在對物業實體實施管理之前還可以進行服務方案的設計，制定相應的管理細則，并進行人員的招聘和培訓等，實施入住前的宣傳與教育。

三、管理早期介入應注意問題

1.物業管理法制建設滯后與物業管理行業的發展問題

物業管理涉及諸多的權利義務關系，包括銷售商品房的開發公司與業主、業主委員會，物業管理企業之間的關系。盡管這些年國家和地方出臺了一系列規范物業管理的法規、政策，但由于缺乏大法和行政法規致使物業管理中產生的大量矛盾糾紛得不到及時解決，司法機關對日益增多的物業管理案件也因缺乏法律依據而難以及時處理。如果這個問題解決了，有利于物業管理的早期介入及其工作的實際效果。

2.開發商與物業管理企業的雙向選擇

推行物業管理體制以來，我們曾一度強調業主至上把業主與物業管理企業之間視為“主人”與“仆人”的關系，沒有確立業主與物業管理企業平等的民事主體關系，這不利于物業公司的在早期介入。

3.物業管理服務內容的問題

在物業管理發展初期，我們曾倡導在管理區域內實行五費統收等，不少物管公司大包大攬，無償實施水、電、氣費的代收代繳，不僅加大了管理人員的開支，甚至連水、電總表和分表的差額也要物業公司承擔，有的公司將其分攤到戶，因收費標準過高而帶來投訴，甚至成為被告。造成這些問題的原因，是由于沒有準確界定物管企業行為。因此，物業管理內容不夠明確的問題，不利于物業管理早期介入工作。

4.市場化程度較低，招投標行為不規范的問題

當前，由于物業管理招投標規則和規范招標，投標人的行為及開標、評標、中標等活動的法制化規范不夠，因而使物業管理的招投標活動規范工作嚴重滯后，這對物業管理早期介入肯定不利。因此，需在這一方面進行依法規范。

四、解決物業管理早期介入的問題的具體措施

1.要盡快完善物業管理法規，規章及配套政策

社會化、專業化、市場化管理體制的建立和實行，招投標活動廣泛，有序的開展都有賴于相關的法規、規章及配套政策。我國物管業發展迅速，但市場化程度不高，因而加快物業管理的法制建設，盡快出臺相關條規，是物業管理實現早期介入的必要條件。

2.廣泛開展規范的招投標活動

目前全國在物業管理招投標方面存在的問題是：招投標少，少城市都還是誰開發誰管理；招投標不規范，一些城市的評委組成不合理；一些城市存在嚴重的壓價招標問題；一些城市的招投標僅是流于形式。如果不能規范、有效地開展招投標活動，則物業管理的早期介入就會成為一句空話。

3.實行社會化、專業化、市場化的物業管理體制

由于各種原因，我國物業管理的社會化、專業化、市場化程度不高，因而出現了規模小、范圍窄、管理水平低、服務質量差、收費混亂、糾紛四起等一系列問題。傳統的行政管理體制一方面使物業管理企業內部難以真正實行激勵機制，競爭機制和約束機制，因此難以提高管理水平和服務質量，同時也使業主難以形成“花錢買管理”“花錢買服務”的新觀念。只有堅持社會化、專業化、市場化的物業管理體制，物業管理的早期介入才有實際意義和效果。

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